物業(yè)園區(qū)工程部日常工作流程（五）

　　一、工作分配流程

　　1、工程部各專業(yè)領(lǐng)班分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，各專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)工程主管統(tǒng)籌安排，形成公司設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃表。

　　2、工程部各專業(yè)領(lǐng)班按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實(shí)保養(yǎng)時(shí)間和措施。

　　3、各班組維修保養(yǎng)人員按照計(jì)劃安排的時(shí)間、內(nèi)容和要求，按時(shí)對(duì)所分管的設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)工作。每次維修保養(yǎng)前，對(duì)設(shè)備運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　4、各專業(yè)班組每次對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)時(shí)，均填寫設(shè)備正常維修保養(yǎng)記錄。

　　5、各專業(yè)班組要認(rèn)真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工作。每次比較重要的設(shè)備維修保養(yǎng)完成后，經(jīng)理要進(jìn)行檢查。

　　6、在工作分配的時(shí)間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計(jì)劃維修時(shí)經(jīng)理有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項(xiàng)目補(bǔ)上。

　　二、人員調(diào)配流程

　　1、正常情況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍，完成自身的班組工作。

　　2、由于某些突發(fā)的因素，個(gè)別班組難以完成自身范圍的職責(zé)，需班組之間協(xié)助，可相互調(diào)派人力、工具等。

　　3、各專業(yè)崗位技工應(yīng)服從工程部經(jīng)理根據(jù)工作情況臨時(shí)的人力調(diào)配。

　　4、如技工本身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請(qǐng)，寫明調(diào)出理由，經(jīng)本班組領(lǐng)班簽署意見，報(bào)工程部經(jīng)理決定。

　　5、工程部組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)申訴理由上報(bào)人力資源部，得到批準(zhǔn)后，即可實(shí)施。

　　三、日常報(bào)修流程

　　1、設(shè)備使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或異常現(xiàn)象后，填寫報(bào)修送工程部值班室。特別緊急的報(bào)修也可直接電話通知，事后再補(bǔ)報(bào)修單。

　　2、報(bào)修單一式三份，由報(bào)修部門填寫報(bào)修項(xiàng)目后一起交工程部。維修完成后，由工程部維修人員填寫完整，交報(bào)修部門驗(yàn)收簽字，"報(bào)修部門"聯(lián)由報(bào)修部門留存。"財(cái)務(wù)聯(lián)"和"工程部"聯(lián)由工程部收回。園區(qū)內(nèi)所有維修都應(yīng)有報(bào)修單。電話通知的報(bào)修應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填報(bào)修單。正常情況下，報(bào)修單應(yīng)由報(bào)修部門經(jīng)理簽字、維修完成后應(yīng)有驗(yàn)收人簽字，這樣才算有效的報(bào)修單。

　　3、工程部值班人員接到報(bào)修單或報(bào)修電話后，應(yīng)標(biāo)明時(shí)間，根據(jù)類別通知班組技工前往檢修。

　　4、檢修人員應(yīng)在接到報(bào)修通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢修。

　　5、不能馬上修復(fù)的故障應(yīng)立即向上報(bào)告。屬配件原因馬上報(bào)告領(lǐng)班申領(lǐng)或申購；屬于技術(shù)或其他原因的應(yīng)報(bào)告主管。

　　6、屬于技術(shù)或其他原因未能馬上修復(fù)的故障，主管組織相關(guān)班組人員到現(xiàn)場(chǎng)查看，確認(rèn)工程部暫無法解決的，應(yīng)立即采取臨時(shí)措施保證公司正常營(yíng)業(yè)不受影響；并聯(lián)系外協(xié)或廠家支持。

　　7、設(shè)備故障未能修復(fù)，并可能對(duì)園區(qū)正常營(yíng)業(yè)造成影響的，應(yīng)報(bào)告公司總經(jīng)理，以便作出適當(dāng)安排。

　　8、設(shè)備故障修復(fù)后，經(jīng)報(bào)修部門試用驗(yàn)收，維修人詳細(xì)填寫報(bào)修單中的維修項(xiàng)目和耗用材料項(xiàng)目，由驗(yàn)收人簽字。"報(bào)修部門"聯(lián)由報(bào)修部門留存。"財(cái)務(wù)聯(lián)"和"工程部"聯(lián)由工程部收回，其中"財(cái)務(wù)聯(lián)"每月匯總后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部。

　　9、重大設(shè)備故障未處理完畢當(dāng)班檢修人員不得下班，應(yīng)協(xié)同接班的人員共同修復(fù)。

　　四、日常巡查檢修流程

　　1、當(dāng)班人員交接班前后應(yīng)對(duì)所屬范圍的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行細(xì)致的巡查。

　　2、發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)檢修，不能修復(fù)的報(bào)告經(jīng)理并及時(shí)采取措施保證正常的營(yíng)業(yè)不受影響。

　　3、巡查過程中發(fā)現(xiàn)的故障修復(fù)后應(yīng)要求設(shè)備所屬部門補(bǔ)填報(bào)修單，并按日常報(bào)修的程序處理耗用材料等。

　　4、每班至少進(jìn)行二次巡查，重點(diǎn)部位至少進(jìn)行三次巡查，并認(rèn)真做好巡查記錄。

　　6、巡查內(nèi)容還包括對(duì)各部門節(jié)能降耗情況的監(jiān)督。

　　五、預(yù)防性檢修程序

　　1、所有設(shè)施制定預(yù)防性檢修計(jì)劃，按設(shè)備類別定人、定期、定項(xiàng)目、定質(zhì)量要求進(jìn)行。

　　2、預(yù)防性檢修責(zé)任人按計(jì)劃的時(shí)間、項(xiàng)目和質(zhì)量要求認(rèn)真實(shí)施，并做好記錄。

　　3、檢修時(shí)，設(shè)備的操作人員應(yīng)在場(chǎng)協(xié)助，便于更好地了解設(shè)備構(gòu)造和性能。

　　4、預(yù)防性檢修中的材料耗用以補(bǔ)填報(bào)修單的方式處理。

　　六、設(shè)備翻新、改造及增加項(xiàng)目的處理流程

　　1、工程部根據(jù)設(shè)備使用要求確定是否需要翻新或改造設(shè)備，并制定出詳細(xì)的可行性方案報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　2、經(jīng)批準(zhǔn)后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營(yíng)業(yè)的情況下按方案實(shí)施。

　　3、增加設(shè)備的項(xiàng)目由需要增加設(shè)備的部門先填寫申報(bào)表，交工程部進(jìn)行可行性和成本的初步預(yù)算后送總經(jīng)理審批。批準(zhǔn)后即由工程部進(jìn)行申購、安裝，然后交付使用。

　　七、需對(duì)外協(xié)作的項(xiàng)目實(shí)施程序

　　1、限于技術(shù)能力或人力、工具等原因，工程部不能勝任的設(shè)備故障或項(xiàng)目等，為需采用承包給外單位或由外單位協(xié)助的范圍。主要有：

　　（1）設(shè)備損壞部件需要采用特殊加工如車、船、施工器才等。

　　（2）新增土木裝修工程中較大規(guī)模的項(xiàng)目。

　　（3）需要特殊工藝或裝備進(jìn)行施工的項(xiàng)目等。

　　2、確定采用外協(xié)的項(xiàng)目，由工程部擬出申請(qǐng)報(bào)告（附列成本預(yù)算、對(duì)園區(qū)正常營(yíng)業(yè)的影響范圍、可行性分析等），報(bào)總經(jīng)理審批。

　　4、擬承包單位根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容及要求作出詳細(xì)方案（附列材料及價(jià)格清單、質(zhì)量工期承諾等），與工程部擬出的經(jīng)過初步洽談的

合同條款樣本一起報(bào)總經(jīng)理審批。

　　5、項(xiàng)目方案及合同樣本通過審批后，由工程部代表公司與施工單位簽定正式合同。

　　6、工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督施工質(zhì)量、工期，負(fù)責(zé)按合同要求進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

　　7、外協(xié)項(xiàng)目竣工通過驗(yàn)收合格后，按園區(qū)財(cái)務(wù)支出程序由承包單位與財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)算。

　　8、需要外協(xié)的項(xiàng)目中涉及金額教小、或有緊急的需要的，按園區(qū)物品采購程序處理。

　　八、物品采購流程

　　1、由各班組根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫"物料申購表"，經(jīng)工程部主管審核后，報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部檢查倉庫，如無此庫存，財(cái)務(wù)審批后轉(zhuǎn)采購部采購。

　　2、工程所需物資，原則上均由采購部統(tǒng)一購買，由于實(shí)際難度較大，工程技術(shù)人員可協(xié)助，但不得自行采購。

　　3、工程部要協(xié)助采購部進(jìn)行多方案擇優(yōu)，防止采購質(zhì)次價(jià)高，性能低劣的產(chǎn)品。

　　4、對(duì)大宗用品或長(zhǎng)期需用的物資，應(yīng)與信譽(yù)好的供應(yīng)商，形成長(zhǎng)期的協(xié)作關(guān)系。

　　5、所有優(yōu)惠、折扣、贈(zèng)送、回扣均歸公司所有。

　　6、無論是自提還是送貨，均需要經(jīng)倉庫驗(yàn)收。

　　7、驗(yàn)收合格的物資要根據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號(hào)、規(guī)格、單位、單價(jià)、數(shù)量和金額填寫物品入庫單。

　　九、物品的領(lǐng)用、報(bào)廢流流程

　　1、工程部所有物品的領(lǐng)用均由指定的人經(jīng)手直接從倉庫領(lǐng)取。其他人不得隨意領(lǐng)用。

　　領(lǐng)取人對(duì)物品的去向在出庫時(shí)登記并負(fù)責(zé)。

　　2、各班組將需要領(lǐng)用物品的計(jì)劃和報(bào)告交主管簽字后由領(lǐng)用人到倉庫領(lǐng)取。

　　3、對(duì)有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物品，應(yīng)以舊更新。

　　4、物品由于正常損耗或遭受非常事故等原因喪失其利用價(jià)值，不得繼續(xù)使用時(shí)，應(yīng)進(jìn)行審查鑒定，經(jīng)批準(zhǔn)后方可作報(bào)廢處理。

　　5、報(bào)廢物資需進(jìn)庫，統(tǒng)一進(jìn)行回收處理，收入應(yīng)歸財(cái)務(wù)入賬，不得自行處理。

　　十、重大設(shè)備保養(yǎng)流程

　　1、園區(qū)重大設(shè)備應(yīng)有專人、定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，經(jīng)理應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)檢查。

　　2、園區(qū)技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目，應(yīng)由工程部上報(bào)園區(qū)管理層，委托專業(yè)公司進(jìn)行。

　　3、專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，技工應(yīng)跟班，逐漸轉(zhuǎn)變成本部門維修保養(yǎng)。

　　4、保養(yǎng)人員應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，存檔。

　　十一、檔案管理工作流程

　　1、 檔案是匯集和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作，是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)，探索管理和檢修規(guī)律，增加對(duì)設(shè)備的認(rèn)識(shí)和了解，提高維修和管理水平的有力措施。

　　因此園區(qū)的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜性的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡，應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號(hào)、名牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計(jì)使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求，記錄好維修、保養(yǎng)、故障的記錄。

　　為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內(nèi)容，使之成為公司的重要財(cái)富，檔案管理作業(yè)程序可依如下10個(gè)步驟：

　　1點(diǎn)數(shù)；

　　2登記；

　　3整理；

　　4分類；

　　5立案；

　　6編目；

　　7典藏；

　　8防護(hù)；

　　9應(yīng)用；

　　10定期清理。

　　十二、費(fèi)用的控制流程

　　1、工程部編制設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及能源消耗的年度計(jì)劃。

　　2、財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況，考慮物價(jià)上漲的因素，審批核準(zhǔn)。

　　3、按季度進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用及實(shí)際費(fèi)用的比較，無論是少支出或是多支出，工程部均應(yīng)書面分析理由，以利采取相應(yīng)的控制措施。

　　4、將維修費(fèi)用及能源消耗分?jǐn)偟礁鱾€(gè)部門，以激勵(lì)各部門認(rèn)真保護(hù)設(shè)備和節(jié)約能源。

　　5、用年維修費(fèi)用率來考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。

　　年維修費(fèi)用總額

　　維修費(fèi)用率=---------×100%

　　營(yíng)業(yè)總額

　　6、對(duì)費(fèi)用控制確有成效者，給予獎(jiǎng)勵(lì)。

篇2：物業(yè)工程部日常工作管理規(guī)定

　　1.目的

　　規(guī)范工程部?jī)?nèi)部管理工作,確保內(nèi)部管理高效有序,為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　2.適用范圍

　　物業(yè)公司各管理處工程部全體員工

　　3.內(nèi)容:

　　3.1按時(shí)上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。

　　3.2上班時(shí)間內(nèi)無具體工作時(shí),原則上在辦公室等候,需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主任,不得辦私事。

　　3.3上班時(shí)須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。

　　3.4及時(shí)處理維修申請(qǐng)單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時(shí)處理完畢,有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在"維修情況"欄內(nèi)注明原因,m.dewk.cn每個(gè)維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。

　　3.5上門維修時(shí)須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時(shí)間,增加工作效率,少跑路,多干活。

　　3.6服從主任安排,每天上班后先在辦公室報(bào)到,等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。

　　3.7緊急情況時(shí)工程人員(接到通知)須立即趕到現(xiàn)場(chǎng),等候分配工作或作應(yīng)急處理,直到事故處理完畢才能離開。

　　3.8服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份,每個(gè)工作人員必須提高自身素質(zhì),工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé),樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務(wù)水平。

　　3.9工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全,講科學(xué)、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。

　　3.10團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí),努力工作,遵守本部門之制度。

　　3.11工程部主任(副主任),每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時(shí)抽查不少于1次,抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。

　　3.12主任(副主任)綜合考慮各種情況(含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時(shí)間等),將當(dāng)天工作安排下去。

　　3.13各當(dāng)班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。

　　3.14各當(dāng)班維修人員出去維修,(含有償服務(wù)和公共維修),應(yīng)注明時(shí)間,回來交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間,并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見,以備查單考核,具體見《維修單》。

　　3.15關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任(副主任)安排填寫維修單,其余參照4條辦法。

　　3.16土建人員的維修工作,主任(副主任)應(yīng)以抽查的辦法,檢查完成的工效。

　　3.17所有的維修,主任(副主任)及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重,緩急來隨機(jī)處理。

　　4.附表

　　4.1《工程部抽查表》