大廈中央空調效果不佳的原因分析
一、設計選型方面
1、空調主機在滿負荷情況下，實際制冷量為：100%--120%。現(xiàn)空調主機實測制冷量為37.5%偏低，不足50%，大樓實際使用空調面積為1/3。通常低負荷制冷效果很明顯，而且空調出水溫度很容易降到7度。
2、室內中央空調效果的好壞取決于這樣四個方面：風機盤管的選型大小，風路是不是暢通，空調水路是不是有氣阻或是污水影響換熱效果，空調主機冷水出水溫度偏高尤其是節(jié)能型設計要求冷水出水溫度最好為7至8度為宜。水冷式中央空調要求回水與出水溫差為5度。
3、另外.暗裝風機盤管的實際風量和實際供冷量都是低于名義值，如果根據(jù)樣本給出的中速檔參數(shù)選用產(chǎn)品，必然加大所選機組型號。而且，暗裝風機盤管的送風靜壓偏低。由于暗裝機組使用一般須加裝送回風格柵、過濾網(wǎng)和短風管，加上盤管凝露、濾網(wǎng)積塵等，都會使風阻力加大，實際風量下降。實際風量不足，又將引起供冷量下降。目前我國廠家按行業(yè)標準生產(chǎn)暗裝機組，都屬于無靜壓風機盤管，不僅送風靜壓低，實際風量嚴重不足，而且產(chǎn)品體積和重量都偏大。通過改變電機轉速可提供不同送風靜壓。
3.1、空氣調節(jié)是借助空調器或末端裝置向房間連續(xù)或斷續(xù)輸送具有一定溫差的送風來保持房間的熱濕平衡和溫、濕度要求。當送風冷量與冷負荷處平衡狀態(tài)時，空調精度僅取決于送風溫度和換氣次數(shù)。送風溫差越小、換氣次數(shù)越多、室溫梯度和波動幅度越小，空調精度也越高。根據(jù)GBJ19-87《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》中，對不同精度要求的空調房間的最大送風溫差和最低換氣次數(shù)都要作出明確規(guī)定：如夏季舒適性空調，送風溫差不宜大于10℃；換氣次數(shù)不宜少于每小時5次。供冷量僅能表示風機盤管消除冷負荷的能力；空調效果優(yōu)劣則取決于實際風量和送風焓差。從理論上講，針對不同冷負荷、不同使用要求的空調場合，應該選用不同風量、不同焓差的機組，才可能取得最佳空調效果。
3.2、選擇風機盤管，供冷量大小取決于計算冷負荷；風量則須滿足送風溫差、換氣次數(shù)及氣流組織等使用要求。不同冷負荷、不同裝修要求的辦公空調房間，冷量的風量的匹配不應是一成不變的。即使空調要求和凈容積相同的房間，因氣倏條件、朝向或圍護結構等差異，也會導致冷負荷的不同，顯然須使用不同焓差的風機盤管，才能滿足對供冷量的不同需求。使用等焓差風機盤管，即使按冷負荷選擇不同供冷量的機組，也有可能導致低負荷房間因風量和換氣次數(shù)不足而造成室溫梯度和波動幅度過大，降低空調精度和舒適性；如果使用相同風量的機組，又可能造成高負荷房間因供冷不足而無法保證溫、濕度要求。所以不同使用條件和要求的空調房間，應分別選用不同焓差的風機盤管。
3.3、改善空調效果要求：送風溫差小、風量大、換氣次數(shù)多。因暗裝機組實際風量要比名義值低20%以上，實際焓差往往大于20kJ/kg，實際送風溫差就會大于15℃，遠遠超出GBJ19-87規(guī)定的夏季舒適性空調允許的送風溫差。
末端設備分析可見：供冷量僅表明風機盤管消除冷負荷的能力，與空調效果間并不存在必然的因果關系；提高送風靜壓，保證最低換氣次數(shù)要求的實際送風量和滿足送風溫差要求的焓差，是決定空調效果的關鍵。
總之：在設計范圍內空調效果不佳不外乎：一水路問題；二風路問題。
二、設計安裝方面
1、新風機、新風口、送風口以及置換面積或容積是不是適當；換季還可以節(jié)能。
2、吊頂風機盤管回風是不是室內空調容積的空氣，如果不是或不全是，室內空調效果一定不好或不理想，這就要注意加裝回風箱；同時要注意回風口和送風口一定要適當（匹配），送風口過小冷量損耗換氣次數(shù)和換氣面積減少，回風口過小，回風口噪音增大，還有送風口與回風口不宜過近也不宜過遠，一般根據(jù)室內空調面積和容積確定。
3、剛安裝使用的新空調一定要多注意清洗，尤其是回水一定要保持清澈、暢通；如果水質不好一定要投藥保養(yǎng)。
篇2：物業(yè)管理知識培訓：中央空調管理知識
物業(yè)管理知識培訓：中央空調管理知識
001制冷（暖）系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護管理的基礎是：熟悉空調設備的工作原理及操作方法，制定相應的操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。定期巡查、記錄設備運轉情況，使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。
002制冷（暖）系統(tǒng)機組運行時，應注意：應注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內，如果不正常，應及時調整．必要時可關機，以防止事故發(fā)生。
003檢查各風機、水泵應注意：定期檢查各風機、水泵的運轉情況，有無雜音、振動、滲水情況．并定時加潤滑油及檢修。
004檢查各風機、冷卻塔皮帶應注意：定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況．磨損太大時應及時更換。
005巡查各管間應注意：定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除保證水管暢通。
006檢查清理過濾器應注意：定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。
007當班空調工對空調系統(tǒng)運行負有：全部責任。
008空調工按照巡回檢查制度，應監(jiān)視：定時對外界及各空調區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調工況調節(jié)，努力使空調區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。
009空調設備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由：空調值班人員。
010空調冷水機組操作規(guī)程中準備工作包括：檢查冷水機組的蒸發(fā)器進、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟；檢查分水管上的閥．根據(jù)樓層的空調需要，決定是否開啟或關閉；檢查回水總管兩端的閥是否開啟；檢查系統(tǒng)里的水壓、以在規(guī)定范圍內為準；檢查加熱器，油溫必須大于50℃．并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動油泵，運行時間不得少于一分鐘．并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
011空調冷水機組操作規(guī)程中機組啟動包括：觀看控制屏，要顯示：機組準備啟動；啟用冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差，進出冷凍機的冷凍壓差；若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態(tài)），此時控制中心即置機組于運行狀態(tài)，注意顯示器上顯示信息，觀看機組是否有故障顯示。
012空調冷水機組操作規(guī)程中機組運行包括：機組運行時．應檢查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機組運轉電流是否正常風葉是否打開，把風葉開到自動控制檔；做好機組運行記錄（每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來）。
013空調冷水機組操作規(guī)程中關機程序包括：先停冷凍機組；再停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。
014空調的定義是：空調是空氣調節(jié)的簡稱，指的是使室內空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內的技術。
015空氣調節(jié)的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。
016舒適性空調的標準是答：夏季：溫度在24-28℃，相對濕度40-65％，風速不大于0.3m／s；冬季：溫度在18-22℃，相對濕度40-60％，風速不大于0.2m／s。
017空調系統(tǒng)可以分為集中式空調系統(tǒng)、半集中式空調系統(tǒng)和分散式空調系統(tǒng)幾種形式。
018影響空調效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽照射強度的變化，室內使用散熱設備的負荷，室內人員密度的影響等。
019空調的對象是室內的空氣。
020空調是如何實現(xiàn)對空氣的調節(jié)的：主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度，并通過過濾控制空氣的含塵量，通過加新風控制空氣的清新度。
021空調的過程是：空調是通過向空間輸送并合理分配一定質量（按需要處理）的空氣，與內部環(huán)境的空氣之間進行熱質交換。然后排出等量的已經(jīng)完成調節(jié)作用的空氣來實現(xiàn)。這實質上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。
022從制冷的角度來看，空氣的組成是：由于空氣中含有一定水分，并對人體舒適感有較大影響，故一般指的空氣都是濕空氣，包括于空氣和水蒸汽。
023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示（一般采用相對濕度）。
024空調中出現(xiàn)冷凝水是因為：當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時，隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和，從而把多余的水蒸汽凝結成水析出來。
025實現(xiàn)制冷的兩種途徑一是利用天然冷源，二是利用人造冷源。空調用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的辦法有多種，空調用制冷主要采用：液體氣化制冷法。
027空調用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。
028液體氣化制冷法的基本原理是：由于液體氣化過程要吸收熱量，而且液體壓力不同，其飽和溫度（沸點）也不同，壓力越低，飽和溫度越低。因此，只要創(chuàng)造一定的低壓力條件，就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。
029我們通常所說的“雪種”指的是：“雪種”就是制冷劑，指的就是利用其在不同壓力下氣化來制冷的液體。
030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個主要熱力過程。
031制冷設備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。
032冷凝器對應著的過程是放熱，蒸發(fā)器對應著的過程是吸熱。
033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量，而水的熱量可以通過冷卻塔散發(fā)到空氣中去，這種水稱為冷卻水。
034蒸發(fā)器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過蒸發(fā)器表面，蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量，從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發(fā)器表面，蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量，從而使到水溫降低，水再流到末端空氣處理設備吸收空氣的熱量，降低空氣的溫度，這種水稱為冷凍水。
035載冷劑是指一種中間物質，它在蒸發(fā)器內被冷卻降溫，然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。
036壓縮機按工作原理的不同，可分為兩類，即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。
037中央空調系統(tǒng)中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調主機低溫部分設備設施是需要保溫的。
038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設備輸送冷凍水的管道。
039冷凍水管保溫的主要原因是：冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度，如果管道表面直接接觸空氣，會在表面產(chǎn)生大量冷凝水，從而造成滴水等不良現(xiàn)象。
040冷凍水是由空調主機蒸發(fā)器出來之后經(jīng)管道流向末端空氣處理設備，吸收熱量之后經(jīng)管道流回空調主機蒸發(fā)器，在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。
042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。
043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調主機輸送冷卻水的管道。
044冷卻水從冷卻塔出來經(jīng)管道流向空調主機冷凝器，在冷凝器中吸收熱量之后經(jīng)管道流回冷卻塔，在冷卻塔中散發(fā)熱量，溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。
046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設備冷卻空氣過程中所產(chǎn)生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。
048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度，如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產(chǎn)生冷凝水，造成滴水等不良現(xiàn)象。所以冷凝水管需要保溫。
049冷凝水的流動：冷凝水從末端空氣處理設備產(chǎn)生后，由集水盤經(jīng)冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。
050膨脹水箱的作用：一是給冷凍水系統(tǒng)補水：一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。
051膨脹水管的布置：膨脹水管從膨脹水箱引下來，直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。
052冷卻塔工作原理：冷卻水從主機回來后，由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中，在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風，這樣空氣從冷卻塔的百葉流進，經(jīng)過填料，吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。
053冷卻塔接有：冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外溫度較低的情況下，如果空調系統(tǒng)開啟，因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度，冷卻水散發(fā)出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴，從而出現(xiàn)白霧。
055末端空氣處理設備接有：有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。
056空調主機接有：有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。
057空調機工作原理：由于風機的作用，室內空氣從回風口流進設備，經(jīng)過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過風管經(jīng)各個送風口分配入室內。
058新風機工作原理：由于風機的作用，室外空氣流進設備，經(jīng)過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過新風管分配至各個地方，可以是直接送入室內，也可以接在空調機送風管上與送風混合后進入室內。
059冷凍水是個密閉系統(tǒng)，在充水時會在管道中積存空氣，只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統(tǒng)要裝排氣閥。
060空調主機的保護措施有：高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。
061空調主機開機注意事項有：檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側壓力是否正常、空調主機高低壓壓力表是否正常、空調主機油溫是否正常。
062空調系統(tǒng)的開機順序是：末端空氣處理設備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調主機。
063空調系統(tǒng)的關機順序是：空調主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設備。
064空調系統(tǒng)設備的控制方式是：空調系統(tǒng)的控制應納入大廈的摟宇自控系統(tǒng)，由控制中心對設備進行自動控制，按照預定的時間表，系統(tǒng)會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設備。能夠根據(jù)負荷訣定開啟設備的數(shù)量和開度。
065空調機的自動控制：自控系統(tǒng)按預定時間表啟動空調機，并根據(jù)溫度探頭所測的室內室外溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度以及新回風的比例，在達到舒適要求同時盡量節(jié)能。
066新風機的自動控制：自控系統(tǒng)按預定時間表啟動新風機，并根據(jù)溫度探頭所測的送風溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度。
067風機盤管的控制方式是：自控系統(tǒng)對風機盤管的控制采取電源控制，對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制，按時間表送停電，同時風機盤管帶有當?shù)厝倏刂崎_關，用戶可以按需要自行調節(jié)送風速度和送風溫度，本身的控制系統(tǒng)會根據(jù)測出的溫度調節(jié)水閥開度。
068在空調的冷凍水系統(tǒng)中，在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設有旁通管：因為在末端設備由于溫度調節(jié)而關閉部分水閥時，會造成冷凍水出水管的壓力升高，這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。
069旁通管是如何作用：在旁通管上裝有壓差控制水流開關，當進出水管的壓差超過設定值時，水閥就會打開，部分出水管的水就會不經(jīng)過末端設備而直接流向回水管。直到壓力平衡，閥門關閉。
070出風口為什么會滴水：這是因為末端空氣處理設備的出風溫度較低，使得出風口溫度低于室內空氣的露點溫度，因而在風口會結露，產(chǎn)生凝結水往下滴。
071空調設備出現(xiàn)滴水或漏水的原因是：原來運行正常的設備出現(xiàn)滴水，可能是因為設備的冷凝水管出現(xiàn)堵塞，冷凝水排不出，當設備的冷凝水盤滿了之后，水就會往外流，往下滴。這種情況出現(xiàn)時必須對冷凝水管進行疏通，使之恢復正常。
072水管出現(xiàn)滴水的原因是：水管出現(xiàn)滴水，如果不是接頭松動密封不好導致管中的水流出，就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫，導致水管表面產(chǎn)生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。
073冷凍水從空調主機到末端設備要經(jīng)過三層閥門，第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門，第二是水平于管與豎向于管之間的閥門，第三是末端設備與水平平管之間的閥門。
074當空調冷凍水系統(tǒng)出現(xiàn)漏水時應采取的措施：首先應確認是在什么位置漏水，關閉漏水位置之前的閥門，并對漏水處進行修補，如果是必須進行焊接或更換閥門，這時要把管道的水放干，為了節(jié)省水量，在操作之前應做仔細全面的實施方案，爭取不影響其它管系的水量。
075當末端設備由于冷凝水管堵塞滴水時應采取的措施：應先把滴水的末端設備的進出水閥門關閉，從而阻止冷凝水的產(chǎn)生，然后對管道進行疏通。
076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是：因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足，或是系統(tǒng)中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足，應馬上打開，防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂，如果是水量不足則影響不大。
077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是：因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求，導致水流量過大，這種情況會導致水泵過熱，應采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。
078出風口沒有出風或是風量減少的原因是：因為末端設備的風機馬達出現(xiàn)故障或是皮帶松動甚至斷了，或是因為未端設備的回風不好，如回風閥關閉或是回風過濾網(wǎng)臟堵，必須打開風閥或清洗過濾網(wǎng)。
079原來正常的房間或區(qū)域出現(xiàn)不冷的原因是：1）可能是室外溫度或室內負荷較大地偏離了設計值，從而出現(xiàn)冷量不夠；2）可能是因為電動比例調節(jié)閥由于執(zhí)行器出現(xiàn)故障打不開或是由于自控系統(tǒng)設置溫度過高導致執(zhí)行器沒有打開；3）如果是在系統(tǒng)維修放過水之后出現(xiàn)這種情況，則應該是管道中由于有了空氣，導致水量不足或水流不通，也可能是維修時關閉的閥門沒有打開：4）如果是設備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷，則是因為表冷器表面積垢過多導致?lián)Q熱效率大幅下降。
080空調水系統(tǒng)必須進行水處理：這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性，以及硬度和污濁度，保證不對水管造成過大腐蝕或出現(xiàn)結垢。
081空調主機要保持連續(xù)通電，停電不能超過3小時。保持連續(xù)通電是為了給主機油箱持續(xù)加熱，如果停電超過3小時會導致潤滑油凝結，堵塞油管，油質變差。
082空調主機運行中突然停電了，工作人員應馬上到現(xiàn)場等候電力恢復。在恢復供電后應采取的措施：主機會自動重新進行檢測啟動，這時應先停機，確認電力供應正常后，開啟電動閥門，啟動水泵及冷卻塔，然后再開機。
083末端空氣處理設備必須定期清洗回風過濾網(wǎng)：因為在經(jīng)過一段時間運行之后，過濾網(wǎng)會積滿灰塵，導致回風口不能回風，空調區(qū)域風壓過高，出風出不了，因此必須定期進行清洗。
084空調主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。
085空調主機在室外氣溫較低情況下不能開啟：這是因為冷卻水溫度過低，導致蒸發(fā)溫度過低保護起作用，主機會自動停機。
086防排煙系統(tǒng)包括防煙和排煙兩大系統(tǒng)。
087高層建筑的排煙方式有：機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。
088高層建筑的防煙方式有：正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。
089排煙風機在溫度280℃時最少應保證連續(xù)運轉30分鐘。
090排煙口的風速規(guī)定：不宜大于10m/s。
091正壓送風口的風速規(guī)定：不宜大于7m/s。
092通風空調系統(tǒng)管道等應采用不燃材料制作.
093防煙分區(qū)內的排煙口距最遠點的水平距離規(guī)定不超過30米。
篇3：談商業(yè)物業(yè)中央空調管理工作經(jīng)驗
談商業(yè)物業(yè)中央空調管理工作經(jīng)驗
商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣告及SHOPPING MALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調系統(tǒng)作為公共設施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對多產(chǎn)權、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。
筆者根據(jù)對江蘇省首家SHOPPING MALL--揚州時代廣場四年多的管理實踐，對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。
一、中央空調運行費用
中央空調系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調系統(tǒng)運行成本進行估算時，應主要考慮以上因素:
1、用電成本(P1、K1、P2)
主機(P1、K1)
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1。
在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據(jù)具體情況，在計算中要考慮其負荷系數(shù)K1，K1≈0.6~0.9。
輔機(P2)
此處主要指中央空調系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等。可根據(jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率，進行估算。需注意的是因季節(jié)的不同，在制冷和供暖時，輔機的數(shù)量和類型亦有所不同。
2、用水成本(P3)
中央空調管道內的循環(huán)用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據(jù)空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。
3、用汽成本(P4)
對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數(shù)等，計算出每月的平均蒸汽費用。
4、管道損耗(K2)
冷暖氣在中央空調管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數(shù)K2表示，K2≈1.02~1.05。
5、預溫損耗(K3)
因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內要經(jīng)過一段時間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預溫損耗系數(shù)K3表示，K3≈1.05~1.08。
夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。
6、變損線損(K4)
廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統(tǒng)，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價差異(K5、K6)
在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據(jù)各地實際電價對之進行計算。
另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。
8、周期變化
由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū)，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。
9、成本匯總(P)
以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統(tǒng)運行成本可表示如下:
P=K2K3K4(K5+K6)•；(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行修正)，夏季空調供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據(jù)總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料，如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節(jié)空調所耗費用的不同比例詳見圖1。
由圖1可見，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調費
對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)，無須區(qū)分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數(shù)K表示:K≈0.75~0.95。
2、計算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎。
②把修正過的實際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調費估算
a、業(yè)主自用空調費用成本A(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K•；∑G)〕 (2)
b、物業(yè)公攤空調費用成本B(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)
④使用實例
時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營，根據(jù)行業(yè)特點，開發(fā)商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業(yè)主另行安裝，室內空調費用亦由業(yè)主自行承擔。而對于公攤空調費用問題，業(yè)主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據(jù)，在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審核后，業(yè)主愉快接受了該項費用。
四、延時空調費
延時空調費指在正常的營業(yè)時間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開啟空調系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。
延時空調費在多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營主題不同，在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。
延時空調費的計算，除根據(jù)實際開機時間的長短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調的室內面積之和，計算延時空調費成本，由申請供應延時空調的業(yè)主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費用相對較高。
五、小結
根據(jù)四年多的工作實踐，對商業(yè)物業(yè)中央空調管理工作的幾個問題，小結如下:
1、對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。
2、對于多產(chǎn)權，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時空調費的出現(xiàn)是一種常見的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據(jù)具體情況對空調系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)省能源的角度計，應盡量避免長期延時使用空調。
4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年終決算。
顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點業(yè)主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過程中，應根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。
同時，在商業(yè)物業(yè)內，由于中央空調在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內安裝空調計量儀，并根據(jù)表計數(shù)量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個廣場應統(tǒng)一計算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。