設(shè)備管理控制程序

　　1、目的

　　通過對物業(yè)公共設(shè)備的管理，使所有公共設(shè)備在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。

　　2、適用范圍

　　適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。

　　3、職責(zé)

　　1)建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負責(zé)訂貨安裝，物業(yè)管理公司有關(guān)人員負責(zé)移交使用時的驗收。

　　2)管理公司工程部經(jīng)理負責(zé)設(shè)備運行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購計劃編制。

　　3)管理公司工程部對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標及記錄。

　　4、工作程序

　　1)接管設(shè)備的驗收

　　(1)設(shè)備的接管與驗收，由公司經(jīng)理組織有關(guān)人員與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù)。

　　(2)設(shè)備接管時按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格，則應(yīng)在驗收單中說明實際情況及原因，并提出整改建議，限期由承接商負責(zé)整改。

　　2)設(shè)備的標識、建賬和資料管理

　　(1)設(shè)備的標識

　　所有設(shè)備實現(xiàn)單機懸掛《設(shè)備卡》，標識該機的編號、技術(shù)資料、責(zé)任人、運行狀況。

　　(2)設(shè)備的建賬

　　a)工程部經(jīng)理負責(zé)建立《機電設(shè)備臺賬》，臺賬內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生廠廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等;

　　b)管理公司經(jīng)理每半年審核一次《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》、《機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。

　　c)機電人員對重大的、主要的設(shè)備建立單機檔案(以機組為單位，大型附件對應(yīng)主機另立檔案，小型附件歸主機一體建檔)。

　　d)重大設(shè)備資料原件由管理公司統(tǒng)一保管，工程部持設(shè)備復(fù)印件。

　　(3)設(shè)備資料的歸檔

　　a)每臺設(shè)備資料依次編入：每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。

　　b)工程部經(jīng)理集中保存《維修單》、《設(shè)備對外委托維修單》、《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》。

　　(4)設(shè)備資料的管理

　　a)所有的設(shè)備資料，集中存放于工程部并標識清楚;

　　b)資料對所有資料的記錄進行指導(dǎo)檢查保證資料記錄和使用的完好性。

　　(5)設(shè)備的編號

　　部門代碼--設(shè)備名稱縮寫-- 設(shè)備序號

　　3)設(shè)備的運行

　　設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，責(zé)任區(qū)內(nèi)確保責(zé)任人。對應(yīng)不同的設(shè)備，制定“運行管理規(guī)程”，由工程部機電人員遵照執(zhí)行，并做好相應(yīng)的運行記錄。

　　4)設(shè)備的維修

　　(1)發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，工程部經(jīng)理要組織人員進行維修，對于重大維修，工程部經(jīng)理應(yīng)在現(xiàn)場進行指導(dǎo)。

　　(2)解決不了的故障需要外委維修的，工程部經(jīng)理應(yīng)填寫《設(shè)備對外委托維修審請單》，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進行，維修結(jié)束，機電人員需要對設(shè)備進行檢測，合格后方可驗收。

　　(3)所有設(shè)備的維修按單機記錄在《機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

　　5)設(shè)備的保養(yǎng)

　　機電人員依《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》的安排，對應(yīng)《設(shè)備檢查保養(yǎng)表》的要求進行檢查，并將結(jié)果按單機記錄于《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》中。

　　6)設(shè)備及零星部件的采購，按樓宇正常運作或維修的需要，由工程部經(jīng)理填寫《請購單》，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進行采購。

　　7)采購

　　采購人員按照《請購單》的規(guī)格要求，在確認所購產(chǎn)品、規(guī)格符合要求，且有產(chǎn)品合格證，價格合理的情況下方可付款提貨手續(xù)。

　　8)驗證

　　對新購置的產(chǎn)品，由工程部經(jīng)理會同工程機電人員進行驗證，對重要設(shè)備的驗證需會同專業(yè)工程技術(shù)人員驗證。驗收完畢，倉管員辦理入庫建賬手續(xù)。

　　9)設(shè)備庫存的管理

　　備件的管理，應(yīng)做好記錄，存放地點必須相對集中，保持干燥、貼上標簽。

　　10)設(shè)備的報廢或損壞無法修復(fù)，無法繼續(xù)使用時，由工程部經(jīng)理確認，提交管理處總經(jīng)理審核，方可報廢并除賬。

篇2：物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個問題

　　物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個問題

　　通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養(yǎng)護、衛(wèi)生設(shè)施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、營養(yǎng)、可口、保健）、車輛管理（疏導(dǎo)車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計）、供水供電（飲水安全、水質(zhì)優(yōu)良、一般市電及特殊高質(zhì)量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)）、會館服務(wù)（禮儀形象、會務(wù)安排）、消防管理（消防設(shè)施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報）等，這些無疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內(nèi)容，

　　而設(shè)備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗，本人想在這方面談一點自己的認識。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設(shè)計或設(shè)備選型階段，最晚也要在設(shè)備定貨合同簽訂前。親身從事過物業(yè)管理的人員，最了解客戶對物業(yè)功能的需求，這對物業(yè)的功能設(shè)計或設(shè)備選型至關(guān)重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設(shè)備，這些設(shè)備由原廠家進行專門的維修保養(yǎng)，對延長其使用壽命、安全、可靠地經(jīng)濟運行都有好處，但是，超過設(shè)備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務(wù)，是需要高額（國外公司人工成本高導(dǎo)致）付費的有償服務(wù)。如在設(shè)備招標訂貨時附帶后期維保服務(wù)條款，設(shè)備廠家為競得大額設(shè)備銷售合同，往往會對后期維保服務(wù)費作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設(shè)備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時對今后產(chǎn)品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現(xiàn)部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設(shè)備后期維修更換的方便性，管路、電路、風(fēng)道改造更換的方便程度等都需要在設(shè)計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發(fā)商、設(shè)計者、施工方、監(jiān)理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經(jīng)歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業(yè)管理的開展提供便利條件。

　　二、新項目應(yīng)注意問題

　　與開發(fā)商進行物業(yè)資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠?qū)υO(shè)備、材料、元器件、器械等各類商務(wù)合同進行交接。這是因為，一般的商務(wù)合同中都約定了供貨方的“三包”內(nèi)容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設(shè)備投入伊始的故障多發(fā)期。

　　物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項目后，應(yīng)及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現(xiàn)部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關(guān)編號標示錯誤，可能導(dǎo)致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調(diào)整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風(fēng)質(zhì)量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質(zhì)量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務(wù)的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設(shè)有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見和易于感知的。室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)（或采用個體送風(fēng)方式）是寫字樓具有的基本功能，指導(dǎo)客戶掌握溫度的設(shè)定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質(zhì)量不間斷的電源（UPS）已經(jīng)在樓內(nèi)合理分布，物業(yè)人員應(yīng)向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內(nèi)墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設(shè)施，甚至導(dǎo)致火災(zāi)。特殊區(qū)域設(shè)有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關(guān)重要，未經(jīng)培訓(xùn)的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進口設(shè)備，這些設(shè)備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設(shè)備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)（以確保正常運轉(zhuǎn)、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強，物業(yè)公司一般無力起草，通常是設(shè)備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應(yīng)聘請專業(yè)人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數(shù)、規(guī)定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進行必要的經(jīng)濟性調(diào)整、根據(jù)設(shè)備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業(yè)公司的的利益。

　　制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉(zhuǎn)動機械的摩擦潤滑，更強調(diào)常年不改變狀態(tài)（不開關(guān)操作）且裸露在空氣中的截門養(yǎng)護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現(xiàn)疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學(xué)（潤滑間隔及次數(shù)）、可操作（專門或與設(shè)備維保工作同時進行），責(zé)任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統(tǒng)中的調(diào)節(jié)閥和截止閥時時處于靈活可控狀態(tài)。

　　日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)來源。第一次故障出現(xiàn)可能是偶然因素所致，第二次重復(fù)出現(xiàn)就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現(xiàn)的頻次，沒有及時消除故障，可能會導(dǎo)致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復(fù)。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數(shù)（供電電流值或不同時段水表表示數(shù)）的變化，也是定性分析、預(yù)測能源消耗等運行成本的重要手段。

　　五、運行調(diào)整

　　運行調(diào)整是提高運行經(jīng)濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經(jīng)濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產(chǎn)生電網(wǎng)削峰填谷的社會效益。制定溫度調(diào)整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)造了舒適的工作環(huán)境。根據(jù)房間朝向、通風(fēng)狀況、保溫效果等多種因素，對媒質(zhì)在系統(tǒng)中各個支路的壓力、流量進行調(diào)整，減少干、支路上媒質(zhì)工況不均勻帶來的系統(tǒng)性損失，使系統(tǒng)運行在最優(yōu)狀態(tài)。總之，運行調(diào)整是最行之有效的節(jié)能降耗方法之一，物業(yè)公司應(yīng)該給予足夠的重視。

　　北京中興物業(yè)管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業(yè)知識教材：供暖設(shè)備管理概述

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備管理概述

　　一、供暖系統(tǒng)及設(shè)備簡介

　　1.供暖系統(tǒng)組成

　　①熱源:制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設(shè)備。

　　②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。

　　③散熱設(shè)備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設(shè)備。

　　2.供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成

　　供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　　①鍋爐本體:包括燃燒設(shè)備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預(yù)熱器、省煤器)、爐體圍護結(jié)構(gòu)等。

　　②熱力系統(tǒng):包括水處理設(shè)備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。

　　③煙風(fēng)系統(tǒng):包括鼓風(fēng)機、引風(fēng)機、煙道、風(fēng)道、除油器等。

　　④運煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設(shè)備等。

　　(2)室外供熱熱網(wǎng)

　　室外供熱管網(wǎng)的敷設(shè)方式主要有架空敷設(shè)和埋地敷設(shè)，埋地敷設(shè)比較常見，埋地敷設(shè)又分為通風(fēng)地溝、半通風(fēng)地溝、不通風(fēng)地溝、直接埋地幾種敷設(shè)方式，其中涉及的主要設(shè)備設(shè)施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)

　　室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設(shè)備及室內(nèi)地溝等。

　　3.供暖系統(tǒng)的分類

　　供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風(fēng)采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責(zé)劃分

　　供暖設(shè)備管理就是對供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應(yīng)分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責(zé)。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區(qū)域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負責(zé)維護管理，或委托專業(yè)供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設(shè)備設(shè)施均由供熱部門負責(zé)維護管理，供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等委托物業(yè)管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負責(zé)日常操作運行和維修養(yǎng)護，在這種管理模式下，要求物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理要配備專職的專業(yè)技術(shù)人員，技術(shù)人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況，掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標，主要包括:

　　①用戶室溫合格率。

　　②運行事故率。

　　③用戶報修處理及時率。

　　④失水率。

　　⑤水質(zhì)達標率。

　　⑥鍋爐負荷率。

　　⑦負傷事故率。

　　⑧來人、來電、來信*率。

　　⑨煙塵、煙氣排放達標率。

　　⑩管管理公司進行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責(zé)供熱系統(tǒng)的運行和管理，即進行熱源和熱網(wǎng)管理，甲方提供必要的費用和監(jiān)督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關(guān)管理部門簽發(fā)的資質(zhì)證書，并且人員素質(zhì)高，管理組織嚴密，企業(yè)信譽好的企業(yè)，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　　①在全年收取的采暖費中提取必要的系統(tǒng)折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。

　　②支付乙方的費用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務(wù)費、運行管理費、小修費等。

　　③在運行中，如果設(shè)備出現(xiàn)故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責(zé)修復(fù)或更換。

　　④資金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質(zhì)量保證金，待運行結(jié)束無誤后再付清。

　　四、供暖設(shè)備設(shè)施的資料管理

　　供暖設(shè)備管理包括供暖設(shè)備設(shè)施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養(yǎng)護管理，為了保證管理工作的質(zhì)量，供暖系統(tǒng)的管理應(yīng)從竣工驗收開始，以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設(shè)備的使用性能。竣工驗收合格后，物業(yè)管理公司作為接管部門應(yīng)檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　　①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數(shù)量和管道直徑的計算書;鍋爐質(zhì)量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　　②鍋爐房設(shè)計及安裝資料包括鍋爐房平面設(shè)計、竣工圖;環(huán)保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測報告;其他各種輔助設(shè)備均須有產(chǎn)品質(zhì)量合格證書及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質(zhì)量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調(diào)試記錄，鍋爐及輔助設(shè)備單機調(diào)試的冷態(tài)試運行記錄，72h熱態(tài)試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網(wǎng)的資料

　　物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時，應(yīng)索要下列資料，并審查其設(shè)計和施工是否符合國家的有關(guān)規(guī)范要求。

　　①室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。

　　②管網(wǎng)設(shè)備的合格證及使用說明書。

　　③隱蔽工程的分段驗收記錄。

　　④管網(wǎng)的水壓試驗記錄。

　　⑤重要焊口焊接質(zhì)量檢查記錄。

　　⑥管道的沖洗記錄。

　　另外在新建供熱管網(wǎng)時，開發(fā)商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應(yīng)通過檢查第一個采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調(diào)等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當(dāng)接管運行幾年的舊熱網(wǎng)時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網(wǎng)及設(shè)備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。