維修基金管理的新模式

　　文/梁 柱

　　維修基金的收取和使用一直是物業(yè)管理中一個(gè)非常棘手的問(wèn)題。為了規(guī)范維修基金的收取和使用，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年聯(lián)合頒發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào)文)(以下稱(chēng)《管理辦法》)，從1999年1月1起日實(shí)施。各地又根據(jù)《管理辦法》的精神，陸續(xù)出臺(tái)了一些針對(duì)本地的實(shí)施辦法。如深圳市出臺(tái)了《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》，天津市出臺(tái)了《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等。這些地方性的法規(guī)在維修基金的收取和管理方面還是存在著相當(dāng)大的差別。

　　近幾年來(lái)，隨著《管理辦法》的逐步推廣和實(shí)施，維修基金的收取在新銷(xiāo)售的商品住宅中取得了一定成績(jī)，但在老的商品住宅和已出售的公房中，維修基金的收取基本上還處于空白狀態(tài)。新售商品住宅維修基金收取率比較高的原因主要是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)強(qiáng)行將維修基金的交納與購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證捆綁在一起，即只有購(gòu)房者交納了維修基金，才準(zhǔn)許購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證明。

　　由于新售商品住宅的維修基金是購(gòu)房者按購(gòu)房款2%-3%的比例交納，數(shù)額較大，特別是大型住宅小區(qū)，維修基金數(shù)額更大。數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)維修基金的合理和安全使用已成為物業(yè)管理中一個(gè)很突出和很敏感的問(wèn)題，形象地說(shuō)，維修基金目前已成為物業(yè)管理中的一顆“地雷”。

　　按《管理辦法》的要求，商品住宅由購(gòu)房者按購(gòu)房款2%-3%的比例向售房單位交納維修基金。購(gòu)房者在辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，商品住宅銷(xiāo)售單位將代收的維修基金移交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　目前由于全國(guó)各地維修基金的收取和管理辦法有所不同，全國(guó)已收上來(lái)的維修基金事實(shí)上存在三種管理模式：一是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管;二是由物業(yè)管理企業(yè)代管;三是由業(yè)主委員會(huì)代管。現(xiàn)在對(duì)目前維修基金的三種管理模式所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出一種新的管理模式。

　　第一種管理模式：由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。

　　問(wèn)題一：房地產(chǎn)行政主管部門(mén)并不是維修基金真正的產(chǎn)權(quán)人，卻要代管一筆龐大的、別人的東西，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有沒(méi)有這種代理權(quán)值得商榷。

　　問(wèn)題二：一個(gè)城市商品住宅項(xiàng)目眾多，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，這些部門(mén)能管得過(guò)來(lái)嗎?由于房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的項(xiàng)目眾多，當(dāng)物業(yè)需要維修時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不可能及時(shí)、有效地劃撥維修基金。目前的形勢(shì)是，全國(guó)范圍內(nèi)維修基金的歸集情況逐步好轉(zhuǎn)，但維修基金的使用報(bào)批實(shí)際上已“形同虛設(shè)”，維修基金已經(jīng)失去了其應(yīng)有的作用。

　　問(wèn)題三：由于維修基金是以售房總額為基數(shù)的，數(shù)額較大，個(gè)別人可以通過(guò)惡意不辦理房產(chǎn)證等方式逃避交納維修基金。從目前的情況看，這種趨勢(shì)將越來(lái)越嚴(yán)重。對(duì)此，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不會(huì)組織人力去催收，導(dǎo)致部分維修基金收不上來(lái)。

　　問(wèn)題四：為了維護(hù)維修基金的安全，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)一般只會(huì)把維修基金專(zhuān)賬存儲(chǔ)，不會(huì)去投資理財(cái)，維修基金實(shí)際成了“呆錢(qián)”和“死錢(qián)”，并沒(méi)有起到保值和增值的作用。此外，就整個(gè)社會(huì)而言，沉淀了大量的維修資金也會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

篇2：常州物業(yè)房屋本體維修基金管理制度

　　常州物業(yè)房屋本體維修基金管理制度

　　一、嚴(yán)格執(zhí)行常州市房管局、常州市財(cái)政局常房發(fā)[20**]7號(hào)和常財(cái)基[20**]1號(hào)以及常房發(fā)[20**]9號(hào)等有關(guān)文件規(guī)定，做好房屋本體維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本體基金）的代收代交和續(xù)籌管理工作。

　　二、公司各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，必須嚴(yán)格按照規(guī)定（每平方米建筑面積35元）向業(yè)主足額收取本體基金，并開(kāi)具本體基金專(zhuān)用發(fā)票；未交清本體基金的業(yè)主一律不得交房。

　　三、項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心向業(yè)主收取的本體基金，無(wú)論總額多少，都必須于五個(gè)工作日內(nèi)如數(shù)交到公司財(cái)務(wù)部。

　　四、公司財(cái)務(wù)部在匯總各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心收取的本體基金后，應(yīng)嚴(yán)格按照市房管局《關(guān)于加強(qiáng)房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規(guī)定，于每月10號(hào)前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業(yè)管理中心。

　　五、當(dāng)維修基金余額不足應(yīng)歸集基金總額的30% 時(shí)，公司各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心應(yīng)積極配合所在區(qū)房管局和業(yè)主委員會(huì)及時(shí)進(jìn)行續(xù)籌。

　　六、本體基金的使用應(yīng)按照市人民政府常政發(fā)[20**]28號(hào)以及市房管局常房發(fā)[20**]83號(hào)文件規(guī)定。在接受業(yè)主委委托的前提下，制訂維修工程預(yù)算書(shū)，向市基金中心申請(qǐng)用款，與有資質(zhì)房屋修繕單位簽訂維修工程合同，實(shí)施維修工程，并參與工程驗(yàn)收。

篇3：小區(qū)房屋本體維修基金管理制度

　　小區(qū)房屋本體維修基金管理制度

　　zz家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn)，為加強(qiáng)**家園房屋本體維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本體基金”）的管理，保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，有效利用本體基金維護(hù)房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“共用部位”），保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價(jià)[1998]136號(hào)《關(guān)于住宅（房屋）本體維修基金問(wèn)題的通知》及有關(guān)規(guī)定，特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。

　　一、zz家園管理處是負(fù)責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門(mén)，負(fù)責(zé)具體實(shí)施共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。

　　二、管理處必須配備專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員，對(duì)小區(qū)房屋本體基金進(jìn)行準(zhǔn)確核算，并按每個(gè)單位登記專(zhuān)帳，設(shè)立專(zhuān)用帳號(hào)存儲(chǔ)本小區(qū)的本體基金。每三個(gè)月將本體基金的收支情況在《管理報(bào)告》中公布一次，接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。

　　三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算，提交業(yè)委會(huì)審議通過(guò)。

　　四、管理處動(dòng)用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的，由管理處負(fù)責(zé)人和本棟樓長(zhǎng)共同簽證后支付，并作為本體基金支出記帳憑證；用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用，并出具“施工項(xiàng)目清單”，由業(yè)委會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)（或20%以上業(yè)主）、管理處負(fù)責(zé)人簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　本體基金確實(shí)不夠支出時(shí)，經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意，可由該棟的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　五、如業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程，管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項(xiàng)目實(shí)施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門(mén)核準(zhǔn)。

　　六、管理處使用本體基金實(shí)施對(duì)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、本體基金的主管部門(mén)是市住宅主管部門(mén)，接受福田區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)本小區(qū)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。