一個(gè)值得引起高度重視的行業(yè)現(xiàn)象
前不久，中央電視臺(tái)報(bào)道“物業(yè)公司收縮調(diào)查，上海知名物業(yè)公司紛紛棄盤”播出后，上海人民廣播電臺(tái)也隨之進(jìn)行了系列采訪報(bào)道，已經(jīng)引起了行業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注和政府有關(guān)部門的高度重視。筆者作為業(yè)內(nèi)的一員，僅此現(xiàn)象談一些不成熟的看法。
眾所周知，物業(yè)管理是集社會(huì)性、公益性和服務(wù)性為基本特征的一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)，事關(guān)千家萬戶的安居樂業(yè)。與廣大市民百姓有著最直接、最廣泛和最密切的聯(lián)系。我國內(nèi)地物業(yè)管理經(jīng)過30年的改革發(fā)展，已經(jīng)成為城市社會(huì)管理的不可或缺的重要基礎(chǔ)，為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活質(zhì)量的改善作出了重要貢獻(xiàn)。
然而，近十多年來，涉及社會(huì)公共事業(yè)的其他行業(yè)物價(jià)水平不斷攀升，勞動(dòng)力成本不斷提高，唯獨(dú)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻一直沒有調(diào)整過。不僅給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了嚴(yán)重影響，而且直接影響了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高。
據(jù)記載，上海物業(yè)行業(yè)部分企業(yè)出現(xiàn)“棄盤”現(xiàn)象，早在20**年就發(fā)生過，20**年曾經(jīng)形成一個(gè)小高潮。僅選以下若干個(gè)案例：
20**年1月底，車站新村小區(qū)物業(yè)主動(dòng)撤離，接手僅一個(gè)月代管的另一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)軋軋苗頭不對，也立馬“拜拜”走人。
同年4月1日，位于上海浦東新區(qū)已有10年房齡的上南花苑西苑小區(qū)，物業(yè)管理出現(xiàn)了“真空”地帶。原來負(fù)責(zé)服務(wù)的物業(yè)人員全部撤離。理由是收支嚴(yán)重失衡，公司難以為繼。
同年4月5日，中央電視臺(tái)、《解放日報(bào)》等傳媒，報(bào)道了上海普陀區(qū)延長西路甘泉街道十多個(gè)小區(qū)的160多名物業(yè)保潔人員集體不見了蹤影，生活垃圾堆積如山，節(jié)日在家休閑的居民怨聲四起。
同年4月10日，只有1.9萬平方米的六里嘉園“迷你”小區(qū)的物業(yè)管理也出現(xiàn)了危機(jī)，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)近8年的嘉屯物業(yè)公司在該小區(qū)虧損了16萬元，物業(yè)“管家”只好醞釀“辭職”。
央視報(bào)道的上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司今年上半年已經(jīng)退出了10個(gè)樓盤，下半年還準(zhǔn)備撤退5、6個(gè)樓盤;上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司近幾年已陸續(xù)退出近20個(gè)項(xiàng)目共有100多萬平方米。今年計(jì)劃再退出2至3個(gè)項(xiàng)目;上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司今年上半年已有40多萬平方米小區(qū)不再續(xù)簽合同，下半年還有近27萬平方米準(zhǔn)備終止服務(wù)合同。就是絕大多數(shù)沒有“棄盤”的物業(yè)公司，大家都不謀而合地采取裁減員工、減少工作頻次和降低服務(wù)狀態(tài)等辦法來維持企業(yè)生計(jì)。由此可見，社會(huì)反映物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平不高、物業(yè)企業(yè)隊(duì)伍不夠穩(wěn)定、綜合素質(zhì)不強(qiáng)等問題，似乎也在“情理”之中。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析：在面臨老舊小區(qū)管理費(fèi)長期調(diào)整無望、收繳率持續(xù)偏低、人力成本不斷上漲、業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范導(dǎo)致矛盾頻發(fā)等多重壓力下，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不采取的非常手段。這種“拋盤”現(xiàn)象已是大勢所趨。
縱觀這幾年物業(yè)行業(yè)部分物業(yè)企業(yè)之所以發(fā)生“棄盤”、“不再續(xù)簽合同”或者說“終止服務(wù)合同”等現(xiàn)象。從原因上分析，無非是三方面情況：
一是由于隨著物業(yè)行業(yè)和企業(yè)自身的改革發(fā)展，需要對企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。在這個(gè)調(diào)整過程中，自然會(huì)對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，管理成本高的一些產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的“產(chǎn)品轉(zhuǎn)換”，應(yīng)該視作企業(yè)的正常行為。
二是由于政策性問題導(dǎo)致的“棄盤”現(xiàn)象。現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)尤其是物業(yè)企業(yè)，大家普遍關(guān)心、反映比較強(qiáng)烈的問題主要是由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，不堪承受。現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)執(zhí)行的售后公房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1996年制定的，至今已近16年沒有調(diào)整過。而這十多年來，本市勞動(dòng)力的成本2000年時(shí)，上海最低工資標(biāo)準(zhǔn)是445元，今年已經(jīng)調(diào)到1280元。職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)近7年里增長了177.77%。由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低、成本過高，企業(yè)想要搞好服務(wù)沒有本錢，企業(yè)發(fā)展沒有了后勁。無奈之下，只好紛紛采取“不續(xù)簽合同”、“棄盤”等不是辦法的辦法來退出。
三是純粹不負(fù)責(zé)任的“拋盤”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)事前既不向政府有關(guān)部門打招呼，又不向廣大業(yè)主安民告示，“一夜之間走人”。這是大家最耽心，也是最不愿意看到的現(xiàn)象，目前尚未發(fā)生。
筆者認(rèn)為：老舊住宅小區(qū)出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象，這是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下價(jià)值規(guī)律的反映，也是物業(yè)管理行業(yè)在當(dāng)前轉(zhuǎn)型整合過程中產(chǎn)生的必然的現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，無疑要追求利潤的最大化來謀求企業(yè)自身的生存發(fā)展。如果一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)其服務(wù)的項(xiàng)目長期虧損，自然會(huì)導(dǎo)致“不再續(xù)簽合同而拋盤撤離”。這也是在市場調(diào)節(jié)、企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會(huì)轉(zhuǎn)型過程出現(xiàn)的正常現(xiàn)象。但是，作為政府有關(guān)部門，如果對部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“棄盤”現(xiàn)象，不引起重視，不及時(shí)采取有效的措施，勢必影響廣大市民群眾的日常生活，從而導(dǎo)致不和諧或不穩(wěn)定因素發(fā)生。為此，筆者建議：
1、盡快建立健全“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整機(jī)制。在當(dāng)前勞動(dòng)力成本大幅上漲，水、電、煤等公共事業(yè)費(fèi)和物料成本不斷上漲，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作成本連年持續(xù)攀升的形勢下，建議市政府有關(guān)部門通過適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，盡早加快緩解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用“入不敷出”的矛盾，逐步建立起物業(yè)服務(wù)費(fèi)與物價(jià)消費(fèi)指數(shù)同步的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由政府指導(dǎo)逐步向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)化，從根本上解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與市場調(diào)節(jié)脫節(jié)的問題。
2、進(jìn)一步規(guī)范和落實(shí)住宅小區(qū)綜合管理相關(guān)部門的職責(zé)，盡可能減輕物業(yè)企業(yè)過重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在現(xiàn)代城市住宅小區(qū)綜合管理工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)著重要的社會(huì)責(zé)任。上海市通過(20**年-20**年)住宅小區(qū)三年行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施，基本理順了住宅小區(qū)綜合管理的體制和機(jī)制，明確了有關(guān)各方的職責(zé)。但是，在三年行動(dòng)計(jì)劃實(shí)施過后，不少住宅小區(qū)的日常管理和維護(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然承擔(dān)著本來不應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的水、電和綠化的修理、養(yǎng)護(hù)工作等方面的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，這無疑又增加了物業(yè)企業(yè)的不少成本。建議市政府有關(guān)部門繼續(xù)按照《三年行動(dòng)計(jì)劃》所明確的責(zé)任，進(jìn)一步抓好落實(shí)，切實(shí)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)不必要的負(fù)擔(dān)。
3、知難而進(jìn)，迎難而上，積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)理念和方式的創(chuàng)新。面對新的市場環(huán)境，如何突破傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營管理模式，利用物業(yè)服務(wù)平臺(tái)和客戶資源以及物業(yè)服務(wù)自身的專業(yè)優(yōu)勢，通過引進(jìn)服務(wù)集成、延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈、開展各種經(jīng)營等方式提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力，已經(jīng)擺在廣大物業(yè)企業(yè)面前的重要課題。因此，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從理論和實(shí)踐的結(jié)合上，積極探索新形勢下企業(yè)發(fā)展的應(yīng)對之策和變革之道。要在為廣大業(yè)主提供誠信經(jīng)營服務(wù)的前提下，善于充分利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種資源，通過轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容，拓寬業(yè)務(wù)范圍，挖掘邊際效益，為物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展開辟新的出路，為可持續(xù)發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。
4、加強(qiáng)宣傳，樹立正確的輿論導(dǎo)向。大力宣傳社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)服務(wù)是城市社會(huì)生活不可缺少的重要產(chǎn)品。不是社會(huì)福利，是城市社會(huì)消費(fèi)的重要組成部分。現(xiàn)在，社會(huì)對這一消費(fèi)觀念并沒有形成。許多業(yè)主只是要求物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)越多越好，而繳納的費(fèi)用越少越好，不交更好。這個(gè)觀念帶有普遍性，而且根深蒂固。因此，要通過加大這方面的輿論宣傳，引導(dǎo)廣大市民牢固樹立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的城市消費(fèi)觀念。同時(shí)，借助今年我國內(nèi)地物業(yè)30周年慶祝活動(dòng)的有利時(shí)機(jī)，大力宣傳物業(yè)行業(yè)涌現(xiàn)出來的事跡突出的各方面先進(jìn)典型，充分展示我們“物業(yè)人的風(fēng)采”，進(jìn)一步弘揚(yáng)正氣，鼓舞士氣，激勵(lì)廣大從業(yè)人員為推動(dòng)行業(yè)科學(xué)發(fā)展、為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)積極貢獻(xiàn)力量。
篇2：拋盤撤離值得引起高度重視的物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)象
一個(gè)值得引起高度重視的行業(yè)現(xiàn)象
前不久，中央電視臺(tái)報(bào)道“物業(yè)公司收縮調(diào)查，上海知名物業(yè)公司紛紛棄盤”播出后，上海人民廣播電臺(tái)也隨之進(jìn)行了系列采訪報(bào)道，已經(jīng)引起了行業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注和政府有關(guān)部門的高度重視。筆者作為業(yè)內(nèi)的一員，僅此現(xiàn)象談一些不成熟的看法。
眾所周知，物業(yè)管理是集社會(huì)性、公益性和服務(wù)性為基本特征的一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)，事關(guān)千家萬戶的安居樂業(yè)。與廣大市民百姓有著最直接、最廣泛和最密切的聯(lián)系。我國內(nèi)地物業(yè)管理經(jīng)過30年的改革發(fā)展，已經(jīng)成為城市社會(huì)管理的不可或缺的重要基礎(chǔ)，為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活質(zhì)量的改善作出了重要貢獻(xiàn)。
然而，近十多年來，涉及社會(huì)公共事業(yè)的其他行業(yè)物價(jià)水平不斷攀升，勞動(dòng)力成本不斷提高，唯獨(dú)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻一直沒有調(diào)整過。不僅給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了嚴(yán)重影響，而且直接影響了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高。
據(jù)記載，上海物業(yè)行業(yè)部分企業(yè)出現(xiàn)“棄盤”現(xiàn)象，早在20**年就發(fā)生過，20**年曾經(jīng)形成一個(gè)小高潮。僅選以下若干個(gè)案例：
20**年1月底，車站新村小區(qū)物業(yè)主動(dòng)撤離，接手僅一個(gè)月代管的另一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)軋軋苗頭不對，也立馬“拜拜”走人。
同年4月1日，位于上海浦東新區(qū)已有10年房齡的上南花苑西苑小區(qū)，物業(yè)管理出現(xiàn)了“真空”地帶。原來負(fù)責(zé)服務(wù)的物業(yè)人員全部撤離。理由是收支嚴(yán)重失衡，公司難以為繼。
同年4月5日，中央電視臺(tái)、《解放日報(bào)》等傳媒，報(bào)道了上海普陀區(qū)延長西路甘泉街道十多個(gè)小區(qū)的160多名物業(yè)保潔人員集體不見了蹤影，生活垃圾堆積如山，節(jié)日在家休閑的居民怨聲四起。
同年4月10日，只有1.9萬平方米的六里嘉園“迷你”小區(qū)的物業(yè)管理也出現(xiàn)了危機(jī)，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)近8年的嘉屯物業(yè)公司在該小區(qū)虧損了16萬元，物業(yè)“管家”只好醞釀“辭職”。
央視報(bào)道的上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司今年上半年已經(jīng)退出了10個(gè)樓盤，下半年還準(zhǔn)備撤退5、6個(gè)樓盤;上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司近幾年已陸續(xù)退出近20個(gè)項(xiàng)目共有100多萬平方米。今年計(jì)劃再退出2至3個(gè)項(xiàng)目;上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司今年上半年已有40多萬平方米小區(qū)不再續(xù)簽合同，下半年還有近27萬平方米準(zhǔn)備終止服務(wù)合同。就是絕大多數(shù)沒有“棄盤”的物業(yè)公司，大家都不謀而合地采取裁減員工、減少工作頻次和降低服務(wù)狀態(tài)等辦法來維持企業(yè)生計(jì)。由此可見，社會(huì)反映物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平不高、物業(yè)企業(yè)隊(duì)伍不夠穩(wěn)定、綜合素質(zhì)不強(qiáng)等問題，似乎也在“情理”之中。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析：在面臨老舊小區(qū)管理費(fèi)長期調(diào)整無望、收繳率持續(xù)偏低、人力成本不斷上漲、業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范導(dǎo)致矛盾頻發(fā)等多重壓力下，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不采取的非常手段。這種“拋盤”現(xiàn)象已是大勢所趨。
縱觀這幾年物業(yè)行業(yè)部分物業(yè)企業(yè)之所以發(fā)生“棄盤”、“不再續(xù)簽合同”或者說“終止服務(wù)合同”等現(xiàn)象。從原因上分析，無非是三方面情況：
一是由于隨著物業(yè)行業(yè)和企業(yè)自身的改革發(fā)展，需要對企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。在這個(gè)調(diào)整過程中，自然會(huì)對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，管理成本高的一些產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的“產(chǎn)品轉(zhuǎn)換”，應(yīng)該視作企業(yè)的正常行為。
二是由于政策性問題導(dǎo)致的“棄盤”現(xiàn)象。現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)尤其是物業(yè)企業(yè)，大家普遍關(guān)心、反映比較強(qiáng)烈的問題主要是由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，不堪承受。現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)執(zhí)行的售后公房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1996年制定的，至今已近16年沒有調(diào)整過。而這十多年來，本市勞動(dòng)力的成本2000年時(shí)，上海最低工資標(biāo)準(zhǔn)是445元，今年已經(jīng)調(diào)到1280元。職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)近7年里增長了177.77%。由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低、成本過高，企業(yè)想要搞好服務(wù)沒有本錢，企業(yè)發(fā)展沒有了后勁。無奈之下，只好紛紛采取“不續(xù)簽合同”、“棄盤”等不是辦法的辦法來退出。
三是純粹不負(fù)責(zé)任的“拋盤”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)事前既不向政府有關(guān)部門打招呼，又不向廣大業(yè)主安民告示，“一夜之間走人”。這是大家最耽心，也是最不愿意看到的現(xiàn)象，目前尚未發(fā)生。
筆者認(rèn)為：老舊住宅小區(qū)出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象，這是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下價(jià)值規(guī)律的反映，也是物業(yè)管理行業(yè)在當(dāng)前轉(zhuǎn)型整合過程中產(chǎn)生的必然的現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，無疑要追求利潤的最大化來謀求企業(yè)自身的生存發(fā)展。如果一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)其服務(wù)的項(xiàng)目長期虧損，自然會(huì)導(dǎo)致“不再續(xù)簽合同而拋盤撤離”。這也是在市場調(diào)節(jié)、企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會(huì)轉(zhuǎn)型過程出現(xiàn)的正常現(xiàn)象。但是，作為政府有關(guān)部門，如果對部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“棄盤”現(xiàn)象，不引起重視，不及時(shí)采取有效的措施，勢必影響廣大市民群眾的日常生活，從而導(dǎo)致不和諧或不穩(wěn)定因素發(fā)生。為此，筆者建議：
1、盡快建立健全“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整機(jī)制。在當(dāng)前勞動(dòng)力成本大幅上漲，水、電、煤等公共事業(yè)費(fèi)和物料成本不斷上漲，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作成本連年持續(xù)攀升的形勢下，建議市政府有關(guān)部門通過適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，盡早加快緩解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用“入不敷出”的矛盾，逐步建立起物業(yè)服務(wù)費(fèi)與物價(jià)消費(fèi)指數(shù)同步的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由政府指導(dǎo)逐步向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)化，從根本上解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與市場調(diào)節(jié)脫節(jié)的問題。
2、進(jìn)一步規(guī)范和落實(shí)住宅小區(qū)綜合管理相關(guān)部門的職責(zé)，盡可能減輕物業(yè)企業(yè)過重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在現(xiàn)代城市住宅小區(qū)綜合管理工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)著重要的社會(huì)責(zé)任。上海市通過(20**年-20**年)住宅小區(qū)三年行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施，基本理順了住宅小區(qū)綜合管理的體制和機(jī)制，明確了有關(guān)各方的職責(zé)。但是，在三年行動(dòng)計(jì)劃實(shí)施過后，不少住宅小區(qū)的日常管理和維護(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然承擔(dān)著本來不應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的水、電和綠化的修理、養(yǎng)護(hù)工作等方面的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，這無疑又增加了物業(yè)企業(yè)的不少成本。建議市政府有關(guān)部門繼續(xù)按照《三年行動(dòng)計(jì)劃》所明確的責(zé)任，進(jìn)一步抓好落實(shí)，切實(shí)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)不必要的負(fù)擔(dān)。
3、知難而進(jìn)，迎難而上，積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)理念和方式的創(chuàng)新。面對新的市場環(huán)境，如何突破傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營管理模式，利用物業(yè)服務(wù)平臺(tái)和客戶資源以及物業(yè)服務(wù)自身的專業(yè)優(yōu)勢，通過引進(jìn)服務(wù)集成、延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈、開展各種經(jīng)營等方式提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力，已經(jīng)擺在廣大物業(yè)企業(yè)面前的重要課題。因此，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從理論和實(shí)踐的結(jié)合上，積極探索新形勢下企業(yè)發(fā)展的應(yīng)對之策和變革之道。要在為廣大業(yè)主提供誠信經(jīng)營服務(wù)的前提下，善于充分利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種資源，通過轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容，拓寬業(yè)務(wù)范圍，挖掘邊際效益，為物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展開辟新的出路，為可持續(xù)發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。
4、加強(qiáng)宣傳，樹立正確的輿論導(dǎo)向。大力宣傳社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)服務(wù)是城市社會(huì)生活不可缺少的重要產(chǎn)品。不是社會(huì)福利，是城市社會(huì)消費(fèi)的重要組成部分。現(xiàn)在，社會(huì)對這一消費(fèi)觀念并沒有形成。許多業(yè)主只是要求物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)越多越好，而繳納的費(fèi)用越少越好，不交更好。這個(gè)觀念帶有普遍性，而且根深蒂固。因此，要通過加大這方面的輿論宣傳，引導(dǎo)廣大市民牢固樹立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的城市消費(fèi)觀念。同時(shí)，借助今年我國內(nèi)地物業(yè)30周年慶祝活動(dòng)的有利時(shí)機(jī)，大力宣傳物業(yè)行業(yè)涌現(xiàn)出來的事跡突出的各方面先進(jìn)典型，充分展示我們“物業(yè)人的風(fēng)采”，進(jìn)一步弘揚(yáng)正氣，鼓舞士氣，激勵(lì)廣大從業(yè)人員為推動(dòng)行業(yè)科學(xué)發(fā)展、為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)積極貢獻(xiàn)力量。
篇3：物業(yè)管理收費(fèi)難的根本原因解析
物業(yè)管理收費(fèi)難的根本原因解析
物業(yè)管理在中國誕生以來，對于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)商品房消費(fèi)，維護(hù)社會(huì)和諧發(fā)展可以說是功不可沒，在房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的時(shí)代，作為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)管理行業(yè)地位越來越重要。所以物業(yè)管理收費(fèi)難的問題不能不引起我們的密切關(guān)注。
物業(yè)管理收費(fèi)難絕不是一個(gè)孤立的問題，產(chǎn)生這個(gè)問題的原因很多，有政府的原因，有開發(fā)商的原因，有業(yè)主的原因，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。最根本的原因是各方均以各自利益為出發(fā)點(diǎn)，因而產(chǎn)生片面的認(rèn)識(shí)所致，或者說是行業(yè)定位和社會(huì)定位出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。
從對物業(yè)管理認(rèn)識(shí)來看，對物業(yè)管理企業(yè)定位的偏差，其根源是對物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)缺乏真正的了解。
物業(yè)管理的本質(zhì)究竟是什么呢?
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
因此，物業(yè)管理企業(yè)所有的活動(dòng)都是圍繞物業(yè)共有部分進(jìn)行的，首先考慮的是業(yè)主的公共利益，所提供的服務(wù)也只能是準(zhǔn)公共性的，這種準(zhǔn)公共性的服務(wù)決定了物業(yè)管理的價(jià)值取向。只有認(rèn)清這個(gè)問題，才能給物業(yè)管理一個(gè)準(zhǔn)確的定位，只有給物業(yè)管理準(zhǔn)確定位，才能弄清楚“物業(yè)管理收費(fèi)的特殊性和產(chǎn)生的根據(jù)”，只有弄清楚物業(yè)收費(fèi)的這種特殊性才能搞清楚物業(yè)收費(fèi)難的真正原因。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)所提供的公共性服務(wù)一般可以歸結(jié)為以下三項(xiàng)：
1、公共秩序的維護(hù)(安全管理);
2、公共區(qū)域環(huán)境的維護(hù)(環(huán)境管理);
3、公共設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)(設(shè)施設(shè)備管理)。
物業(yè)管理企業(yè)做好上述各項(xiàng)公共性服務(wù)，首先能夠滿足業(yè)主、使用人共性的、主要的、基本的需求，這是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的基本前提，換言之，這也正是物業(yè)管理收費(fèi)的起碼依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)按合同約定，通過提供上述公共性服務(wù)，保證業(yè)主或使用人生活的安全舒適，以及所屬物業(yè)的保值和升值，這種服務(wù)與業(yè)主及使用人給付的服務(wù)費(fèi)是等值的，因而是物業(yè)企業(yè)應(yīng)得的，這本身就是一種建立在等價(jià)有償基礎(chǔ)上的合法交易行為，絕對應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
假如這些服務(wù)未能夠達(dá)到合同約定的要求，那么無論哪一家物業(yè)管理企業(yè)肯定都是不合格的，業(yè)主不但有理由抱怨，甚至有理由炒掉該物業(yè)的管理者。而其他任何一種服務(wù)的延展創(chuàng)新包括專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、代辦服務(wù)等，都應(yīng)當(dāng)建立在做好以上各項(xiàng)服務(wù)的基礎(chǔ)之上。這類延伸服務(wù)按當(dāng)事雙方協(xié)議收費(fèi)，不能將其與前面所闡述的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等同起來。但是物業(yè)管理企業(yè)顯然不能包打天下，不可能做所有的事情，它是為全體業(yè)主服務(wù)的，不是供一家一戶呼來喚去的傭人。對此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。
許多人覺得物業(yè)管理的公共性服務(wù)是人人皆知的常識(shí)，而恰恰是最為淺顯的常識(shí)在討論物業(yè)收費(fèi)問題時(shí)被許多人忽視了。現(xiàn)在一些物業(yè)管理企業(yè)把管理公司更名為服務(wù)公司，這當(dāng)然無可厚非，但是完全拋棄管理職能，以為只要滿足業(yè)主的任何要求就解決了收費(fèi)難問題，未免過于天真。
除了定位偏差的問題外還有就是由于物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)業(yè)有著密不可分的關(guān)系。一些開發(fā)商粗制濫造，把大量的工程問題留給物業(yè)管理企業(yè)去處理，導(dǎo)致物業(yè)投入使用后，管理問題層出不窮，許多問題物業(yè)管理企業(yè)根本無法解決。而業(yè)主認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司就必須對我負(fù)責(zé)，結(jié)果矛盾直接在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生，等于開發(fā)商在物業(yè)建設(shè)完成階段就把業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)推到了對立面。這恐怕是迄今為止造成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)最多和最直接的原因了。
另外我們必須注意到時(shí)至今日除《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，近三十年來尚沒有發(fā)布過一部完整的國家級(jí)的物業(yè)管理行政法律。
通過以上的分析不難看出物業(yè)管理收費(fèi)難的基本原因是我國物業(yè)管理正處于成長發(fā)育階段，物業(yè)管理的政策法規(guī)不甚健全，社會(huì)各方基于各自利益產(chǎn)生了不同的認(rèn)識(shí)，對物業(yè)管理企業(yè)給出不合理的定位所致，且房地產(chǎn)商的開發(fā)建設(shè)水平也有待于大大提高，加上業(yè)主的素質(zhì)及物業(yè)自身的問題，就形成了物業(yè)管理收費(fèi)難的現(xiàn)狀。誠然，我們也看到近些年來業(yè)主維權(quán)意識(shí)逐年增強(qiáng)，對物業(yè)收費(fèi)中存在的一些不良傾向異議頗多，不能不引起物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)注。
物業(yè)管理收費(fèi)難問題，直接關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展。通過分析探討其發(fā)生的本源，使我們能夠發(fā)現(xiàn)問題的癥結(jié)所在，從而找出解決問題的辦法。
物業(yè)管理收費(fèi)難的問題還將會(huì)在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)間里存在于物業(yè)管理的活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)需要通過提供長期的、持續(xù)不斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)輔之以經(jīng)常性的、耐心細(xì)致的宣傳來贏得社會(huì)各方面對物業(yè)管理本質(zhì)的理解，統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)，也包括進(jìn)一步規(guī)范管理行為，按合同約定合理收費(fèi)，從而促使矛盾轉(zhuǎn)化，使問題逐步得到解決。這可能是一個(gè)非常漫長的過程，甚至?xí)冀K陪伴著物業(yè)管理的成長發(fā)展。