江西省物業管理條例(20**)

　　（20**年5月25日江西省第十一屆人民代表大會常務委員會第31次會議通過 20**年5月29日江西省人民代表大會常務委員會公告第100號公布 自20**年10月1日起施行）

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第三章 前期物業管理

　　第四章 物業管理服務

　　第五章 物業的使用和維護

　　第六章 法律責任

　　第七章 附則

　　江西省物業管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規的規定，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，為業主提供服務，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

　　第四條 省人民政府住房和城鄉建設主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　市、縣（區）人民政府房地產主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）業主大會和業主委員會的業務指導；

　　（二）物業服務企業的資質、服務質量的監督管理，物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂、收費的監督管理；

　　（三）專項維修資金和住宅物業質量保修金的交存、使用的監督管理；

　　（四）受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴；

　　（五）物業使用和維護的監督管理；

　　（六）其他監督管理職責。

　　市政、城市管理、價格、工商、市容環境衛生、城鄉規劃、公安、氣象、人防、質量技術監督、環境保護、民政等部門及供水、供電、供氣等企業應當按照各自的職責，依法做好物業管理的相關管理和服務工作。

　　第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，會同市、縣（區）人民政府房地產主管部門具體指導、監督所轄區域內的業主依法成立業主大會和選舉業主委員會，并監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。

　　社區居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。

　　物業服務企業應當配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當提請市、縣（區）人民政府房地產主管部門依法處理。

　　第六條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

　　第七條 配套設施不齊全、環境質量較差且未實行物業管理的原有住宅小區，由所在地的市、縣（區）人民政府區分情況采取措施進行整治改造，逐步實行物業管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第八條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　（四）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　　（六）監督業主委員會的工作；

　　（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住，經業主本人書面授權，享有前款規定的業主權利。

　　第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定；

　　（五）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（六）按時交納物業服務費用；

　　（七）法律、法規規定的其他義務。

　　業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同市、縣（區）人民政府房地產主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

　　業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當按照前款規定劃分物業管理區域，向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門申請劃分登記，將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示，并告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　已經實行物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門申請登記。

　　第十二條 一個物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告，并提供下列資料：

　　（一）物業管理區域登記證明；

　　（二）建筑規劃總平面圖；

　　（三）物業建筑面積清冊；

　　（四）業主名冊；

　　（五）交付使用的共用設施設備證明；

　　（六）物業管理用房配置證明。

　　建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。

　　第十三條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內，會同物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門組建業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。

　　籌備組由業主、建設單位代表，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、房地產主管部門、社區居民委員會、村民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　籌備組中的業主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。

　　第十四條 籌備組應當履行下列職責：

　　（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

　　（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

　　（四）確定首次業主大會會議表決規則；

　　（五）制定業主委員會成員候選人產生辦法，提出業主委員會成員候選人名單；

　　（六）制定業主委員會選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

　　第十五條 業主大會履行下列職責：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

　　（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

　　（四）選聘、解聘物業服務企業；

　　（五）擬訂物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（六）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

　　（七）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）依法決定改變共有部分的用途；

　　（九）決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；

　　（十）法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的事項。

　　第十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　業主大會決定本條例第十五條第五項至第八項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本條例第十五條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先征求其所代表的業主意見，并在業主大會會議上如實反映。

　　第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，具體安排由業主大會議事規則確定。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）有百分之二十以上業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　第十九條 業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（四）監督專項維修資金的使用；

　　（五）督促業主按時交納物業服務費用；

　　（六）監督管理規約的實施；

　　（七）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（八）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；

　　（九）業主大會賦予的其他職責。

　　第二十條 業主委員會成員由五至十一人單數組成。業主委員會成員的每屆任期由業主大會議事規則確定。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任。

　　選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業主大會會議補選。

　　第二十一條 業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵守有關法律、法規；

　　（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；

　　（四）熱心公益事業，責任心強，公道正派，廉潔自律；

　　（五）具有一定的組織能力和文化水平。

　　第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）管理規約；

　　（四）業主大會決定的其他重大事項。

　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面報告原備案單位。

　　第二十三條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

　　業主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十五條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

　　業主小組應當履行下列職責：

　　（一）推選業主代表出席業主大會會議，反映本小組業主的意見；

　　（二）提出、討論本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護的方案；

　　（三）討論涉及本小組的其他物業管理事項。

　　業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則規定。

　　第二十六條 業主委員會應當建立定期接待制度，及時了解業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

　　業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

　　業主委員會應當建立信息公開制度，按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況；接受業主查詢所保管的物業管理信息。

　　第二十七條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當開始籌備召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會任期屆滿前，應當組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業主共有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十八條 業主委員會成員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業主提議，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員資格：

　　（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

　　（二）不履行成員職責的；

　　（三）利用成員資格謀取私利的；

　　（四）違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費用以及有其他違反管理規約和侵害其他業主合法權益行為的；

　　（五）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。

　　第二十九條 業主大會與業主委員會的活動經費及成員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法和標準由業主大會決定，并報物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第三章 前期物業管理

　　第三十條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理；投標人少于三個的，經物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　提倡非住宅物業的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十一條 建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業服務有關的建議。

　　建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

　　第三十二條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約，并在售房時向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得損害購房人的合法權益。

　　省人民政府住房和城鄉建設主管部門應當制定、公布物業服務合同和臨時管理規約示范文本。建設單位、物業服務企業應當自簽訂物業服務合同和制定臨時管理規約之日起十日內，向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門備案。

　　第三十三條 建設單位應當按照物業總建筑面積千分之二的標準，在物業管理區域內配置物業管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業交付時，物業管理用房由建設單位交付物業服務企業代管。

　　城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省人民政府確定的鎮人民政府在核發建設工程規劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業管理用房的具體部位。物業管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業管理用房所在樓層不得高于四層。物業管理用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時予以公布。

　　物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，無償專用于物業管理、服務工作，不得挪作他用。縣級以上人民政府房地產主管部門應當在核發房屋預售許可證和辦理不動產權屬初始登記時，在房地產登記簿中注明物業管理用房面積和房號以及物業的其他共有部分，但不頒發產權證書。業主有權查詢。

　　物業管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉讓和抵押。

　　第三十四條 新建房屋符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

　　（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保、人防、氣象等部門出具的認可或者準許使用文件，并經縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門備案；

　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等設施設備按照規劃設計要求建成且達到國家、本省有關建設標準，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　　（三）按照規劃設計要求視頻監控裝置、生活購物場所、幼兒園、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已建成；

　　（四）道路、綠地和物業管理用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備依照法律、法規規定取得合法使用手續，需要進行檢測的，還應當由具備相應資質的檢測機構檢測合格；

　　（六）消防車通道、消防登高場地、人防工程已設置顯著標志；

　　（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　　（八）法律、法規規定的其他條件。

　　第三十五條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十六條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄，發現問題應當書面告知建設單位，并向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府報告有關情況，建設單位應當及時整修并組織物業服務企業復驗。

　　第三十七條 建設單位在房屋交付時，應當向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。

　　物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　第三十八條 新建住宅物業實行質量保修金制度。

　　建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門設立的物業質量保修金專門賬戶交存物業質量保修金。

　　物業質量保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業質量保修金全額交存證明。

　　第三十九條 物業質量保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。物業質量保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

　　第四十條 物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

　　第四十一條 物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，其費用從物業質量保修金中列支。

　　市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當在物業質量保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

　　建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。

　　第四十二條 物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當將物業質量保修金本息余額提存。

　　第四十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后物業質量保修金本息余額退還建設單位：

　　（一）未出現屬于保修范圍內的物業質量問題；

　　（二）出現物業質量問題，但建設單位已按照相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務；

　　（三）出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但建設單位已按照人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

　　物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業質量保修金本息余額依法列入清算財產。

　　第四十四條 物業保修責任期滿三十日前，市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

　　第四十五條 省人民政府住房和城鄉建設主管部門應當加強對物業質量保修金的交存、使用、管理的監督檢查。市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位，公布該物業管理區域物業質量保修金的交存、使用情況，接受業主和建設單位的監督。具體辦法由省人民政府住房和城鄉建設主管部門制定后，報省人民政府批準。

　　第四章 物業管理服務

　　第四十六條 物業服務企業應當按照國家規定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、轉借。

　　物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門備案。

　　從事物業管理的人員．應當按照國家規定，取得職業資格證書。職業資格證書不得轉讓、出租、轉借。

　　縣級以上人民政府房地產主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設，建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。

　　第四十七條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。

　　物業服務合同簽訂后，業主委員會應當向業主公示或者印發給業主，物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊。

　　只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意的，業主可以直接選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門備案。

　　第四十八條 物業服務合同應當包括下列事項：

　　（一）物業管理區域的范圍及基本情況；

　　（二）物業服務合同期限；

　　（三）物業服務質量標準；

　　（四）物業服務費用的收取標準和方式、公布物業服務費用收支情況的時間；

　　（五）物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

　　（六）環境衛生清掃保潔和公共綠化及其設施的養護、管理；

　　（七）對外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監控裝置等維護小區秩序、安全防范事項；

　　（八）車輛的停放管理；

　　（九）物業維修、養護、更新、改造費用的管理；

　　（十）物業服務、財務檔案和物業檔案的保管；

　　（十一）物業服務合同終止、解除條件；

　　（十二）雙方約定的其他物業管理事項；

　　（十三）違約責任。

　　第四十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

　　（一）以服務業主為宗旨，提高服務質量和水平；

　　（二）按照物業服務合同，提供安全防范、衛生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養護等服務；

　　（三）定期向業主公布物業服務費用的收支情況；

　　（四）接受業主委員會和業主的監督；

　　（五）協助有關部門提供社區服務，開展社區文體活動；

　　（六）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告；

　　（七）為業主提供水、電、氣維修等便民有償服務；

　　（八）協助調解業主間的物業糾紛；

　　（九）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

　　第五十條 物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，聘請專業經營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養護、檢測，清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

　　第五十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定以及國家有關物業服務的規范和標準提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規規定委托具備相應資質的檢測機構對電梯、壓力容器等特種設備進行定期檢驗檢測；并于每年第四季度向業主委員會書面報告物業共用部位、共用設施設備運行狀況。

　　第五十二條 物業服務企業應當按照物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府社會治安綜合治理的有關規定，協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案，對突發性事件應當采取應急措施，及時報告有關主管部門和相關單位，并協助做好救助工作。

　　物業服務企業從業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。

　　物業服務企業應當對進出物業管理區域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業管理區域進行巡邏。對物業管理區域內安裝的視頻監控裝置，物業服務企業應當派人監視，并按照國家和本省有關規定保存相關數據。物業管理區域內出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設施，物業服務企業應當定期維護，確保其正常運行。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第五十三條 物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料，供業主委員會查驗：

　　（一）共有部分經營管理檔案；

　　（二）監控系統、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養護、檢測記錄；

　　（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告；

　　（四）房屋裝飾裝修管理資料；

　　（五）業主清冊；

　　（六）物業服務企業或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運、通信、有線電視覆蓋等書面協議；

　　（七）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

　　第五十四條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。住宅類物業服務收費實行政府指導價；其他類物業的物業服務收費實行市場調節價。

　　物業服務收費實行政府指導價的，縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，適時制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　物業服務企業應當按照縣級以上人民政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示收費標準和項目。

　　第五十五條 已交付業主的房屋，物業服務費用由業主承擔。未交付業主的房屋，物業服務費用由建設單位承擔。

　　建設單位限定購房人辦理交付手續的時間不得少于兩個月。

　　第五十六條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。房屋所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業服務費用的，物業服務企業應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業主公平、合理分攤，并定期公布。

　　第五十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務。物業管理區域內園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質的標準收取。居民住宅樓內電梯、樓道照明、車庫（停車場）、二次供水、中央空調、電子對講門等直接服務于居民生活的附屬設施用電，執行居民生活用電價格；樓外附屬設施用電按其實際用電性質執行相應類別電價。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業可以委托物業服務企業代收有關費用，并按照約定支付手續費。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第五十八條 物業服務合同期限屆滿的三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會對續聘或者另聘物業服務企業作出決定，并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的，業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業在物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前三個月書面告知業主委員會。物業服務合同終止前，物業服務企業不得擅自停止服務。

　　物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。

　　第五十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會交還下列資料和財物：

　　（一）本條例第三十五條第一款和第五十三條規定的資料；

　　（二）物業管理用房；

　　（三）物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

　　（四）物業服務期間業主出資配置的固定設施設備；

　　（五）其他應當移交的財物、資料。

　　新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交前款規定的資料和財物，不得拒交。

　　第六十條 業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當與業主委員會做好交接工作，新物業服務企業應當按照合同約定的時間進入物業管理區域服務。

　　第六十一條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當制定物業服務規范和等級標準，加強對物業服務企業的監督管理，定期對其資質條件和服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

　　縣級以上人民政府房地產主管部門對物業服務企業資質條件和服務質量考核時，應當聽取業主以及物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的意見。

　　第六十二條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當自受理之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

　　第六十三條 縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。

　　物業管理聯席會議由市、縣（區）人民政府房地產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，城市管理、公安等部門、社區居民委員會、村民委員會、物業服務企業、專業經營者、業主委員會或者業主代表參加。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

　　（一）業主委員會未依法履行職責；

　　（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

　　（三）物業服務合同履行過程中出現的重大問題；

　　（四）物業服務企業在變更交接過程中出現的問題；

　　（五）其他需要協調解決的重大事項。

　　第五章 物業的使用和維護

　　第六十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　業主、物業使用人和物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　第六十五條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告、停車場或者從事租賃等的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

　　經營所得收益經業主大會決定可以由業主委員會負責管理，也可以委托物業服務企業代為收取或者管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主委員會或者物業服務企業應當將收益和使用情況每半年公示一次。

　　第六十六條 物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。

　　規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售、出租車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。

　　出租規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

　　第六十七條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。業主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業服務成本后應當屬于業主共有。

　　第六十八條 物業管理區域內根據規劃建設的人防工程，依照有關法律、法規的規定使用和管理。

　　第六十九條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和省的規定以及管理規約，禁止下列行為：

　　（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

　　（二）違法搭建建筑物、構筑物；

　　（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

　　（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

　　（五）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

　　（六）擅自改變暗埋、燃氣管線等；

　　（七）挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設施；

　　（八）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　業主、物業使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當保持物業的整潔、美觀。

　　第七十條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主、物業使用人。

　　在業主、物業使用人裝飾裝修房屋期間，物業服務企業應當對裝飾裝修房屋情況進行現場巡查，業主、物業使用人應當予以配合。

　　第七十一條 業主、物業使用人應當合理、正當地使用物業，禁止下列行為：

　　（一）違反法律、法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

　　（二）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

　　（三）排放有毒、有害物質；

　　（四）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居通風、采光；

　　（五）亂設攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；

　　（六）違反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和業主正常生活；

　　（七）占用消防車通道、妨礙消防車通行；

　　（八）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第七十二條 物業服務企業發現業主或者物業使用人在物業裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關主管部門。有關主管部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

　　第七十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國務院住房和城鄉建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定交存專項維修資金。

　　業主交存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　第七十四條 發生下列緊急情況時，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業主委員會報告：

　　（一）電梯、水泵故障影響正常使用的；

　　（二）消防設施損壞，公安機關消防機構出具整改通知書的；

　　（三）外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏等情況，影響房屋使用和安全，經有資質的鑒定機構出具證明的。

　　前款規定涉及維修費用需要動用專項維修資金的，業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門審核同意，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中直接列支；已經成立業主大會的，物業服務企業應當持有關材料，向業主委員會提出列支專項維修資金，由業主委員會審核同意，報物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門備案，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當及時劃撥專項維修資金。

　　發生本條第一款所列情形，未按照規定實施維修、更新或者改造的，物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。

　　第七十五條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合；因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

　　第六章 法律責任

　　第七十六條 建設單位違反本條例第十二條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。

　　第七十七條 違反本條例第三十二條第三款和第四十七條第四款規定，建設單位、物業服務企業未按時將物業服務合同和臨時管理規約報送備案的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第七十八條 建設單位違反本條例第三十八條第二款規定，未交存物業質量保修金的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第七十九條 違反本條例第五十八條第二款規定，物業服務企業不履行物業服務合同約定擅自停止服務的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第八十條 物業服務合同終止后，物業服務企業拒不退出的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；情節嚴重的，吊銷其資質證書。

　　第八十一條 物業服務企業的服務質量不符合服務規范和等級標準的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，降低其資質等級。

　　第八十二條 違反本條例第六十五條第一款規定，擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第八十三條 違反本條例第六十九條和第七十一條規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，按照下列規定給予處罰；給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

　　（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

　　（二）違法搭建建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構筑物造價百分之十以下罰款；

　　（三）破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一千元以上一萬元以下罰款；情節嚴重的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

　　（四）擅自改變物業使用性質的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第八十四條 縣級以上人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及相關部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）未按照本條例規定籌備、組織成立業主委員會的；

　　（二）未按照本條例規定履行監督檢查職責的；

　　（三）發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；

　　（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

　　第八十五條 對違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有法律責任規定的，適用其規定。

　　第七章 附則

　　第八十六條 本條例施行前已實施物業管理且符合本條例關于召開業主大會、選舉業主委員會條件的物業管理區域，尚未組織召開業主大會、選舉產生業主委員會的，應當在本條例施行后六個月內組織召開業主大會、選舉產生業主委員會。

　　第八十七條 本條例下列用語的含義：

　　（一）專有部分，是指在構造上、利用上具有獨立性，能夠明確區分、可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體；

　　（二）共用部位，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

　　（三）共用設施設備，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；

　　（四）房屋承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　第八十八條 本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

　　（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。

　　（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

　　（三）建筑物總面積與總人數，分別按照前兩項的統計總和計算。

　　第八十九條 本條例自20**年10月1日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過、20**年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區物業管理條例》同時廢止。

篇2：杭州市物業管理條例(2014)

　　杭州市物業管理條例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準

　　根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第三章 物業管理服務

　　第四章 物業使用和維修

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第六章 法律責任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。

　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

　　(一)物業管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

　　(一)業主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

　　(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：

　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。

　　第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

　　第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

　　第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;

　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：

　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。

　　第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。

　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;

　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;

　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業管理條例(2007修正)

　　物業管理條例(20**修正)

　　中華人民共和國國務院令

　　第504號

　　現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國務院關于修改

　　《物業管理條例》的決定

　　根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：

　　“(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　“(二)制定和修改管理規約;

　　“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　“(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　“(五)籌集和使用專項維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”

　　三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　“業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”

　　四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”

　　此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。

　　物業管理條例

　　(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。