一、《勞動(dòng)合同法》陷物業(yè)管理“經(jīng)營(yíng)透支”

　　作為勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動(dòng)合同法》的過(guò)程中，首先面對(duì)的是勞動(dòng)成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費(fèi)用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至20**年社會(huì)最低工資漲幅直線上升，十年來(lái)上漲了97.4%，但是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)卻是直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)變得越來(lái)越困難。

　　據(jù)香港媒體報(bào)道，《勞動(dòng)合同法》實(shí)施之后將會(huì)增加臺(tái)商的經(jīng)營(yíng)成本，以一年的成本計(jì)算就會(huì)增加8%，可能會(huì)導(dǎo)致很多中小企業(yè)臺(tái)商倒閉。《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，即使固定勞動(dòng)合同期限滿而終止勞動(dòng)合同，用人單位也必須按照工作每滿一年支付員工一個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金;勞動(dòng)合同期限三個(gè)月以上不滿一年的，試用期不得超過(guò)一個(gè)月;勞動(dòng)合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過(guò)二個(gè)月;三年以上固定期限和無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同，試用期不得超過(guò)六個(gè)月。這樣的規(guī)定，必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的人工成本增加，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型、員工流動(dòng)性大的企業(yè)，大部分的員工都是一年一簽，《勞動(dòng)合同法》對(duì)勞動(dòng)合同期滿的賠償和對(duì)試用期的規(guī)定，這必然將直接導(dǎo)致企業(yè)的人工成本的上升，本人估計(jì)至少上漲10%左右，這對(duì)于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)，不少企業(yè)都掙扎在微利乃至虧損經(jīng)營(yíng)邊緣的情況下，一年的成本增加超過(guò)10%，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本陡增，企業(yè)的“經(jīng)營(yíng)透支”嚴(yán)重。

　　特別是物業(yè)管理收費(fèi)近幾年成為社會(huì)媒體包括網(wǎng)絡(luò)爆炒的焦點(diǎn)，紛紛冠之以“暴利”行業(yè)。其實(shí)，到底是“暴利”還是“微利”行業(yè)，就是說(shuō)相對(duì)于社會(huì)平均利潤(rùn)而言。從目前物業(yè)管理的總的收費(fèi)情況來(lái)看，物業(yè)管理收費(fèi)水平的確定有三種情況。第一、由政府確定，政府確定物業(yè)管理收費(fèi)水平的主要依據(jù)是物業(yè)管理的社會(huì)功能及居民的承受能力，而沒(méi)有考慮物業(yè)管理的實(shí)際成本，多少年來(lái)，這個(gè)收費(fèi)水平一直保持沒(méi)變，而社會(huì)物價(jià)指數(shù)卻在連年攀升。第二、由開(kāi)發(fā)商確定，開(kāi)發(fā)商為了創(chuàng)品牌，或是為了促進(jìn)樓盤銷售，常常制定較低的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)吸引購(gòu)房者。第三，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于目前的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理的收費(fèi)水平也定得很低，加之物業(yè)管理的需求價(jià)格彈性很大，物業(yè)管理企業(yè)不敢輕易提高價(jià)格。

　　對(duì)于業(yè)主來(lái)看，降價(jià)幾乎成了惟一的呼聲和要求，而近年來(lái)一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，物業(yè)管理的成本卻在持續(xù)上漲。比如這些年來(lái)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍在不斷擴(kuò)大。目前物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍已不僅限在“物”，也絕不是政府當(dāng)初制定物業(yè)管理指導(dǎo)價(jià)格時(shí)所依據(jù)的物業(yè)管理內(nèi)容和范圍，內(nèi)容和范圍一直在不斷擴(kuò)大。其次，物業(yè)管理的責(zé)任在不斷擴(kuò)大，甚至在無(wú)限擴(kuò)大。業(yè)主家中被盜，物業(yè)管理公司要賠;業(yè)主在小區(qū)摔傷，物業(yè)管理公司要賠;業(yè)主家中著火，物業(yè)管理公司要賠;物業(yè)管理支出范圍的不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致物業(yè)管理的支出費(fèi)用急劇增加。再加上物價(jià)的不斷上漲，各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的消耗水平也在不斷增加。我們憂慮地看到，一方面物業(yè)管理的收費(fèi)水平偏低，且多少年來(lái)保持不變，而物業(yè)管理的支出水平卻在不斷提高，物業(yè)管理的盈利水平越來(lái)越薄。此外，就在這種“虧損”“微利”經(jīng)營(yíng)的狀況下，物業(yè)管理的費(fèi)用收繳率多年來(lái)還是始終徘徊在極低的比率下。目前的全國(guó)現(xiàn)狀是，物業(yè)管理公司員工的工資包括企業(yè)高層的工資水平都不高。

　　總的來(lái)看《勞動(dòng)合同法》實(shí)施“增加”企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本是不爭(zhēng)的事實(shí)。《勞動(dòng)合同法》的一些條款較之《勞動(dòng)法》更為細(xì)致和嚴(yán)格，里面對(duì)無(wú)固定期限勞動(dòng)合同、經(jīng)濟(jì)賠償金的有關(guān)規(guī)定，都牽涉到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，可以說(shuō)對(duì)大型規(guī)模企業(yè)增加了很大的包袱，尤其是對(duì)中小企業(yè)面臨生存危機(jī)。因此，為了配合《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，政府監(jiān)管部門及各地方物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地當(dāng)年勞動(dòng)工資水平及勞動(dòng)法的政策要求，測(cè)算出最低的服務(wù)費(fèi)用，及時(shí)發(fā)布新的物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)。最低服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是對(duì)應(yīng)最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而制定的最低勞動(dòng)定額。在此基礎(chǔ)上，再由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)框架下的市場(chǎng)運(yùn)作行為，最終以服務(wù)合同約定。

　　二、《勞動(dòng)合同法》陷物業(yè)管理“發(fā)展透支”

　　在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展原動(dòng)力的人才方面，作為微利行業(yè)，目前整個(gè)行業(yè)普遍都感到養(yǎng)不起高素質(zhì)的人才。特別是對(duì)于全國(guó)絕大多數(shù)中小物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，規(guī)模不大，面積不多，效益不佳，品牌不響，薪酬不高，難以吸引和吸收高素質(zhì)人才，而缺乏高素質(zhì)人才又導(dǎo)致管理和服務(wù)水平難以提高，如此惡性循環(huán)也是行業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。按照《勞動(dòng)合同法》第四十六條規(guī)定的七種情形，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這里包括“被迫解除勞動(dòng)合同”、用人單位提出解除勞動(dòng)合同、裁員、“非過(guò)失性辭退”等等，用人單位仍需支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。法制司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，用人單位與勞動(dòng)者簽訂短期合同，對(duì)勞動(dòng)者來(lái)說(shuō)難以感受穩(wěn)定的工作狀態(tài)。為了促使用人單位與勞動(dòng)者續(xù)簽長(zhǎng)期合同，《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，用人單位與勞動(dòng)者合同期滿，用人單位不再續(xù)約的，應(yīng)該支付給勞動(dòng)者一定金額的補(bǔ)償金。也就是合同自然終止時(shí)，員工也可獲補(bǔ)償。此外，物業(yè)管理企業(yè)也不能輕易辭退“臨時(shí)工”，必須妥善處理現(xiàn)存的“事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系”。

　　綜觀物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀，不僅面臨社會(huì)、政府、業(yè)主多方面的降價(jià)要求，收入越來(lái)越少，發(fā)展后勁從財(cái)務(wù)資本、人力資本等多方面都顯不足。此外，再加上行業(yè)自身無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的“物業(yè)管理零收費(fèi)”等“自殺性”概念的橫空出世，把物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制引向誤區(qū)。由于行業(yè)長(zhǎng)期流行一種所謂一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的觀念。但實(shí)踐反復(fù)證明，這是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價(jià)格不到位的情況下不得已而為之，是物業(yè)管理機(jī)制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運(yùn)行機(jī)制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)推介。任何一個(gè)行業(yè)都必須有正常的生存機(jī)制及主營(yíng)收入。作為市場(chǎng)行為，物業(yè)管理不僅自身的運(yùn)作需要成本，應(yīng)當(dāng)有盈利，沒(méi)有任何理由用“多種經(jīng)營(yíng)”收入來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。如果全靠“多種經(jīng)營(yíng)”收入來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，物業(yè)管理就成了負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì)有積極性去提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果必將大大削弱物業(yè)管理，受傷害的最終還是廣大業(yè)主自身。

　　在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的同室操戈現(xiàn)象，如今已愈演愈烈。如最典型的還表現(xiàn)在物業(yè)管理招投標(biāo)中，出現(xiàn)了互相壓價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為。有的物業(yè)管理公司為了中標(biāo)，報(bào)價(jià)很低，低出了管理服務(wù)的成本價(jià)。這種不良的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)不僅擾亂了市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)還影響了行業(yè)的發(fā)展。這些低價(jià)接盤的物業(yè)管理公司一旦取得該區(qū)的物業(yè)管理權(quán)后，往往會(huì)巧立名目亂收費(fèi)，更有甚者降低物業(yè)管理的服務(wù)水平，如不按時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，使得一些貴重的機(jī)械設(shè)備使用壽命縮短，最終既損害業(yè)主的利益，也損害了物業(yè)管理的聲譽(yù)。因此，我建議要學(xué)習(xí)國(guó)外企業(yè)對(duì)勞動(dòng)監(jiān)察的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，要反思物業(yè)管理市場(chǎng)招投標(biāo)中的“低價(jià)中標(biāo)”現(xiàn)象，對(duì)這些不科學(xué)、違背價(jià)值規(guī)律的現(xiàn)象要抵制。應(yīng)該由行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)，按照勞動(dòng)法的要求計(jì)算正常服務(wù)成本，根據(jù)社會(huì)“勞動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格”，按照“一般先進(jìn)”的原則，確定服務(wù)成本、管理成本和利潤(rùn)指標(biāo)，形成行業(yè)指導(dǎo)價(jià)格;堅(jiān)決廢除違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的“低價(jià)中標(biāo)”原則，杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)，避免扭曲市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)不按勞動(dòng)法要求計(jì)算標(biāo)底的中標(biāo)應(yīng)堅(jiān)決予以廢除，這將大大有利于行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，有利于減輕《勞動(dòng)合同法》實(shí)施對(duì)行業(yè)的沖擊，有利于《勞動(dòng)合同法》在物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)施。

　　三、《勞動(dòng)合同法》陷物業(yè)管理“收入透支”

　　目前，物業(yè)管理行業(yè)面臨的收入現(xiàn)狀是，近年來(lái)在社會(huì)上盲目地對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)蠻橫指責(zé)的不利市場(chǎng)環(huán)境下，嚴(yán)重誤導(dǎo)了物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格、價(jià)值規(guī)律，微利甚而普遍虧損的物業(yè)管理行業(yè)，在通貨膨脹、物價(jià)上漲的情況下，物業(yè)費(fèi)卻持續(xù)走低，物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)律被人為扭曲。特別是在物業(yè)服務(wù)招標(biāo)中，招標(biāo)企業(yè)幾乎都沒(méi)有按照《勞動(dòng)法》計(jì)算用工成本，而由于行業(yè)自身的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，投標(biāo)企業(yè)都盡量壓低報(bào)價(jià)搶占市場(chǎng)，而補(bǔ)救手段主要是減少用工、壓低工資、不交保險(xiǎn)、延長(zhǎng)勞動(dòng)時(shí)間、取消星期天、增加勞動(dòng)任務(wù)等等，這就導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)整個(gè)服務(wù)隊(duì)伍陷入“低價(jià)格、低素質(zhì)、低價(jià)值”的惡性循環(huán)，難以真正提高生產(chǎn)力水平，難以刷新行業(yè)形象。

　　事實(shí)上，由于物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，許多物業(yè)管理企業(yè)入不敷出，最有說(shuō)服力的現(xiàn)象就是這個(gè)行業(yè)的群體收入偏低。據(jù)媒體報(bào)道，北京外企太和企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了薪酬調(diào)研。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，從薪酬福利整體數(shù)據(jù)方面來(lái)看，物業(yè)行業(yè)依然處于一個(gè)比較低的市場(chǎng)水平。這與物業(yè)管理行業(yè)目前不容樂(lè)觀的發(fā)展現(xiàn)狀和普遍偏低的贏利水平有直接關(guān)系。在調(diào)查中，選取了代表薪酬福利市場(chǎng)較高端水平的高科技行業(yè)、代表市場(chǎng)一般水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)所進(jìn)行的總薪酬比較。調(diào)查顯示，物業(yè)管理行業(yè)的總薪酬整體偏低，總監(jiān)級(jí)和經(jīng)理級(jí)的收入甚至不及高科技行業(yè)總監(jiān)和經(jīng)理的一半，僅僅相當(dāng)于其40%的水平。中低層級(jí)的收入差距雖然沒(méi)有高層那么大，但也僅相當(dāng)于其60%的水平。再與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)行對(duì)比，這種收入差距同樣是非常顯著的。除了主管級(jí)的總薪酬可以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的68%之外，其他各個(gè)級(jí)別的總薪酬與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)相比都有近1倍的差距。由此可見(jiàn)物業(yè)管理行業(yè)整體的薪酬水平不高，這種差距最大表現(xiàn)為高科技行業(yè)總監(jiān)收入是物業(yè)管理普通員工收入的9倍，兩者總薪酬相差30多萬(wàn)元。

　　近幾年社會(huì)進(jìn)步很快，人們的生活水平不斷提高，各行各業(yè)都在加薪，而唯獨(dú)物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員工資近十年幾乎沒(méi)有上漲，如物業(yè)保安人員的工資每月在600-800元之間，好一點(diǎn)的小區(qū)也只在1000元左右。辛苦一年并無(wú)多少積蓄，還要受氣。缺少必要的社會(huì)尊重，工作積極性很難調(diào)動(dòng)，至使許多保安人員看不到希望而自動(dòng)離職。由于物業(yè)管理企業(yè)大多處于虧損的狀態(tài)，員工的薪酬水平普遍不高，一般管理人員的月工資在2500--3000元左右，就是管理處主任、經(jīng)理這些物業(yè)服務(wù)中高層員工，月工資也僅為4000--5000元左右，這些標(biāo)準(zhǔn)還是深圳、廣州、北京、上海這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的標(biāo)準(zhǔn)，而在內(nèi)地一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，物業(yè)管理從業(yè)者的工資收入更低。從而使得物業(yè)管理行業(yè)愈來(lái)愈難招聘到高素質(zhì)的員工，人才的缺乏為這個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展投下了陰影。

篇2：《勞動(dòng)合同法》對(duì)物業(yè)管理人力資源管理影響

20**年1月1日生效的《《勞動(dòng)合同法》》,標(biāo)志我國(guó)勞動(dòng)關(guān)系管理法律化時(shí)代的到來(lái),迫使物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)期潛在的因收入偏低不能支付工資成本而“違法用工”矛盾暴露無(wú)遺,物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者之間的利益關(guān)系面臨重大調(diào)整,必將對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的人力資源管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一大支柱,而對(duì)于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理來(lái)說(shuō),各種梯次人才的作用就顯得更加重要。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展,初具規(guī)模的物業(yè)管理行業(yè)正進(jìn)入發(fā)展過(guò)程中的盤整期,但是,縱觀全行業(yè),人才缺乏,“用工透支”,發(fā)展困難。而《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后,隨著企業(yè)用成本的大幅上升,企業(yè)人員包袱的日益沉重,必將加劇“用工透支”現(xiàn)象的惡化。

近年來(lái),保安員待遇偏低造成了他們不安于就業(yè)現(xiàn)狀,流失率居高不下。目前即使在管理正規(guī)、待遇較好的保安企業(yè),保安員年流失率也在20%-50%左右。 現(xiàn)在,物業(yè)保安員招不來(lái)、留不下,留下的又是人在心不在,不良循環(huán)“怪圈”已影響到物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。但與此相反的是, 隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷推進(jìn),業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及保安員的要求卻越來(lái)越高。事實(shí)上,物業(yè)管理是個(gè)專業(yè)化行業(yè),并不像很多人想像中的那么簡(jiǎn)單。隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理要求的提高,招聘門檻也逐年提高,這些年物業(yè)管理員工已不再是農(nóng)民工,大專生、本科生是基本要求,研究生做事務(wù)助理當(dāng)房管員已是很平常的現(xiàn)象。但這些高素質(zhì)人才的加盟,需要物業(yè)管理企業(yè)付出高昂的成本,收入與支出的極度不平衡的結(jié)果就是物業(yè)管理人力資源嚴(yán)重的“用工透支”。

保安只是物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),做好稱職的保安不容易,不僅需具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì),更要有吃苦耐勞、努力進(jìn)取的精神。但當(dāng)前保安隊(duì)伍流動(dòng)率大,適宜人員市場(chǎng)難以招募,此問(wèn)題已經(jīng)成為各物業(yè)同行的共性難題。為解決此項(xiàng)問(wèn)題,各物業(yè)同仁登報(bào)的登報(bào),上人才市場(chǎng)的上人才市場(chǎng),參加招聘會(huì)的有之,網(wǎng)上招聘的有之,就是物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)年在人才市場(chǎng)安營(yíng)扎寨,也難以招募到足夠數(shù)量、素質(zhì)的從業(yè)人員,形勢(shì)可謂嚴(yán)峻。再加上小區(qū)會(huì)有治安案件的發(fā)生,特別是業(yè)主車輛丟失也要物業(yè)管理企業(yè)賠,保安的工作壓力很大。特別是在一些商業(yè)樓盤、高檔別墅區(qū),均要求保安年輕力壯、身高腿長(zhǎng)、相貌端正和高中以上文化,認(rèn)為這樣才和樓盤的形象匹配;一些涉外商務(wù)樓由于有較多的外籍人士出入,還常常要求保安懂簡(jiǎn)單英語(yǔ),面對(duì)業(yè)主日益增長(zhǎng)的期望,物業(yè)管理企業(yè)只能不惜成本滿足,結(jié)果還是嚴(yán)重的“用工透支”。

令人憂慮的是,以前物業(yè)管理企業(yè)招收保安員的時(shí)候,都要求年齡在30歲以下,身體素質(zhì)過(guò)硬,高中以上文化,最好還是退伍軍人。不過(guò),隨著保安越來(lái)越難招,一些公司放寬了招收條件,高齡保安也慢慢增多。也有的企業(yè)延長(zhǎng)勞動(dòng)時(shí)間,追加勞務(wù)任務(wù),提高勞動(dòng)強(qiáng)度。但按照《勞動(dòng)合同法》規(guī)定,應(yīng)當(dāng)實(shí)行每天8小時(shí)或每周40小時(shí)工作制度,并且工資不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn),享受星期天和法定節(jié)假日,不僅僅是物業(yè)保安,物業(yè)保潔員、維修工、綠化工、管理員等基層崗位,事實(shí)上都是沒(méi)日沒(méi)夜的工作,沒(méi)有享受這些待遇。更有甚者,在保安難招且開(kāi)支較大的情況下,一些物業(yè)管理企業(yè)只好采取了降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)犧牲服務(wù)品質(zhì)的“自殺性”變通“辦法”,那就是減人減崗。例如,關(guān)閉小區(qū)的一個(gè)門,只設(shè)一個(gè)門崗,或者該配十個(gè)保安只安五個(gè),或者招收年齡稍大一點(diǎn)的人充當(dāng)保安等等。這樣的后果必將陷入服務(wù)品質(zhì)降低、業(yè)主不滿、收費(fèi)更難而出現(xiàn)業(yè)主炒物業(yè)管理企業(yè)魷魚(yú)的惡性循環(huán)。
■深圳市萬(wàn)廈居業(yè)有限公司總經(jīng)理 張雄

篇3：《勞動(dòng)合同法》對(duì)物業(yè)管理人力資源影響

20**年1月1日生效的《《勞動(dòng)合同法》》,標(biāo)志我國(guó)勞動(dòng)關(guān)系管理法律化時(shí)代的到來(lái),迫使物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)期潛在的因收入偏低不能支付工資成本而“違法用工”矛盾暴露無(wú)遺,物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者之間的利益關(guān)系面臨重大調(diào)整,必將對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的人力資源管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一大支柱,而對(duì)于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理來(lái)說(shuō),各種梯次人才的作用就顯得更加重要。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展,初具規(guī)模的物業(yè)管理行業(yè)正進(jìn)入發(fā)展過(guò)程中的盤整期,但是,縱觀全行業(yè),人才缺乏,“用工透支”,發(fā)展困難。而《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后,隨著企業(yè)用成本的大幅上升,企業(yè)人員包袱的日益沉重,必將加劇“用工透支”現(xiàn)象的惡化。
近年來(lái),保安員待遇偏低造成了他們不安于就業(yè)現(xiàn)狀,流失率居高不下。目前即使在管理正規(guī)、待遇較好的保安企業(yè),保安員年流失率也在20%-50%左右。 現(xiàn)在,物業(yè)保安員招不來(lái)、留不下,留下的又是人在心不在,不良循環(huán)“怪圈”已影響到物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。但與此相反的是, 隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷推進(jìn),業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及保安員的要求卻越來(lái)越高。m.dewk.cn事實(shí)上,物業(yè)管理是個(gè)專業(yè)化行業(yè),并不像很多人想像中的那么簡(jiǎn)單。隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理要求的提高,招聘門檻也逐年提高,這些年物業(yè)管理員工已不再是農(nóng)民工,大專生、本科生是基本要求,研究生做事務(wù)助理當(dāng)房管員已是很平常的現(xiàn)象。但這些高素質(zhì)人才的加盟,需要物業(yè)管理企業(yè)付出高昂的成本,收入與支出的極度不平衡的結(jié)果就是物業(yè)管理人力資源嚴(yán)重的“用工透支”。
保安只是物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),做好稱職的保安不容易,不僅需具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì),更要有吃苦耐勞、努力進(jìn)取的精神。但當(dāng)前保安隊(duì)伍流動(dòng)率大,適宜人員市場(chǎng)難以招募,此問(wèn)題已經(jīng)成為各物業(yè)同行的共性難題。為解決此項(xiàng)問(wèn)題,各物業(yè)同仁登報(bào)的登報(bào),上人才市場(chǎng)的上人才市場(chǎng),參加招聘會(huì)的有之,網(wǎng)上招聘的有之,就是物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)年在人才市場(chǎng)安營(yíng)扎寨,也難以招募到足夠數(shù)量、素質(zhì)的從業(yè)人員,形勢(shì)可謂嚴(yán)峻。再加上小區(qū)會(huì)有治安案件的發(fā)生,特別是業(yè)主車輛丟失也要物業(yè)管理企業(yè)賠,保安的工作壓力很大。特別是在一些商業(yè)樓盤、高檔別墅區(qū),均要求保安年輕力壯、身高腿長(zhǎng)、相貌端正和高中以上文化,認(rèn)為這樣才和樓盤的形象匹配;一些涉外商務(wù)樓由于有較多的外籍人士出入,還常常要求保安懂簡(jiǎn)單英語(yǔ),面對(duì)業(yè)主日益增長(zhǎng)的期望,物業(yè)管理企業(yè)只能不惜成本滿足,結(jié)果還是嚴(yán)重的“用工透支”。
令人憂慮的是,以前物業(yè)管理企業(yè)招收保安員的時(shí)候,都要求年齡在30歲以下,身體素質(zhì)過(guò)硬,高中以上文化,最好還是退伍軍人。不過(guò),隨著保安越來(lái)越難招,一些公司放寬了招收條件,高齡保安也慢慢增多。也有的企業(yè)延長(zhǎng)勞動(dòng)時(shí)間,追加勞務(wù)任務(wù),提高勞動(dòng)強(qiáng)度。但按照《勞動(dòng)合同法》規(guī)定,應(yīng)當(dāng)實(shí)行每天8小時(shí)或每周40小時(shí)工作制度,并且工資不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn),享受星期天和法定節(jié)假日,不僅僅是物業(yè)保安,物業(yè)保潔員、維修工、綠化工、管理員等基層崗位,事實(shí)上都是沒(méi)日沒(méi)夜的工作,沒(méi)有享受這些待遇。更有甚者,在保安難招且開(kāi)支較大的情況下,一些物業(yè)管理企業(yè)只好采取了降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)犧牲服務(wù)品質(zhì)的“自殺性”變通“辦法”,那就是減人減崗。例如,關(guān)閉小區(qū)的一個(gè)門,只設(shè)一個(gè)門崗,或者該配十個(gè)保安只安五個(gè),或者招收年齡稍大一點(diǎn)的人充當(dāng)保安等等。這樣的后果必將陷入服務(wù)品質(zhì)降低、業(yè)主不滿、收費(fèi)更難而出現(xiàn)業(yè)主炒物業(yè)管理企業(yè)魷魚(yú)的惡性循環(huán)。