萬科物業設備管理標準細則

1、人員素質

　　1.1、從事物業設備管理的人員需身體健康，經過醫生的專業鑒定，確保無妨礙工作的疾病和缺陷，從而保障工作的高效與安全。

　　1.2、在上班時間內，所有工作人員必須嚴格遵守萬科物業的CI手冊要求，穿著統一的工作服，并正確配帶工牌，以展現專業的形象。

　　1.3、工作人員應具備必要的專業知識，并根據其職務和工作性質，熟悉并掌握國家的有關規程。同時，需經過當地主管部門的考試，并取得相應工種政府部門頒發的操作許可證明，以確保工作的專業性和規范性。

2、設備房管理

　　2.1、基本要求

　　2.1.1、設備房門上應明確標識出相應的設備房名稱，以便于識別和管理。

　　2.1.2、設備房內地面應保持干凈，無無關物品堆放，物品需擺放整齊，避免雜亂無章。

　　2.1.3、現場應備有齊備且有效的作業指導書，同時各類設備的維修檢修記錄需完整，以便于追蹤和查詢。

　　2.1.4、設備房內應配備足夠的滅火器和應急燈，確保通風良好，以應對可能發生的緊急情況。

　　2.1.5、設備房內的開關、閥門、單體設備等需有明顯的狀態標志，流體要有流向標識。對于重要和操作有危險的設備、部件，應設有警告標識，以提醒工作人員注意安全。

　　2.1.6、設備房內設備外觀應保持清潔，油漆無脫落現象。對于易被人體接觸到的轉動部位，應設有防護罩，同時原設備具有的防護裝置應維護齊全，確保設備的安全運行。

　　2.1.7、設備應保持完好狀態，各類儀表使用正常且無損壞，合格狀態標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現象，并明確責任人，以便于管理和維護。

　　2.1.8、所有標識的安裝位置應適當、醒目，確保清晰、完整，以便于工作人員快速識別和操作。

　　2.1.9、供配電設備房應在顯眼位置設立“嚴禁合閘”等移動標識的統一掛放點，以提醒工作人員注意安全。

　　2.2、房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品。滅火器的選擇和配置數量應滿足以下標準：

　　滅火器滅火級別包括1公斤、2公斤、3公斤、4公斤、5公斤、8公斤、24T公斤、35F公斤等不同規格，對應的CO2滅火級別和干粉滅火級別也各不相同。保護面積方面，嚴重危險級、中危險級和輕危險級場所的保護面積標準也有所區別。

　　補充說明：

　　a) 保護面積一欄中標注為不能選用的滅火器，應避免使用。

　　b) 對于可選用且保護面積為7.5×4=30m²的滅火器，可用現場面積除以30來計算所需滅火器個數。

　　c) 某些滅火器雖然可選用，但由于經濟原因，不建議選用。

　　d) 地下建筑滅火器配置基準數量應在原有配置基準上增加30%。

　　e) 設有消防栓的場所，滅火器配置數量可相應減少30%;設有滅火系統的場所，可減少50%;同時設有滅火系統和消防栓的場所，可相應減少70%。

　　f) 一個滅火器配置場所內的滅火器數量不應少于2只，每個設置點的滅火器數量不宜多于5只。

　　g) 滅火器應設置在明顯且便于拿取的位置，并設有明顯標識。

　　h) 嚴重危險級場所指功能復雜、用電用火多、設備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所;中危險級場所指用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所;輕危險級場所指用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。

　　i) 以上未能盡列的規范，應參照《建筑滅火器配置設計規范》(GBJ140-最新年份)要求執行。

　　2.3、設備房門應設有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求，以確保設備房的安全和保密性。

　　2.4、若設備房中重要設備上端有排污管等設施，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，防止污水等對設備造成損害，保證重要設備的使用。

　　2.5、重要設備房內(如監控中心、電話機房、配電房、發電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應配置干濕球溫度計，對環境的溫、濕度進行實時檢測。設備房內環境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下，以確保設備的正常運行。(熱力站、鍋爐房需參照相應設備技術標準要求執行)

　　2.6、參觀來訪人員如需進入設備房，須由部門經理指定專人陪同方可進入，以確保設備房的安全和秩序。

　　2.7、無人值守的設備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握，防止未經授權的人員進入。

　　2.8、設備表面應無積塵、無油污，應急照明燈能在停電事故下至少工作半小時，以確保在緊急情況下設備房的照明需求。

　　2.9、設備房排水應通暢，并具有防鼠措施，防止老鼠等小動物對設備造成損害。

　　2.10、專用工具、安全用品應放置在指定位置，以便于管理和使用。

　　2.11、應制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實執行。電動工具應定期檢修，確保其安全性和可靠性。

　　2.12、對維修工具應有保管清單，并確保保管現狀良好，以便于追蹤和查詢。

3、資料管理

　　3.1、新建物業接管驗收時，應提交以下資料：

　　產權資料：包括項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、拆遷資料等，以證明物業的合法性和產權歸屬。

　　技術資料：

　　(1)竣工圖應包括總平面、建筑、結構、給排水、通風、配電、電力等設備、設施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙，以便于后續的管理和維護。

　　(2)地質勘察報告應詳細記錄物業所在地的地質情況，為后續的建設和維護提供參考。

　　(3)工程合同及開、竣工報告應詳細記錄物業的建設過程和相關信息，以便于追蹤和查詢。

篇2：物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)認真巡視檢查空調水系統設備，做好記錄。

　　e)嚴格執行操作規程，根據系統運行狀況及時調整系統運行參數，確保系統正常運行。

　　f)發現異常情況及時匯報。

　　g)保證系統軟化水質達標。

　　h)保證設備完好，無跑、冒、滴、漏現象。

　　i)非標準工作時間負責完成本專業工單的維修。

　　j)保持機房、值班室環境衛生及設備面貌良好。

　　k)如遇傷亡事故立即搶救，并報告部門主管，做好現場保護工作，參與事故調查，分析原因，提出改進辦法。

　　l)完成主管、領班交給的其它任務。

篇3：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現場保護工作，積極參與調查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執行檢修、維保計劃，按規程檢修，并做好記錄。

　　g)發現問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現場工作環境，做到“工完、料凈、現場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。

篇4：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。