大樓鑰匙承接查驗規范

　　一、承接查驗范圍

　　1、公共區域鑰匙：涵蓋大樓各出入口、各辦公室、各設備機房門鑰匙等，這些鑰匙關乎公共區域的正常管理與使用，是保障公共區域安全、便捷通行的重要工具 。

　　2、業戶鑰匙：主要指業主尚未入住時空置區域的業戶區域鑰匙，包含業戶區域大門、房間門及套間門的鑰匙，確保在業主入住前，其房屋鑰匙管理規范，避免鑰匙遺失或錯拿等情況 。

　　3、重點部位：涉及大樓內機房、制高點、生活飲用水箱、倉庫等區域的鑰匙，這些區域對大樓的正常運行、安全保障以及居民生活至關重要，其鑰匙的管理必須嚴格規范 。

　　二、承接查驗組織

　　1、鑰匙的承接查驗工作，需在完成房屋本體及公共設施和公共配套設備設施的承接查驗后開展，這樣能確保鑰匙與對應設施設備、房屋的一致性和完整性 。

　　2、鑰匙的承接查驗工作應由建設單位統一組織，保證各種鑰匙完整、完全移交，同時接驗記錄應清晰明了，以便后續追溯和查詢 。

　　3、在鑰匙承接查驗工作中發現的問題，需由建設單位負責整改、完善，從而保障鑰匙承接查驗工作的質量和后續使用的安全性 。

篇2：提升物業服務品質的六把鑰匙

　　提升物業服務品質的六把鑰匙

　　物業管理作為一個服務性行業，服務品質是一個永恒的主題。物業服務企業所提供的服務品質高，能得到業主的廣泛認可，企業才有可能贏得生存與發展的空間。特別是在國家取消物業管理師、物業服務企業等級資質以后，物業服務品質成為了企業和項目團隊的生命線，物業服務品質的優劣將極大地影響企業的“生死存亡”。成都金房物業集團有限責任公司(簡稱“金房物業集團”)通過不斷學習借鑒和開拓創新，找到了持續提升住宅物業服務品質的六把鑰匙。下文以二片區項目為例，介紹這“六把鑰匙”如何在項目中發揮作用，提升品質。

　　態度--態度決定一切!

　　“沒傘的孩子，必須更努力地奔跑。”這是20**年暢銷書《努力到無能為力，拼搏到感動自己》中的一句名言。在物業管理行業，企業就是那個沒傘的孩子，我們唯一能做的就是努力奔跑，“努力到無能為力，拼搏到感動自己”。無論做任何事情，成敗的關鍵不全在客觀因素，更在于做事的態度。不同的態度，成就不同的服務品質，從而產生不同的結果。在開展物業服務過程中，金房物業集團始終把服務態度放在首位，確定了“一個中心、兩個優先、三個堅持”的原則，一個中心，即“以業主滿意為中心”，兩個優先原則，即“以業主辦事優先為原則，以業主面子優先為原則”，三個堅持即“堅持微笑服務，堅持及時服務，堅持專業化服務”，真正做到“把業主當上帝”。實踐證明，誠懇、尊崇、謙和、摯善的態度，能夠幫助物業服務團隊贏得業主的理解、包容和支持。

　　團隊--卓越的團隊是品質的保障

　　人是生產力中最活躍的因素，任何工作都必須充分調動人的積極性。但是，個體的力量是渺小的，要做好住宅物業的服務，必須建設和依靠卓有成效的團隊。二片區團隊主要從五個方面開展團隊建設：

　　一是根據崗位設置足額配置滿足服務需要的人員，既要精簡高效，又要從數量上滿足;

　　二是注意員工年齡結構，做到“老中青”相結合;

　　三是要不斷培訓學習，做好新員工入職培訓、專業化培訓和綜合素質培訓;

　　四是要規范員工關系管理，建立健全選聘、入職、離職、合同和激勵約束制度體系;

　　五是發揮感情、事業、待遇綜合效應，做到既嚴格要求，又關心愛護員工，既要員工兢兢業業奔事業，又要充分滿足員工的實際需要，并為其提供充分的保障，不斷增強團隊的凝聚力。

　　通過“五位一體”的精心打造，目前二片區團隊成員已達到500人，團隊成員的知識結構、年齡結構、專業結構也比較合理，是一個團結和諧、戰斗力很強的團隊，也是金房物業集團打造卓越團隊的縮影，為持續提升各項目的物業服務品質提供了充分保障。

　　創優--持續提升品質的最佳途徑

　　創優是持續提升物業服務品質的最佳途徑。通過開展各種形式的創優活動，不僅可以在短期內快速提升物業服務品質，而且能較好地提升物業服務公司的企業聲譽和品牌形象，鍛煉員工隊伍，規范日常管理，同時提升業主的獲得感和尊崇感。

　　亮點--持續提升品質的抓手

　　為了將品質管理的各項工作常態化、持續化、普及化，二片區各項目開展了亮點管理，要求每個項目都要根據合同要求，結合自身實際情況打造項目特色服務和服務亮點。根據項目的大小、新舊程度和收費標準等因素，將項目劃分為四個等級，要求一級項目(省優/市優和20萬平方米以上非省優/市優)4個亮點，二級項目(10萬-20萬平方米的非省優/市優、新項目和非居項目)3個亮點，三級項目(5萬-10萬平方米的非省優/市優、安置小區)2個亮點，四級項目(其余項目)至少1個亮點。各項目通過打造服務亮點，不僅可以進一步提升物業服務品質，而且可以提升業主對項目管理團隊的認同感，讓業主不論何時何地談到小區物業服務，都能為項目服務特色和亮點點贊。

　　融合--用親情服務感動業主

　　按照法律法規的規定，完成物業服務合同約定的工作任務，讓業主滿意，是物業服務企業的基本職責。而如果企業僅局限于完成這些基本工作職責，是很難獲得業主的信任和支持的。因此，二片區團隊提出了融合式、親情式服務的理念，要求每一位員工都要像熱愛自己的親人那樣熱愛業主，要像尊重父母那樣尊重業主，想業主之所想，急業主之所急，用專業化的服務讓業主滿意，用親情式的服務讓業主感動。　　親情式的服務包括：其一，鼓勵每個員工每個月至少做一件感動業主的事情，讓每一個員工都能成為提升服務品質的窗口;其二，不管何時何地見到業主，都要主動禮貌地跟業主打招呼;其三，在樓道、過道、電梯等地方遇到業主，都要讓業主先行;其四，業主需要幫助時候，不管分內分外，都要第一時間伸出援手;其五，熱情主動地關心老人、孩子，對他們噓寒問暖，欣賞贊美;其六，積極開展社區文化建設，促進溝通交流，融洽鄰里關系......通過這些親情式的真心服務，在“潤物細無聲”中讓業主感動并與物業管理團隊融為一體。

　　風控--提升品質的保險屏障

　　安全重于泰山，防范必于未然。加強風險防范和控制，將物業管理過程中的各種安全隱患和風險消滅在萌芽狀態，為業主營造安全、溫馨、文明的宜居環境，是持續提升住宅物業服務品質的保險屏障。

　　因此，二片區建立健全了風險防范和管控機制，確保物業服務品質不受影響：一是要筑牢圍墻、監控、門禁、消防等安全體系和防范設施的藩籬，從物理上堵住安全風險的漏洞，不讓不法分子有可乘之機;二是加強規范管理，堅持表單化、流程化、看板化管理，堅持走動式、參與式、逆向思維式管理，堅持晨會制、班前會、月會制，做到記錄全完整、事件可追蹤、風險可防控，從而從制度上筑牢安全風險防范的銅墻鐵壁;三是讓員工牢固樹立“安全第一、預防為主”的風險防控理念，建立全要素、全過程、全員式風險防控體系，做到人人懂安全、事事保平安。

　　人們對美好生活的追求無止境，也在一定程度上決定了業主對物業服務品質的追求沒有止境。面對業主對物業服務品質日益增長的要求，面對行業資質取消后的白熱化市場競爭，作為一家沒有房地產開發商強大背景的市場化物業公司，金房物業集團唯有充分用好、用活這六把鑰匙，在新的歷史條件和競爭環境中不斷開拓創新，砥礪前行，持之以恒地探索提升物業服務品質的新方法、新途徑，才能實現公司和項目的可持續發展。

篇3：物業承接查驗工作流程

　　物業承接查驗工作流程

　　物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。它分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗兩種類型，前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中，后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交物業的過程中。物業的承接查驗是物業管理企業承接物業前必不可少的環節，其工作質量對以后的物業管理服務至關重要。

　　一新建物業承接查驗

　　在物業竣工驗收合格后，物業管理企業于業主入住之前，對物業進行承接查驗。在條件具備或物業管理企業早期介入充分、準備充足時，物業的承接查驗也可以和建設工程的竣工驗收同步進行。物業管理企業對物業進行查驗之后將發現的問題提交建設單位處理，然后同建設單位進行物業移交并辦理移交手續。物業的承接、查驗工作流程所示。

　　物業建成通過竣工綜合驗收

　　物業管理企業組織人員進行承接查驗↓

　　對查驗中發現的問題進行處理

　　物業移交

　　二物業查驗的方式

　　接查驗不同于工程項目建設的竣工驗收，是在物業建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調試和試運行，還應督促建設單位及時解決發現的問題。

　　查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。物業管理企業應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關合格證明材料，物業存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷而影響物業正常使用的，物業管理企業可以拒絕承接物業，物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。

　　1、觀感查驗：是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。

　　2、使用查驗：通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

　　3、檢測查驗：通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質量要求。

　　4、試驗查驗：通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關設施設備的性能。

　　三承接查驗所發現問題的處理

　　發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷;施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關不嚴;建材質量不合格;建設單位管理不善，氣候、環境、自然災害等其他原因。對于承接查驗中所發現的問題，一般的處理程序如下所示。

　　(一)收集整理存在問題：

　　(1)收集所有的《物業查驗記錄表》;

　　(2)對《物業查驗記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發現問題登記造表;

　　(3)將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續。

　　(二)處理方法：

　　工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業管理企業在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。

　　從發生原因和處理責任看，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發現或發生，按建設部《建筑工程質量保修辦法》規定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。

　　(三)跟蹤驗證

　　為使物業工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業管理企業要做好跟蹤查驗工作。

　　物業管理企業應安排專業技術人員分別負責不同專業的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續。對整改不合要求的工程項目則應繼續督促建設單位處理。

　　四準備工作

　　(一)人員準備

　　物業的承接查驗是一項技術難度高、專業性強、對日后的管理有較大影響的專業技術性工作。物業管理企業在承接查驗前就應根據承接物業的類型、特點，與建設單位組成聯合小組，各自確定相關專業的技術人員參加。

　　(二)計劃準備

　　物業管理企業制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。

　　(1)與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排;

　　(2)要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料;

　　(3)派出技術人員到物業現場了解情況，為承接查驗做好準備工作。

　　(三)資料準備

　　在物業的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。

　　(1)工作流程一般有《物業承接查驗工作流程》、《物業查驗的內容及方法》、《承接查驗所發現問題的處理流程》等;

　　(2)承接查驗的常用記錄表格有《工作聯絡登記表》、《物業承接查驗記錄表》、《物業工程質量問題統計表》等。

　　(四)設備、工具準備

　　在物業承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業的質量情況，應根據具體情況提前準備好所需要的檢驗設備和工具。

　　五物業查驗的主要內容

　　(一)物業資料

　　在辦理物業承接驗收手續時，物業管理企業應接收查驗下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　3、物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　4、物業管理所必需的其他資料。

　　(二)物業共用部位

　　按照《物業管理條例》的規定，物業管理企業在承接物業時，應對物業共用部位進行查驗。主要內容包括：

　　1、主體結構及外墻、屋面;

　　2、共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗;

　　3、公共衛生間、陽臺;

　　4、公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。

　　(三)共用設施設備

　　物業的共用設施設備種類繁多，各種物業配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容有：低壓配電設施，柴油發電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統，通信網絡系統，火災報警及消防聯動系統，排煙送風系統，安全防范系統，采暖和空調等。

　　(四)園林綠化工程

　　林綠化分為園林植物和園林建筑。物業的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內容。

　　(五)其他公共配套設施

　　物業其他公共配套設施查驗的主要內容有：物業大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。