物業(yè)維修工作單使用指引

　　1.在物業(yè)管理工作項目內(nèi),不論保安人員、工程人員或其他配套類人員均可能在工作中發(fā)現(xiàn)某些共用設(shè)備或項目，有違正常操作或需要進行改善,因此設(shè)有維修工作單。

　　2. 維修工作單第一頁上半部份由管理處接報后填寫初步情況，繼而聯(lián)絡(luò)工程主任或工程部接單人轉(zhuǎn)交工程主任跟進。

　　3. 維修工作單第一聯(lián)上半部份由管理處存，下半部份連同第二頁交工程主任。

　　4. 工程主任或工程部負責(zé)人接報后分類，視實際情況指派合適技術(shù)人員盡快處理及進行維修工序。

　　5. 工作完成后，各有關(guān)員工須盡可能填寫清楚維修工作單內(nèi)各項內(nèi)容。

　　6. 當(dāng)所有工作完成后，工程主任將第一頁下半部份交回管理處注銷，第二頁留工程部存檔。

篇2：住宅小區(qū)消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度

　　住宅小區(qū)消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度

　　一、《消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。

　　1.　每年12月15日前，由消防管理組織制定完畢下一年度的<<消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃>>報公司審批。并按系統(tǒng)的情況擬定小修、大修計劃。

　　2.　《消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃》必須具備下列要求;

　　1)有明確安排設(shè)備大、中、小修的計劃;

　　2)有具體組織實施維修保養(yǎng)的時間;

　　3)有明確的維修保養(yǎng)周期;

　　4)有具體的維修經(jīng)費預(yù)算。

　　二、對消防系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)

　　應(yīng)嚴格遵守<<消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程>>，并按<<消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃>>進行。

　　三、檢查。

　　1.日檢由消防管理中心消防員每班對火災(zāi)報警系統(tǒng)進行下列檢查;

　　1)每班次均進行系統(tǒng)設(shè)備的外觀檢查;

　　2)火警功能。誤報火警應(yīng)勘察誤報的火災(zāi)探測頭現(xiàn)場有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響按著正常工作的環(huán)境干擾存在，如有其他干擾存在，應(yīng)予以排除。對于誤報頻繁又無其他干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號，應(yīng)及時清洗更換;

　　3)自檢功能。按自檢鍵后，進行復(fù)位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，不能復(fù)位應(yīng)檢明原因;

　　4)故障功能;

　　──主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷]接觸不良等情況;

　　──備用電源故障，檢查充電裝置，電池有否損壞，有無斷線;

　　──探測回路故障，檢查該回路至火災(zāi)探測器的接線是否完好，有無探頭被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。

　　2.　月檢：每月15日在消防管理中心班長的指導(dǎo)下，由班組長組織對消防自動系統(tǒng)進行下列功能檢查，并填寫<<消防設(shè)備責(zé)任人月巡查維修保養(yǎng)記錄表>>;月檢內(nèi)容：

　　1)消防報警控制系統(tǒng)月檢：

　　--控制器主要工作電壓的測試;

　　--逐個檢查樓層弱電井道內(nèi)的分線箱，看箱門有無關(guān)閉及箱體外觀情況是否良好，箱外線路有無缺損，有無故障隱患。;

　　--公共場所的煙(溫)感器安裝傾斜度不大于45度，與底座接觸是否良好，外觀是否凈潔完好。

　　--隨時機抽取不低于5%的煙感器噴煙后查視報警是否正常;

　　--手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失。

　　--任選幾點手動報警進行模擬報警，測試報警功能是否正常;

　　--對樓層內(nèi)井道的分線箱(巡檢箱)進行外觀檢查，看外線是否牢固良好。

　　--區(qū)域報警器，系統(tǒng)報警器，聯(lián)動控制柜等柜內(nèi)進行清掃除塵，線路松動

　　的應(yīng)進行堅固，對文字、標志等有脫落的要進行修補。

　　--對不潔凈的煙(溫)器進行清潔，對可能接觸不良部位進行加固。

　　2)消防栓，滅火器月檢：檢查外觀有無破損，配件是否齊全，接線是否固定良好，滅火器檢查壓力表指針是否在綠色區(qū)域，噴嘴噴射管是否有堵塞，腐蝕損壞推式滅火器，輪車是否靈活。

　　3)防火卷簾的月檢：

　　--手控檢查：

　　--外觀檢查門軌、門窗有無變形、卡阻現(xiàn)象手動按鈕箱是否良好上鎖，鎖

　　箱、玻璃是否完整。

　　--卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好;

　　--自控檢查：

　　--用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關(guān)閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1。2米左右停車，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關(guān)閉。

　　--卷簾門關(guān)閉后，只有待煙感(感溫)感信號消除，或復(fù)位按鈕復(fù)位后方可

　　重新開啟卷簾門。

　　--消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設(shè)置卷簾門關(guān)閉按鈕，操作關(guān)閉按鈕卷簾門通過二次下滑關(guān)閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。

　　--針對系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時修復(fù)。

　　--對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方，應(yīng)及時修復(fù)，確保卷簾門外觀清潔美觀。

　　4)--消防風(fēng)機的月檢：

　　--保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機主電源，并掛上標示牌。

　　--手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對

　　中度。

　　--檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。

　　--清潔風(fēng)葉，機殼外部及電機外表面。

　　--向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥轉(zhuǎn)動機構(gòu)，動作靈活可靠。

　　--檢測電機繞組的絕緣電阻，堅固電源線的接線端子。消除灰塵。

　　--檢查風(fēng)閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠，電線有無破損，電線接頭堅固是否良好。

　　--合上風(fēng)機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

　　--開機試驗連續(xù)運行30分鐘以上，儀表、指示燈指示正常，無異常聲音測量箱電流是否平衡，工作電流是否在額定值。

　　--每月開機試驗一次。

　　5)消防泵的月檢，見《給排水系統(tǒng)維修，保養(yǎng)管理》

　　6)如在檢查中發(fā)現(xiàn)問題時應(yīng)立即修復(fù)，無能力修復(fù)的立即上報。

　　3.　季檢。每年度檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的下列功能，并填寫《消防設(shè)備定期維修保養(yǎng)》

　　1)采用專用檢測儀器分批試驗火災(zāi)探測器的動作及確認顯示;

　　2)試驗火災(zāi)報警的聲光顯示;

　　3)試驗水流指示器、壓力開關(guān)等報警功能、信號顯示;

　　4)對備用電源進行1~2次充放電試驗，1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗;

　　5)用手動或自動檢查防火卷簾的關(guān)閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況;

　　6)用手動或自動檢消防栓泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備;

　　7)手動檢查消防應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標志燈;

　　8)從消防聯(lián)動柜上按強制“消防”開關(guān)鍵使客貨梯停于首層試驗;

　　9)在消防管理中心進行消防通信設(shè)備對講通話試驗;

　　10)檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強制切斷非消防電源功能試驗。

　　4.　年檢：每年12月20日前由消防管理中心班組長組織對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗，并填寫《消防設(shè)備定期維修保養(yǎng)記錄表》：

　　1)應(yīng)用專用檢測儀器對所安裝的火災(zāi)探測器頭(取50%)進行一次實效模擬試驗，對電纜，接線盒，設(shè)備作直觀檢查、清理塵埃;

　　2)試驗火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。

篇3：作業(yè)指導(dǎo)書:維修工作細則

　　作業(yè)指導(dǎo)書:維修工作細則

　　1.0目的：

　　確保維修及時、高效，保證設(shè)備設(shè)施完好，讓業(yè)主(住戶)滿意。

　　2.0適用范圍：所有的維修服務(wù)。

　　3.0內(nèi)容：

　　3.1接待住戶的維修請求。

　　(1)無論接聽業(yè)主(住戶)的電話維修要求，還是接待業(yè)主(住戶)的上門請求，均需熱情禮貌按規(guī)定使用文明用語。

　　(2)無論何種情況，都不可拒絕住戶要求上門維修或查看的請求。如有特殊情況應(yīng)給予住戶合理的解釋。

　　(3)根據(jù)實際情況，預(yù)約上門查看或維修，并在《客戶請修登記表》上作好記錄。(如住戶要求馬上上門則必須在30分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場)

　　(4)客戶助理填寫《客戶請修流程單》，工程部指定技工上門維修。

　　3.2上門查看(如為簡維修無須此步驟)

　　(1)工作服穿戴整潔，佩戴工作牌方可上門。

　　(2)必須按約定時間到達(±5分鐘)。

　　(3)憑《客戶請修流程單》進門查看。

　　(4)對發(fā)現(xiàn)的問題向住戶提出解決方案并就所需材料，修理時間征詢住戶意見，并得到住戶肯定方可進行下步工作。

　　3.3使用材料

　　(1)維修材料一般由業(yè)主(住戶)提供。

　　(2)如住戶對所需材料有特殊要求時，可到住戶指定的地點購買，并開具發(fā)票或收據(jù)。

　　3.4上門維修

　　(1)工作服穿戴整齊，佩戴工作牌，對所需工具一次性配帶齊全，并自帶抹布以便清理工作現(xiàn)場。

　　(2)按約定時間到達住戶門口(±5分鐘)，按住戶門鈴或輕扣門環(huán)敲門，如住戶因事外出，則視情況等待5-10分鐘，方可返回。

　　(3)住戶開門后，主動問侯住戶并介紹自己，說明來意，同時出示《客戶請修流程單》。

　　(4)尊重住戶的家居習(xí)慣及風(fēng)俗習(xí)慣。(如穿鞋套等)

　　(5)如果材料由住戶提供，應(yīng)先對材料進行檢驗，如質(zhì)量能滿足住戶要求，可進行維修，如不能滿足住戶要求，應(yīng)向業(yè)主說明，征得業(yè)主意見，并在《客戶請修流程單》上注明。

　　(6)維修過程中對住戶提出的問題一一給予解釋，對住戶提出的要求盡量予以滿足，不能滿足的要耐心作出解釋。

　　(7)維修中，要盡量不破壞房屋原樣，維修完畢后，將所有原物復(fù)位，將工作中的垃圾清理干凈，較多(大)垃圾則清理出戶。

　　(8)維修服務(wù)完后，征詢業(yè)主(住戶)的意見，并在《客戶請修流程單》上簽字認可。

　　(9)嚴格按照《特約服務(wù)收費指導(dǎo)標準》收費。如有特殊情況，可與業(yè)主協(xié)商后，合理調(diào)整收費，并在《客戶請修流程單》上注明。

　　(10)禮貌地向業(yè)主(住戶)道別離開，嚴禁向住戶索要小費，對住戶饋贈的物品應(yīng)婉言謝絕。

　　3.5公共設(shè)備設(shè)施的維修。

　　3.5.1由工程部長或班長分配工作任務(wù)，簽發(fā)《派工單》。技工按《派工單》的要求進行作業(yè)。

　　3.5.2由工程部長或班長對其作業(yè)進行檢驗，回收《派工單》，簽字并存檔。

　　4.0回訪

　　按回訪制度規(guī)定的時間及回訪率對客戶進行回訪，向客戶征詢維修效果。

　　5.0支持性工具

　　《客戶請修流程單》

　　《派工單》

　　編制：審核：批準：日期：