1目的與范圍

　　確定、提供、管理和維護為實現管理和服務的符合性、環境、職業健康安全管理的要求以及正常運作所需的基礎設施，以塑造良好形象，增強客戶信心，保證服務和工作質量，提高工作效率。

　　適用于根據合同由業主提交委托管理的各類公共運行設備、輔助設備與設施的使用、保養、維修、大修、更新、改造、封存、報廢管理的控制。

　　本公司自行購買的各類設備設施參照本程序進行管理控制。

　　2引用文件

　　Q/PM0501-20**《管理手冊》

　　3術語和定義

　　3.1本程序采用GB/T19000-2000、GB/T24001-20**、GB/T28001-20**標準的術語和定義。

　　3.2設備管理：按照科學的管理方法、程序和技術要求，對各種物業設備進行的基礎管理、日常運行管理和維修管理。

　　3.3設備基礎管理：指對物業設備的基礎資料管理、標準化管理、規章制度的建立及教育培訓等管理活動。設備基礎資料包括原始資料、運行資料和維修資料。

　　4職責

　　4.1工程技術部負責策劃、組織、指導、協調、監督各單位設備設施的管理，設備設施中、大修、更新改造、封存報廢的審批。

　　4.2各管理處、子公司設備管理部門/人員負責在管項目設備設施的資料管理、保管、使用、運行、操作、維修、保養、更新、改造、封存、報廢的日常管理與實施。

　　4.3公司財務稽核部負責設備設施大中修、報廢與更新等費用籌措原則的制定以及費用使用審核。

　　4.4大型設備設施的維保、改造等應根據合同評審程序由各單位初選供方，由工程技術部進行統一評審，報總經理批準后確定。

　　4.5各部門負責對本部門管理和服務所需的設備設施的使用和日常維護。

　　4.6總經辦負責辦公設施使用、維護、維修管理和控制。

　　5工作程序

　　5.1設備設施的確定

　　為實現服務符合性所需的基礎設施、服務提供設備和支持性服務工具應包括：

　　a)服務與公共設施：軟件和硬件，如計算機管理網絡、通訊設施、運輸設施、水、電、氣(汽)供應、道路及排污管線等;

　　b)共用設備：供電系統、給排水系統、消防系統、通訊系統、暖通空調系統、通排風系統、污水處理系統、電梯系統、有線電視系統、安保監控系統、樓宇自控系統、停車場管理系統、計算機管理網絡系統等;

　　c)支持性設備和工具，如維修、養護、保潔、綠化用的設備和工具等;

　　5.2基礎設施的提供

　　5.2.1業主按合同和法規要求提供共用設備、服務設施、公共設施、物業用房，公司由工程技術部牽頭，相關管理處、子公司人員參與共同進行接管驗收。

　　5.2.2物業服務所需的辦公、服務、維修用設備和工具，由公司各部門、管理處子公司提出申請，填寫《__月采購計劃表》，注明設備設施工具名稱、用途、型號規格、技術參數、單價、數量等，主管領導審批，必要時征得業主同意，總經理批準，總經辦組織購買，需要時，相關部門應協助選型。

　　5.3接管設備的驗收

　　5.3.1設備的接管與驗證(收)，由公司分管總助組織，工程技術部牽頭，管理處、子公司有關人員參加與開發商辦理設備交接驗收及資料移交手續。

　　5.3.2設備接管時按照設備出廠說明書及有關國家規范、標準進行驗收。如驗收不合格，則應在驗收單中說明實際情況及原因，并提出整改建議，限期由承建商負責整改。

　　5.3.3設備接管驗收四個確認

　　5.3.3.1接收確認(AQ)

　　a)包裝確認：包裝符合運輸要求，不破損，不損傷設備表面;

　　b)設備確認：名稱、規格、型號、廠家、新舊程度符合合同要求;

　　c)設備部件確認：零部件、備品備件、檢測儀器儀表、輔助零部件等符合合同要求。

　　d)文件資料確認：各種技術資料、圖紙、說明書等文件資料符合合同要求。

　　5.3.3.2安裝確認(IQ)

　　a)安裝技術確認：安裝過程、位置、環境符合相關技術標準、圖紙和說明書;

　　b)能耗系統確認：運行所需能耗系統如：電、氣、水是否符合設備設計標準;

　　c)輔助系統確認：運行所需輔助系統如通訊、過濾冷卻裝置符合設計標準。

　　5.3.3.3設備運行確認(OQ)

　　a)檢測儀表精度確認：檢測儀表精度應符合廠家提供的標準;

　　b)設備功能確認：各項功能應符合相關技術標準達到使用目的;

　　c)安全裝置確認：符合相關國家規定。

　　5.3.3.4設備工藝確認(PQ)

　　a)符合工藝流程

　　b)已確定檢驗檢測方法及品質標準。

　　5.4設備的標識、建帳和資料管理。

　　5.4.1設備與系統的標識

　　設備與系統的標識執行《設備及管道的識別色、識別符號與標識方法》。所有設備均實行單機懸掛設備卡，標識該機的編號、廠家、技術參數、責任人、運行狀況等主要參數。設備卡及系統標識由管理處、子公司負責制作、填寫、塑封、統一張貼于醒目位置。

　　5.4.2設備的建帳

　　5.4.2.1公司在物業接管驗收時清點造冊，登記基本的設備管理臺帳和產權清冊(適用時)，建立設備技術檔案。

　　5.4.2.2管理處、子公司工程管理部門負責建立《設備設施一覽表》，該清單內容包括：設備名稱、統一編號、規格型號、生產廠家、主要技術參數、技術資料、隨機資料;保養單位、單價、數量、安裝、維修要點等。全套資料須報工程部存檔。

　　5.4.2.3管理處、子公司分管經理每半年審核一次《設備全年維保工作安排計劃表》。

　　5.4.2.4管理處、子公司相關機電主管對重大的、主要的設備建立單機檔案(以機組為單位，大型附件對應主機另立檔案，小型附件歸入主機一體化建檔)，形式為一對一的全套《設備登記卡》。

　　5.4.3設備資料的歸檔

　　5.4.3.1每臺設備資料依次編入：說明書、合格證、每臺設備所涉及的設備檢查保養計劃表、設備檢查保養表、每次機電設備維修保養記錄表等。

　　5.4.3.2管理處、子公司機電主管保存《維修單》、《公共設備(機具)對外委托維修申請單》、《設備全年維保工作安排計劃表》。

　　5.4.4設備資料的管理

　　5.4.4.1所有的設備資料案卷檔案，集中存放于各項目單位檔案柜并標識清楚。基本資料包括：

　　a)原始技術資料包括設備使用說明書、驗收文件、登記表、中、大修工程記錄、事故記錄、更新記錄等;

　　b)維修資料包括維修記錄、年檢記錄、保養記錄、校定校準記錄等。

　　c)運行資料包括運行記錄、運行月報等，視需要保存。

　　5.4.4.2進口、重要設備資料原件由公司工程技術部統一保管，管理處持復印件。

　　5.4.4.3管理處、子公司機電主管對所用資料的記錄、案卷進行檢查，保證資料記錄和使用的有效性。

　　5.5設備的編號

　　5.5.1尊重并延續業主或設計單位在接管驗收前已經形成的設備編號。

　　5.5.2接管驗收時尚未明確的設備編號，各管理處、子公司根據《設備編號規定》分別編寫，集中匯總于公司工程技術部。

　　5.6設備的運行

　　5.6.1對應不同的設備，由工程技術部制定總體運行管理規程，安全操作規程，管理處、子公司運行人員遵照執行，并做好相應的運行記錄。

　　5.6.2不論是業主委托管理的公共設備設施，還是公司自行新購入的設備，在使用前應由使用單位識別其環境因素與危險源，評價風險程度，提出必要的控制措施，并應符合《環境因素識別及評價控制程序》、《危險源辨識及風險評價控制程序》的有關規定。

　　5.6.3設備設施按不同的系統劃分責任區域，責任區內確定責任人。各類設備應有專人負責，設備的使用應嚴格執行安全操作規程。

　　5.6.4各項目單位組織對設備操作、維修人員進行培訓、考核合格后上崗獨立操作。對國家規定的特種作業設備，操作人員應持有相應的國家授權管理機構頒發的上崗證方可上崗。

　　5.6.5各類設備的運行/停止、臺數調整、參數調整、工況變換等應由機電主管開具《運行調度單》，經過主管經理的審核后下發，當班人員按單操作。

　　5.6.6各管理處、子公司負責本單位設備完好率的統計、上報，統計資料應予保存。

　　5.6.7各管理處、子公司應按照《記錄控制程序》對各自的記錄予以收集、整理和保存。

　　5.6.8公司工程技術部對于因設備管理混亂、設備嚴重失修而影響生產的單位或部門，應當令其限期整頓，并根據情節輕重提請公司追究該部門負責人或者有關責任人員的責任。

　　5.6.9對玩忽職守，違反設備操作、使用、維護、檢修規程，造成設備事故和經濟損失的職工，由其所在管理處、子公司根據情節輕重，分別追究該員工的經濟責任和行政責任，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　5.7設備的維修、保養

　　5.7.1運行設備、環保、安全消防專用設備設施應按期進行維護、保養，以確保設備能力滿足要求。

　　5.7.2設備的安全裝置應定期檢修或檢定、校準，檢定、校準單位應具備相應的資格。

　　5.7.3根據設備的實際技術狀況，結合運行安排，由管理處、子公司編制設備檢修計劃，報工程技術部批準。

　　5.7.3機電人員依《設備全年維保工作安排計劃表》的安排，對應各設備檢查保養要求進行檢查周、月季度、半年、年度維保，并將結果按單機記錄于設備檢查保養記錄表中，一般情況下設備年度大修保養均委外進行。

　　5.7.4發現設備損壞，機電主管要組織人員進行維修，對于重大維修以工程事項聯系(通知)單的形式通知工程技術部，工程技術部給予書面批復，視情況派專業工程人員現場指導。

　　5.7.5解決不了的故障需要委外維修的，機電主管應填寫《公共設施委外維修申請單》，初步選擇服務供方，經管理處、子公司經理簽字，報請工程技術部審核，總經理批準執行，維修結束，機電主管需對設備進行檢測，檢測合格方予以驗收。

　　5.7.6涉及到業主委托管理設備的大修，必須書面報告業主委員會，按照國家和省市現行有效的操作辦法執行。

　　5.7.6設備使用單位或部門應當合理儲備備品零配件、易損件，并做好保管維護工作。各單位應當在保證設備檢修質量的前提下，做好設備舊件的修復利用，節約維修資金。

　　5.7.7設備及零星部件的請購按正常運作或維修的需要，由各項目單位填寫采購計劃單，經管理處經理簽字后報審，然后交采購。對進口件、單價較高的維修零部件的采購應盡量采取招投標方法。

　　5.7.8所有設備的維修按單機的形式一一對應記錄在各自設備登記卡內。設備的維護、保養、檢定、校準記錄同樣應予保存。

　　5.7.9對于特種設備的維保方，應驗證其使用的檢測設備、儀器的檢定合格證明和工作人員的資格證明。

　　5.7.10對于服務外包供方，其所攜帶的用于提供服務的大型設備設施應參照本控制程序進行管理，由服務接受方監督、檢查，工程部每年抽查2次。

　　5.8采購

　　5.8.1公司購置重要設備前應當由使用人員或設備管理人員提出有關設備的可靠性和有利于設備維修等具體要求，應當充分進行技術經濟論證，并書面上報集團公司審批。

　　5.8.2設備的購置應由需用單位提出申請，并編制購置計劃，經批準后，實施。購置計劃的內容應包括：

　　a)說明購置設備的理由，必要性、充分性;

　　b)需添置設備的名稱、規格、型號、數量;

　　c)對擬購置設備安全性能的評價;

　　d)計劃用款;

　　e)擬選定的生產廠家及對生產廠家考察、評價意見。

　　5.8.3采購人員按照批準計劃的規格要求，會同購置申請人、工程技術部人員共同采購，在確認所購產品性能、規格要求，且具有產品合格證書，價格合理的情況下著手考察以下幾個方面：

　　a)運行生產需要性;性能適宜性;物理狀態適宜性;零部件耐用性;

　　b)設備可維修性;節能降耗性;環保性;安全性;設備成套性。

　　5.8.4公司自行新購入的設備、工具由使用部門進行安裝調試驗收，由機電主管會同機電人員進行驗證，對重要設備的驗證需會同工程技術部專業工程技術人員共同進行，驗收要點參照5.3.3條規定。驗證完畢機電主管辦理入庫建帳手續，填寫進貨檢驗報告單，填寫《固定資產驗收/回收單》，驗收合格的設備，納入設備管理臺帳，建立和保存設備技術檔案，驗收不合格的設備，由采購部門與供方協商處理，在驗收記錄上注明處理結果。

　　5.8.5新設備的使用單位負責按設備說明書編制安全操作規程，操作人員應經供應商培訓后方可上崗，新編制的安全操作規程應符合《文件控制程序》的有關規定，并應報工程技術部審核。

　　5.9設備庫存的管理

　　閑置設備和暫停使用設備，由所屬部門進行庫存管理，并做好記錄，存放地點必須相對集中，保持干燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。庫存設備重新啟用前由專業機電人員或相關人員進行保養后，方可投入使用。

　　5.10設備事故處理

　　5.10.1發生各類設備事故，應先切斷電、氣(汽)、水、油源，保護現場，通知管理處、子公司領導到場，必要時通知工程技術部及總公司領導。

　　5.10.2處理設備事故時應將人身及設備、建筑安全做為首要考慮對象。

　　5.10.3主管經理現場調查原因，決定自行修復或委外維修。

　　5.10.4事故排除后，相關人員做好詳細記錄，填寫事故分析報告，預防措施報告，經調查系人為事故，管理處、子公司應提出對責任者的處理意見。

　　5.10.5對相關人員進行培訓、教育、總結，以防再次發生類似事故，必要時修改文件規定。

　　5.11設備的報廢

　　屬于下列情況之一的設備，應當報廢更新：

　　a)國家明令淘汰的設備;

　　b)經過預測，繼續大修理后技術性能仍不能滿足工藝要求和保證產品質量的;

　　c)設備老化、技術性能落后、耗能高、效率低、經濟效益差的;

　　d)大修理雖能恢復精度，但不如更新經濟的;

　　e)安全性能不符合國家要求，且無改造價值的設備;

　　f)嚴重污染環境，危害人身安全與健康，進行改造又不經濟的;

　　g)其他應當淘汰的。

　　5.11.2設備的報廢應由使用單位申請，工程技術部確認、必要時可請第三方權威單位鑒定，公司財務稽核部協助，報業主委員會(產權人)審核批準后方可實施。

　　5.11.3公司財務中心負責公司自購設備報廢的帳務處理。

　　5.11.4管理處、子公司工程管理部門在《設備管理卡》及《設備設施一覽表》中注明報廢狀態，報廢的設備設施應掛報廢牌。

　　5.12根據建設部《全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準》，對于各類服務設備設施的管理應做到：

　　a)各類設備設施圖紙、檔案資料齊全，管理良好：

　　b)設備設施運行正常，有正常的保養、檢修制度;

　　c)電梯按規定時間運行;

　　d)運行人員嚴格按照操作規程執行;

　　e)中央空調系統正常運行;

　　f)供配電系統正常運行;

　　g)智能化系統正常運行;

　　h)生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施。二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;

　　i)消防系統設備完好，可隨時啟用。

　　6相關文件

　　6.1《文件控制程序》

　　6.2《記錄控制程序》

　　6.3《設備及管道的識別色、識別符號與標識方法》

　　6.4各類設備運行管理規程

　　6.5各類設備維修保養規程

　　6.6各類設備操作規程

　　6.7各類設備安全規程

　　6.8各類設備應急處理規程

　　7記錄表格

　　7.1月物資采購計劃清單

　　7.2交接班記錄

　　7.3設備全年維保工作安排計劃表

　　7.4設備登記卡

　　7.5材料物資采購審批表

　　7.6臨時材料物資采購審批表

　　7.7采購計劃審批單

　　7.8工程事項聯系(通知)單

　　7.9設備事故報告單

　　7.10設備設施清單

篇2：論物管企業設備維修保養體系

　　論物管企業設備維修保養體系

　　自上世紀80年代gg開放以來，城市建設蓬勃發展，到處高樓大廈林立。為了確保這些樓宇的正常運作，一個新興的朝陽行業--物業管理行業應運而生。物業管理為人們創造了安全、舒適、整潔、幽雅的生活、辦公環境，這是眾所周知、有目共睹的，也是能為人們所親身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人們卻了解的比較少：房屋建筑本體及設備設施的管理，確保樓宇正常供水、供電、供冷及電梯的正常、安全運行，是實現物業管理整體目標的重要支撐點，也是物業實現保值、增值的有力保障。

　　管理好建筑設備設施是關系到業主的切身利益，關系到物業是否能保值升值的大事。筆者結合工作中的實際經驗，談一下對建筑設備維修保養的體會。

　　一、加強接管驗收，消除隱患、完善功能，為日后管理打好基礎

　　由于建筑市場招投標的不完善、不規范，施工隊伍良莠不齊，施工人員素質差，工程施工及設備安裝質量難盡人意。因此必須加強接管驗收，在接管初期對設備進行認真的檢測，消除設備存在的隱患，確保設備原設計功能，為日后的管理打下良好的基礎。具體做法如下：

　　1、每接管一個新物業管理項目，物業管理企業必須組織一個技術水平高、經驗豐富的接管驗收小組，會同開發建設和設備安裝調試單位，根據國家、省、市有關設備設施的安裝調試標準，對所委托管理責任范圍內的各種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的移交、建檔歸檔及保存工作。

　　2、對存在問題的設備設施，暫緩接管，并提出合理的建議和解決方案，經協商達成一致意見后，督促承建商或施工安裝單位盡快解決。務求設備設施達到原設計使用功能之要求，消除各類潛在的隱患和不穩定因素，確保設備設施的安全、可靠及高效運行。

　　3、選派思想過硬、技術精湛、作風優良、保障有力、服務一流的管干隊伍，對設備實施接收管理。

　　4、接管后立即組織人員對機房、設備層的建筑施工垃圾進行清理，對設備內部、表面灰塵進行清潔，為設備設施的正常運行創造一個良好、干凈的環境。

　　5、檢查供配電線路，核對開關、線路容量，核對繼電保護整定值。

　　6、工程技術人員對設備設施投入運行的前期管理非常重要，一方面要根據圖紙、說明書、資料認真核查設備設施及管、線的安裝情況，調整不合適的安裝。另一方面要對設備設施的運行情況進行跟蹤、監測、記錄，使設備設施在磨合期內少出故障或不出故障，安全地渡過磨合期。

　　7、根據所接收建筑設備設施的圖紙、資料建立設備設施的檔案，如設備臺賬、設備卡、設備權屬清冊等，建立適合所接管設備設施運行管理及維修保養的各類規章制度，對所接管設備進行科學的管理，并及時建立健全設備運行管理檔案。

　　8、在設備的運行管理中發現由于設計存在缺陷或施工安裝欠規范而達不到設計使用功能的設備，或不便于日常運行管理及維修保養的設備，應及時整改。

　　9、對設備進行整改、完善、調整情況，必須建立詳細相關記錄，并妥善保存，以便追溯查閱。

　　二、建立適合物業管理企業的設備維修方針

　　物業管理企業不可能投入大量的人力、物力，所以不能盲目以大量維護費用支出換取設備的完好率。物業管理企業必須建立適合于自身特點的設備維修方針--以預防為主，科學管理，以勤補缺(缺錢)的設備維修方針，加強對設備的日常維護保養，做好設備的預防性維修工作，將設備的故障隱患消滅于萌芽狀態。根據這個方針，對設備維修可采取以下的方式。

　　1、對主要的、重大的設備采用預防性維修;為防止設備出現故障、確保設備正常運行，對設備采取有計劃的預防性維修。

　　2、事后維修：對耐用設備、低值設備、非生產型設備和維護價格高而安全風險不大的設備采用事后維修方式。

　　三、制定設備的維修周期和維修內容，維修保養責任落實到人

　　確定設備的維修方針后，為了科學地開展設備維修保養工作，必須根據設備的具體情況和所接收的竣工圖紙、設備使用維護說明書、技術資料等，科學地制定具體的維修保養周期和維修保養內容，使設備的維修保養形成系統化、規范化、標準化。避免因人而異，因地點而異的狀況和短期行為出現，并把維修計劃制定、任務落實、執行的責任具體化，確保設備維修保養的計劃性、有效性、連續性。

　　四、重視技術改造，實現節能降耗

　　1、在設備正式接管檢驗后，通過前期的科學管理，認真檢測、調整，消除設備存在的各種安全隱患，使設備的各項管理工作走上正軌;并不斷總結設備運行管理經驗，調整設備的運行狀態，以最佳的運行方式，降低能耗，延長設備使用壽命。

　　2、根據設備運行狀況，總結運行規律，不斷積累有關數據資料，并采用新技術、新材料，對所接管的各類設備設施提出節能技術改造方案及可行性方案，經業主審批同意后實施，力求實現“降耗節能”之目的。

篇3：商業樓宇設備運行管理評估體系

摘要:對商業樓宇進行設施管理是一項系統化工程。隨著設施管理技術含量的不斷提高,必須要有一整套對設施全生命周期進行管理的方案,以提高設施運行的穩定性。要實現這一目標,就需要我們不斷學習、總結并在實踐中不斷提高,以系統化管理思路去深入分析、完善、落實方案。

英國皇家測量師學會對物業設施管理的定義是:物業設施管理是對用戶的非核心商業活動進行積極和有效的統籌,專業范疇涵蓋人力資源分配、空間規劃及樓宇保養等等,使客戶能專注發展其核心業務,以達到策略性目標。筆者所在的上海東湖物業以務實創新的科學態度,在商業樓宇設備運行、管理及其評估體系方面做出了積極的探索。

一、物業設備設施管理標準和評估體系的建立

在工作實踐中,物業管理企業應將國家建設部優秀示范樓標準、國家專項法規與技術標準、公司IS09002質量體系文件與管理軟件、《管理合同》中的相關部分進行整合,形成一套具有較好操作性的評估體系,將此體系付諸實踐,可以取得較好的效果,這主要表現在以下三個方面:

1.運行自如:通過建立和完善物業管理系統運行方案,確保設備設施持續、穩定、有效地運行。

2.以人為本:通過有效地對各系統設備設施的運行管理,使整體物業完全、完善、完美地服務于用戶,為物業使用者創造人性化的服務空間。

3.保值增值:運用有效技術手段,降低設備設施使用中的自然折損與非正常消耗,延長設備設施的使用壽命,將年運行故障率控制在0.5%以內,杜絕事故與重大事故。

在評估體系中,對設備的運行和管理進行的評估,既有定性,也有定量的指標,以客觀地通過評估指標反映運行和管理的狀況。筆者認為評估應不限于以下7個方面進行:

1.設施設備的故障發生率;

2.突發設施設備事故后的修繕費用;

3.設施設備年耗費的維保、更新費用以及歷年費用的比較;

4.設施設備發生的能源消耗和運行消耗;

5.設施設備目前的可使用年限與現行使用狀況的比較;

6.使用者的評價;

7.其他直接影響使用的狀況。

設備的維修保養費用看似一個靜態的指標,但要將其作為設施設備的評價因素則應該從動態和靜態兩方面來理解:一是從絕對值來說,設備設施運行良好,維修保養費用自然就低;因不作為而降低維修費用,則將加重運行的消耗和折損,形成運行的潛在風險,這必將導致維修費用呈幾何性上升。二是維護保養的費用究竟應該隨使用年限增加,還是減少或者持平?這單一的指標尚不足以說明物業設施設備管理的客觀情況。可以肯定的是,長期(10年以上)的管理方所形成的穩定的供貨鏈等因素必然明顯降低維保費用。

由此可見,評價物業設施設備管理的指標不能單從靜態的一個方面獲得,而評估物業設施設備管理的有效性往往也不能以單一指標來評價。要客觀地對管理時點進行評估,則需要引入時段指標的概念,也即評價設施設備管理的指標應該確定短期、中期和長期的指標,并將不同的指標進行量化的比較,以得出比較適合管理時點狀況的數據。

因此,根據物業設備設施的實際情況制定相關的標準和評價指標形成評估體系,并將評估體系的具體要求作為制定一系列確保物業設施設備運行