論物管企業設備維修保養體系

　　自上世紀80年代gg開放以來，城市建設蓬勃發展，到處高樓大廈林立。為了確保這些樓宇的正常運作，一個新興的朝陽行業--物業管理行業應運而生。物業管理為人們創造了安全、舒適、整潔、幽雅的生活、辦公環境，這是眾所周知、有目共睹的，也是能為人們所親身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人們卻了解的比較少：房屋建筑本體及設備設施的管理，確保樓宇正常供水、供電、供冷及電梯的正常、安全運行，是實現物業管理整體目標的重要支撐點，也是物業實現保值、增值的有力保障。

　　管理好建筑設備設施是關系到業主的切身利益，關系到物業是否能保值升值的大事。筆者結合工作中的實際經驗，談一下對建筑設備維修保養的體會。

　　一、加強接管驗收，消除隱患、完善功能，為日后管理打好基礎

　　由于建筑市場招投標的不完善、不規范，施工隊伍良莠不齊，施工人員素質差，工程施工及設備安裝質量難盡人意。因此必須加強接管驗收，在接管初期對設備進行認真的檢測，消除設備存在的隱患，確保設備原設計功能，為日后的管理打下良好的基礎。具體做法如下：

　　1、每接管一個新物業管理項目，物業管理企業必須組織一個技術水平高、經驗豐富的接管驗收小組，會同開發建設和設備安裝調試單位，根據國家、省、市有關設備設施的安裝調試標準，對所委托管理責任范圍內的各種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的移交、建檔歸檔及保存工作。

　　2、對存在問題的設備設施，暫緩接管，并提出合理的建議和解決方案，經協商達成一致意見后，督促承建商或施工安裝單位盡快解決。務求設備設施達到原設計使用功能之要求，消除各類潛在的隱患和不穩定因素，確保設備設施的安全、可靠及高效運行。

　　3、選派思想過硬、技術精湛、作風優良、保障有力、服務一流的管干隊伍，對設備實施接收管理。

　　4、接管后立即組織人員對機房、設備層的建筑施工垃圾進行清理，對設備內部、表面灰塵進行清潔，為設備設施的正常運行創造一個良好、干凈的環境。

　　5、檢查供配電線路，核對開關、線路容量，核對繼電保護整定值。

　　6、工程技術人員對設備設施投入運行的前期管理非常重要，一方面要根據圖紙、說明書、資料認真核查設備設施及管、線的安裝情況，調整不合適的安裝。另一方面要對設備設施的運行情況進行跟蹤、監測、記錄，使設備設施在磨合期內少出故障或不出故障，安全地渡過磨合期。

　　7、根據所接收建筑設備設施的圖紙、資料建立設備設施的檔案，如設備臺賬、設備卡、設備權屬清冊等，建立適合所接管設備設施運行管理及維修保養的各類規章制度，對所接管設備進行科學的管理，并及時建立健全設備運行管理檔案。

　　8、在設備的運行管理中發現由于設計存在缺陷或施工安裝欠規范而達不到設計使用功能的設備，或不便于日常運行管理及維修保養的設備，應及時整改。

　　9、對設備進行整改、完善、調整情況，必須建立詳細相關記錄，并妥善保存，以便追溯查閱。

　　二、建立適合物業管理企業的設備維修方針

　　物業管理企業不可能投入大量的人力、物力，所以不能盲目以大量維護費用支出換取設備的完好率。物業管理企業必須建立適合于自身特點的設備維修方針--以預防為主，科學管理，以勤補缺(缺錢)的設備維修方針，加強對設備的日常維護保養，做好設備的預防性維修工作，將設備的故障隱患消滅于萌芽狀態。根據這個方針，對設備維修可采取以下的方式。

　　1、對主要的、重大的設備采用預防性維修;為防止設備出現故障、確保設備正常運行，對設備采取有計劃的預防性維修。

　　2、事后維修：對耐用設備、低值設備、非生產型設備和維護價格高而安全風險不大的設備采用事后維修方式。

　　三、制定設備的維修周期和維修內容，維修保養責任落實到人

　　確定設備的維修方針后，為了科學地開展設備維修保養工作，必須根據設備的具體情況和所接收的竣工圖紙、設備使用維護說明書、技術資料等，科學地制定具體的維修保養周期和維修保養內容，使設備的維修保養形成系統化、規范化、標準化。避免因人而異，因地點而異的狀況和短期行為出現，并把維修計劃制定、任務落實、執行的責任具體化，確保設備維修保養的計劃性、有效性、連續性。

　　四、重視技術改造，實現節能降耗

　　1、在設備正式接管檢驗后，通過前期的科學管理，認真檢測、調整，消除設備存在的各種安全隱患，使設備的各項管理工作走上正軌;并不斷總結設備運行管理經驗，調整設備的運行狀態，以最佳的運行方式，降低能耗，延長設備使用壽命。

　　2、根據設備運行狀況，總結運行規律，不斷積累有關數據資料，并采用新技術、新材料，對所接管的各類設備設施提出節能技術改造方案及可行性方案，經業主審批同意后實施，力求實現“降耗節能”之目的。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　　②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　　①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件