萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備物資類）

1.目的
建立萬(wàn)科物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系。

2. 范圍
本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。

3. 職責(zé)
集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫(xiě)、修改、發(fā)布；并在VPS活動(dòng)中作為評(píng)比依據(jù)開(kāi)始運(yùn)用。
各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見(jiàn)或建議。

4.方法和過(guò)程控制
萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類》（VK-WY/Q-42）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類》（VK-WY/Q-43）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類》（VK-WY/Q-44）、《萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類》（VK-WY/Q-45）。本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。


萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理類

1.人員素質(zhì)
1.1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無(wú)妨礙工作的疾病和缺陷。
1.2上班時(shí)間內(nèi)，必須按照萬(wàn)科物業(yè)CI手冊(cè)要求穿著工作服，配帶工牌。
1.3具備必要的專業(yè)知識(shí)且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國(guó)家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門(mén)頒發(fā)的操作許可證明。
2.設(shè)備房管理
2.1基本要求
2.1.1設(shè)備房門(mén)上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)。
2.1.2設(shè)備房?jī)?nèi)地面干凈，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；
2.1.3備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。
2.1.4配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。
2.1.5設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。
2.1.6設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無(wú)脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。
2.1.7設(shè)備完好。各類儀表使用正常無(wú)損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。
2.1.8所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。
2.1.9供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動(dòng)標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一掛放點(diǎn)。
2.2房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應(yīng)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：
滅火器滅火級(jí)別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤
CO2滅火級(jí)別　　　2B　3B　　　4B　　　10B　　
干粉滅火級(jí)別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B　　27A45B
保護(hù)面積　
嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)　　　　　　　5×8B　5×8B　5×8B　5×8B10×5A5×8B
中危險(xiǎn)級(jí)　　　　　7.5×4B　7.5×4B　7.5×4B　7.5×4B　7.5×4B15×5A7.5×4B
輕危險(xiǎn)級(jí)　10×1B　10×1B　10×1B　10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B　10×1B20×3A10×1B
補(bǔ)充說(shuō)明：
a)保護(hù)面積一欄中為不能選用。
b)保護(hù)面積一欄中為可選用，保護(hù)面積為7.5×4=30m2，用現(xiàn)場(chǎng)面積除以30即為滅火器個(gè)數(shù)。
c)保護(hù)面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建議選用。
d)地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。
e)設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少70%。
f)一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。
g)滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識(shí)。
h)嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災(zāi)危險(xiǎn)性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災(zāi)損失的場(chǎng)所；中危險(xiǎn)級(jí)：用電用火較多、火災(zāi)危險(xiǎn)性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場(chǎng)所；輕危險(xiǎn)級(jí)：用電用火較少、火災(zāi)危險(xiǎn)性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場(chǎng)所。
i)以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ140-90）要求。
2.3設(shè)備房門(mén)應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識(shí)，并符合集團(tuán)之CI手冊(cè)的要求。
2.4設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。
2.5重要設(shè)備房?jī)?nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求）
2.6參觀來(lái)訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門(mén)經(jīng)理指定專人陪同方可進(jìn)入。
2.7無(wú)人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。
2.8設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)。
2.9設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。
2.10專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。
2.11應(yīng)制訂維修工具的管理維護(hù)辦法，并確實(shí)落實(shí)，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢修。
2.12對(duì)維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。

3.資料管理
3.1新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料。
產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；
技術(shù)資料：
（1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；
（2）地質(zhì)勘察報(bào)告；
（3）工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告.

篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號(hào)項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

　　3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

　　7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

　　8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門(mén)、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測(cè)1次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)線路電涌保護(hù)器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。

　　5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

　　7.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

　　5.每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　　3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

　　8.檢測(cè)每年檢驗(yàn)1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對(duì)講門(mén)口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對(duì)射探測(cè)器每月檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。

　　9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門(mén)鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門(mén)按鈕每2周檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

　　3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

　　4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

　　6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

　　9)水景

　　1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

篇3：建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　一般包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設(shè)施設(shè)備主要指所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)或公益性文體設(shè)施等。

　　一、制定分類標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)管理

　　要實(shí)現(xiàn)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)范化管理，就應(yīng)當(dāng)制定《房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類》的維修管理標(biāo)準(zhǔn)，用標(biāo)準(zhǔn)著力規(guī)范房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態(tài)的有效管理手段。

　　首先應(yīng)制定分類管理標(biāo)準(zhǔn)。配置在建筑區(qū)域內(nèi)各共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是支撐物業(yè)使用功能正常運(yùn)行的保障，由于覆蓋面廣，保障對(duì)象各異，因而保養(yǎng)、維修、更新的條件不同，為充分發(fā)揮各共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用效能，就必須組織專業(yè)管理人員和專家深入調(diào)研現(xiàn)行各類房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上根據(jù)建筑設(shè)計(jì)使用規(guī)范和設(shè)施設(shè)備使用型材的構(gòu)成，進(jìn)行科學(xué)的維修管理分類，在分類標(biāo)準(zhǔn)中依據(jù)設(shè)施設(shè)備的材料科學(xué)界定其使用時(shí)限、保養(yǎng)和維護(hù)升級(jí)的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)物業(yè)管理單位對(duì)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施正確的維修管理，提醒業(yè)主在關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)更好的監(jiān)督其做好經(jīng)常性的維修管理。

　　其次應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的類別不同決定其管理和維護(hù)的方式各異，因此房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理程序和方法應(yīng)當(dāng)各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應(yīng)當(dāng)將相同或相近的共用部位和設(shè)施設(shè)備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養(yǎng)維修納入一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將屋面滲透和屋面開(kāi)裂等相似的共用部位納入同類維修標(biāo)準(zhǔn)，從而增強(qiáng)維修管理的針對(duì)性；對(duì)電梯、供配電和安全消防等系統(tǒng)應(yīng)明確維修、更新、改造的技術(shù)要求，提高維修保障的及時(shí)性。其三應(yīng)明確分類標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)保障要求。分類標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)確定維修、更新的基本條件和技術(shù)要求，同時(shí)明確只要符合條件都應(yīng)采取相應(yīng)的措施，措施應(yīng)具有可操作性。因此，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為管理制度是全面推進(jìn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)范化管理的重要保證。

　　二、根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理

　　采用標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備可持續(xù)運(yùn)行的有效途徑，所謂《標(biāo)準(zhǔn)》就是充分運(yùn)用科學(xué)技術(shù)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，有的放矢的解決房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備使用過(guò)程中維修管理不到位等問(wèn)題，即通過(guò)科學(xué)而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行為應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理不能簡(jiǎn)單的理解為維修或更換，其管理涉及的對(duì)象具有專業(yè)化程度高、技術(shù)含量重的特點(diǎn)，如物業(yè)區(qū)域的安全防范系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)等，需要專業(yè)化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標(biāo)準(zhǔn)化管理就是根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求全面推行專業(yè)化的維修管理，即將標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)化有機(jī)的結(jié)合進(jìn)來(lái)，科學(xué)的實(shí)施維護(hù)和修繕。其次管理過(guò)程應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化管理，應(yīng)充分體現(xiàn)逢壞即修的原則。

　　一）相關(guān)部門(mén)要強(qiáng)力推行維修管理的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　應(yīng)當(dāng)向業(yè)主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理的重要性，讓業(yè)主深切領(lǐng)會(huì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用功能的正常保障攸關(guān)自己的實(shí)際需要，進(jìn)而充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的熱情。同時(shí)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人和管理人員系統(tǒng)的學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的基本要求，把握實(shí)際操作要領(lǐng)。相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化維修的管理指導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹標(biāo)準(zhǔn)化維修管理作為年度企業(yè)資質(zhì)評(píng)級(jí)晉級(jí)的重要參考和依據(jù)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織員工進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理的崗前學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，對(duì)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化維修管理不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業(yè)區(qū)域先行試點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)和推廣經(jīng)驗(yàn)。

　　二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，用標(biāo)準(zhǔn)踐行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要組織員工或設(shè)專人負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用監(jiān)管，做到勤檢查、勤保養(yǎng)，根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)管理要求提前擬定維修方案交業(yè)主討論，按標(biāo)準(zhǔn)使用要求提醒業(yè)主及時(shí)采取標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理措施。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步將標(biāo)準(zhǔn)納入合同服務(wù)管理，通過(guò)合同約定的方式，采用標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的措施來(lái)即時(shí)解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理問(wèn)題。三是業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵守和執(zhí)行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理義務(wù)，配合其做好設(shè)施設(shè)備的經(jīng)常性的維修管理，自覺(jué)建立和繳存房屋專項(xiàng)維修資金，為保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的即時(shí)維護(hù)和修繕奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　三）管理結(jié)果應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　標(biāo)準(zhǔn)化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用完好率符合標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行的技術(shù)要求，符合現(xiàn)代城市整潔、文明、和諧的管理形態(tài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和維修單位應(yīng)當(dāng)以確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行為管理核心，確保整潔的內(nèi)外物業(yè)環(huán)境秩序延續(xù)物業(yè)區(qū)域的風(fēng)貌品質(zhì)，同時(shí)幫助業(yè)主，充分了解房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的主要構(gòu)成以及使用保障的時(shí)限和技術(shù)規(guī)范，從而增強(qiáng)業(yè)主參與房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理意識(shí)，最終實(shí)現(xiàn)齊抓共管的和諧局面。

　　二、創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容強(qiáng)化管理

　　創(chuàng)新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創(chuàng)新管理內(nèi)容。

　　一）要總結(jié)項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的維修管理經(jīng)驗(yàn)。

　　維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)不是房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備科學(xué)管理的唯一法寶，更不是解決所有規(guī)范性維修管理的靈丹妙藥，而是規(guī)范維修管理的重要依據(jù)，所以要不斷研究實(shí)施房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化維修管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的新情況，適應(yīng)房屋共用設(shè)施設(shè)備快速更新的實(shí)際需要，用標(biāo)準(zhǔn)化的管理思路解決實(shí)際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問(wèn)題。

　　二）要不斷拓寬維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。

　　房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的配置不是絕對(duì)永恒的，在保障使用功能的同時(shí)需要不斷的優(yōu)化和更新，因而房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目分類的標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際工作中應(yīng)當(dāng)不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，從而夯實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的管理內(nèi)容，增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化管理的權(quán)威性。

　　三）要增強(qiáng)管理的主動(dòng)性。

　　結(jié)合物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H要推行房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的分片包干的責(zé)任制，責(zé)任管理要具體落實(shí)到班組或個(gè)人。老舊物業(yè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化維修管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行承包管理責(zé)任制，將房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時(shí)以物業(yè)區(qū)域?yàn)楣芾韱挝辉O(shè)立監(jiān)督管理責(zé)任人，專項(xiàng)監(jiān)督房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)通報(bào)業(yè)主和維修單位，增強(qiáng)主動(dòng)維護(hù)和管理的能力。

　　隨著房屋使用時(shí)限的不斷延續(xù)，確保房屋使用功能正常的管理任務(wù)更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)其維修管理，不僅是物業(yè)管理內(nèi)容的創(chuàng)新，而且是破解房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理不規(guī)范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態(tài)化管理的重要內(nèi)容。用標(biāo)準(zhǔn)促規(guī)范、用標(biāo)準(zhǔn)促保障，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)，需要業(yè)主的積極配合與支持，需要社會(huì)各方形成有效的管理合力，才能實(shí)現(xiàn)房屋功能的可持續(xù)保障。