依照深圳市住建局下發(fā)的《綠色物業(yè)管理導(dǎo)則》，我市物業(yè)行業(yè)將逐步導(dǎo)入資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)理念，推進(jìn)綠色物業(yè)管理工作。這實在是利國利民的好事。雖說“綠色建筑、綠色物業(yè)”導(dǎo)則的試行起點已大大落后于發(fā)達(dá)國家，美國自上世紀(jì)七十年代就開始引導(dǎo)建筑行業(yè)采取節(jié)能降耗措施，因為他們從中東戰(zhàn)爭中看到了石油資源的危機(jī)，及至20**年開始強(qiáng)制推行“LEED”認(rèn)證，并打造成全球性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。甚至對比國內(nèi)的其他行業(yè)也算后知后覺，家電制造企業(yè)于20**年開始實施“中國能效標(biāo)識”，用戶可以根據(jù)耗能的高低選購產(chǎn)品，迫使廠家推出低能耗、高科技的產(chǎn)品，以海爾為代表的企業(yè)，目前已在環(huán)保要求頗為苛刻的歐洲攻城略地，全面推動了我國白色家電企業(yè)的發(fā)展和超越。但是建筑與物業(yè)管理行業(yè)畢竟邁出了重要的第一步，且不說全國在建、待建的海量建筑物已經(jīng)開始實施“綠色建筑”標(biāo)準(zhǔn)，單就深圳在管的4億平方物業(yè)面積，如果做好節(jié)能、節(jié)水、垃圾分類等措施，其對資源利用與環(huán)境保護(hù)的貢獻(xiàn)也是巨大的。
縱觀世界經(jīng)濟(jì)版圖，東亞、歐盟、美國經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居前三強(qiáng)，即使近年來歐美有衰退跡象，但其對高端產(chǎn)品的需求仍無區(qū)域可替代。當(dāng)下中國正面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的初加工、低附加值的產(chǎn)品也面臨更多的“反傾銷”調(diào)查，要想到20**年實現(xiàn)GDP總量趕超歐美，就不能僅在服裝、鞋帽、玩具上標(biāo)注“MadeinChina”，產(chǎn)業(yè)升級已勢在必行，但歐美國家又在環(huán)境保護(hù)方面要求較高，就算中國購買的是空客生產(chǎn)的飛機(jī)，仍然要強(qiáng)制征收“航空碳排放費(fèi)”，所以今后需要出口的電子產(chǎn)品、建筑機(jī)械等勢必面臨更嚴(yán)苛的“碳核查”;之前中國一直對美國在主導(dǎo)的“TPP”聲言反對，因為其內(nèi)容中強(qiáng)調(diào)“清潔能源、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)”等，這恰恰是中國當(dāng)下的弱項，不過近期輿論顯示，中國似乎有態(tài)度轉(zhuǎn)變的跡象，因為政府也需要借助更高標(biāo)準(zhǔn)的國際貿(mào)易規(guī)則，來推動國內(nèi)的改革。其實促使中國政府重視，并下大力推動清潔生產(chǎn)、環(huán)境治理，包括經(jīng)濟(jì)規(guī)劃部門正考慮把碳排放限額納入20**-20**年的“五年規(guī)劃”、深圳啟動試點碳交易市場等，主要還是因為中國的環(huán)境污染、惡化(霧霾、風(fēng)沙、工業(yè)廢水對土壤與水體的污染、資源枯竭等)已到了觸目驚心的地步，不僅直接影響人民的滿意度與幸福指數(shù)，也會嚴(yán)重傷害經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。在如此嚴(yán)峻的形式下，政府會陸續(xù)在條例約束、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向、法律保護(hù)等方面出臺更多政策，也要求各企業(yè)、行業(yè)有充分的認(rèn)識與應(yīng)對。而物業(yè)管理行業(yè)，其管理范圍幾乎涵蓋城市的每一棟建筑，服務(wù)對象是全體市民，節(jié)能降耗的基數(shù)很大，措施得當(dāng)則成效也較可觀，同時做好對業(yè)戶的環(huán)保宣傳，讓更多人的參與進(jìn)來，在促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的同時，其善莫大焉!
話題再拉回綠色物業(yè)之上，“天街小雨潤如酥，草色遙看近卻無”，或許是當(dāng)下綠色物業(yè)推行的現(xiàn)實寫照。一方面是幾乎所有的物業(yè)公司都在努力實施節(jié)電、節(jié)水等措施，力爭降低運(yùn)營費(fèi)用。另一方面則是對綠色物業(yè)的認(rèn)識較為含混，能系統(tǒng)表達(dá)出其定義與內(nèi)涵的人恐怕寥寥。也許有人會說降低能耗的結(jié)果比名稱定義更重要，那他一定忽略了“公眾參與”這一缺失的環(huán)節(jié)，正逐步壓制能耗降低與環(huán)境改善持續(xù)向好的趨勢。而垃圾分類處理、污染處理也更多停留在有名無實的階段。取得對綠色物業(yè)的統(tǒng)一認(rèn)知、繼續(xù)完善相關(guān)政策法規(guī)、迅速推廣實施是我們當(dāng)下要做的。
綠色物業(yè)管理的主要內(nèi)容是節(jié)能措施、節(jié)水措施、垃圾處理、環(huán)境綠化與污染防治五個部分，相較于垃圾處理等后三項，目前節(jié)能與節(jié)水屬于各物業(yè)公司都在下力氣做的，成效也最顯著，究其原因，這兩項節(jié)約下來的就是收益，而污染防治等部分的投入與產(chǎn)出就沒那么直接。這種情況下，物業(yè)公司紛紛在變頻設(shè)備、LED照明、冰蓄冷等項目上進(jìn)行改造更新，有錢的直接投資，更多的是與人合作采用收益分成方式，而日常管理也強(qiáng)調(diào)人走燈關(guān)、分時控制等措施，總之這些年基本將公共用能控制在一個相對較低的水平。節(jié)水措施在物業(yè)管理范疇內(nèi)也得到了大力挖潛，早期的住宅樓盤開發(fā)，總喜歡設(shè)置水景觀，從后期的使用與維護(hù)來看，不僅水質(zhì)養(yǎng)護(hù)、池底滲漏等讓物業(yè)公司叫苦，而安全問題時有發(fā)生則讓業(yè)主心生不滿，這些現(xiàn)象必定影響了開發(fā)、設(shè)計單位，現(xiàn)在除了一些臨湖、沿河等有水源的高檔樓盤，一般的住宅區(qū)在設(shè)置水景方面都很慎重，也就免除了后期一個大的水源浪費(fèi)。另外節(jié)水型馬桶、按壓/感應(yīng)式水龍頭的普及使用，噴霧、滴灌技術(shù)也在綠化澆水方面逐步推廣，都使得物業(yè)公司可以擬定“三年內(nèi)，用水指標(biāo)逐年降低5%”這樣的目標(biāo)，當(dāng)然雨水的收集利用目前做的還不夠，因為涉及到管網(wǎng)改造與場地要求，推行起來難度較大，恐怕需要在綠色建筑相關(guān)篇章里加入此項，強(qiáng)制要求建設(shè)單位實施，后期物業(yè)管理階段才能有的放矢。
綠色物業(yè)真正需要著力，同時也是待解的難題是降低業(yè)戶單元用能、垃圾分類處理、污染防治，這三項恰恰都需要公眾參與。從單個項目看，公共用能與業(yè)戶用能之比約為3:7，雖說業(yè)戶用電比重較高、節(jié)約空間大，但存在用能分散、無大功率用電設(shè)備的問題，要想做好千家萬戶的節(jié)能降耗，功夫在細(xì)致耐心地宣傳、節(jié)能小貼士的推廣，再加上日積月累。這其中寫字樓、酒店、商場、住宅等類型不同，節(jié)能的措施也不盡相同。以辦公樓為例，管理處可將業(yè)戶用能的數(shù)據(jù)做成曲線圖，通過與上年份同期對比，讓業(yè)戶直觀的感受到變化，再通過測試辦公區(qū)域照度是否超標(biāo)來增減燈具，多向業(yè)戶宣傳開空調(diào)的同時需關(guān)窗、下班后關(guān)閉電腦、打印機(jī)、飲水機(jī)等設(shè)備，朝陽處的幕墻區(qū)域加裝幕簾等來逐步降低用能。垃圾分類處理的宣傳在若干年前就很普遍，戶外到處可見分類式垃圾桶，但到底成效如何呢?筆者家里有一罐廢舊電池存放了幾個年頭，至今不知道該交到哪里處理?電池個頭小還便于放置，像日光燈之類的也就只好扔進(jìn)垃圾桶，所以《綠色物業(yè)導(dǎo)則》里也注明了，城建、城管、環(huán)保、衛(wèi)生、交通及街道等相關(guān)部門需要協(xié)同處理，共同做好垃圾處理。據(jù)相關(guān)報道萬科的金色家園小區(qū)，目前在垃圾分類處理的宣傳、實施、業(yè)戶參與度等方面做得很好，先期有萬科集團(tuán)出資，在住戶樓層放置三個垃圾桶，分別收集廚余垃圾、可回收垃圾、其余垃圾(有害)，然后再進(jìn)行垃圾無害化處理，廚余垃圾變成有機(jī)肥料出售，部分收益以小獎品的形式返還給參與的業(yè)戶，形成可持續(xù)進(jìn)行的一項環(huán)保措施。無獨(dú)有偶，萬科集團(tuán)也是“住宅精裝修、產(chǎn)業(yè)化、綠色住宅”的孤獨(dú)倡導(dǎo)者，雖說這條路走的挺艱難，但看到大量隔墻被裝修業(yè)戶砸掉，然后變成垃圾掩埋在青山綠水間，我們在痛惜的同時，不得不敬佩萬科的理念、文化與堅守。污染防治涵蓋水、大氣、噪音、固體廢棄物與光污染等，這些類別也正是當(dāng)前中國最主要的環(huán)境危害(食品安全問題除外)，雖說工廠、礦區(qū)目前還非物業(yè)管理的重點，但物業(yè)區(qū)域內(nèi)的裝修噪音抑制、雨污分流、油煙過濾、固體廢棄物的收集與運(yùn)輸、廣告燈光等環(huán)境因素還是要做好監(jiān)督與管理，一旦發(fā)現(xiàn)有用戶偷排污水、亂倒余泥渣土等要及時舉報，用企業(yè)的制度、管理與良知為環(huán)境保護(hù)盡一份力。
綜上所述，無論是對地球的資源保護(hù)，還是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民幸福來看，對環(huán)保重視并投入是每個企業(yè)都需要面對的。物業(yè)管理行業(yè)對此的認(rèn)識與措施落實已稍顯滯后，所以更應(yīng)該將綠色物業(yè)的概念、管理架構(gòu)、制度要求、技術(shù)要點等細(xì)則快速、全面地向全行業(yè)宣貫，培訓(xùn)更多的企業(yè)、從業(yè)人員，借他們之力向全社會宣傳、動員，若能使綠色物業(yè)之風(fēng)遍吹，祖國大地必將芳草萋萋。
篇2：淺議物業(yè)管理的綠色管理
淺議物業(yè)管理的“綠色管理”
綠色管理是從新加坡傳入我國的一種全新的管理理念，它主要是通過企業(yè)在生產(chǎn)過程中降低污染、節(jié)約資源，并推出能被新型消費(fèi)族接受的綠色產(chǎn)品及服務(wù)，同時擴(kuò)大綠色市場份額，樹立綠色形象，生產(chǎn)“綠色”、出售“綠色”，給自己留下更廣闊的發(fā)展空間。
綠色管理誕生后，立刻受到全球企業(yè)界的高度關(guān)注，美國有500多家大企業(yè)都成立了專門的綠色管理機(jī)構(gòu)，并且1/3的家用產(chǎn)品是在“綠色旗幟”下推出的：德國作為世界上最早建立綠色標(biāo)志制度的國家，其綠色產(chǎn)品數(shù)量高達(dá)5000多個品種，占全部產(chǎn)品總量的3%，正是由于綠色管理有機(jī)地把現(xiàn)代社會生產(chǎn)和生活方式變化緊密結(jié)合并有效地反映在企業(yè)管理之上，因此受到世界各國的高度關(guān)注，而且必將成為未來企業(yè)經(jīng)營管理的主要模式。
20%、30%、50%！在新建的樓盤中，我們不時會聽到或看到項目的綠化率像發(fā)了燒一樣地直線上升。其實，判定一個項目綠化是否到位、住進(jìn)去以后是否能從園林中享受到自然清新，單從綠化率上是看不出來的。“買房=買環(huán)境”被購房者普遍認(rèn)同，但在環(huán)境中占據(jù)主角的小區(qū)綠化到底怎樣做才算到位，才能達(dá)到良好的效果，需要怎樣的專業(yè)操作，這些問題許多物業(yè)管理企業(yè)自己都弄不清楚。因此，物業(yè)管理企業(yè)的綠色經(jīng)營己經(jīng)成為領(lǐng)先市場、獲取利潤和提高企業(yè)自身品牌的核心因素。那么，如何有效實施“綠色經(jīng)營”呢？
一、規(guī)劃先行，樓和綠化要齊步走
如同房子需要事先組織設(shè)計專家規(guī)劃設(shè)計一樣，小區(qū)園林也同樣應(yīng)該提前由園林專家統(tǒng)籌規(guī)劃。時下，我們看到好多項目在樓盤已建到即將竣工的時候，才撒點草種，豎個柱子，挖個噴泉，這種毫無章法的做法似乎有點急功近利的思想，由于缺少必要的溝通，所以好多樓盤在銷售和后續(xù)的物業(yè)管理中出現(xiàn)了住戶的大量投訴和不滿，帶來了許多不必要的麻煩。如果我們把綠色經(jīng)營引入項目的規(guī)劃階段，就會在項目確定后，把建筑設(shè)計師和園林設(shè)計師請到一塊，提早溝通、協(xié)調(diào)，融二者共同的智慧精心布局、統(tǒng)一規(guī)劃，就會做出一個建筑風(fēng)格獨(dú)特、超前，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、合理的經(jīng)典“綠色社區(qū)”，一方面提高樓盤的檔次和品位，另一方面也提升了物業(yè)管理企業(yè)的品牌美譽(yù)度和社會知名度。
二、精工細(xì)作，一草一木各有千秋
在許多人眼里，綠化就是簡單的種種樹、剪剪草、澆澆花，其實根本不是那么回事，真正要搞好綠化工作，以下幾個環(huán)節(jié)都必須有專業(yè)的園林設(shè)計師參與。
1.地形設(shè)計
由于建筑通常給人“硬”的感覺，小區(qū)的綠化就需要緩和樓字的冰冷、生硬，讓住戶有溫馨的歸家感。一片方正平直的草坪與起伏有致的草地相比，無疑后者更會令人放松舒緩，這便是園林綠化中地形設(shè)計的重要性。專業(yè)園林設(shè)計師在此的作用是以巧妙變化的地形為基礎(chǔ)，設(shè)計出真正與建筑“線條”互補(bǔ)、給人舒適感的園林。拿綠地坡度來說，專業(yè)園林設(shè)計師可以設(shè)計出“高遠(yuǎn)”、“平遠(yuǎn)”、“深遠(yuǎn)”的不同感覺，保證整個地形有豐富的層次和內(nèi)涵。即便是一片緩坡綠地，園林師也能使它從任意角度看都有自然觀感，類似的例子不勝枚舉。
2.花色品種搭配
豐富的樹種能給小區(qū)帶來無限情趣，春天開花的薔薇科樹木使小區(qū)春意盎然；落葉木給小區(qū)帶來夏季的濃蔭和秋季的情調(diào)：針葉木四季常青使小區(qū)冬季綠意無限；果樹類植物更令居民有富足的居家感。樹與草的成本相比，不論是種子的價格，還是種植的成本，草始終較低，而且成活率很高，由此不難看出花色品種搭配的重要性。在小區(qū)內(nèi)，樹也不是惟一的主角，以低層的草坪地被、中層的灌木再加上高層的喬木配合，做出符合自然生態(tài)規(guī)律的“立體園林”，才能為小區(qū)提供更自然、環(huán)保、清潔的環(huán)境。一些項目由于缺少園林知識，綠化雖然做得好看，但不符合自然生態(tài)環(huán)境，維護(hù)起來需要花費(fèi)很大的成本。然而，一個自成一體的園林，草皮可以保持地表水分，灌木能涵養(yǎng)水分，喬木發(fā)達(dá)地根系又可以保持地下水，植物病蟲害少，業(yè)主支付的維護(hù)成本也將大大減少。
3.建筑小品巧妙點綴
優(yōu)美的園林綠化少不了點綴一些：如亭、臺、樓閣、廊柱等建筑小品，以進(jìn)一步提高小區(qū)的檔次。專業(yè)園林設(shè)計師都清楚住宅區(qū)的園林綠化和城市園林綠化、公園園林綠化有本質(zhì)上的區(qū)別，住宅區(qū)的綠化是其硬件一一住宅樓的陪襯，而園林小品過多會使人對環(huán)境失去親近感。畢竟大多數(shù)小區(qū)都是樓宇林立，不是恭王府的后花園，亭臺樓閣只會喧賓奪主，從而，影響小區(qū)整體的美觀。
4.道路、管網(wǎng)合理鋪設(shè)
園林中的道路設(shè)計可保證住戶一走進(jìn)小區(qū)就被綠色包圍，盡享園林設(shè)計師精心打造的優(yōu)美、高雅環(huán)境，有種花園式、園林式家園的感覺。噴灌管網(wǎng)、排水系統(tǒng)的設(shè)計鋪設(shè)則是園林常青常綠的根本保證和有力支持，這些都需要專業(yè)的園林設(shè)計師來精心策劃并指導(dǎo)完成。
三、持續(xù)改進(jìn)，后期維護(hù)錦上添花
在各地的小區(qū)中，我們都會發(fā)現(xiàn)由于后期的維護(hù)不當(dāng)，導(dǎo)致草、樹大面積枯死的現(xiàn)象。可見，不少做項目的開發(fā)商草草了事，將異常"嬌弱"的園林踢給物業(yè)管理公司，若物業(yè)管理公司缺少足夠的實力和專業(yè)人員，購房者花錢買來的優(yōu)美環(huán)境可能很快就不復(fù)存在。因此，作為物業(yè)管理公司一方面要加強(qiáng)在項目施工前的綠化引導(dǎo)和重點建議、跟蹤；另一方面還要從根本上解決綠化經(jīng)營方面的不足，趁早做好園林設(shè)計專業(yè)人員的儲備，不論從占領(lǐng)和拓展市場來看，還是減輕企業(yè)整體經(jīng)營風(fēng)險來說，搞好綠色管理以及經(jīng)營己經(jīng)是眼下的頭等大事了。
篇3：論綠色物業(yè)管理
隨著社會的不斷進(jìn)步,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)之間的矛盾越發(fā)突出,產(chǎn)品綠色革命已成為國際潮流,而綠色住宅已經(jīng)成為當(dāng)今住宅業(yè)發(fā)展的趨勢。主要體現(xiàn)在建筑的規(guī)劃、設(shè)計、施工、運(yùn)行、維護(hù)和拆除或再使用的全壽命過程中,考慮保護(hù)資源和生態(tài)環(huán)境,減少污染,以實現(xiàn)社會總體效益的最大化。推行綠色物業(yè)管理也就成為當(dāng)前住宅業(yè)發(fā)展的一種必然結(jié)果。倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理概念,正是基于綠色住宅的興建和業(yè)主對于綠色消費(fèi)的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環(huán)境的要求,同時物業(yè)管理也逐步由單向管理型向社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等綜合管理效益型轉(zhuǎn)變,物業(yè)管理模式也正朝著綠色物業(yè)管理發(fā)展。
〔關(guān)鍵詞〕綠色物業(yè);衡量標(biāo)準(zhǔn);環(huán)境管理
一、住宅建筑與環(huán)境
隨著城市化水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的興起,大量物業(yè)的竣工對資源消耗和生態(tài)
環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。建筑占據(jù)大量土地資源和自然空間,傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)粗放、污染的生產(chǎn)工藝影響了自然水文狀態(tài)和空氣質(zhì)量,并產(chǎn)生大量的廢棄物,目前我國建材生產(chǎn)、建筑活動造成的污染約占全部污染的34%,對環(huán)境產(chǎn)生重大的負(fù)面影響。
當(dāng)前,全社會的環(huán)保意識不斷增強(qiáng),營造綠色物業(yè)、健康住宅,為子孫后代承擔(dān)義務(wù),正成為越來越多的開發(fā)商、建筑師追求的目標(biāo)。人們不但注重單體建筑的質(zhì)量,也關(guān)注物業(yè)小區(qū)的環(huán)境;不但注重結(jié)構(gòu)安全,也關(guān)注室內(nèi)空氣質(zhì)量;不但注重材料的堅固耐久和價格低廉,也關(guān)注材料消耗對環(huán)境和能源的影響。目前的房地產(chǎn)市場上,"綠色"概念已成為新賣點。環(huán)保型、生態(tài)型的綠色住宅或綠色住宅區(qū)的概念頻頻推出。綠色景觀、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出,開發(fā)商和消費(fèi)者對綠色物業(yè)的關(guān)注與追求,折射出新的物業(yè)消費(fèi)需求趨勢,體現(xiàn)了進(jìn)入21世紀(jì)房地產(chǎn)市場發(fā)展對物業(yè)消費(fèi)的"優(yōu)化"要求。20**年南京白下區(qū)在全區(qū)率先推行"綠色物業(yè)管理"。該區(qū)把全區(qū)70多個物管小區(qū)劃分為五個片區(qū),從環(huán)境、服務(wù)、文化三個方面提出了管理目標(biāo),并經(jīng)常組織現(xiàn)場觀摩學(xué)習(xí)。
二、綠色物業(yè)內(nèi)涵的界定
與傳統(tǒng)物業(yè)相比,在房地產(chǎn)開發(fā)中的綠色物業(yè)一般應(yīng)該具有如下內(nèi)涵:
"綠色"首先是一個人文的概念。對綠色的追求反映出物業(yè)消費(fèi)由追求數(shù)量到關(guān)注質(zhì)量的消費(fèi)水平的階段性提升,體現(xiàn)的是一種文化品位和道德素養(yǎng),是一種健康的物業(yè)消費(fèi)觀念,是拋開急功近利的浮躁后的寧靜,是人類因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現(xiàn)出人對自然的尊重。在"以人為本"的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過綠色觀念營造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。
其次,"綠色"的內(nèi)涵不是僅指顏色和外在景觀,也不是簡單意義上的反璞歸真和崇尚原生態(tài),房地產(chǎn)的開發(fā)和消費(fèi)都不能為綠色而綠色,靠山近樹臨水并不是綠色物業(yè)的全部含義。綠色物業(yè)是應(yīng)用現(xiàn)代的科技手段和先進(jìn)的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環(huán)境,綠色的表現(xiàn)形式可以多種多樣,其核心體現(xiàn)的是人與自然的關(guān)系,也不能用物業(yè)價格的高低來簡單衡量。
最后,綠色物業(yè)是一個多項指標(biāo)的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費(fèi)群體和市場定位時,其技術(shù)含量應(yīng)該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設(shè)必然伴隨著現(xiàn)代科技的應(yīng)用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠(yuǎn)離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災(zāi)能力等多項指標(biāo),在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。
三、綠色物業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)和基本要求
(一)綠色物業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)綠色物業(yè)在建筑設(shè)計時,要吸收建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)、生物學(xué)等多方面的科技成果,在設(shè)計上考慮多重物質(zhì)因素和精神因素設(shè)計而成,使物質(zhì)資源在物業(yè)使用過程中能夠有序的循環(huán)轉(zhuǎn)換,并與自然和生態(tài)相平衡,獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活;在價格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標(biāo)準(zhǔn)是:1 在生理生態(tài)方面有廣泛的開敞性;2 采用的是無害、無污、可以自然降解的環(huán)保型建筑材料;3 按生態(tài)經(jīng)濟(jì)開放式閉、合循環(huán)的原理作無廢無污的生態(tài)工程沒計;4 有合理的立體綠化,能有利于保護(hù)、穩(wěn)定周邊地域的生態(tài);5 利用了清潔能源,能降解住宅運(yùn)轉(zhuǎn)的能耗,提高自養(yǎng)水平;6 富有生態(tài)文化及藝術(shù)內(nèi)涵。
(二)綠色物業(yè)除須具備傳統(tǒng)物業(yè)遮風(fēng)避雨、通風(fēng)采光等基本功能外,還要具備協(xié)調(diào)環(huán)境、保護(hù)生態(tài)的特殊功能。因此,綠色物業(yè)的建造應(yīng)遵循生態(tài)學(xué)原理,體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則,在規(guī)劃設(shè)計、營建方式、選材用料方面按區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)的特定要求進(jìn)行。根據(jù)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心正在研究制定的有關(guān)綠色生態(tài)住宅小區(qū)的技術(shù)導(dǎo)則,綠色住宅大致應(yīng)滿足如下一些要求(見表1):
表1 綠色住宅的基本要求
項目 | 要求 |
能源系統(tǒng) | 對常規(guī)能源進(jìn)行分析優(yōu)化;對住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計,節(jié)能達(dá)50%以上;鼓勵采用新能源和綠色能源。 |
水環(huán)境系統(tǒng) | 室外設(shè)立中水系統(tǒng)和雨水收集系統(tǒng);供水設(shè)施宜是節(jié)水節(jié)能型;推廣節(jié)水器具;在有需要的地方可同步規(guī)劃設(shè)計管道直飲水系統(tǒng)。 |
氣環(huán)境系統(tǒng) | 室外聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn);室內(nèi)自然通風(fēng),衛(wèi)生間有換氣設(shè)施,廚房有煙氣集中排放系統(tǒng),達(dá)到居室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 |
聲環(huán)境系統(tǒng) | 室外聲環(huán)境設(shè)計應(yīng)使日間聲小于50分貝,夜間聲小于40分貝;采用隔音降噪措施使室內(nèi)日間噪音小于35分貝,夜間小于30分貝。 |
光環(huán)境系統(tǒng) | 住區(qū)內(nèi)防止光污染;公共場所采用節(jié)能燈;居室保證日照時間。 |
熱環(huán)境系統(tǒng) | 住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)有一定的熱工性能和保溫隔熱性能以保證冬季供暖室內(nèi)溫度達(dá)到 |
綠化系統(tǒng) | 區(qū)內(nèi)綠化應(yīng)具備生態(tài)環(huán)境功能、休閑活動功能、景觀文化功能。 |
廢棄物處理系統(tǒng) | 生活垃圾全部袋裝,密閉容器存放;實行分類收集,收集率100%,分類率50%以上。 |
綠色建材系統(tǒng) | 3Ｒ材料使用量比例達(dá)到30%;拆除時材料總回收率達(dá)到40%;應(yīng)選用無毒、無害、無污、無放射性、無揮發(fā)性,有益健康的材料;應(yīng)采用已取得國家環(huán)境標(biāo)志認(rèn)可委員會批準(zhǔn)并被授予環(huán)境標(biāo)志的建筑材料和產(chǎn)品。 |
四、綠色物業(yè)管理
體現(xiàn)人本思想,推行人性化管理"綠色物業(yè)管理"的特征之一是:尊重人,因此要大力推行"人性化管理"。我們在長期的物業(yè)管理實踐中,一貫強(qiáng)調(diào)"以人為本"和"業(yè)主至上"的指導(dǎo)思想。采用多種綠色方式營造一個生態(tài)住宅與自然景觀、社會文化相融合的環(huán)境。因此,我們首先要關(guān)心業(yè)主和住戶不同層次的需求,維護(hù)他們的切身利益;還要把員工看成是企業(yè)興旺之本,關(guān)心他們的工作、生活、學(xué)習(xí)和進(jìn)步,選賢任能,唯才是舉。其次,在小區(qū)環(huán)境的維護(hù)和建設(shè)中,融入人文思想和人性因素,一切圍繞人來做文章。再次,把業(yè)主和住戶都看成是一個大家庭的成員,把"家庭式的關(guān)懷"送到家家戶戶。第四,塑造具有現(xiàn)代文明特征的社區(qū)精神,在人與人之間,在管理與服務(wù)之間,在小區(qū)的每一個角落,營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區(qū)情舒暢,鄰里和睦相處,社區(qū)生活活潑的氛圍,確保小區(qū)長治久安、業(yè)主安居樂業(yè)。
提供尊重人的"零干擾服務(wù)",其具體內(nèi)容體現(xiàn)在:尊重業(yè)主的隱私權(quán)和最大程度上方便業(yè)主,實施"零干擾服務(wù)"。首先對業(yè)主的需求做深入細(xì)致、全面系統(tǒng)的調(diào)查,提供即時服務(wù),即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應(yīng)急服務(wù)隊和一支24小時快速維修隊,保證業(yè)主隨叫隨到,及時為業(yè)主提供服務(wù)和幫助。而當(dāng)業(yè)主沒有服務(wù)要求時,我們就要實行"隱性管理",盡量不干擾業(yè)主的生活自由。這二者的結(jié)合則為"零干擾"服務(wù)。例如物業(yè)管理公司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全管理員值勤,而其他保安員一律身著統(tǒng)一便服在小區(qū)巡視。再如,不在業(yè)主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作,盡量把清潔工作安排在人流稀少時進(jìn)行。提供全方位的特色服務(wù),滿足不同層次的需求物業(yè)管理公司為滿足不同業(yè)主的需要,應(yīng)盡量提供多樣化的特約服務(wù),如家政服務(wù)的"貼心管家"、照顧兒童的"四點半學(xué)校"等。我們將根據(jù)業(yè)主、住戶的文化素質(zhì)、職業(yè)特征、發(fā)展目標(biāo)、風(fēng)俗習(xí)慣、個人愛好、年齡層次、家庭結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求等特點,細(xì)分用戶、細(xì)分愛好、細(xì)分項目,提供全方位、多層次、個性化的特色服務(wù),在滿足群體需求、一般需求的同時,盡可能滿足業(yè)主的個體需求和特殊需求。
最后,綠色物業(yè)是一個多項指標(biāo)的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費(fèi)群體和市場定位時,其技術(shù)含量應(yīng)該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設(shè)必然伴隨著現(xiàn)代科技的應(yīng)用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠(yuǎn)離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災(zāi)能力等多項指標(biāo),在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。
五、綠色物業(yè)管理的實施
綠色物業(yè)管理理念的宣傳階段
首先,在物業(yè)銷售階段積極宣傳綠色物業(yè)管理理念,樹立企業(yè)的"綠色品牌"。如1999年上海著名樓盤錦秋加州花園的錦秋物業(yè)管理(上海)有限公司,就接受了國際權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)SGS的現(xiàn)場審核,并順利通過了ISO9002和ISOl4001認(rèn)證,成為全國首家綠色物業(yè)管理公司。
具體做法為:早期介入的物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂環(huán)境保護(hù)承諾書,承諾書中不僅對物業(yè)管理公司自身的環(huán)保義務(wù)提出要求,同時也要求業(yè)主入住后遵守小區(qū)的環(huán)境保護(hù)準(zhǔn)則。通過多種形式對購房者進(jìn)行"綠色家園"、"綠色住宅"、"綠色消費(fèi)"等方面的宣傳,培養(yǎng)居民良好的綠色意識。
其次,在規(guī)劃、施工階段向開發(fā)商及業(yè)主推行綠色管理。要求開發(fā)商把保護(hù)環(huán)境、節(jié)約能源放在重要位置上,以達(dá)到高舒適度低能耗為設(shè)計目標(biāo)。物業(yè)管理公司可以向房地產(chǎn)開發(fā)商推薦或建議使用綠色建材,裝修材料,或按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提出創(chuàng)建"綠色住宅"的要求,或就規(guī)劃、設(shè)計等方面提出相應(yīng)的措施和標(biāo)準(zhǔn)等。
再次,在物業(yè)管理實施階段,要遵循"以人為本"的基本原則,積極宣傳綠色物業(yè)管理理念。包括:建立"創(chuàng)綠"管理機(jī)構(gòu);制定"創(chuàng)綠"制度;制定綠色社區(qū)環(huán)保準(zhǔn)則;定期舉辦綠色消費(fèi)、環(huán)境教育及宣傳活動。
綠色物業(yè)管理模式的應(yīng)用階段
1.分類處理垃圾。垃圾大體可分兩類,一是生活垃圾,二是"工業(yè)"垃圾(主要是固體廢物,包括室內(nèi)二次裝修施工的垃圾等)。垃圾處理必須遵循"無害化、減量化、資源化"的原則,并做到垃圾分類袋裝化,減少垃圾運(yùn)出的污染。
2.控制空氣質(zhì)量,提高大氣潔凈度。現(xiàn)代物業(yè)應(yīng)該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設(shè)備,降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量,改用液化氣作燃料;提倡使用無鉛汽油。同時,在車道兩旁設(shè)置綠化帶以隔離汽車尾氣,選擇種植對汽車尾氣有吸收轉(zhuǎn)化功能的植被和樹種。
3.雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀水池和污水處理站,或利用原有市政設(shè)施將雨水污水進(jìn)行處理,變廢為寶,使雨水污水成為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的再生水資源,用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等。這樣,既可減少污染又可節(jié)約水資源。
4、噪聲控制。與物業(yè)管理有關(guān)的噪聲源主要有:車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會生活噪聲等。對于車輛交通噪聲,要充分考慮人車分流管理并限制車輛速度,同時禁止車輛在小區(qū)鳴笛。對于建筑施工噪聲,要禁止在夜間從事施工作業(yè),要有限控制裝修施工時間。
5.建立生態(tài)綠化系統(tǒng),美化物業(yè)環(huán)境。根據(jù)不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候特征,設(shè)置相宜綠地的綠化帶,建立生態(tài)綠化系統(tǒng),真正使人與自然達(dá)到完美和諧的統(tǒng)一。綠地和綠化帶不僅能美化環(huán)境,更重要的是保護(hù)環(huán)境。養(yǎng)護(hù)好、利用好生態(tài)綠化系統(tǒng),是物業(yè)管理人員的神圣職責(zé)。
6.加大科技投入,促進(jìn)和物業(yè)有關(guān)的高科技產(chǎn)品的使用。通訊網(wǎng)絡(luò)入戶和各種信息聯(lián)網(wǎng),為用戶提供了多種選擇。智能管理系統(tǒng)的應(yīng)用,使小區(qū)(大廈)在安全、呼救、能源設(shè)施管理、付費(fèi)自動劃款等各方面,提高了管理水平,對降低能耗、減少物業(yè)管理從業(yè)人員都有十分重要的意義。同時,可以在管理區(qū)內(nèi)大力倡導(dǎo)各類環(huán)保產(chǎn)品的使用,如提倡使用無氟空調(diào)、無氟冰箱,減少氟里昂泄漏對臭氧層的破壞等等。
7.搞好社區(qū)綠色文化建設(shè),共建美好家園。社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)精神文明的主流,良好的社區(qū)文化建設(shè)也是精神文明建設(shè)的目標(biāo)。物業(yè)管理公司可利用自身優(yōu)勢,在社區(qū)內(nèi)組織廣大住戶從社區(qū)的共同利益出發(fā),加強(qiáng)綠色文化建設(shè),共建美好家園。
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