論述充分發(fā)揮綠色物業(yè)管理在物業(yè)服務和管理中的作用
本文從綠色物業(yè)管理的意義入手，著重論述了如何治理并降低與物業(yè)管理相關的空氣、水、固體廢棄物等環(huán)境污染，提出優(yōu)化物業(yè)生產工藝及管理流程等措施,以降低水、電、燃煤等能源消耗，同時對物業(yè)服務企業(yè)實施綠色物業(yè)管理的保障措施進行了闡述。
20**年，中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾在中國綠色社區(qū)高峰論壇上發(fā)言時提出：物業(yè)管理呼喚綠色。從而將“綠色物業(yè)管理”推上物業(yè)管理的舞臺。
一、綠色物業(yè)管理的概念
綠色物業(yè)管理的主要涵義是：物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理及服務過程中，要合理開發(fā)和利用物業(yè)區(qū)域內的自然資源，要充分考慮保護資源和生態(tài)環(huán)境，有效維護物業(yè)區(qū)域的生態(tài)平衡，通過管理促進治理，為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一個有利于進行生產和生活的優(yōu)良環(huán)境，達到物業(yè)的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，以實現(xiàn)社會總體效益的最大化。
二、物業(yè)服務企業(yè)實行綠色物業(yè)管理的意義
綠色物業(yè)管理可推進物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)服務企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就既要考慮當前競爭能力，又要考慮未來發(fā)展?jié)摿Γ荒芤誀奚笃诘睦鏋榇鷥r來換取現(xiàn)在的發(fā)展，滿足現(xiàn)在利益。因此節(jié)能降耗、保護環(huán)境、集約使用資源等綠色物業(yè)管理手段成為物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的突破口。
綠色物業(yè)管理能充分體現(xiàn)以人為本的管理理念。當前，全民的環(huán)保意識正在不斷增強，人們在進行生產和居住的同時，更加關注環(huán)境質量，包括生活居住的大氣環(huán)境、聲環(huán)境、視環(huán)境等等，對廣義綠色的追求反映出物業(yè)消費水平正在進行一個飛躍性的提升,而綠色物業(yè)管理正迎合并滿足了業(yè)主的的這一新的物業(yè)消費理念。
三、綠色物業(yè)管理的具體內容
（一）重點治理并降低與物業(yè)管理相關的環(huán)境污染
一是空氣污染。對物業(yè)企業(yè)而言，造成空氣污染的因素主要是鍋爐供熱系統(tǒng)直接燃煤、燃油、燃氣，向大氣排放氣體。因此實施綠色物業(yè)管理首先要優(yōu)化鍋爐運行系統(tǒng)，通過采取除塵（包括電、布袋、旋風、水膜除塵）、脫硫（石灰石-石膏濕法脫硫、氧化鎂濕法脫硫、半干法脫硫、干法脫硫）、脫硝（在催化劑的幫助下脫除煙氣中的氮氧化物）等措施，降低鍋爐排放對大氣造成的污染。
二是水體污染。工業(yè)廢水和生活廢水中含有大量有毒、有害污染物，物業(yè)服務企業(yè)負責污水及雨水排放工作。加強對雨水、污水的排放、處理和再利用。對污水可采用生化、沉淀、濃縮等處理措施使其變廢為寶,成為物業(yè)區(qū)域內的再生水資源，用于沖洗道路、澆灌綠地等。
三是固體廢棄物污染。影響物業(yè)環(huán)境的固定廢棄物主要是生產和生活垃圾。垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則,從減少固體廢棄物產生、再利用、正確處理三方面減少污染。做到垃圾分類袋裝，垃圾箱分類設置，提高廢棄物循環(huán)再利用能力，對不能再利用的廢棄物要選擇適當?shù)娜绶贌嚎s、填埋等處理方式和措施。
（二）優(yōu)化物業(yè)生產工藝及流程以降低能源消耗
一是降低燃料消耗。對供熱用燃煤、燃油添加催化劑，提高燃燒效率；根據(jù)供暖運行狀況及時對鍋爐進行清焦清灰處理，保證鍋爐的熱換熱效率；依據(jù)天氣變化及時調整鍋爐供熱能力，降低燃料消耗，實現(xiàn)節(jié)能。
二是降低水消耗。水消耗主要包括居民、辦公場所及工業(yè)單位生產用水、鍋爐供暖用水、綠化灌溉用水三大部分。重點加強對水表、管網、線路、閥門等重點部位的管理，杜絕跑冒滴漏以及竊水等現(xiàn)象發(fā)生。在綠地灌溉用水上充分利用雨水回收、污水再處理工藝流程及技術。
三是降低電消耗。推廣使用高效節(jié)能電機及相關設備，對低效設備進行淘汰或系統(tǒng)節(jié)能改造；科學規(guī)劃小區(qū)照明系統(tǒng)，改進電路布設和控制方式。探索使用再生能源，對小區(qū)路燈、庭院燈等使用太陽能燈，在燈具上可使用發(fā)光二極管LED作為光源的固態(tài)照明燈。
（三）建設綠色生態(tài)小區(qū)，提高業(yè)主生活質量
綠色生態(tài)小區(qū)，是指小區(qū)擁有協(xié)調科學的規(guī)劃設計，凈化、美化、綠化的生態(tài)景觀，完好齊備的生活服務設施，配置合理的休閑場所，高效能的安防管理，高質量的物業(yè)服務，以及傳承文化、弘揚道德的社區(qū)文化。
一是建立綠色生活環(huán)境。創(chuàng)造安靜、溫馨、祥和、凈化的環(huán)境。在住宅小區(qū)內選用適合生長條件的植物種類，使植物品種作到多樣化。植物配置作到喬、灌、草搭配，點、線、面結合，在消殺時采取無污染的消殺方式及適當?shù)姆雷o措施。
二是保證公用設施完好。保證人行便道、無障礙通道平整、貫通。加強對小區(qū)內道路、休閑廣場、公共停車場、排水、照明、衛(wèi)生及活動設施的維護，以保證公共設施的完好，使其充分發(fā)揮其使用功能。在雨季、雪季及時做好道路的清理工作，保證用戶方便出行。
三是加強消防管理。合理設置小區(qū)的出入口，保證消防通道的暢通。做好消防設施和器材的配置與管理、消防宣傳教育、建立消防預案與演習等相關工作，預防火災的發(fā)生，為業(yè)主提供安全的居住環(huán)境。
四是做好治安管理工作。建立完善的治安管理制度，在小區(qū)安裝監(jiān)控設施，定時巡查，實行封閉式管理，對進出車輛實行登記制度，對重點區(qū)域進行重點監(jiān)控，維護業(yè)主正常的工作、生活秩序。
(四)建立倡導節(jié)能減排、保護自然的新型人文環(huán)境
實施綠色物業(yè)管理，僅靠物業(yè)服務企業(yè)單方面的努力是遠遠不夠的，還需要廣大業(yè)主的支持和配合。通過宣傳、定期開展活動等方式在小區(qū)內創(chuàng)造新型的節(jié)能居住環(huán)境和人文環(huán)境。大力倡導綠色裝修、合理使用電器、合理采暖、使用節(jié)能的家庭照明方式、節(jié)水的衛(wèi)生器具、減少使用塑料袋、對生活垃圾分類處理、積極參加全民植樹等，引導業(yè)主自發(fā)地建設綠色、生態(tài)、文明的居住環(huán)境。
四、如何有效實施綠色物業(yè)管理
一是要正確處理企業(yè)發(fā)展與環(huán)境保護的關系。綠色物業(yè)管理涉及環(huán)境保護、節(jié)能減排與發(fā)展經濟相統(tǒng)一的協(xié)調性問題，因此既要有效貫徹國家關于環(huán)境保護的政策、
法規(guī)、條例等，力求生態(tài)與經濟的協(xié)調和平衡，又要正確處理全局與局部、局部與局部之間的關系，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二是要采取聯(lián)合作戰(zhàn)。由于物業(yè)服務涉及的內容龐雜，因此實行綠色物業(yè)管理并不是簡簡單單實行或采用一、兩項具體技術就能解決根本問題的，而是通過采取具有集成化、系統(tǒng)化的措施達到節(jié)能減排，使業(yè)主的居住、生產、辦公及商業(yè)環(huán)境得到綜合治理和改善，因此各服務系統(tǒng)必須聯(lián)合作戰(zhàn)，統(tǒng)一部署，全局規(guī)劃。
三是要具體制定綠色物業(yè)管理的方案和措施，可引入ISO14000國際環(huán)境認證體系作為輔助手段。分階段實施綠色物業(yè)管理，在宣傳階段，積極引導企業(yè)員工及廣大業(yè)主參與綠色物業(yè)管理；在實施階段，注重做好綠色物業(yè)管理的日常性工作；在提高階段，定期對物業(yè)區(qū)域環(huán)境進行監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，不斷提高實施綠色物業(yè)管理的能力和水平。
篇2：淺議物業(yè)管理的綠色管理
淺議物業(yè)管理的“綠色管理”
綠色管理是從新加坡傳入我國的一種全新的管理理念，它主要是通過企業(yè)在生產過程中降低污染、節(jié)約資源，并推出能被新型消費族接受的綠色產品及服務，同時擴大綠色市場份額，樹立綠色形象，生產“綠色”、出售“綠色”，給自己留下更廣闊的發(fā)展空間。
綠色管理誕生后，立刻受到全球企業(yè)界的高度關注，美國有500多家大企業(yè)都成立了專門的綠色管理機構，并且1/3的家用產品是在“綠色旗幟”下推出的：德國作為世界上最早建立綠色標志制度的國家，其綠色產品數(shù)量高達5000多個品種，占全部產品總量的3%，正是由于綠色管理有機地把現(xiàn)代社會生產和生活方式變化緊密結合并有效地反映在企業(yè)管理之上，因此受到世界各國的高度關注，而且必將成為未來企業(yè)經營管理的主要模式。
20%、30%、50%！在新建的樓盤中，我們不時會聽到或看到項目的綠化率像發(fā)了燒一樣地直線上升。其實，判定一個項目綠化是否到位、住進去以后是否能從園林中享受到自然清新，單從綠化率上是看不出來的。“買房=買環(huán)境”被購房者普遍認同，但在環(huán)境中占據(jù)主角的小區(qū)綠化到底怎樣做才算到位，才能達到良好的效果，需要怎樣的專業(yè)操作，這些問題許多物業(yè)管理企業(yè)自己都弄不清楚。因此，物業(yè)管理企業(yè)的綠色經營己經成為領先市場、獲取利潤和提高企業(yè)自身品牌的核心因素。那么，如何有效實施“綠色經營”呢？
一、規(guī)劃先行，樓和綠化要齊步走
如同房子需要事先組織設計專家規(guī)劃設計一樣，小區(qū)園林也同樣應該提前由園林專家統(tǒng)籌規(guī)劃。時下，我們看到好多項目在樓盤已建到即將竣工的時候，才撒點草種，豎個柱子，挖個噴泉，這種毫無章法的做法似乎有點急功近利的思想，由于缺少必要的溝通，所以好多樓盤在銷售和后續(xù)的物業(yè)管理中出現(xiàn)了住戶的大量投訴和不滿，帶來了許多不必要的麻煩。如果我們把綠色經營引入項目的規(guī)劃階段，就會在項目確定后，把建筑設計師和園林設計師請到一塊，提早溝通、協(xié)調，融二者共同的智慧精心布局、統(tǒng)一規(guī)劃，就會做出一個建筑風格獨特、超前，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、合理的經典“綠色社區(qū)”，一方面提高樓盤的檔次和品位，另一方面也提升了物業(yè)管理企業(yè)的品牌美譽度和社會知名度。
二、精工細作，一草一木各有千秋
在許多人眼里，綠化就是簡單的種種樹、剪剪草、澆澆花，其實根本不是那么回事，真正要搞好綠化工作，以下幾個環(huán)節(jié)都必須有專業(yè)的園林設計師參與。
1.地形設計
由于建筑通常給人“硬”的感覺，小區(qū)的綠化就需要緩和樓字的冰冷、生硬，讓住戶有溫馨的歸家感。一片方正平直的草坪與起伏有致的草地相比，無疑后者更會令人放松舒緩，這便是園林綠化中地形設計的重要性。專業(yè)園林設計師在此的作用是以巧妙變化的地形為基礎，設計出真正與建筑“線條”互補、給人舒適感的園林。拿綠地坡度來說，專業(yè)園林設計師可以設計出“高遠”、“平遠”、“深遠”的不同感覺，保證整個地形有豐富的層次和內涵。即便是一片緩坡綠地，園林師也能使它從任意角度看都有自然觀感，類似的例子不勝枚舉。
2.花色品種搭配
豐富的樹種能給小區(qū)帶來無限情趣，春天開花的薔薇科樹木使小區(qū)春意盎然；落葉木給小區(qū)帶來夏季的濃蔭和秋季的情調：針葉木四季常青使小區(qū)冬季綠意無限；果樹類植物更令居民有富足的居家感。樹與草的成本相比，不論是種子的價格，還是種植的成本，草始終較低，而且成活率很高，由此不難看出花色品種搭配的重要性。在小區(qū)內，樹也不是惟一的主角，以低層的草坪地被、中層的灌木再加上高層的喬木配合，做出符合自然生態(tài)規(guī)律的“立體園林”，才能為小區(qū)提供更自然、環(huán)保、清潔的環(huán)境。一些項目由于缺少園林知識，綠化雖然做得好看，但不符合自然生態(tài)環(huán)境，維護起來需要花費很大的成本。然而，一個自成一體的園林，草皮可以保持地表水分，灌木能涵養(yǎng)水分，喬木發(fā)達地根系又可以保持地下水，植物病蟲害少，業(yè)主支付的維護成本也將大大減少。
3.建筑小品巧妙點綴
優(yōu)美的園林綠化少不了點綴一些：如亭、臺、樓閣、廊柱等建筑小品，以進一步提高小區(qū)的檔次。專業(yè)園林設計師都清楚住宅區(qū)的園林綠化和城市園林綠化、公園園林綠化有本質上的區(qū)別，住宅區(qū)的綠化是其硬件一一住宅樓的陪襯，而園林小品過多會使人對環(huán)境失去親近感。畢竟大多數(shù)小區(qū)都是樓宇林立，不是恭王府的后花園，亭臺樓閣只會喧賓奪主，從而，影響小區(qū)整體的美觀。
4.道路、管網合理鋪設
園林中的道路設計可保證住戶一走進小區(qū)就被綠色包圍，盡享園林設計師精心打造的優(yōu)美、高雅環(huán)境，有種花園式、園林式家園的感覺。噴灌管網、排水系統(tǒng)的設計鋪設則是園林常青常綠的根本保證和有力支持，這些都需要專業(yè)的園林設計師來精心策劃并指導完成。
三、持續(xù)改進，后期維護錦上添花
在各地的小區(qū)中，我們都會發(fā)現(xiàn)由于后期的維護不當，導致草、樹大面積枯死的現(xiàn)象。可見，不少做項目的開發(fā)商草草了事，將異常"嬌弱"的園林踢給物業(yè)管理公司，若物業(yè)管理公司缺少足夠的實力和專業(yè)人員，購房者花錢買來的優(yōu)美環(huán)境可能很快就不復存在。因此，作為物業(yè)管理公司一方面要加強在項目施工前的綠化引導和重點建議、跟蹤；另一方面還要從根本上解決綠化經營方面的不足，趁早做好園林設計專業(yè)人員的儲備，不論從占領和拓展市場來看，還是減輕企業(yè)整體經營風險來說，搞好綠色管理以及經營己經是眼下的頭等大事了。
篇3：論綠色物業(yè)管理
隨著社會的不斷進步,經濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的矛盾越發(fā)突出,產品綠色革命已成為國際潮流,而綠色住宅已經成為當今住宅業(yè)發(fā)展的趨勢。主要體現(xiàn)在建筑的規(guī)劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中,考慮保護資源和生態(tài)環(huán)境,減少污染,以實現(xiàn)社會總體效益的最大化。推行綠色物業(yè)管理也就成為當前住宅業(yè)發(fā)展的一種必然結果。倡導綠色物業(yè)管理概念,正是基于綠色住宅的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環(huán)境的要求,同時物業(yè)管理也逐步由單向管理型向社會經濟環(huán)境等綜合管理效益型轉變,物業(yè)管理模式也正朝著綠色物業(yè)管理發(fā)展。
〔關鍵詞〕綠色物業(yè);衡量標準;環(huán)境管理
一、住宅建筑與環(huán)境
隨著城市化水平的提高以及房地產業(yè)的興起,大量物業(yè)的竣工對資源消耗和生態(tài)
環(huán)境產生負面影響。建筑占據(jù)大量土地資源和自然空間,傳統(tǒng)建筑產業(yè)粗放、污染的生產工藝影響了自然水文狀態(tài)和空氣質量,并產生大量的廢棄物,目前我國建材生產、建筑活動造成的污染約占全部污染的34%,對環(huán)境產生重大的負面影響。
當前,全社會的環(huán)保意識不斷增強,營造綠色物業(yè)、健康住宅,為子孫后代承擔義務,正成為越來越多的開發(fā)商、建筑師追求的目標。人們不但注重單體建筑的質量,也關注物業(yè)小區(qū)的環(huán)境;不但注重結構安全,也關注室內空氣質量;不但注重材料的堅固耐久和價格低廉,也關注材料消耗對環(huán)境和能源的影響。目前的房地產市場上,"綠色"概念已成為新賣點。環(huán)保型、生態(tài)型的綠色住宅或綠色住宅區(qū)的概念頻頻推出。綠色景觀、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出,開發(fā)商和消費者對綠色物業(yè)的關注與追求,折射出新的物業(yè)消費需求趨勢,體現(xiàn)了進入21世紀房地產市場發(fā)展對物業(yè)消費的"優(yōu)化"要求。20**年南京白下區(qū)在全區(qū)率先推行"綠色物業(yè)管理"。該區(qū)把全區(qū)70多個物管小區(qū)劃分為五個片區(qū),從環(huán)境、服務、文化三個方面提出了管理目標,并經常組織現(xiàn)場觀摩學習。
二、綠色物業(yè)內涵的界定
與傳統(tǒng)物業(yè)相比,在房地產開發(fā)中的綠色物業(yè)一般應該具有如下內涵:
"綠色"首先是一個人文的概念。對綠色的追求反映出物業(yè)消費由追求數(shù)量到關注質量的消費水平的階段性提升,體現(xiàn)的是一種文化品位和道德素養(yǎng),是一種健康的物業(yè)消費觀念,是拋開急功近利的浮躁后的寧靜,是人類因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現(xiàn)出人對自然的尊重。在"以人為本"的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過綠色觀念營造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。
其次,"綠色"的內涵不是僅指顏色和外在景觀,也不是簡單意義上的反璞歸真和崇尚原生態(tài),房地產的開發(fā)和消費都不能為綠色而綠色,靠山近樹臨水并不是綠色物業(yè)的全部含義。綠色物業(yè)是應用現(xiàn)代的科技手段和先進的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環(huán)境,綠色的表現(xiàn)形式可以多種多樣,其核心體現(xiàn)的是人與自然的關系,也不能用物業(yè)價格的高低來簡單衡量。
最后,綠色物業(yè)是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設必然伴隨著現(xiàn)代科技的應用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。
三、綠色物業(yè)的衡量標準和基本要求
(一)綠色物業(yè)的衡量標準綠色物業(yè)在建筑設計時,要吸收建筑學、生態(tài)學、生物學等多方面的科技成果,在設計上考慮多重物質因素和精神因素設計而成,使物質資源在物業(yè)使用過程中能夠有序的循環(huán)轉換,并與自然和生態(tài)相平衡,獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活;在價格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標準是:1 在生理生態(tài)方面有廣泛的開敞性;2 采用的是無害、無污、可以自然降解的環(huán)保型建筑材料;3 按生態(tài)經濟開放式閉、合循環(huán)的原理作無廢無污的生態(tài)工程沒計;4 有合理的立體綠化,能有利于保護、穩(wěn)定周邊地域的生態(tài);5 利用了清潔能源,能降解住宅運轉的能耗,提高自養(yǎng)水平;6 富有生態(tài)文化及藝術內涵。
(二)綠色物業(yè)除須具備傳統(tǒng)物業(yè)遮風避雨、通風采光等基本功能外,還要具備協(xié)調環(huán)境、保護生態(tài)的特殊功能。因此,綠色物業(yè)的建造應遵循生態(tài)學原理,體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則,在規(guī)劃設計、營建方式、選材用料方面按區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)的特定要求進行。根據(jù)建設部住宅產業(yè)化促進中心正在研究制定的有關綠色生態(tài)住宅小區(qū)的技術導則,綠色住宅大致應滿足如下一些要求(見表1):
表1 綠色住宅的基本要求
項目 | 要求 |
能源系統(tǒng) | 對常規(guī)能源進行分析優(yōu)化;對住宅圍護結構和供熱、空調系統(tǒng)進行節(jié)能設計,節(jié)能達50%以上;鼓勵采用新能源和綠色能源。 |
水環(huán)境系統(tǒng) | 室外設立中水系統(tǒng)和雨水收集系統(tǒng);供水設施宜是節(jié)水節(jié)能型;推廣節(jié)水器具;在有需要的地方可同步規(guī)劃設計管道直飲水系統(tǒng)。 |
氣環(huán)境系統(tǒng) | 室外聲環(huán)境質量達到二級標準;室內自然通風,衛(wèi)生間有換氣設施,廚房有煙氣集中排放系統(tǒng),達到居室內空氣質量標準。 |
聲環(huán)境系統(tǒng) | 室外聲環(huán)境設計應使日間聲小于50分貝,夜間聲小于40分貝;采用隔音降噪措施使室內日間噪音小于35分貝,夜間小于30分貝。 |
光環(huán)境系統(tǒng) | 住區(qū)內防止光污染;公共場所采用節(jié)能燈;居室保證日照時間。 |
熱環(huán)境系統(tǒng) | 住宅圍護結構有一定的熱工性能和保溫隔熱性能以保證冬季供暖室內溫度達到 |
綠化系統(tǒng) | 區(qū)內綠化應具備生態(tài)環(huán)境功能、休閑活動功能、景觀文化功能。 |
廢棄物處理系統(tǒng) | 生活垃圾全部袋裝,密閉容器存放;實行分類收集,收集率100%,分類率50%以上。 |
綠色建材系統(tǒng) | 3Ｒ材料使用量比例達到30%;拆除時材料總回收率達到40%;應選用無毒、無害、無污、無放射性、無揮發(fā)性,有益健康的材料;應采用已取得國家環(huán)境標志認可委員會批準并被授予環(huán)境標志的建筑材料和產品。 |
四、綠色物業(yè)管理
體現(xiàn)人本思想,推行人性化管理"綠色物業(yè)管理"的特征之一是:尊重人,因此要大力推行"人性化管理"。我們在長期的物業(yè)管理實踐中,一貫強調"以人為本"和"業(yè)主至上"的指導思想。采用多種綠色方式營造一個生態(tài)住宅與自然景觀、社會文化相融合的環(huán)境。因此,我們首先要關心業(yè)主和住戶不同層次的需求,維護他們的切身利益;還要把員工看成是企業(yè)興旺之本,關心他們的工作、生活、學習和進步,選賢任能,唯才是舉。其次,在小區(qū)環(huán)境的維護和建設中,融入人文思想和人性因素,一切圍繞人來做文章。再次,把業(yè)主和住戶都看成是一個大家庭的成員,把"家庭式的關懷"送到家家戶戶。第四,塑造具有現(xiàn)代文明特征的社區(qū)精神,在人與人之間,在管理與服務之間,在小區(qū)的每一個角落,營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區(qū)情舒暢,鄰里和睦相處,社區(qū)生活活潑的氛圍,確保小區(qū)長治久安、業(yè)主安居樂業(yè)。
提供尊重人的"零干擾服務",其具體內容體現(xiàn)在:尊重業(yè)主的隱私權和最大程度上方便業(yè)主,實施"零干擾服務"。首先對業(yè)主的需求做深入細致、全面系統(tǒng)的調查,提供即時服務,即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應急服務隊和一支24小時快速維修隊,保證業(yè)主隨叫隨到,及時為業(yè)主提供服務和幫助。而當業(yè)主沒有服務要求時,我們就要實行"隱性管理",盡量不干擾業(yè)主的生活自由。這二者的結合則為"零干擾"服務。例如物業(yè)管理公司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全管理員值勤,而其他保安員一律身著統(tǒng)一便服在小區(qū)巡視。再如,不在業(yè)主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作,盡量把清潔工作安排在人流稀少時進行。提供全方位的特色服務,滿足不同層次的需求物業(yè)管理公司為滿足不同業(yè)主的需要,應盡量提供多樣化的特約服務,如家政服務的"貼心管家"、照顧兒童的"四點半學校"等。我們將根據(jù)業(yè)主、住戶的文化素質、職業(yè)特征、發(fā)展目標、風俗習慣、個人愛好、年齡層次、家庭結構和消費需求等特點,細分用戶、細分愛好、細分項目,提供全方位、多層次、個性化的特色服務,在滿足群體需求、一般需求的同時,盡可能滿足業(yè)主的個體需求和特殊需求。
最后,綠色物業(yè)是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設必然伴隨著現(xiàn)代科技的應用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。
五、綠色物業(yè)管理的實施
綠色物業(yè)管理理念的宣傳階段
首先,在物業(yè)銷售階段積極宣傳綠色物業(yè)管理理念,樹立企業(yè)的"綠色品牌"。如1999年上海著名樓盤錦秋加州花園的錦秋物業(yè)管理(上海)有限公司,就接受了國際權威認證機構SGS的現(xiàn)場審核,并順利通過了ISO9002和ISOl4001認證,成為全國首家綠色物業(yè)管理公司。
具體做法為:早期介入的物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂環(huán)境保護承諾書,承諾書中不僅對物業(yè)管理公司自身的環(huán)保義務提出要求,同時也要求業(yè)主入住后遵守小區(qū)的環(huán)境保護準則。通過多種形式對購房者進行"綠色家園"、"綠色住宅"、"綠色消費"等方面的宣傳,培養(yǎng)居民良好的綠色意識。
其次,在規(guī)劃、施工階段向開發(fā)商及業(yè)主推行綠色管理。要求開發(fā)商把保護環(huán)境、節(jié)約能源放在重要位置上,以達到高舒適度低能耗為設計目標。物業(yè)管理公司可以向房地產開發(fā)商推薦或建議使用綠色建材,裝修材料,或按照國家有關標準向業(yè)主提出創(chuàng)建"綠色住宅"的要求,或就規(guī)劃、設計等方面提出相應的措施和標準等。
再次,在物業(yè)管理實施階段,要遵循"以人為本"的基本原則,積極宣傳綠色物業(yè)管理理念。包括:建立"創(chuàng)綠"管理機構;制定"創(chuàng)綠"制度;制定綠色社區(qū)環(huán)保準則;定期舉辦綠色消費、環(huán)境教育及宣傳活動。
綠色物業(yè)管理模式的應用階段
1.分類處理垃圾。垃圾大體可分兩類,一是生活垃圾,二是"工業(yè)"垃圾(主要是固體廢物,包括室內二次裝修施工的垃圾等)。垃圾處理必須遵循"無害化、減量化、資源化"的原則,并做到垃圾分類袋裝化,減少垃圾運出的污染。
2.控制空氣質量,提高大氣潔凈度。現(xiàn)代物業(yè)應該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設備,降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量,改用液化氣作燃料;提倡使用無鉛汽油。同時,在車道兩旁設置綠化帶以隔離汽車尾氣,選擇種植對汽車尾氣有吸收轉化功能的植被和樹種。
3.雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀水池和污水處理站,或利用原有市政設施將雨水污水進行處理,變廢為寶,使雨水污水成為物業(yè)區(qū)域內的再生水資源,用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等。這樣,既可減少污染又可節(jié)約水資源。
4、噪聲控制。與物業(yè)管理有關的噪聲源主要有:車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會生活噪聲等。對于車輛交通噪聲,要充分考慮人車分流管理并限制車輛速度,同時禁止車輛在小區(qū)鳴笛。對于建筑施工噪聲,要禁止在夜間從事施工作業(yè),要有限控制裝修施工時間。
5.建立生態(tài)綠化系統(tǒng),美化物業(yè)環(huán)境。根據(jù)不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候特征,設置相宜綠地的綠化帶,建立生態(tài)綠化系統(tǒng),真正使人與自然達到完美和諧的統(tǒng)一。綠地和綠化帶不僅能美化環(huán)境,更重要的是保護環(huán)境。養(yǎng)護好、利用好生態(tài)綠化系統(tǒng),是物業(yè)管理人員的神圣職責。
6.加大科技投入,促進和物業(yè)有關的高科技產品的使用。通訊網絡入戶和各種信息聯(lián)網,為用戶提供了多種選擇。智能管理系統(tǒng)的應用,使小區(qū)(大廈)在安全、呼救、能源設施管理、付費自動劃款等各方面,提高了管理水平,對降低能耗、減少物業(yè)管理從業(yè)人員都有十分重要的意義。同時,可以在管理區(qū)內大力倡導各類環(huán)保產品的使用,如提倡使用無氟空調、無氟冰箱,減少氟里昂泄漏對臭氧層的破壞等等。
7.搞好社區(qū)綠色文化建設,共建美好家園。社區(qū)文化建設是社區(qū)精神文明的主流,良好的社區(qū)文化建設也是精神文明建設的目標。物業(yè)管理公司可利用自身優(yōu)勢,在社區(qū)內組織廣大住戶從社區(qū)的共同利益出發(fā),加強綠色文化建設,共建美好家園。
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