為創(chuàng)造和諧社區(qū)環(huán)境而努力
文/鮑義寶

　　20**年5月9日晚上，時(shí)鐘己指向九點(diǎn)，在地鐵明珠苑業(yè)委會(huì)的辦公室里，依然燈火通明，一個(gè)由業(yè)委會(huì)、居委會(huì)和莘莊房地辦有關(guān)人員組成的臨時(shí)工作班子，正在對(duì)地鐵明珠苑小區(qū)全體業(yè)主的《意見(jiàn)征詢(xún)表》進(jìn)行著清點(diǎn)統(tǒng)計(jì)。拆信、唱票、監(jiān)票、登記，工作人員正在緊張而有序地工作著，只見(jiàn)登記黑板上同意續(xù)聘陸家嘴物業(yè)管理有限公司的下方，一個(gè)個(gè)“正”字在不斷地增加。

　　經(jīng)過(guò)近二個(gè)小時(shí)的統(tǒng)計(jì)，結(jié)果終于出來(lái)了:陸家嘴物業(yè)管理有限公司以97.82%的高比例獲得續(xù)聘資格!莘莊房地辦的負(fù)責(zé)同志對(duì)這次業(yè)主表決的操作過(guò)程作了總結(jié)性發(fā)言:“地鐵明珠苑業(yè)主大會(huì)以書(shū)面形式由全體業(yè)主對(duì)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行表決，業(yè)委會(huì)執(zhí)行這項(xiàng)工作的操作程序是符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有關(guān)規(guī)定的。此次表決，按應(yīng)發(fā)《業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)表》460張，實(shí)發(fā)459張，共計(jì)收到有效征詢(xún)表364張，其中表示同意陸家嘴公司續(xù)聘的有336張，占總數(shù)的73.04%。根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及本次征求意見(jiàn)表中對(duì)表決原則做的事先告知，將未作反饋的95張征詢(xún)表視作同意統(tǒng)計(jì)，則總同意率占97.82%。此表決結(jié)果我們認(rèn)為是合法有效的。”莘莊房地辦負(fù)責(zé)同志還表示:“地鐵明珠苑小區(qū)本次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，是有許多經(jīng)驗(yàn)可以推廣的，希望業(yè)委會(huì)認(rèn)真加以總結(jié)。”

　　看著密密麻麻地寫(xiě)滿(mǎn)“正”字的黑板，聽(tīng)著有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本次選聘工作所給予的支持、肯定與評(píng)價(jià)，作為業(yè)委會(huì)主任的我，聯(lián)想到業(yè)委會(huì)成立過(guò)程中所經(jīng)歷的種種困難以及業(yè)委會(huì)成立以來(lái)所做出的各種努力與付出的辛勞，此時(shí)此刻，我心中思潮起伏、感慨萬(wàn)千。

　　業(yè)委會(huì)在成立過(guò)程中，并非一帆風(fēng)順。由于本人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司都擔(dān)任經(jīng)理職務(wù)，因此在被小區(qū)物業(yè)管理處和居委會(huì)推薦為業(yè)主大會(huì)籌備組的兩名業(yè)主代表之一時(shí)，引起了一部分業(yè)主的猜疑:“此人是否會(huì)與本小區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司串通一氣?”“今后怎么能為業(yè)主主持公道維護(hù)業(yè)主權(quán)益?”雖然持有這種疑慮的業(yè)主是少數(shù)，但從中也反映了廣大業(yè)主希望選舉出能真正代表大家權(quán)益，能公平公正地維護(hù)業(yè)主利益的業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)籌備工作的真切愿望。業(yè)主的迫切心情是可以理解的，對(duì)他們的各種疑慮，最好的解釋就是以實(shí)際行動(dòng)來(lái)贏得廣大業(yè)主的信任。

　　在房地辦與居委會(huì)的指導(dǎo)與支持下，業(yè)主大會(huì)籌備組克服了各種困難，終于完成籌備任務(wù)，地鐵明珠苑第一次業(yè)主大會(huì)于20**年10月11日召開(kāi)，并選舉產(chǎn)生了首屆業(yè)主委員會(huì)，本人也被選為委員并擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任。這是廣大業(yè)主的重托，也是對(duì)我的考驗(yàn)與鞭策。當(dāng)時(shí)我也對(duì)自己定下了“依法辦事”的工作原則，我決定與業(yè)委會(huì)的其他成員一起，以出色的工作來(lái)證明業(yè)主的選擇是正確的。

　　在業(yè)委會(huì)成立以后的第二次委員會(huì)議上，明確了委員的分工、業(yè)委會(huì)與業(yè)主的溝通方式、業(yè)委會(huì)的工作制度，“業(yè)主大會(huì)”和“業(yè)委會(huì)”的公章使用制度、專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)的使用規(guī)定以及收發(fā)文的有關(guān)規(guī)定，以便業(yè)委會(huì)的工作遵循運(yùn)作規(guī)范化、程序合法化、辦事公開(kāi)化的原則。

　　業(yè)委會(huì)在維護(hù)業(yè)主利益的方面，首先確定了“摸清家底”的近期工作目標(biāo)，以業(yè)委會(huì)名義向發(fā)展商致函，要求發(fā)展商提供本小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)公共部位產(chǎn)權(quán)歸屬證明與建筑質(zhì)量保修和有關(guān)設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收證明與質(zhì)量保證材料;同時(shí)還向物業(yè)管理公司發(fā)函，要求提供前期物業(yè)管理工作總結(jié)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金收繳情況，收益歸業(yè)主所有的各項(xiàng)收入的有關(guān)賬目，以及物業(yè)現(xiàn)狀

報(bào)告等等。

　　以上所有業(yè)委會(huì)內(nèi)部工作規(guī)定和對(duì)外發(fā)送的兩封信函，都在業(yè)委會(huì)專(zhuān)設(shè)宣傳欄內(nèi)向全體業(yè)主公示。

　　總之業(yè)委會(huì)的各項(xiàng)工作，始終堅(jiān)持嚴(yán)格遵照依法辦事原則，做到公開(kāi)、公平、公正，及時(shí)地將業(yè)委會(huì)的工作布置與計(jì)劃向全體業(yè)主公布，及時(shí)地將業(yè)委會(huì)的工作情況向房地辦、居委會(huì)通報(bào)。通過(guò)業(yè)委會(huì)的努力工作，通過(guò)業(yè)委會(huì)宣傳窗口及其他渠道與廣大業(yè)主所作的溝通，廣大業(yè)主逐漸對(duì)業(yè)委會(huì)的工作方法與工作內(nèi)容給予認(rèn)可與支持。在此基礎(chǔ)上，業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)的選聘物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)主大會(huì)，得到了房地辦與居委會(huì)的大力支持，得到了廣大業(yè)主的積極配合與響應(yīng)，發(fā)出的《業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)表》反饋率達(dá)到79.30%，業(yè)主的意見(jiàn)也相當(dāng)集中，同意續(xù)聘陸家嘴物業(yè)管理公司的意見(jiàn)達(dá)到了空前的高比例。這使業(yè)委會(huì)成員與其他所有關(guān)心物業(yè)管理工作的同志都感到十分欣慰。但是，我們都十分清楚，業(yè)委會(huì)的工作還只是剛剛起步。今后，為維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為創(chuàng)造和諧親情的社區(qū)環(huán)境，將會(huì)有更多的工作，更艱巨的任務(wù)有待業(yè)委會(huì)去努力完成。

(作者系地鐵明珠苑業(yè)委會(huì)主任)

篇2：業(yè)主律師在建設(shè)和諧社區(qū)中的作用

　　業(yè)主律師在建設(shè)和諧社區(qū)中的作用

　　不久前，作為業(yè)主中的一位律師，我應(yīng)業(yè)委會(huì)之邀參與了兩起業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的紛爭(zhēng)，對(duì)律師在建設(shè)和諧社區(qū)中發(fā)揮的積極作用深有感觸。

　　案例一:

　　劉女士樓上鄰居的衛(wèi)生間漏水，導(dǎo)致她家衛(wèi)生間被淹。在物業(yè)服務(wù)公司的配合下，幾次與樓上業(yè)主交涉未果，她便堅(jiān)持認(rèn)為自己交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這事應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)修理或賠償。物業(yè)服務(wù)公司表示無(wú)法接受這種說(shuō)法。在業(yè)主委員會(huì)的建議下，組成了由社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主組成的民調(diào)小組，還特別邀請(qǐng)了業(yè)主中的律師、法學(xué)家參加。針對(duì)這位劉女士的困惑，我在法律上為其進(jìn)行了認(rèn)真的剖析和講解，明確這起糾紛屬于相臨關(guān)系，與物業(yè)服務(wù)公司無(wú)關(guān)。劉女士的“怒火”消除了，與物業(yè)服務(wù)公司“化干戈為玉帛”，調(diào)解成功，她最終也獲得了樓上的賠償，事情圓滿(mǎn)解決。

　　案例二:

　　20**年12月，孫先生裝修時(shí)擅自拆改了承重剪力墻，導(dǎo)致該棟樓的很多業(yè)主不滿(mǎn)，紛紛找到業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司。我應(yīng)邀參加了業(yè)委會(huì)為相關(guān)業(yè)主召開(kāi)的一起專(zhuān)門(mén)會(huì)議，從訴訟程序、實(shí)體法的規(guī)定、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的關(guān)系及法律地位等多個(gè)角度，為業(yè)主答疑解惑，避免了業(yè)主與業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司之間的誤解和矛盾激化。孫先生在拆改承重墻時(shí)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司都無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施加以制止，只能對(duì)其起訴，所以其他業(yè)主要求業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司強(qiáng)行制止孫先生的行為實(shí)在是強(qiáng)人所難。

　　通過(guò)這兩個(gè)典型案例，我充分認(rèn)識(shí)到建設(shè)“和諧社區(qū)”，理順物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間的法律關(guān)系，協(xié)調(diào)業(yè)主相互之間的法律關(guān)系，是能否成功的關(guān)鍵，而業(yè)主律師在此過(guò)程中起著非常重要的作用。

　　物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的關(guān)系是基于物業(yè)服務(wù)合同所產(chǎn)生的合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這是一種契約關(guān)系，它具有第一位的重要性。一個(gè)完善、具有可操作性的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主都是一種安全保障。目前在大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)合同是不可或缺的必備文件。盡管如此，仍存在著的大量物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間的不和諧現(xiàn)象。我認(rèn)為原因如下:

　　第一、物業(yè)服務(wù)合同起草太草率，沒(méi)有明確約定在合同的實(shí)際履行過(guò)程中可能出現(xiàn)的實(shí)際問(wèn)題該如何解決;

　　第二、已約定的內(nèi)容不明確、操作性差，如物業(yè)服務(wù)公司對(duì)私搭亂建的業(yè)主，采取何種措施，能否起訴，起訴是義務(wù)還是權(quán)利，如果是義務(wù)，在啟動(dòng)起訴程序時(shí)是否需要業(yè)委會(huì)通知做前置程序等等;

　　第三、合同的某一方不全面履行合同，如業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位;

　　第四、物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主對(duì)產(chǎn)生糾紛的事件存在法律認(rèn)識(shí)上的偏差。例如某些業(yè)主在物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)之后，還要求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)因?yàn)榈谌角謾?quán)對(duì)其造成的賠償責(zé)任。

　　可以說(shuō)，由于這些原因引起的紛爭(zhēng)和不和諧，是大量存在于現(xiàn)今中國(guó)社會(huì)的社區(qū)中的。雖然絕大部分紛爭(zhēng)通過(guò)訴訟或仲裁途徑是可以解決的，但如果這樣，就是一種社區(qū)的不和諧因素，就是一種內(nèi)在的不穩(wěn)定因素，同時(shí)也對(duì)我國(guó)司法機(jī)關(guān)在成本、效率以及設(shè)置上提出了重大考驗(yàn)。針對(duì)我國(guó)社會(huì)人口多，絕大部分公民法律知識(shí)(不是法律意識(shí))欠缺的現(xiàn)狀，在建設(shè)和諧社區(qū)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分重視和發(fā)揮業(yè)主律師的作用，鼓勵(lì)律師通過(guò)法律講解在建設(shè)和諧社區(qū)中起到緩沖消解矛盾糾紛的作用。

　　社區(qū)中的另一類(lèi)關(guān)系，則是業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系。中國(guó)人向來(lái)重視鄰里關(guān)系，素有“遠(yuǎn)親不如近鄰”的說(shuō)法。但目前在社區(qū)的業(yè)主之間，摩擦不斷:

　　第一、基于相鄰關(guān)系產(chǎn)生的糾紛;

　　第二、基于建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的糾紛;

　　第三、基于小區(qū)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備使用不當(dāng)或者管理不當(dāng)所發(fā)生的糾紛;

　　第四、濫用所有權(quán)，通過(guò)私搭亂建，擅自改變房屋外部結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)生的糾紛。

　　后三類(lèi)在《業(yè)主公約》中一般都明令禁止，第一類(lèi)也有法律上的相應(yīng)規(guī)定。如果業(yè)主中的律師能夠提前介入，有權(quán)威，有說(shuō)服力，有利于緩解矛盾，進(jìn)一步促進(jìn)違約、違法業(yè)主的自覺(jué)“改過(guò)”行動(dòng)。而業(yè)主委員會(huì)在維護(hù)社區(qū)和諧中起著十分重要的領(lǐng)導(dǎo)作用，同樣也需要業(yè)主律師的參與。

　　總而言之，在建設(shè)和諧社區(qū)的過(guò)程中，廣大業(yè)主律師應(yīng)當(dāng)利用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和同是業(yè)主的身份，積極參與自己所住社區(qū)的建設(shè)。《論語(yǔ)?學(xué)耳》中早就有“禮為之用，和為貴”的說(shuō)法，“和諧社區(qū)”的建設(shè)在中國(guó)具有深厚的文化基礎(chǔ)，加之業(yè)主律師的積極作用，將事半功倍。

篇3：完善小區(qū)物業(yè)管理 構(gòu)建和諧社區(qū)

　　完善小區(qū)物業(yè)管理 構(gòu)建和諧社區(qū)

　　幾年來(lái)，由于工作上的原因，主持和參與協(xié)調(diào)了幾個(gè)小區(qū)有關(guān)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間、業(yè)委會(huì)與居委會(huì)之間、業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間、相鄰物業(yè)的兩個(gè)小區(qū)業(yè)主之間的一些比較棘手的矛盾。如:某小區(qū)為成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，因程序是否合法而引發(fā)的糾紛；某小區(qū)與相鄰小區(qū)業(yè)主間為了不同時(shí)期開(kāi)發(fā)房產(chǎn)遺留的通道門(mén)而引發(fā)的群體糾紛；某小區(qū)因開(kāi)發(fā)商違規(guī)貸款被法辦后遺留下297戶(hù)業(yè)主無(wú)產(chǎn)證引發(fā)的群體矛盾；某小區(qū)物業(yè)公司長(zhǎng)期未公布公益性收入賬目引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司之間、業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間、業(yè)主與居委會(huì)之間的群體矛盾；某小區(qū)了為實(shí)施等級(jí)收費(fèi)而引發(fā)的業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間的矛盾......

　　綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業(yè)主希望小區(qū)能得到良好的服務(wù)希望小區(qū)有安寧的環(huán)境，希望物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)能各盡職能，把小區(qū)管理好；部分業(yè)主很盲目、個(gè)別業(yè)主很沖動(dòng)、極個(gè)別業(yè)主有私利。業(yè)主們?yōu)榱俗约旱睦妫Ｍ氖歉哔|(zhì)量的服務(wù)和低價(jià)的付出，希望少動(dòng)或者不動(dòng)用維修基金，又要求物業(yè)公司把小區(qū)的一切相關(guān)物業(yè)事務(wù)全部做好、到位。更有許多業(yè)主片面地認(rèn)為我付了物業(yè)管理費(fèi)，就已包含了一切。

　　諸如:維修設(shè)備營(yíng)運(yùn)等費(fèi)用理應(yīng)也包含進(jìn)去了。其實(shí)根本不是那么一回事，物業(yè)管理費(fèi)僅僅是物業(yè)公司用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用等的各項(xiàng)賬務(wù)管理、檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關(guān)的稅費(fèi)。除此之外，業(yè)主們尚需承擔(dān)保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、維修費(fèi)、設(shè)備營(yíng)運(yùn)費(fèi)(包括泵房電費(fèi)、街坊路燈電費(fèi)、樓道燈電費(fèi))等等與使用相關(guān)物業(yè)的維修保養(yǎng)費(fèi)用。個(gè)別業(yè)主認(rèn)為:“你物業(yè)公司稍有半點(diǎn)毛病，我就拒付物業(yè)管理費(fèi)”，個(gè)別業(yè)主甚至拖欠了8-9年的物業(yè)管理費(fèi)，還振振有詞地講:“法律有規(guī)定的，物業(yè)公司追索我物業(yè)管理費(fèi)的追訴權(quán)時(shí)效只有兩年，所以物業(yè)公司與我打官司的話(huà)，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業(yè)管理，業(yè)主和物業(yè)公司是主人和仆人的關(guān)系，傭人沒(méi)做好，主人就不給錢(qián)。”的錯(cuò)誤論斷。

　　筆者認(rèn)為:

　　一、物業(yè)公司的人員工作上略有毛病可以提出意見(jiàn)、批語(yǔ)或告知主管領(lǐng)導(dǎo)；或請(qǐng)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)協(xié)調(diào)要求其整改，把工作做好。拒交物業(yè)管理費(fèi)不是上策，會(huì)給物業(yè)管理上帶來(lái)惡性循環(huán)，反饋到業(yè)主這里，吃虧的還是全體業(yè)主。所以，不交物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是侵害了其他正常繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)利。

　　二、我國(guó)《民法通則》中確實(shí)規(guī)定了民事糾紛中的債權(quán)追索的時(shí)效為兩年，但在法理上某業(yè)主長(zhǎng)期不繳物業(yè)管理費(fèi)的行為是一個(gè)連續(xù)發(fā)生至目前的行為，且其行為仍在繼續(xù)發(fā)生，計(jì)算當(dāng)事人的債權(quán)債務(wù)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)從其終止該行為之日起計(jì)算。況且物業(yè)公司一般均會(huì)在年末公告或書(shū)面通知業(yè)主繳納管理費(fèi)，其行為視為連續(xù)催討行為。在惡性循環(huán)的狀態(tài)下，物業(yè)公司往往帶著情緒服務(wù)，服務(wù)則不能全部到位。現(xiàn)在的小區(qū)業(yè)主們生活條件在提高，停放的車(chē)輛日趨增多，物業(yè)公司收取的停車(chē)費(fèi)在扣除合理的成本后理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充維修資金，用于小區(qū)的物業(yè)維修。

　　而物業(yè)公司往往將此收益充當(dāng)維修費(fèi)和一些應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、街坊樓道泵房電費(fèi)等。尤其是前期物業(yè)管理階段，業(yè)委會(huì)尚未成立，資金使用程序混亂，物業(yè)公司往往認(rèn)為有些費(fèi)用沒(méi)有及時(shí)向業(yè)主收取，而應(yīng)收的物業(yè)管理費(fèi)也不能足額收取，是虧本經(jīng)營(yíng)，理應(yīng)將公益性收益墊付。業(yè)主則認(rèn)為:我們已交了物業(yè)管理費(fèi)，他們還運(yùn)用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業(yè)管理費(fèi)，要維權(quán)。如此往復(fù)去，矛盾越來(lái)越大，集體*，小區(qū)內(nèi)大小字報(bào)不斷，鬧得居委會(huì)整日不得安寧。小區(qū)基本的安寧都沒(méi)有了，如何還談“和諧”兩字。

　　物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)都是本小區(qū)的管理者。物業(yè)公司既是經(jīng)營(yíng)者又是本小區(qū)物業(yè)方面的管理者和服務(wù)者，依法、合法的經(jīng)營(yíng)管理，定期公布賬目。向全體業(yè)主說(shuō)明收費(fèi)的內(nèi)容和用途是物業(yè)公司的職責(zé)，熱情周到的服務(wù)是物業(yè)公司的義務(wù)。

　　業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，必須堅(jiān)持在居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下開(kāi)展工作。必須對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。對(duì)于物業(yè)公司的管理服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)和賬目公布情況有權(quán)予以監(jiān)督、督促，協(xié)調(diào)處理物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾、糾紛，要尊重物業(yè)管理人員的人格。業(yè)委會(huì)成員尤其是主任、副主任、執(zhí)行秘書(shū)須加強(qiáng)政策、法規(guī)方面的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，應(yīng)當(dāng)知曉本小區(qū)的家底、概況。如:住宅總面積、綠化總面積、水箱水泵的數(shù)量、街坊路燈和樓道燈的數(shù)量、種類(lèi)能耗及相關(guān)數(shù)據(jù)等。明白業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和分?jǐn)偡椒ú拍苡行У嘏c物業(yè)公司交涉，友好的相處。業(yè)委會(huì)成員掌握了解相關(guān)法規(guī)政策，如:相鄰住宅空調(diào)安裝的距離有何規(guī)定?不同時(shí)期的住宅小區(qū)物業(yè)管理用房(業(yè)委會(huì)用房)如何配置?不同地區(qū)的居民住宅房對(duì)開(kāi)設(shè)有油煙的飲食業(yè)有何規(guī)定?遇到此類(lèi)矛盾就能有調(diào)解成功的把握。

　　另外，業(yè)委會(huì)成員應(yīng)針對(duì)本小區(qū)的情況及可能發(fā)生的問(wèn)題，設(shè)置好《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案，供全體業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上表決通過(guò)。例如:個(gè)別小區(qū)的部分業(yè)主遇到小區(qū)中發(fā)生的一些問(wèn)題，喜歡用類(lèi)似大、小字報(bào)的局面形式在小區(qū)內(nèi)張貼，或在居民信箱投宣傳品，其內(nèi)容或是批語(yǔ)，或是建議、或是提出質(zhì)疑。我們?cè)O(shè)想一下， 是否可以將此無(wú)序的狀態(tài)引導(dǎo)規(guī)范至有序的狀態(tài)，若在(議事規(guī)則)中規(guī)定在小區(qū)某一處專(zhuān)門(mén)設(shè)置一個(gè)“業(yè)主之聲欄”規(guī)定本小區(qū)業(yè)主可通過(guò)業(yè)委會(huì)以規(guī)范的格式發(fā)表在專(zhuān)欄內(nèi)(不得人身攻擊和污辱誹謗他人)，設(shè)定批評(píng)類(lèi)的可在欄內(nèi)存放幾天，表?yè)P(yáng)類(lèi)的、建議類(lèi)的、質(zhì)疑類(lèi)的、提示類(lèi)的可在欄內(nèi)存放幾天，對(duì)全體業(yè)主均有約束力。同時(shí)可設(shè)定請(qǐng)居委會(huì)行使監(jiān)督權(quán)，對(duì)違章亂張貼情況一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即刻清除。

　　居委會(huì)是小區(qū)的“國(guó)務(wù)院”，主任、書(shū)記是“小巷總理”。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)負(fù)有指導(dǎo)和監(jiān)督的職能，居委會(huì)的工作是政府工作的延伸。那么我們講，作為指導(dǎo)和監(jiān)督方又是小區(qū)的具體管理者，指導(dǎo)須有方，監(jiān)督須有力，現(xiàn)有的居委干部學(xué)習(xí)了解物業(yè)方面的法規(guī)知識(shí)甚少，涉及小區(qū)物業(yè)方面的數(shù)據(jù)及分?jǐn)偡椒私馍跷ⅲ龅轿飿I(yè)管理方面的矛盾缺乏溝通或難以溝通，缺少有效的方法，所以對(duì)發(fā)生的物業(yè)管理方面的問(wèn)題掌控、駕馭能力還是比較薄薄弱，確實(shí)需要進(jìn)一步加緊對(duì)有關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，才能起到作用、做好工作、得到效果。