物業管理努力適應發展需要不斷提高構建和諧社區的能力

　　黨的十六屆四中全會系統地提出了“提高構建社會主義和諧社會的能力”的重要命題，這在我們黨的歷史上還是第一次。實現社會和諧，建設美好社會，始終是人類孜孜以求的一個社會理想，也是包括中國共產黨在內的馬克思主義政黨不懈追求的一個社會理想。如何構建和諧社會？正如曾慶紅同志在江蘇省和天津市視察工作時強調的：“社區是社會的細胞，社區都是和諧的，都按和諧社會的要求做到了，我們整個國家的和諧才達到。如果我們基層的細胞不和諧，出現種種各樣的矛盾和問題，國家就不可能和諧。從這個意義上講，構建社會主義和諧社會，應當把構建和諧社區作為重要切入點”。本文試圖從廣州城建開發物業有限公司構建和諧社區的角度出發，提出物業管理為和諧社會奠定基礎的認識。

　　一、和諧社區是和諧社會的重要組成部分。
　　構建社會主義和諧社會是一個系統工程它包括經濟與社會的和諧、政治與社會的和諧、文化與社會的和諧、自然與社會的和諧、個人與社會的和諧等。社區是社會的細胞，社區和諧是社會和諧是社會和諧的基礎。只有每一個基層社區都是和諧的，都按和諧社會的要求做了，整個社會的和諧才能實現。

　　1、社區是構成社會的基本細胞。在城市管理體制下，社區是介于鄰里和區域之間的概念，眾多的社區集合成城市的整體。gg開放以來，國內在住宅建設方面取得了舉世矚目的成就，城市建設水平不斷提高的同時，市民的居住條件得到大大的改善。在城市建設的大好形勢下，新型的住宅區的建設和專業化的管理，更加完善了城市的管理體制。伴隨著居住水平的提高，人民群眾對住房的要求由寬松進而追求舒適、優雅的環境，居住區的管理日益為社會普遍關注的焦點。為適應發展的需要，廣州市早在1980年5月，東湖新村作為全國首個城市商品房住宅居住區，率先學習香港房屋管理的經驗，實施了物業管理。爾后，物業管理公司如雨后春筍般涌現，逐步由沿海向內地城市覆蓋，以居住區的管理服務為基點，以和諧社區促進了和諧社會的建設，推動了城市現代文明的演進。

　　2、社區不同利益群體的和諧是和諧社會的主體。人是社會生活的主體，更是社會和諧的主體，離開了人的交往關系，社會和諧就無從談起。儒家的社會和諧思想，主要表現在以處理人之間關系的禮儀制度設計中。在儒家的和諧觀念里，禮的規定以及人們對禮的認同，是整個社會和諧的基礎。在科技、管理、資金等非勞動要素已進入社會分配的原則，是符合人的利益驅動本性的，也有利于充分調動各社會成員的潛能，從而實現社會成員對整個社會秩序的認同，并形成社會協調發展的向心力量。在物業管理小區內，良好的環境，不僅可以減少居民煩躁、焦慮心理，乃至某些危害社會的不良行為，還會有力地促進居民的精神文明建設，提高文明水平，在小區良好的自然環境和文明氛圍中陶冶居民的高尚情操，形成互助、互諒的社會風氣，形成了居住者共同的歸屬感。

　　3、和諧社區促進了和諧社會的形成。從社會學角度來說，城市的形成和發展，都是以房屋的高度密集為表現形態的，因為城市房屋中有百分之六十左右是住宅，住宅小區作為人們生活和生存的空間，況且人的一生有超過一半的時間是在住宅里度過，因而，其精神面貌、道德水準受到居住環境和居住質量的熏陶。作為一個城市來說，社區的和諧關系到一個城市乃至整個社會的和諧。在廣州市的物業管理實踐看，物業管理具有兩大作用：第一，優秀的物業管理可以使房屋保值、增值。良好的物業管理能夠延長房屋的物理壽命，降低物業的物理損耗速度，避免了物業使用價值的超前損耗，起到了保值、增值的作用。另外，優秀的物業管理還使得物業的設備及功能等紿終保持著與社會發展的同步性，延長了房屋的經濟壽命。第二，良好的物業管理能夠為居住者提供清潔、優美、舒適、安全的生活和工作環境。一個好的社區，硬件只是必備條件之一，而鄰里之間的和諧、個人與社區的和諧、家庭與整體的和諧，則構成了社區文化的重要內容。

　　二、物業管理充當構建和諧社區的主要載體。
　　社區作為人民群眾生活的家園、各類經濟社會組織活動的舞臺，已成為城市管理的重心。物業管理作為社區管理的重要組成部分，其服務涉及到千家萬戶的安居樂業，是社區建設的基礎性工作，對推進建設“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化社區”具有十分重要的作用。住宅小區既是城市的重要組成部分，也是城市的一個縮影，又是開展社會主義精神文明建設的一個窗口，其環境、秩序、服務和社會風尚等直接關系到城市居民的文明素質，直接反映了一個城市的文明水準，物業管理充分發揮自身優勢，協調解決群眾生活中的難點、熱點問題，有助于提升物業管理服務水平，是構建和諧社會的重要體現。

　　第一，維護社區的完整居住區的建設及其內外環境是整體的建筑藝術，體現了物質文明的建設成就，也體現了精神文明生活的歷程。城市是人類文明、進步的產物，而城市形象，不僅僅是人與建筑在某一區域聚集的外在景觀，還擁有十分豐富的人文內涵。居住區實施物業管理、發展社區文化，在創造優美的居住環境

篇2：完善小區物業管理 構建和諧社區

　　完善小區物業管理 構建和諧社區

　　幾年來，由于工作上的原因，主持和參與協調了幾個小區有關業委會與物業公司之間、業委會與居委會之間、業主與業委會之間、相鄰物業的兩個小區業主之間的一些比較棘手的矛盾。如:某小區為成立業主大會、業主委員會，因程序是否合法而引發的糾紛；某小區與相鄰小區業主間為了不同時期開發房產遺留的通道門而引發的群體糾紛；某小區因開發商違規貸款被法辦后遺留下297戶業主無產證引發的群體矛盾；某小區物業公司長期未公布公益性收入賬目引發的業主與物業公司之間、業主與業委會之間、業委會與物業公司之間、業主與居委會之間的群體矛盾；某小區了為實施等級收費而引發的業委會與物業公司、居委會、業主與業委會之間的矛盾......

　　綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業主希望小區能得到良好的服務希望小區有安寧的環境，希望物業公司、業委會、居委會能各盡職能，把小區管理好；部分業主很盲目、個別業主很沖動、極個別業主有私利。業主們為了自己的利益，希望的是高質量的服務和低價的付出，希望少動或者不動用維修基金，又要求物業公司把小區的一切相關物業事務全部做好、到位。更有許多業主片面地認為我付了物業管理費，就已包含了一切。

　　諸如:維修設備營運等費用理應也包含進去了。其實根本不是那么一回事，物業管理費僅僅是物業公司用于物業管理區域的日常管理，包括巡視、檢查、物業維修、更新費用等的各項賬務管理、檔案資料的保管和其他有關物業管理服務的費用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關的稅費。除此之外，業主們尚需承擔保潔費、保安費、綠化養護費、維修費、設備營運費(包括泵房電費、街坊路燈電費、樓道燈電費)等等與使用相關物業的維修保養費用。個別業主認為:“你物業公司稍有半點毛病，我就拒付物業管理費”，個別業主甚至拖欠了8-9年的物業管理費，還振振有詞地講:“法律有規定的，物業公司追索我物業管理費的追訴權時效只有兩年，所以物業公司與我打官司的話，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業管理，業主和物業公司是主人和仆人的關系，傭人沒做好，主人就不給錢。”的錯誤論斷。

　　筆者認為:

　　一、物業公司的人員工作上略有毛病可以提出意見、批語或告知主管領導；或請業委會、居委會協調要求其整改，把工作做好。拒交物業管理費不是上策，會給物業管理上帶來惡性循環，反饋到業主這里，吃虧的還是全體業主。所以，不交物業管理費實質上是侵害了其他正常繳費業主的權利。

　　二、我國《民法通則》中確實規定了民事糾紛中的債權追索的時效為兩年，但在法理上某業主長期不繳物業管理費的行為是一個連續發生至目前的行為，且其行為仍在繼續發生，計算當事人的債權債務的時間應當從其終止該行為之日起計算。況且物業公司一般均會在年末公告或書面通知業主繳納管理費，其行為視為連續催討行為。在惡性循環的狀態下，物業公司往往帶著情緒服務，服務則不能全部到位。現在的小區業主們生活條件在提高，停放的車輛日趨增多，物業公司收取的停車費在扣除合理的成本后理應歸全體業主所有，并主要用于補充維修資金，用于小區的物業維修。

　　而物業公司往往將此收益充當維修費和一些應由全體業主承擔的綠化養護費、街坊樓道泵房電費等。尤其是前期物業管理階段，業委會尚未成立，資金使用程序混亂，物業公司往往認為有些費用沒有及時向業主收取，而應收的物業管理費也不能足額收取，是虧本經營，理應將公益性收益墊付。業主則認為:我們已交了物業管理費，他們還運用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業管理費，要維權。如此往復去，矛盾越來越大，集體*，小區內大小字報不斷，鬧得居委會整日不得安寧。小區基本的安寧都沒有了，如何還談“和諧”兩字。

　　物業公司、業委會、居委會都是本小區的管理者。物業公司既是經營者又是本小區物業方面的管理者和服務者，依法、合法的經營管理，定期公布賬目。向全體業主說明收費的內容和用途是物業公司的職責，熱情周到的服務是物業公司的義務。

　　業委會是業主大會的執行機構，必須堅持在居委會的指導和監督下開展工作。必須對全體業主負責。對于物業公司的管理服務質量、收費和賬目公布情況有權予以監督、督促，協調處理物業公司與業主之間的矛盾、糾紛，要尊重物業管理人員的人格。業委會成員尤其是主任、副主任、執行秘書須加強政策、法規方面的學習培訓，應當知曉本小區的家底、概況。如:住宅總面積、綠化總面積、水箱水泵的數量、街坊路燈和樓道燈的數量、種類能耗及相關數據等。明白業主應承擔的費用和分攤方法才能有效地與物業公司交涉，友好的相處。業委會成員掌握了解相關法規政策，如:相鄰住宅空調安裝的距離有何規定?不同時期的住宅小區物業管理用房(業委會用房)如何配置?不同地區的居民住宅房對開設有油煙的飲食業有何規定?遇到此類矛盾就能有調解成功的把握。

　　另外，業委會成員應針對本小區的情況及可能發生的問題，設置好《業主大會議事規則》草案，供全體業主在業主大會上表決通過。例如:個別小區的部分業主遇到小區中發生的一些問題，喜歡用類似大、小字報的局面形式在小區內張貼，或在居民信箱投宣傳品，其內容或是批語，或是建議、或是提出質疑。我們設想一下， 是否可以將此無序的狀態引導規范至有序的狀態，若在(議事規則)中規定在小區某一處專門設置一個“業主之聲欄”規定本小區業主可通過業委會以規范的格式發表在專欄內(不得人身攻擊和污辱誹謗他人)，設定批評類的可在欄內存放幾天，表揚類的、建議類的、質疑類的、提示類的可在欄內存放幾天，對全體業主均有約束力。同時可設定請居委會行使監督權，對違章亂張貼情況一經發現即刻清除。

　　居委會是小區的“國務院”，主任、書記是“小巷總理”。國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》規定居委會對業主大會、業主委員會負有指導和監督的職能，居委會的工作是政府工作的延伸。那么我們講，作為指導和監督方又是小區的具體管理者，指導須有方，監督須有力，現有的居委干部學習了解物業方面的法規知識甚少，涉及小區物業方面的數據及分攤方法了解甚微，遇到物業管理方面的矛盾缺乏溝通或難以溝通，缺少有效的方法，所以對發生的物業管理方面的問題掌控、駕馭能力還是比較薄薄弱，確實需要進一步加緊對有關法律法規的學習，才能起到作用、做好工作、得到效果。

篇3：論和諧社區構建

論和諧社區的構建
　　一、目前社區中存在的不和諧聲音

　　構建和諧社區是一個復雜的系統工程，需要社區管理層、服務部門、社區居民共同長期努力，才能營造出溫馨、美好的社區生活氛圍。然而，目前來自社區個別業主中的不和諧雜音，甚至是丑陋行為，造成了對社區和諧環境的污染，給建造和諧社區設置了障礙。

　　1、擅自“住改非”。在某居住小區住宅樓內，不知從何時起，“入駐”了一批又一批各種各樣的公司、飲食店、托兒所、培訓班、美容院等，在小區內多達20多家。這些業主把住宅房屋變成非住宅使用，節省了近一半的房價，少交了部分的物業服務費、維修費等。在調查中，一個公司的小老板說“搬入住宅樓后，小區有2000戶，潛在客戶不少，物業服務費按面積繳納，用水用電享受居民生活用水用電價格，每個月各項費用至少要減少3000元左右，而且生意還紅火”。但是這樣的“住改非”不僅增加了小區其他業主的負擔，使其他業主的合法權益受到侵害，而且嚴重影響了小區治安，小區業主感到不安，物業管理公司也覺得難管。這樣的小區，哪能有和諧、安全可講？然而像這樣“住改非”的小區不是個別，而是普遍。

　　2、將房前屋后草坪、屋頂花園等公共部位據為已有，隨意搭建違規建筑物或更改，甚至種菜、養雞、養兔或在樓閣、門廳、走廊等公用部位堆放雜物、放置鞋箱、自行車等，更有甚者，將自家的生活垃圾也放在走廊過道。

　　3、車輛隨意亂停亂放，有車庫也不用，既影響交通，又影響區容，但車輛丟失或受損時，卻要求物業管理公司賠償損失，否則不交種種服務費用。

　　4、沒有合同意識。不按《物業管理服務合同》《業主公約》行事，要求物業管理公司提供無限服務成為習慣，無法被滿足要求的，就以種種理由不交或拖欠服務費用。

　　5、沒有公共責任意識。只顧自己利益，為一已之利，置他人的利益不顧。如擅自破壞建筑物承重結構；室內裝飾裝修時，既不按相關規定執行，又亂倒裝修垃圾，污染環境，甚至在樓內搬運裝修材料損壞電梯、樓梯、走廊、墻面，樓梯扶手等；破壞小區內的樹、花、草、雕塑、長廊、涼亭等公有財產，或隨意折摘花卉，或為方便而踐踏草坪走“捷徑”；有證養寵物的，在遛寵物時隨意讓其在公共娛樂環境便溺，污染環境，引起其他業主強烈不滿。

　　6、擅自封陽臺，擴大空間占用面積，影響小區整體景觀，侵害相鄰業主的合法權益。或隨意在窗外加裝防盜網、遮雨蓬等，個別加裝給小偷設置了攀登梯，使相鄰業主被盜。

　　7、個別業主素質低下，不僅高樓拗垃圾，更有甚者還高樓拋糞便、高樓潑水、放炮。

　　8、上層業主裝飾裝修房屋，造成下層業主家房屋滲水，不愿承擔責任，不給人家維修，不給人家賠償；此種侵權是影響業主間和諧的最大障礙。

　　二、和諧居住區的構建

　　上述種種不文明行為、違規行為，有些是侵權行為，引發業主與業主之間矛盾不斷、業主與物管企業之間隔閡不斷；部分業主的過激行為、媒體的不真實炒作更是對矛盾起到了推波助瀾的作用，使社會秩序受到損害，使和諧環境受到損害，給小區居民的鄰里和睦帶來危害，給社會的安定團結帶來危害。因此，要構建和諧社會，如何減少或杜絕居住小區業主違規行為的發生，如何將引發小區各種矛盾的導火索熄滅在萌芽狀態之中，是營造和諧社會、和諧居住區的最關鍵的問題，也是驗證各級政府執政為民執政能力的重要標準，為此，建議各級政府相關管理部門能從以下幾個方面進一步強化創建和諧社區的工作。

　　1、有法可依，執法必嚴。我認為現在的嚴重問題不是無法可信，而是有法不依和執法不嚴。目前國家出臺的物業管理相關的法律法規已不少，有20**年頒發的379號令《物業管理條例》、20**年建設部令第125號《物業管理企業資質管理辦法》、20**的年建設部130號文件《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和131號文件《業主大會規程》、20**年國家發