某苑小區(qū)前期物業(yè)管理與運(yùn)作工作

　　管理處人員應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行，也可以同時進(jìn)行。但由于相關(guān)性的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重點(diǎn)及程度也不同，需要區(qū)別對待。工程驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展投資商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展投資商向物管方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主、租戶進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收，資料交接、其它交接等三個方面。

　　第一節(jié)現(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目

　　一、土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、墻身及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。

　　二、裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門柜及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；

　　公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備管理用房、信報(bào)箱等；

　　三、供配電系統(tǒng)：包括正常供配設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房設(shè)備；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等；

　　四、給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；比例中項(xiàng)排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及供水系統(tǒng)等。

　　五、弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動、自動溫?zé)煾小⒕徏笆謩影粹o、防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。

　　第二節(jié)資料交接

　　一、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等；

　　二、技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、發(fā)電、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

　　三、驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及協(xié)議等。

　　第三節(jié)其它交接

　　一、設(shè)施設(shè)備的備品備件，施工剩余材料備品等；

　　二、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議書）等。

　　三、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

　　接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)：

　　（1）在接管驗(yàn)收前，管理處應(yīng)該主動與管理方協(xié)商有關(guān)驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等），同時要盡量明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

　　（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收報(bào)告須經(jīng)交接雙方簽字后才能生效。

　　（3）針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的情況，必須整改的，書面報(bào)請施工管理方督促施工單位返修，一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請用戶認(rèn)可，屬于無法返修的項(xiàng)目報(bào)告"**苑 "開發(fā)商記錄備案；屬于暫無須返修的問題，列出清單報(bào)請"**苑 "開發(fā)商備案。

　　四、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行：

　　為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行，在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后進(jìn)行一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

　　五、清潔開荒：

　　在業(yè)主、租戶進(jìn)駐前，管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，在清潔開荒中，管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液，防止腐蝕以上材料避免業(yè)主、租戶損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。

　　六、公眾文件的確立：

　　為保證"**苑"業(yè)主全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，管

理處應(yīng)該主動將注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾、《業(yè)主、租戶手冊》、《業(yè)主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交"**苑"發(fā)展商審閱，在修改后整理成冊，公布于業(yè)主、租戶。

　　七、做好業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備：

　　在全面進(jìn)駐之前，我公司將主動與發(fā)展商聯(lián)系，確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷時間、搬遷路線等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。管理處應(yīng)該全力以赴地配合確認(rèn)公共區(qū)域、照明、洗手間、停車場標(biāo)識等正常。在適用過程中，管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其它單位的影響。在遷入完成應(yīng)立即在征詢意見后跟進(jìn)改善服務(wù)。

　　根據(jù)"**苑"的具體情況來看，目前還沒有業(yè)主、租戶入場，物業(yè)管理公司將提前進(jìn)入管理，配合施工和出售和招租工作。若"**苑"發(fā)展商選中與我司合作進(jìn)行管理，我司將與發(fā)展商共同商議入場前的費(fèi)用問題，若前期進(jìn)入管理，對于人員配備，我公司會按發(fā)展商提出來的要求隨時增加人員和設(shè)備，滿足廣大業(yè)主的需求，提高服務(wù)檔次，真正做到令業(yè)主、租戶、發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)滿意。

篇2：房地產(chǎn)前期物業(yè)管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

　　3.職責(zé)

　　3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。

　　3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策劃與營銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　4.2 接管驗(yàn)收

　　4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

　　4.2.2 物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對檢查整改情況在"物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表"中進(jìn)行記錄。

　　4.2.3 接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在"物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表"中簽署驗(yàn)收合格意見,辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

　　a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;

　　b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

　　4.3 由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:

　　4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

　　4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。

　　4.3.3 制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。

　　4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

　　4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

　　4.5.1 及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:"入伙通知書"、"入伙手續(xù)書"和"收費(fèi)通知書"。

　　4.5.2 做好住戶入住的服務(wù)工作:

　　a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;

　　b)住戶簽定"管理公約";

　　c)組織住戶驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;

　　d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂"裝修管理規(guī)定",做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

　　4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:

　　4.6.1 保潔綠化工作,執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

　　4.6.4 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)"管理公約"規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5.質(zhì)量記錄

　　5.1 QR23-01 物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表

　　5.2 QR23-02 入伙通知書

　　5.3 QR23-03 入伙手續(xù)書

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　6.2 Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

　　6.3 Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

　　6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》

篇3：房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:前期物業(yè)管理控制工作程序

　　房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊：前期物業(yè)管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

　　3.職責(zé)

　　3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。

　　3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策劃與營銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　4.2接管驗(yàn)收

　　4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

　　4.2.2物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料，對檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。

　　4.2.3接管驗(yàn)收合格后，由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見，辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料；

　　b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

　　4.3由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍，制定有關(guān)的管理制度：

　　4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置，滿足前期物業(yè)管理的要求。

　　4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓(xùn)。

　　4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度，并作好培訓(xùn)工作。

　　4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門，建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

　　4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

　　4.5.1及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費(fèi)通知書”。

　　4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作：

　　a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢；

　　b)住戶簽定“管理公約”；

　　c)組織住戶驗(yàn)收房屋，驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交；

　　d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

　　4.6由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作：

　　4.6.1保潔綠化工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

　　4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法，收繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5．質(zhì)量記錄

　　5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表

　　5.2QR23-02入伙通知書

　　5.3QR23-03入伙手續(xù)書

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH

-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》