美國物業(yè)管理的特點分析

　　美國的物業(yè)管理已有70年左右的歷史，其發(fā)展已日臻成熟。美國物業(yè)管理的法規(guī)制度比較系統(tǒng)，組織機構(gòu)穩(wěn)定，從業(yè)人員數(shù)量可觀、素質(zhì)較高。這與美國房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所占的重要地位是分不開的，美國房地產(chǎn)業(yè)總值約占國民生產(chǎn)總值的10%~15%，全國三分之二的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn)，其中土地占30、2%，房產(chǎn)約占50%，房地產(chǎn)投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國約有100萬人從事與房地產(chǎn)業(yè)有關的工作，包括物業(yè)管理工作。

　　1933年，全美物業(yè)管理協(xié)會(IREM)成立。這是全美國境內(nèi)第一家涉及物業(yè)管理的專業(yè)協(xié)會。IREM成立后，做了許多工作，特別是建立了一些行業(yè)規(guī)范。隨著這些行業(yè)規(guī)范逐漸被業(yè)主所接受，其物業(yè)管理標準化模式也逐漸在全美推廣開來。

　　(一)IREM所確定的基本物業(yè)管理的功能

　　全美物業(yè)管理協(xié)會所確定的基本物業(yè)管理功能主要包括了以下方面：

　　1、代理業(yè)主對物業(yè)進行經(jīng)營；

　　2、財務計劃和報表；

　　3、客戶溝通交流；

　　4、最大出租率；

　　5、合法經(jīng)營；

　　6、維修保養(yǎng)。

　　(二)IREM確定的物業(yè)管理流程

　　1、了解客戶的各種需求和期望。

　　2、了解業(yè)主提供的情況。

　　3、制定與客戶期望保持一致的計劃、文件和方案。

　　4、實施有關策略。

　　5、所有的文字協(xié)議簽訂和業(yè)主與租客之間的溝通。

　　6、提供超值的服務，在客戶沒有想到之前的服務。

　　7、征集及反饋意見。

　　8、改善服務。

　　(三)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

　　近年來，美國物業(yè)管理的發(fā)展有所變化，特別是物業(yè)管理組織機構(gòu)功能的變化。過去物業(yè)管理工作看重的是最大出租率，而現(xiàn)在則看重的是增加利潤，創(chuàng)造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發(fā)展的多元服務組織發(fā)展。投資管理模式從固定資產(chǎn)管理模式向企業(yè)資產(chǎn)管理方向發(fā)展，管理人員從物業(yè)管理人向首席執(zhí)行官發(fā)展(CEO)。

　　總體來看，美國物業(yè)管理呈現(xiàn)以下特點：

　　1、物業(yè)管理邊界在法律上(往往是通過合同和公約來界定)和物理外觀上是十分清晰的。

　　2、實際工作中，服務的量化指標盡量變小，減少糾紛。例如，有些城市城區(qū)的獨立住宅的垃圾清運是由政府負責，但政府的垃圾清運不能夠承受大量的無序的垃圾，因此，政府規(guī)定每次清運只負責兩袋垃圾。若住戶由于特殊原因，垃圾增加較多，可以購買特殊標記貼于多余垃圾袋上，政府聘請的清潔公司才能清運。

　　3、物業(yè)管理的專業(yè)化水平高。物業(yè)管理公司只負責管理的有關職責，管理中的服務行為一般由專業(yè)的公司負責。例如，清潔公司、綠化公司、除草公司等。

　　4、地方化的財政政策對政府和私人在物業(yè)上的關系起到積極的協(xié)調(diào)作用。特別是物業(yè)稅的征收，對地方政府財政的支持起到非常大的支撐作用，同時，政府又將大量的財政收入投入市政建設和城市管理中，干凈的街道、良好的治安、優(yōu)雅的風景，又反過來提高了城市的整體居住環(huán)境和物業(yè)的價值。

篇2：舊城區(qū)物業(yè)管理特點、現(xiàn)狀及問題

　　舊城區(qū)物業(yè)管理特點、現(xiàn)狀及問題

　　本文旨在通過分析舊城區(qū)物業(yè)管理的特點、現(xiàn)狀及問題，探索和研究舊城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，以引起對舊城區(qū)物業(yè)管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點

　　要研究探索舊城區(qū)的物業(yè)管理，首先必須了解舊城區(qū)物業(yè)管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區(qū)的物業(yè)管理。

　　舊城區(qū)是城市在長期發(fā)展和演變過程中逐步形成的。舊城區(qū)之所以稱為"舊區(qū)"或"老區(qū)"，是相對應于"新建小區(qū)"而言的，兩者相比較，舊城區(qū)具有以下特點。

　　第一，舊城區(qū)數(shù)量多面積大。

　　解放以后，我國陸陸續(xù)續(xù)建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產(chǎn)生的住宅區(qū)特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區(qū)數(shù)量特別多，面積特別大，據(jù)有關方面估計，舊區(qū)的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。

　　一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業(yè)用房、倉庫用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務用房等；另方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經(jīng)營交織。

　　第三，舊城區(qū)房屋陳舊，配套設施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。

　　就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區(qū)由于歷史原因，沒有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設備、各種質(zhì)量指標遠遠不到規(guī)范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區(qū)房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設施。

　　第四，舊區(qū)的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護，福利性住房是我國計劃經(jīng)濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。

　　第五，舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化。

　　舊區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的是斷續(xù)租住房管部門的公房，繳納房租，使用權(quán)在住房，但所有權(quán)為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權(quán)在企業(yè)。在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區(qū)管理體制傳統(tǒng)化程度偏重，居民消費觀念陳舊。

　　舊區(qū)房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質(zhì)產(chǎn)生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經(jīng)濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區(qū)的居民消費觀念比較滯后，對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱。

　　二、現(xiàn)狀

　　舊區(qū)由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養(yǎng)嚴重，使得舊區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區(qū)原有的管理形式不對整個居住環(huán)境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業(yè)管理則不僅可以養(yǎng)護、保養(yǎng)舊區(qū)的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民-的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，同時物業(yè)管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐，有利于推進兩個文明建設。

　　從20世紀80年代初，我國物業(yè)管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯示出來的優(yōu)越性越來越明顯，這對舊城區(qū)居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發(fā)生了徹底變化。一方面居民盟對居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統(tǒng)房屋管理形式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業(yè)管理這種新型的管理和優(yōu)秀的服務。 　　同時，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統(tǒng)一經(jīng)營管.理的統(tǒng)管格局發(fā)生了新變化，房屋統(tǒng)管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發(fā)展物業(yè)管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，走向市場化的物業(yè)管理提供了良好機遇。

　　由此可見，舊區(qū)物業(yè)管理是歷史發(fā)展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。舊城區(qū)推行物業(yè)管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經(jīng)驗。深圳在全國舊城物業(yè)管理流面走在前列，深圳市為了在舊區(qū)的物業(yè)管理方面取得突破，經(jīng)過慎重考慮和多方酬調(diào)，1996年10月將舊住宅區(qū)鹿丹村面向組社會招標物業(yè)管理，消息一發(fā)布就引起社會各界的關注，最后有10家物業(yè)管理公司參加了競標活動，經(jīng)過激烈競爭，深圳萬科物業(yè)管理公司取得了鹿丹村物業(yè)管理權(quán)。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區(qū)，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經(jīng)費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業(yè)管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區(qū)進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內(nèi)獲得"全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的稱號。大慶市舊城區(qū)的物業(yè)管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業(yè)管理公司東風新村管理處對舊區(qū)安康小區(qū)的整治和管理。

　　東風新村管理處從強化舊城區(qū)的物業(yè)管理實際出發(fā)，對原轄的新村第一至第六住宅小區(qū)進行重新規(guī)劃，分割為若干個便于管理的住宅小區(qū)，其中安康小區(qū)便是其中之一，東安物業(yè)管理公司按照《大慶市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經(jīng)營機制，多渠道籌措資金對安康小區(qū)進行綜合恢復整治，對小區(qū)實行封閉管理，整治車柵、路，開展優(yōu)質(zhì)的有償服務，經(jīng)過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區(qū)展現(xiàn)在居民眼前因為該小區(qū)物業(yè)管理成效顯著，被評為黑龍江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。南京市從1998年開始對舊區(qū)實施整治出新，全面推行物業(yè)管理，南京市政府確定的舊區(qū)出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業(yè)管理方面基本達到了"管理規(guī)范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環(huán)境美化綠化、服務優(yōu)質(zhì)及時，衛(wèi)生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區(qū)改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經(jīng)過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區(qū)688個，占應改造舊區(qū)總數(shù)83.8%。

　　總的說來，舊城區(qū)的物業(yè)管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區(qū)建成時間較長，而且環(huán)境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區(qū)規(guī)模或者太大，或者太小，房屋類型不一，質(zhì)量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區(qū)物業(yè)管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區(qū)物業(yè)管理存在以下幾個突出問題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉(zhuǎn)變

　　由于舊城區(qū)多年來一直實行的是傳統(tǒng)房屋管理體制，計劃經(jīng)濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業(yè)管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現(xiàn)在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業(yè)管理收費采取抵觸和拖欠態(tài)度。另一方面，作為物業(yè)管理者而言，大多是原來房管所轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)公司，以前是管理者，而現(xiàn)在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。

　　第二，舊城區(qū)基礎工作差，實施物業(yè)管理難度大

　　舊城區(qū)往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區(qū)實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎設施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區(qū)的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區(qū)基礎工作差，致使物業(yè)管理實施難度大。

　　第三，群眾對舊城區(qū)物業(yè)管理意見多

　　業(yè)主對物業(yè)服務要求越來越高，但是由于舊城區(qū)本身就存在物業(yè)陳舊、配套不完善的缺點，而且物業(yè)公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區(qū)物業(yè)管理意見大。

　　第四，物業(yè)管理經(jīng)費缺乏

　　新建小區(qū)存在物業(yè)管理經(jīng)費困難的問題，舊城區(qū)在這方面的問題更加嚴重。舊城區(qū)有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優(yōu)惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區(qū)物業(yè)管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區(qū)的居民經(jīng)濟隨能力相當有限，政府在制定物業(yè)管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經(jīng)濟承受能力，部分城市的物業(yè)管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區(qū)有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業(yè)管理服務費，這就使得舊城區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費少之又少，對物業(yè)管理公司而言無疑是雪上加霜，經(jīng)營舉步維艱，虧損嚴重。

　　第五，業(yè)主自治自律意識不強，業(yè)主委員會制度不健全

　　雖然按規(guī)定，實施物業(yè)管理的小區(qū)應該成立業(yè)主委員會，但由于業(yè)主自身意識不強，舊城區(qū)的物業(yè)管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業(yè)主委員會，或業(yè)主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業(yè)主委員會制度不健全，使得物業(yè)管理工作缺乏有效的國監(jiān)督和約束，業(yè)主自身的權(quán)利得不到保障。

　　三、發(fā)展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動，而且對社區(qū)的服務和管理、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機遇。盡管舊城區(qū)物業(yè)管理存在諸多問題，但舊城區(qū)物業(yè)管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區(qū)建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據(jù)舊城區(qū)的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗和優(yōu)點，結(jié)合城市社區(qū)建設，探索適應舊城區(qū)的物業(yè)管理新路子。

　　第一，領導重視，政府真抓實干

　　舊城區(qū)物業(yè)管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區(qū)舊城區(qū)物業(yè)管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區(qū)物業(yè)管理，能夠推動舊區(qū)物業(yè)管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區(qū)物業(yè)管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協(xié)調(diào)方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制

　　首先要加強思想宣傳工作。舊城區(qū)因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉(zhuǎn)變到適應社會主義市場經(jīng)濟體制的物業(yè)管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經(jīng)濟觀念深入人心增強群眾物業(yè)管理消費意識，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認可、理解、支持物業(yè)管理。 　　其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉(zhuǎn)變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的服務。傳統(tǒng)的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統(tǒng)的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業(yè)單位體制轉(zhuǎn)換為實行企業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。

　　第三，加強舊城區(qū)的出新工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件

　　針對舊城區(qū)普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結(jié)合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調(diào)整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協(xié)調(diào)，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區(qū)新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區(qū)改造治理規(guī)劃，制定實施方案，整治環(huán)境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統(tǒng)一管理，能夠?qū)嵭蟹忾]管理的就盡量封閉為相對獨立的小區(qū)。

　　第四，理順關系，規(guī)范業(yè)主委員會制度

　　舊城區(qū)往往存在多頭管理的局面，要改小區(qū)內(nèi)的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區(qū)是，凡屬物業(yè)管理事項，包括治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設施，社區(qū)文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業(yè)管理公司實施統(tǒng) 一的社會化、專業(yè)化經(jīng)營管理。

　　同時，舊區(qū)也往往存在有多家物業(yè)管理公司管理的局面。要通過業(yè)主委員會選聘，實行一個小區(qū)由一家物業(yè)公 司管理，改變多家物業(yè)公司互相推讀扯皮的現(xiàn)象。舊區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業(yè)管理主管部門應當及時協(xié)調(diào)，指導建立業(yè)主委員會。"在舊區(qū)的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選 聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，促使物管工作 正常有序的開展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供血機制

　　舊區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對小區(qū)的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區(qū)原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環(huán)境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現(xiàn)在需要物管公 司承擔。可以采取"政府優(yōu)惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據(jù)住戶經(jīng) 濟承受能力收一部分。

　　同時，物業(yè)公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供 血機制。可以利用舊區(qū)經(jīng)整治出新而有的房產(chǎn)、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區(qū)，面向社會的經(jīng)營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益。特別是舊區(qū)的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發(fā)服務。通過開發(fā)，用其盈利部分，作為舊區(qū)管理建設的再次投入，以彌補舊區(qū)設計的先天不足。這也拓寬了物業(yè)公司業(yè)務，增強了穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，使舊城區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　第六，逐步推行適應社會主義市場經(jīng)濟的舊城區(qū)物業(yè)管理模式

　　要根據(jù)舊城區(qū)實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區(qū)物業(yè)管理模式。

　　一是舊區(qū)傳統(tǒng)的管理往往是管理與作業(yè)(維修等)統(tǒng)在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業(yè)公司可以建立專業(yè)化維修公司，或者直接聘請社會上的專業(yè)公司，并按市場經(jīng)濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權(quán)利與義務，真正實施產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營者分離，管理層與作業(yè)層分離。這一方面有利于物業(yè)管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業(yè)公司在競爭中提高質(zhì)量水準和服務水準。

　　二是舊區(qū)的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據(jù)舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的比重不同，可以將舊住宅區(qū)分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區(qū)，要改善傳統(tǒng)的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區(qū)，可以逐漸推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式。

　　三是對條件比較成熟的典型舊區(qū)，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業(yè)主和物業(yè)管理公司能夠雙向選擇，使舊區(qū)物業(yè)管理真正步入社會主義市場經(jīng)濟競爭中去。

　　第七、結(jié)合社區(qū)建設，促進舊城區(qū)物業(yè).管理迅速發(fā)展

　　要抓住目前社區(qū)建設大力發(fā)展的時機，舊城區(qū)物業(yè)管理要積極參與社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安等社區(qū)服務與管理，一方面拓展物業(yè)管理業(yè)務；另一方面為促進社區(qū)建設作出自己應有的貢獻。

　　總的說來，舊城區(qū)物業(yè)管理存在的問題不少，但發(fā)展的前景較大。只能根據(jù)舊城區(qū)有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區(qū)特點的物業(yè)管理模式。

篇3：物業(yè)管理顧問的工作特點

　　物業(yè)管理顧問的工作特點

　　物業(yè)管理作為目前中國的新興行業(yè)，隨著市場經(jīng)濟的逐步完善而得到了長足的進步。然而，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異以及人們對物業(yè)管理各不相同的認識，物業(yè)管理公司服務的規(guī)范、專業(yè)化的程度也不相同。要使中國的物業(yè)管理整體服務水平有較快的進步，并順應各類物業(yè)業(yè)主和使用人對服務的要求，物業(yè)管理顧問方式不失為一種較先進的“拿來主義”。這里對物業(yè)管理顧問工作的特點做出簡要分析。

　　從專業(yè)分工的角度來看，物業(yè)管理顧問是提供知識產(chǎn)品的服務性行業(yè)，屬于咨詢業(yè)的范疇，有著其他咨詢業(yè)許多相同的特點。然而，物業(yè)管理顧問和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點不同，管理咨詢的企業(yè)一般都已運行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)找尋管理不足，而絕大部分物業(yè)管理顧問服務卻是幫助組建一個新的物業(yè)管理公司的全過程；第二、咨詢的對象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業(yè)管理顧問項目的委托方和被顧問公司（下稱“公司”）大都存在著上下級關系，也就是說，委托方和被顧問方不是一一對應的。

　　專業(yè)服務性

　　專業(yè)服務性是物業(yè)管理顧問最基本的特點。物業(yè)管理的專業(yè)化導向較為明顯。不同于管理咨詢業(yè)可以針對不同類型的企業(yè)，物業(yè)管理顧問只針對物業(yè)管理企業(yè)，也就是說，其專業(yè)范圍基本固定，以城市后勤服務系統(tǒng)為主軸。

　　物業(yè)管理顧問的整個過程，是運用現(xiàn)代物業(yè)管理方法來進行檢查、測定和分析各個服務流程的過程，也是向公司的員工傳播與推廣現(xiàn)代物業(yè)管理方法的過程。物業(yè)管理顧問工作針對每一物業(yè)的不同特性開展。

　　物業(yè)管理服務的內(nèi)容可以從其內(nèi)涵和外延去把握。為了保證管理顧問工作的專業(yè)性，顧問人員應充分掌握物業(yè)管理的內(nèi)涵即服務意識、專業(yè)化、規(guī)范化要求，外延--物業(yè)的外在特點，即物業(yè)管理的服務對象特點，如物業(yè)的類型、物業(yè)服務的對象等，幫助公司展開對業(yè)主、使用人及其他顧客服務要求的調(diào)查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅持一切憑實踐和數(shù)據(jù)說話的專業(yè)、職業(yè)的務實精神。

　　物業(yè)管理顧問工作的整個過程都建立在科學流程的基礎上，這些流程是物業(yè)管理人經(jīng)過多年工作，分析不同顧客需求，結(jié)合當?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)的要求，并用科學的理論、知識和方法總結(jié)出來的一整套工作流程。

　　創(chuàng)新性

　　富有創(chuàng)造性是各類服務業(yè)生命力的源泉，物業(yè)管理顧問也不例外。物業(yè)管理顧問工作將面對不同的物業(yè)、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經(jīng)驗將不能適應新的形勢的要求，顧問服務也將得不到顧客的支持。

　　每一個物業(yè)都有其不可重復性，每一項物業(yè)管理的服務都有其獨特性。顧問人員需要針對各個物業(yè)的相同性和不同性，針對物業(yè)管理服務內(nèi)容，面對當?shù)氐奈飿I(yè)管理市場水平和市場需求以及客戶的需要，以高度的科學求實精神和創(chuàng)造精神，謀求切實可行的顧問方案。這些富有創(chuàng)造性的顧問方案包括：針對被顧問公司的實際需要，設計和推行公司全新的管理機構(gòu)及其職能系統(tǒng)、全新的管理規(guī)章制度、新的管理方法；設計和推行高效率的信息管理系統(tǒng)、建立通暢的溝通渠道；設計和開創(chuàng)新的培訓體制，培育新型的人際關系等等。

　　物業(yè)管理顧問的目的在于幫助公司提高經(jīng)營管理水平和競爭能力，為達到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現(xiàn)在用新的思維方式、新的觀點去觀察物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀，分析其存在的問題及原因，也表現(xiàn)在以科學的態(tài)度和創(chuàng)新精神，去設計切實可行又有所突破的顧問服務計劃。

　　系統(tǒng)性

　　物業(yè)管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時候，必須充分注意系統(tǒng)性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時，應以提高公司服務過程的規(guī)范性和服務能力為出發(fā)點，兼顧公司的局部利益和整體利益、長期利益和近期利益。為了做到這一點，顧問人員必須注意提高自己對公司進行系統(tǒng)分析和思考的能力。

　　對物業(yè)管理公司進行系統(tǒng)的分析思考，就是要把公司看成一個互相獨立而又互為依存、相互聯(lián)系而又彼此制約的各部分（例如服務要求、品質(zhì)管理、經(jīng)營成本、流程制定、設施和設備、資金管理、人員招聘和培訓等）構(gòu)成的有機整體。從全局出發(fā)，系統(tǒng)、全面地分析被顧問公司的內(nèi)、外條件，以求達到整體物業(yè)管理服務水平和經(jīng)營手段的最優(yōu)化。

　　從系統(tǒng)的觀點來分析，一個物業(yè)管理公司經(jīng)營的好壞，固然要求公司內(nèi)部各個部門能夠各自正常地工作和運轉(zhuǎn)，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應公司內(nèi)外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場需求變化、管理體制及上級單位的變動等）。因此，在物業(yè)管理顧問活動中，顧問工作要用系統(tǒng)的觀點去分析公司，全面地把握公司的內(nèi)外情況。在分析問題原因時，充分注意各方面的相互關系；在提出建議時，充分考慮到某一方面改進對其他方面乃至整個公司的影響，從公司的整體利益出發(fā)，協(xié)調(diào)各個部門之間的關系，力求達到公司服務水平、經(jīng)營能力整體提高的最佳效果。

　　合作性

　　整個物業(yè)管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項目組內(nèi)部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業(yè)管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對顧問人員素質(zhì)的基本要求。

　　在整個物業(yè)管理顧問服務過程中，顧問項目組成員必須相互協(xié)作，同時也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經(jīng)營過程中的各類相關資料提供給顧問項目組；顧問人員則應本著高度負責的精神，深入地進行調(diào)查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠相見，為改善公司素質(zhì)、提高經(jīng)濟效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應該發(fā)揮主要作用，并對所提建議的有效性負主要責任；公司則對落實顧問人員所提建議負主要責任。公司的領導人必須認識到：顧問人員所提的建議能否得到實施，最終取決于自己能否采取切實有效的措施。公司最終能否以現(xiàn)代物業(yè)管理公司的標準進行運作是衡量物業(yè)管理顧問工作成效的根本標準。

　　（1）顧問人員和公司人員的合作

　　顧問項目組與公司不是單純的、短暫的交易活動，而是一種連續(xù)的、長期的、互利、互促的伙伴關系。

　　顧問項目組人員要在較短的時間內(nèi)針對公司所在地的法律、法規(guī)、市場需求以及委托方的要求，提出并實施切實可行的顧問計劃書，必須緊緊地依靠公司招聘的有實踐經(jīng)驗的各類人員與他們密切合作，否則將一事無成。顧問人員必須注意做好以下幾點：

　　①顧問人員要具有謙虛謹慎的品質(zhì)和作風。顧問項目組和公司雖然是互相平等的關系，但作為顧問人員來說，應主動多和公司各級人員進行有效的溝通，要有意識地使公司人員感受到：每一個正確的觀點都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問服務一旦成功，是雙方共同努力的結(jié)果。這樣，他們就會像愛惜自己的勞動成果一樣來珍惜顧問項目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實施。

　　②顧問人員要耐心傾聽公司員工所反映的意見，哪怕是明顯的偏見，也要認真地驗證核實。對公司人員提出的問題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點尚未成熟，則不宜過早地發(fā)表對公司的評價，或作不確切的回答。顧問人員要善于利用眾人之見，修正、完善自己尚未成熟的觀點和結(jié)論。

　　③顧問人員要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠懇、耐心、熱情的態(tài)度去調(diào)查和解決問題，把提高公司的物業(yè)管理服務水平和經(jīng)營管理能力作為己任，負責到底。

　　（2）顧問項目組內(nèi)部的合作

　　顧問人員不僅要善于和公司人員密切

　　分頭調(diào)查，是指顧問項目組成員在顧問項目組組長的統(tǒng)一布置下，應充分發(fā)揮自己獨立工作的能力，按照組長的要求制訂出各自詳細的工作計劃進行實際的調(diào)查工作。

　　匯合求證，是指把顧問項目組成員分頭調(diào)查的結(jié)果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對于顧問課題，盡可能地找到原始資料和數(shù)據(jù)，通過匯總分析，互相對照，結(jié)合顧問項目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。

　　組長決策，是指對顧問課題的結(jié)論和建議書，應在組內(nèi)民主討論的基礎上，最后由組長做出決斷。顧問工作猶如打仗一樣，要協(xié)同作戰(zhàn)，指揮員的權(quán)威很重要。全體顧問人員應懂得維護組長信譽與維護全組（直至每個組員本人）信譽的一致性，并把此看成是促使顧問成功的一項必要措施。

　　物業(yè)管理顧問是一項獨立的服務工作。顧問的獨立性是其重要特點，它是物業(yè)管理顧問工作贏得顧客信任和好評的重要原因。

　　物業(yè)管理顧問工作的獨立性，是指顧問人員遇事要獨立思考，這是顧問人員取得工作成效的基本功。獨立思考，應貫穿于物業(yè)管理顧問的全過程，尤其在調(diào)查研究和分析問題原因的時候，顧問人員應通過自己認真的獨立思考，觀點鮮明地談出自己的見解，做出正確判斷。

　　真正的獨立思考，應當在深入調(diào)查、廣泛而虛心地聽取公司主管單位及公司有關人員意見的基礎上進行。顧問人員根據(jù)自己的知識和經(jīng)驗，結(jié)合當?shù)氐奈飿I(yè)管理法律、法規(guī)，廣泛搜集公司有關人員的見解與智慧，通過加工提煉，深入思考。不為公司領導人的意見或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預而輕易地改變，通過獨立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價值的靠得住的觀點和結(jié)論。因此，顧問人員的獨立性并不是閉門造車，更不是遷就某些公司領導人的意圖，迎合個別領導人的口味，而是根據(jù)公司整體的經(jīng)營管理和發(fā)展的要求出發(fā)。

　　藝術(shù)性

　　顧問項目組要了解公司領導管理風格，在從物業(yè)管理服務的角度幫助其建立起公司自己的企業(yè)文化的基礎上，慎選顧問的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問意見被公司理解和接受。

　　物業(yè)管理顧問介入深度的把握，是每一個顧問項目組需要面對的難題。新組建的物業(yè)管理公司一般都相對較缺乏物業(yè)管理的經(jīng)驗，他們非常渴求顧問人員幫助公司建立一支成熟的隊伍，幫助建立自己的服務流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問項目組人員有根據(jù)自己的工作經(jīng)驗藝術(shù)性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業(yè)管理服務技巧的能力。

　　艱苦性

　　艱苦性是物業(yè)管理顧問的又一顯著特點。管理顧問之所以艱苦，是因為這一工作要求顧問人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動。不論是長期顧問還是短期顧問，顧問人員在公司工作的時間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時間里對不太熟悉的地方、不太熟悉的物業(yè)管理市場、不同的物業(yè)以及陌生的公司和人員進行深刻地分析，并提出行之有效的顧問服務方案，必然要付出辛勤的勞動。

　　在物業(yè)管理顧問期間，顧問人員應經(jīng)常深入到物業(yè)現(xiàn)場，親自去聽、看、問、測、試，完成對重要數(shù)據(jù)的測定或分析。每一項物業(yè)管理顧問項目，往往是物業(yè)沒有完全建成或即將建成之時進入，物業(yè)的施工現(xiàn)場相當混亂，顧問人員首先要有較高的職業(yè)安全意識，并針對物業(yè)的不同特性，了解物業(yè)的使用方向和物業(yè)管理要求，有針對性和建設性地找到顧問服務的結(jié)合點。

　　管理顧問工作的艱苦性，要求顧問人員不僅有一個富有創(chuàng)造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質(zhì)、充沛的精力和高度的事業(yè)心，才能勝任。

　　有效性

　　確保顧問建議的有效性，是物業(yè)管理顧問的基本職責。一次物業(yè)管理顧問的成功，雖然有賴于顧問人員和公司人員的共同努力，但顧問人員必須確保提出建議的質(zhì)量和有效性。雖然顧問人員并不能保證建議一定會得到實施（因為這主要取決于公司領導人員），但必須保證建議一旦付諸實施，將是有效的。

　　改善意見的有效性具體地體現(xiàn)在：建議應以內(nèi)涵挖潛為主，少花錢，多辦事，辦好事，經(jīng)濟實惠；建議應適合公司的現(xiàn)有財力、人力和管理水平。

　　為了確保改善意見的有效性，顧問人員不僅要考慮建議內(nèi)容的經(jīng)濟、合理、可行，而且還應做到提建議的方式對頭，改善措施得當，使效果和動機統(tǒng)一。