商城項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容

　　我司若能得到zz國(guó)際商城的管理服務(wù)資格，在簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》后，將正式介入該項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)工作。

　　1前期介入按以下內(nèi)容開(kāi)展：

　　*與原管理單位協(xié)調(diào)交接工作

　　*設(shè)施設(shè)備調(diào)試物業(yè)管理跟蹤

　　*物業(yè)接管驗(yàn)收前期物業(yè)管理資料儲(chǔ)備

　　*其它前期準(zhǔn)備工作

　　前期管理是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，我司將傾注大量人力物力，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，資料登記造冊(cè)存檔，為將來(lái)的物業(yè)管理工作開(kāi)個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　*進(jìn)駐準(zhǔn)備方案

　　1.1設(shè)施設(shè)備調(diào)試工作：

　　1.1.1管理要點(diǎn): 設(shè)施設(shè)備性能了解及調(diào)試。

　　1.1.2管理方式: 由各專業(yè)工程師組成的小組到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起參與調(diào)試工作。

　　1.1.3管理內(nèi)容:

　　A、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查

　　B、及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)。

　　C、設(shè)備的調(diào)試：將工程技術(shù)分成四個(gè)小組參與設(shè)施的調(diào)試，分別參與供配電、電梯、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄，在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制zz國(guó)際商城的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。

　　1.2接管驗(yàn)收期物業(yè)管理工作：

　　1.2.1管理要點(diǎn)：做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。

　　1.2.2管理方式：在此期間，我司委派公司接管驗(yàn)收小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收物業(yè)、清點(diǎn)接管的物資、設(shè)備、及財(cái)務(wù)帳目，并按管理方案開(kāi)展工作。

　　1.2.3管理內(nèi)容：

　　A、物業(yè)管理驗(yàn)收：接管驗(yàn)收是業(yè)主向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容是功能檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，資料交接，其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。

　　B、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目：土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、環(huán)境配套設(shè)施。

　　C、資料交接：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、驗(yàn)收資料

　　E、其它交接：設(shè)施設(shè)備的備品備件、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、各種管井等。

　　1.2.4物業(yè)接管驗(yàn)收流程圖

　　不合格　合格

　　1.2.5接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)：

　　在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與原管理單位協(xié)商接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

　　接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、隨機(jī)資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。

　　針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，，若發(fā)現(xiàn)必須改正的，書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方督促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定維修的期限并請(qǐng)認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告記錄備案。

　　1.3其它前期準(zhǔn)備

　　1.3.1清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

　　管理處要注意清潔外墻石材墻地面、玻璃面、瓷磚墻地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具、作業(yè)方式等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

　　1.3.2消防及安全管理前期介入

　　zz國(guó)際商城的消防工作重點(diǎn)從根本上杜絕火源及控制易燃材料。管理處將嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解除危險(xiǎn)隱患，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

　　1.3.3外部公共關(guān)系建立

　　為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展，管理處經(jīng)理須在全面接管前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、供氣、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本、文件，并獲得主管部門的批準(zhǔn)。

　　2入駐準(zhǔn)備方案

　　2.1全面調(diào)查，掌握需求

　　我司將組織專人與委托方聯(lián)系，全面了解和掌握業(yè)主在使用、維護(hù)等方面的需求，做到有的放矢，心中有數(shù)。

　　2.2周密策劃，制訂計(jì)劃

　　我司在全面分析研究業(yè)主需求和掌握商城周邊環(huán)境（交通治安、公共設(shè)施）等基本情況的基礎(chǔ)上，針對(duì)整個(gè)商城可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，以及需要提供的各種服務(wù)作出周密的安排。

　　主動(dòng)與業(yè)主聯(lián)系、協(xié)調(diào)，補(bǔ)充、完善入駐計(jì)劃。

　　2.3人員安排計(jì)劃

　　2.3.1臨時(shí)派往人員計(jì)劃安排：

　　工期項(xiàng)目負(fù)責(zé)人部門職責(zé)備注

　　接管驗(yàn)收期管理處經(jīng)理

　　（1人）管理骨干（7人）*負(fù)責(zé)物業(yè)籌備期工作

　　*負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)

　　*參與驗(yàn)收工作擬定〈物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案〉

　　機(jī)電運(yùn)行維修組長(zhǎng)

　　（1人）機(jī)電運(yùn)行維修人員*負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的接管與運(yùn)行調(diào)試工作

　　接管期管理處經(jīng)理

　　（1人）管理處主要骨干人員*協(xié)助管理處開(kāi)展工作

　　注：*派駐人員包括臨時(shí)前往的項(xiàng)目組成員和外派長(zhǎng)駐人員。

　　接管驗(yàn)收前十天內(nèi)，管理處全部外派人員到位。

　　3接管前各種物資準(zhǔn)備工作

　　3.1物資準(zhǔn)備計(jì)劃

　　配備物品：確定管理用房以后，裝備計(jì)劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設(shè)施，設(shè)備工具及用品的裝備、小型機(jī)具，備品備件不足部分，易損易耗品。以上的物資配備宜在7月底之前完成（隨接管時(shí)間的變化可做修改）。

　　3.2建立公眾文件

　　為保證業(yè)主能夠全面了解商城物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及管理處的有關(guān)管理規(guī)定，管理處將建立一系列公眾文件，如《用戶手冊(cè)》、《裝修管理規(guī)定》等，將注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話，值班電話、管理承諾等一系列文件放于《用戶手冊(cè)》中。由甲方審閱后，整理裝冊(cè)，再行發(fā)放。

篇2：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

　　住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

　　1、全面了解小區(qū)公共用電、用水量，及小區(qū)照明布線情況，是否分組布線？（分組布線：就是小區(qū)同一條線路上公共照明采用兩組線路控制，以便于在夜間不需要太多照明需求時(shí)，適當(dāng)?shù)年P(guān)閉部分照明，常采用的布線方式為單、雙數(shù)控制布線；公共用水：住宅物業(yè)的綠化面積一般較大，夏季日常灌溉用水量較大，江河邊常采用就近取水，另一種方式是在小區(qū)適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置蓄水池，收集屋面水，通過(guò)水泵加壓來(lái)供應(yīng)綠化灌溉用水）。總之，物業(yè)公司要從節(jié)能降耗入手，做好小區(qū)日常運(yùn)行開(kāi)支控制；

　　2、小區(qū)的安全問(wèn)題。有無(wú)陡坎、湖泊、江河或具有安全隱患的設(shè)施設(shè)備。如果說(shuō)小區(qū)內(nèi)存在上屬隱患，物業(yè)公司必須建議發(fā)展商做好安全防范工作，理想的做法是放置安全提示牌，加裝護(hù)欄，并在護(hù)欄內(nèi)側(cè)種植木瓜子樹(shù)（帶刺類植物），一定要確保萬(wàn)無(wú)一失，不可有僥幸心理；

　　3、前期物業(yè)管理，物業(yè)公司要將重點(diǎn)工作放到小區(qū)已完工遺留問(wèn)題的處理上。交房前，物業(yè)公司要組織專業(yè)人員對(duì)發(fā)展商已完工項(xiàng)目進(jìn)行試驗(yàn)收，要有雞蛋里找骨頭的精神，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，同時(shí)也是對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)，盡最大可能在交房時(shí)業(yè)主找不出問(wèn)題；

　　4、將試驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題上報(bào)給發(fā)展商工程部，有必要的話也上報(bào)給發(fā)展商行政部備案，并督促發(fā)展商工程部解決，要有釘子精神，要有不完成誓不罷休的架勢(shì)，當(dāng)然，對(duì)事實(shí)客觀成在且不屬于質(zhì)量方面的問(wèn)題，物業(yè)公司相關(guān)人員必須具備說(shuō)服業(yè)主的理由；

　　5、在小區(qū)內(nèi)加強(qiáng)物業(yè)管理?xiàng)l例及相關(guān)法律的宣傳，讓購(gòu)房業(yè)主更多的了解物業(yè)管理知識(shí)、什么是物業(yè)管理？業(yè)主應(yīng)該怎么做？具有什么權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)？為以后物業(yè)管理工作的開(kāi)展墊定基礎(chǔ)；

　　6、利用小區(qū)業(yè)主裝修資源，出租小區(qū)部分位置，收取一定的租賃費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不限，當(dāng)然能收得越多越好。

篇3：項(xiàng)目前期物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入程序內(nèi)容

　　項(xiàng)目前期物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入程序與內(nèi)容

　　1、物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問(wèn)題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。

　　2、驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》）

　　3、驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如：

　　Ａ.房屋接管驗(yàn)收表

　　Ｂ.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

　　Ｃ.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

　　Ｅ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

　　Ｆ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

　　4、物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問(wèn)題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。