國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)?；鞣廊笳`區(qū)
物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)外論及物業(yè)管理發(fā)展態(tài)勢(shì)時(shí)，無(wú)不認(rèn)為物業(yè)管理的規(guī)?；l(fā)展是必然趨勢(shì)。持此觀點(diǎn)的專家學(xué)者們的共識(shí)，基于以下幾個(gè)不爭(zhēng)的原因：一是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化勢(shì)在必行；二是物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)規(guī)模化，才能達(dá)到效益化；三是企業(yè)資源配置的合理化，只有通過(guò)規(guī)?；拍苄纬蓛?yōu)化；四是社會(huì)平均勞動(dòng)成本的降低與企業(yè)成本的下降只有通過(guò)規(guī)?；拍艿靡詫?shí)現(xiàn)。然而，當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在規(guī)模化的進(jìn)程中卻存在三大誤區(qū)。
誤區(qū)一：規(guī)?；褪枪芾砻娣e擴(kuò)大
大凡資質(zhì)評(píng)審、合同談判、行業(yè)排隊(duì)等，人們首先關(guān)注的就是企業(yè)的管理面積，一時(shí)間，洛陽(yáng)企業(yè)對(duì)外東討西伐、南征北戰(zhàn)，重組、兼并、合作、顧問(wèn)頓起熱潮，不管遠(yuǎn)親近鄰，只要數(shù)字攀升，便能心滿意足。但冷靜地審視物業(yè)管理規(guī)?；按筌S進(jìn)”的結(jié)果，不難看出，單純的數(shù)量化推進(jìn)造成了極大的危害。首先是違背了企業(yè)宗旨，偏離了效益這一核心原則。其次，忽視了量與質(zhì)的辯證關(guān)系。量以質(zhì)為前提，重量輕質(zhì)的結(jié)果極易助長(zhǎng)企業(yè)的形式主義傾向。簡(jiǎn)單累積的辦法忽視了物業(yè)的差異性特征，物業(yè)管理與有形產(chǎn)品市場(chǎng)份額的擴(kuò)大有著本質(zhì)的區(qū)別。第三，企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)間的購(gòu)并重組，應(yīng)當(dāng)具有偶合性，“血型不符的嫁接”，結(jié)構(gòu)不同的聯(lián)手，其結(jié)果不僅不會(huì)形成遞增效應(yīng)，相反會(huì)導(dǎo)致排異反應(yīng)，形成企業(yè)內(nèi)耗。物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合應(yīng)當(dāng)以文化認(rèn)同為基礎(chǔ)，以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)為準(zhǔn)則。
誤區(qū)二：有規(guī)模就有品牌
人們普遍認(rèn)為，物業(yè)管理已進(jìn)入品牌經(jīng)營(yíng)階段，物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)已演繹成品牌競(jìng)爭(zhēng)。既然要樹(shù)立品牌，就不可避免地要進(jìn)行品牌告知。近來(lái)物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)、接管的消息不斷，一些本名不見(jiàn)經(jīng)傳的企業(yè)也常見(jiàn)諸報(bào)端，企業(yè)也陶醉其中，熱衷宣傳、迷信炒作，比企業(yè)就是比消息的風(fēng)氣日熾。品牌應(yīng)當(dāng)是能為顧客提供其認(rèn)為值得購(gòu)買的功能利益及附加價(jià)值的產(chǎn)品，它具有識(shí)別功能、承諾功能和價(jià)值功能。第一，品牌傳播要經(jīng)過(guò)奠定品牌資產(chǎn)基礎(chǔ)、累積品牌資產(chǎn)、提升品牌資產(chǎn)等幾個(gè)階段?！盎ㄥX買吆喝，賠錢賺項(xiàng)目”的做法與品牌經(jīng)營(yíng)是背道而馳的。第二，品牌并不完全是建立在物業(yè)管理規(guī)模之上，而是以過(guò)硬的服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)良的管理績(jī)效、全面的顧客滿意為基礎(chǔ)，建立品牌核心價(jià)值，規(guī)劃品牌系統(tǒng)，塑造品牌形象、建立顧客忠誠(chéng)。萬(wàn)科、中海、鵬基等知名企業(yè)遵循“有所為有所不為”的原則，既取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又取得了良好的品牌效益，經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。
誤區(qū)三：規(guī)模化就會(huì)規(guī)范化
一種觀點(diǎn)就是只有走規(guī)?；l(fā)展的道路才能推動(dòng)規(guī)范化的形成。這種外因決定內(nèi)因的認(rèn)識(shí)對(duì)行業(yè)與企業(yè)的發(fā)展也造成了一定的影響。它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是顛倒了規(guī)范化與規(guī)模化的前后關(guān)系，是先有規(guī)范化后有規(guī)?；?，還是先有規(guī)模化后有規(guī)范化？不少企業(yè)急于求成，跟風(fēng)攀附，在根基不穩(wěn)、后方吃緊的情況下，也要疏通關(guān)系，致力于公關(guān)，拿下異地物業(yè)。結(jié)果，接下項(xiàng)目后，難以消化，暴露出內(nèi)虛的致命缺陷。異地項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，難于應(yīng)對(duì)，公司上下只好忙于救火，導(dǎo)致前方后方都受到重創(chuàng)，其內(nèi)未安，又要攘外，兩敗俱傷做一日和尚撞一天鐘是必然的結(jié)局。練好內(nèi)功，才能傳出真經(jīng)，抱著僥幸心理去拓展市場(chǎng)，不會(huì)取得雙贏的效果。第二，規(guī)范化與規(guī)?；摴?jié)，在企業(yè)資源配置上優(yōu)先保障拓展項(xiàng)目，以爭(zhēng)取合同承諾條款的實(shí)現(xiàn)。但這種保障規(guī)模擴(kuò)張的做法，結(jié)果會(huì)造成本部因人力資源不足使本有的管理規(guī)范等優(yōu)勢(shì)逐漸失去，同時(shí)，外圍物業(yè)也因后院吃緊而難以維系。所謂ISO9000、CS戰(zhàn)略等規(guī)范運(yùn)作的方式也會(huì)落得徒有虛名。規(guī)?；\(yùn)作往往會(huì)造成跳躍式發(fā)展的最大矛盾就是企業(yè)資源短缺，尤其是人力資源匱乏，要求也與其他行業(yè)有別，既要理論，更重實(shí)踐。人才的培養(yǎng)需假以時(shí)日，不可拔苗助長(zhǎng)。
物業(yè)管理規(guī)?；瘎?shì)在必行，但在規(guī)?；M(jìn)程中，我們必須探尋規(guī)?；囊?guī)律，走出誤區(qū)，盡可能少走彎路。盡可能少犯急躁冒進(jìn)和形式主義錯(cuò)誤。只有這樣，物業(yè)管理規(guī)?；繕?biāo)才能真正實(shí)現(xiàn)。
篇2：物業(yè)管理法規(guī)模擬試題(附答案)
物業(yè)管理法規(guī)模擬試題(附答案)
得分評(píng)卷人
一、填空題(每空1分，共10分)
1、物業(yè)管理的內(nèi)容更多的是____，而不是_____。
2、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約，據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有____，并_____、_____制約得法律規(guī)范得總稱。
3、一般收益性物業(yè)的委托管理合同須規(guī)定物業(yè)管理公司要____呈送各種文件和報(bào)告以及物業(yè)管理人員的管理責(zé)任，主要工作等。
4、_______是由物業(yè)管理公司編制的，發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，以及物業(yè)管理公司所能提供的服務(wù)項(xiàng)目的非強(qiáng)制性執(zhí)行文件。
5、我們把業(yè)主定義為: _______的所有權(quán)人。
6 、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是_______和_______。
二、在所給的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題3分，共15分)
1、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則()
A、公平合理B、方便生活C、團(tuán)結(jié)互助D、有利生產(chǎn)
2、我國(guó)政府主管部門現(xiàn)采取()重大措施來(lái)促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)健康，全面地提高整體素質(zhì)和質(zhì)量。
A、立法B、考評(píng)C、招標(biāo)D、資質(zhì)
3、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系()
A、某市物業(yè)管理公司因長(zhǎng)期虧損而破產(chǎn)
B、業(yè)主林某因車禍而死亡
C、某物業(yè)管理公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的申請(qǐng)
D、某物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹(shù)不采取伐移措施的消極不作為行為
4、屬于物業(yè)管理糾紛中涉及的常見(jiàn)罪名有()
A、詐騙罪B、侵占財(cái)產(chǎn)罪C、故意傷害罪D、濫用職權(quán)罪
5、經(jīng)過(guò)()以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。
A、10%B、20%C、30%D、40%
得分 評(píng)卷人
三、名詞解釋(每小題5分，共20分)
1、物業(yè)管理
2、侵權(quán)責(zé)任
3、業(yè)主委員會(huì)
4、物業(yè)管理糾紛
得分評(píng)卷人
四、簡(jiǎn)答題(每小題8分，共24分)
1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征?
2、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則
3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征
得分評(píng)卷人
五、論述題(本題共16分)
業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則
得分評(píng)卷人
六、案例分析題(本題15分)
20**年9月廣州帝力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與陽(yáng)光有限公司簽訂了房屋售賣合同，約定以1756萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買了某大廈裙樓的一層商鋪，建筑面積為1634平方米。20**年1月，帝力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通知陽(yáng)光公司，稱在交付商鋪時(shí)，須與佳美物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂為一期十年的物業(yè)管理協(xié)議，并一次性交納管理費(fèi)、維修基金共人民幣85萬(wàn)元。陽(yáng)光公司認(rèn)為無(wú)法接受該協(xié)議，兩公司就此發(fā)生了爭(zhēng)議。
問(wèn)題:1、陽(yáng)光公司可以通過(guò)什么途徑來(lái)主張自己的權(quán)利
2、你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理
物業(yè)管理法規(guī)模擬試題答案
一、填空題(每空1分，共10分)
1、服務(wù)管理2、民法性質(zhì)行政法經(jīng)濟(jì)法3、定期向業(yè)主4、住戶手冊(cè)5、物業(yè)6、委托授權(quán)合同約定
二、在所給的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題3分，共15分)
1、ABCD2、ABCD3、ABCD4、ABCD5、B
三、名詞解釋(每小題5分，共20分
1、物業(yè)管理指業(yè)主通過(guò)對(duì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
2、侵權(quán)責(zé)任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財(cái)產(chǎn)等合法權(quán)益，依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。
3、業(yè)主委員會(huì)。又稱業(yè)主管理委員會(huì)(管委會(huì))。是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。
4、物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會(huì)組織、國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)就物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生的爭(zhēng)端。
四、簡(jiǎn)答題(每小題8分，共24分)
1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征?
答:物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性 物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性
物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性
物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性
2、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則
這些原則可以概括為；
1、依法自治原則
2、積極自治原則
3、規(guī)范自治原則
4、民主管理原則
5、接受監(jiān)督原則
6、尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則
3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征
法律具有綜合性特征
法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合
責(zé)任認(rèn)定對(duì)技術(shù)規(guī)范有較強(qiáng)的依賴性
法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主，行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔
五、論述題(本題共16分)
業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則
性質(zhì):
(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約；
(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權(quán))之間的社會(huì)化的契約；
(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì)；
(4)業(yè)主公約類似于勞動(dòng)法上的勞動(dòng)協(xié)約；
(5)業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。
特點(diǎn):
(1)公約主體是全體業(yè)主。在我國(guó)，不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同，但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體--業(yè)主(代表)大會(huì)。
(2)公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為，即可以做什么，不可以做什么，應(yīng)該怎樣做等。
(3)公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。
(4)公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過(guò)而生效，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
(5)公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。
訂立的原則
(1)合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的縣以上房地產(chǎn)管理部門備案。
(2)整體性原則。業(yè)主公約的訂立是在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行，當(dāng)個(gè)別意見(jiàn)難以統(tǒng)一的情況下，應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的整體利益為目標(biāo)，個(gè)人服從全體，少數(shù)服從多數(shù)。
(3)民主性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)采取民主管理的形式，即通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的形式，反映全體業(yè)主或者大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。
六、案例分析題(本題15分)