項目物業(yè)機構(gòu)設(shè)置及人員配置范例
（一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備
1、機構(gòu)設(shè)置
根據(jù)____物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：
（二）管理職責(zé)：
1、主任全面負責(zé)物業(yè)管理處的工作；
2、管理部負責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務(wù)管理、小區(qū)裝修管理、會所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；
3、工程部負責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等；
4、保安部負責(zé)維護小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等；
5、清潔綠化部負責(zé)園區(qū)共用部位、公共場所、公共設(shè)施的保潔，負責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。
（三）根據(jù)_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：
1、主任___人；
2、副主任___人；
3、管理部：管理員___人，會館中心管理員___人；
4、工程部：主管___人，維修工___人；
5、保安部：隊長___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監(jiān)控員___人（分3班，每班___人）；
6、清潔綠化部：清潔工___人，綠化工___人。
物業(yè)管理年度收支預(yù)算
（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進行調(diào)整）
（一）物管收入：______元/年
1、物管費收入（總建筑面積___㎡，物管費標(biāo)準(zhǔn)按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標(biāo)準(zhǔn)的70%計）：______元/年；
2、車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計；地上車庫___個，管理費按___元/個?月計；出售率以70%計）：___元/年；
3、車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標(biāo)準(zhǔn)分別為___元/個?月和___元/個/月計；露天停車泊位出租標(biāo)準(zhǔn)___元/個?月，出租率為___%）：______元/年；
4、經(jīng)營用房收入：______元/年；
5、有償服務(wù)收入：______元/年。
（二）物管支出：______元/年
1、工資：______元/年；
（1）主任1人______元/年
（2）管理員______元/年
（3）工程主管______元/年
（4）日常維修人員______ 元/年
（5）高配值班人員3人______元/年（3人為國家硬性規(guī)定）
（6）保安隊長______ 元/年
（7）保安人員（含監(jiān)人員）______元/年
（8）消控中心______元/年
（9）車管員______元/年
（10）清潔工______元/年
（11）綠化工______元/年
2、工作餐費：____元/年；
（消控人員、車管員及保安員____元/月?人，管理人員、維修工___元/月?人）
3、福利、教育、工會經(jīng)費：____元/年；
（福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經(jīng)費為2%）
4、社會保險費：______元/年；
（1）養(yǎng)老金、工傷、生育（交納基數(shù)788.1元/月?人的21.1%計提）：___元/年
（2）醫(yī)療保險（交納基數(shù)829.97元/月?人的8%計提）：____元/年
（3）失業(yè)保險（交納基數(shù)100元/月?人的2%計提）：____元/年
5、辦公費：____元/年；
（1）辦公耗費：___元/年
（2）交通費：____元/年
（3）通訊費：元/年
電話費：元/年
手機費：元/年（配置人員：主任、工程主管）
傳呼機費：元/年（配置人員：物管員、維修工、保安隊長）（4）服裝費：元/年
管理人員：元/年
維修、車管員、消控人員、清潔工：元/年
6、保潔費用：元/年；
清潔用品消耗費：元/年
7、綠化費：元/年；
（1）公共區(qū)域花卉盆景費：元/年（按市場租賃價及天數(shù)計）
（2）節(jié)假日布置費：元/年
（3）綠化工具、用藥費：元/年
8、保安耗費：元/年；
（1）保安公司管理費：元/年
（2）保安耗材費：元/年
（3）保安服裝費：元/年
9、共用設(shè)施設(shè)備維修費：元/年；
（1）電梯維護、年檢費：元/年
（2）其他共享設(shè)施設(shè)備維護、材料費：元/年
（含中央空調(diào)、水泵、消監(jiān)控、配電房、照明電器、樓宇日常維護及小修，不含中修、大修）
10、固定資產(chǎn)折舊費：元/年；
11、遞延資產(chǎn)攤銷費：元/年；
12、不可預(yù)見費費（前11項之和的1%）：元/年；
13、稅金：元/年。
年度收支預(yù)算的說明：
1、年度收入元，支出元，盈虧元；
2、本預(yù)算未計入中央空調(diào)、電梯、水泵的運行能耗費和公共區(qū)域水電費；
3、本預(yù)算未計入排污費；
4、本預(yù)算未計入垃圾清運費；
5、本預(yù)算未計入消防耗費；
6、本預(yù)算未計入外墻清洗費；
7、本預(yù)算中工資標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)匚飪r及工資水平；
8、本預(yù)算未計入報警中心和商務(wù)中心收支；
9、本預(yù)算未計入物管公司收益；
10、本預(yù)算中有關(guān)數(shù)據(jù)摘自《樓書》。
篇2：物管案例：物業(yè)管理應(yīng)如何進行人員配置
物管案例：物業(yè)管理應(yīng)如何進行人員配置
華聯(lián)集團大廈是上海華聯(lián)物業(yè)有限公司所管理的一幢集賓館、餐飲、銀行、涉外辦公樓為一體的綜合大廈。由于建造初期物業(yè)管理沒有前期介入，大樓部分設(shè)計布局不合理，大樓總機房設(shè)在B樓3樓，消防監(jiān)控中心設(shè)在A樓1樓，衛(wèi)星監(jiān)控中心設(shè)在A樓19樓，此三處崗位均必須保證24小時有人上崗，最精簡配備要12人，但三處崗位工作量都很小，都只是起一種防范性監(jiān)控作用。對此，物業(yè)管理公司因該怎么辦。
[案例提示]
人員開支是企業(yè)運作中最大、最重要的成本，已成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的共識。對物業(yè)公司這類保本微利型企業(yè)來說，更要注重對人員成本的控制，機構(gòu)設(shè)置要精簡、高效。
[案例分析]
為此，物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)過測算，決定將三處的機房進行適當(dāng)?shù)母脑欤瑢⒉糠衷O(shè)備移位，集中到消防監(jiān)控中心。這一舉動需改造費用10萬元，但人員由12人減少到5人，按每人每年企業(yè)支付3萬元/人計，每年可節(jié)省人員開支21萬元，且一勞永逸。
人力控制一般應(yīng)注意以下原則：
1．以崗定員、按崗配人
2．職責(zé)明確、充分授權(quán)
3．注意工資差別，調(diào)動積極性
4．精簡高效、一崗多能
5．考慮區(qū)分不同階段，人力要求的差異性（前期介入階段、前期管理全面接管階段、后期管理、管理成熟階段的人力需求各有側(cè)重點）
6．注意市場人員的情況（勞動力市場及有關(guān)使用勞力規(guī)定）
7．加強人員培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型人才
篇3：項目物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)
項目物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)
住宅類型服務(wù)等級配置人均面積M2/人（R1）人員配備調(diào)整系數(shù)（R)2
高層一級19001.5
高層二級220**.5
注：1、項目人員配置數(shù)=項目面積+R1+（50000-項目面積）+10000×R2
2、所得人數(shù)按四舍五入計算
3、入住、裝修期可在定編基礎(chǔ)上上浮15%
4、商務(wù)樓及單體樓可上浮50%（30000M2以下）
5、容積率在3.0以下可適當(dāng)上浮5%
二、管理人員配置
1、主任1人（20萬M2以上設(shè)主任助理）
2、客服主管1人（8萬M2以上）
3、保安隊長1人
4、維修主管1人（小區(qū)業(yè)主在800戶以上，50000M2以上寫字樓
三、其它人員配置
1、客戶助理：按每人300戶業(yè)主計，超過300不足600按每增加100以上增加1人，依此類推
2、維修人員：80000M2以下設(shè)3人（含班長），8萬--10萬設(shè)4人（設(shè)主管）；10萬以上每增加3萬M2增加1人；
3、保潔人員：每10000M2配置1人，設(shè)班長1人，商務(wù)樓每5000M2配置1人；
4、綠化人員：按建筑面積8萬M2（或800戶業(yè)主）配置1人，20萬M2--30萬M2設(shè)班長1人，30萬M2以上設(shè)主管1人，容積率小于3.5以下可增加設(shè)1人。