z大廈物業(yè)管理原則

　　為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

　　（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：

　　“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

　　（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：

　　在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

　　（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：

　　在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。

篇2：九個(gè)高水平物業(yè)管理的原則

　　九個(gè)高水平物業(yè)管理的原則

　　物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。作為業(yè)主，誰都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。高水平的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　服務(wù)態(tài)度--熱情

　　物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。

　　服務(wù)設(shè)備--完好

　　良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)器設(shè)備（如空調(diào)、電梯）、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。

　　服務(wù)技能--嫻熟

　　服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的財(cái)務(wù)管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。

　　服務(wù)項(xiàng)目--齊全

　　除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)所包含的必要項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。

　　服務(wù)方式--靈活

　　物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。

　　服務(wù)程序--規(guī)范

　　服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上卻是物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。

　　服務(wù)收費(fèi)--合理

　　物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足用戶需要為目的，以“保底微利、以支定收”為原則，切不可張開大口向用戶亂收費(fèi)或收費(fèi)多服務(wù)少等。

　　服務(wù)制度--健全

　　物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度應(yīng)清晰有序，易于操作、切忌隨意化、無章可循和憑個(gè)人意志的管理。

　　服務(wù)效率--快速

　　服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限，在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益，因而管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。

篇3：物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費(fèi)這一敏感話題越來越引起人們的關(guān)注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來看，因管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、收取、使用及財(cái)務(wù)管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進(jìn)一步研究物業(yè)管理費(fèi)的編制和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的一系列問題已顯得十分必要。

　　本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展過程中在管理費(fèi)和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算方面的一些隱性問題，對物業(yè)管理費(fèi)的概念，成本構(gòu)成，編制方法及會(huì)計(jì)核算中的特性和特殊原則進(jìn)行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的定義、性質(zhì)和編制原則：

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)的定義：

　　物業(yè)管理人為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，根據(jù)對物業(yè)管理的全部活動(dòng)(提供服務(wù)的全過程中所耗費(fèi)的物質(zhì)消耗和活勞動(dòng)消耗)所需的成本，通過科學(xué)測算，編制出來的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費(fèi)用。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)：

　　物業(yè)的價(jià)值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進(jìn)行對物業(yè)管理服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人、使用管理權(quán)歸物業(yè)管理人的權(quán)屬分離性質(zhì)。第三由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民，用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)的編制原則：

　　1、成本核算原則：

　　物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理，以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)。與此相對應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)以及維修養(yǎng)護(hù)和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費(fèi)該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對所管理物業(yè)進(jìn)行合理剖析，對所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能得出。

　　2、折舊補(bǔ)償原則：

　　折舊是指固定資產(chǎn)的補(bǔ)償方式，即按照固定資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移程度而為它的更新提取準(zhǔn)備金的經(jīng)濟(jì)行為。這種補(bǔ)償是由固定資產(chǎn)的使用價(jià)值的長期性和資本價(jià)值的逐步轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)決定的。

　　現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來越多，越來越復(fù)雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個(gè)業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價(jià)值份額，但不具有附屬設(shè)備的實(shí)物，設(shè)備實(shí)物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對于它的折舊補(bǔ)償?shù)膬?chǔ)備金(包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計(jì)算，分類納入物業(yè)管理費(fèi)，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原則：

　　在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，對于管理費(fèi)用的確定和管理有過一個(gè)“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費(fèi)制定中的混亂和無序，引導(dǎo)消費(fèi)者適應(yīng)新型的物業(yè)管理模式確實(shí)起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個(gè)原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當(dāng)年支出的短期費(fèi)用的平衡，而理解不出來對于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場經(jīng)營的特性。中國的物業(yè)管理，是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)而發(fā)展起來的，作為經(jīng)營性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費(fèi)的原則來取而代之，就應(yīng)該是順理成章的了。

　　4、分級管理原則：

　　作為高附加值的不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準(zhǔn)、管理水平以及升值潛力等多種動(dòng)因，存在一定的可變性，這個(gè)可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動(dòng)成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負(fù)擔(dān)過重和不恰當(dāng)刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)具有的市場價(jià)值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價(jià)值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動(dòng)成本核算的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標(biāo)準(zhǔn))和管理公司資質(zhì)等級(政府主持評定)確定若干個(gè)等級的加權(quán)系數(shù)指標(biāo)，以物化成本、活勞動(dòng)成本加上物業(yè)等級和管理公司資質(zhì)等級權(quán)重，得出比較合理的全成本管理費(fèi)結(jié)果。

　　5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

　　現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的管理費(fèi)訂價(jià)，如果同主體房屋同樣標(biāo)準(zhǔn)就不合理了。因?yàn)橐环矫嫠氖褂霉δ苁侵苯幽怖模旧砭痛嬖谥唐方粨Q的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點(diǎn)；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見又難于量化的復(fù)雜因素。所以對這部分管理費(fèi)的訂價(jià)，可用市場機(jī)制和價(jià)值規(guī)律來調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實(shí)際用途分別確定適當(dāng)?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成及編制方法

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)核算成本構(gòu)成

　　物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成應(yīng)該包括物化成本、活勞動(dòng)成本和特殊權(quán)重三個(gè)部分。特殊權(quán)重部分主要包括對物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級權(quán)重，活勞動(dòng)成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級權(quán)重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動(dòng)成本部分一般可由如下項(xiàng)目構(gòu)成。

　　1、人工費(fèi)：包括全部管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、服裝費(fèi)、加班費(fèi)及住房租金等項(xiàng)目。

　　2、辦公費(fèi)：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護(hù)及籌備費(fèi)，低值易耗辦公用品費(fèi)用以及節(jié)日裝飾費(fèi)、交通、通訊、損耗費(fèi)，辦公用房租金、管理費(fèi)用、辦公用水、電費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)用或單項(xiàng)對外承包等項(xiàng)目。

　　3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機(jī)動(dòng)費(fèi)等項(xiàng)目。

　　4、清潔、綠化、保安費(fèi)：包括工具、材料、清運(yùn)或單項(xiàng)對外承包等項(xiàng)目。

　　5、不可預(yù)見費(fèi)：對以上幾項(xiàng)內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費(fèi)用不足的情況。

　　6、保險(xiǎn)費(fèi)：包括房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)等項(xiàng)目。

　　7、附屬設(shè)備更新基金：包括大廈所有附屬大型設(shè)備、設(shè)施的更新儲(chǔ)備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費(fèi)：包括所有公共設(shè)備、公共地方運(yùn)作和變、線、管損耗的水、電費(fèi)。

　　9、企業(yè)管理費(fèi)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算用于管理處上級管理公司的管理費(fèi)用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責(zé)的，及對其上級開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計(jì)算此項(xiàng)目。

　　10、稅前利潤：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

　　11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項(xiàng)合理與否，應(yīng)通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

　　12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費(fèi)用可單獨(dú)核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨(dú)核算，單獨(dú)訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠?jì)收。另外，有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)計(jì)收。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)核算要點(diǎn)及方法：

　　1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)：

　　前面已經(jīng)對物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值；對于有些無法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數(shù)據(jù)：

　　管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，比如：一是在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要首先收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和調(diào)查清市場價(jià)格，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價(jià)。三是其它關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測算基礎(chǔ)。

　　3、計(jì)算公式：

　　管理費(fèi)的計(jì)算和編制核算表則較簡單，計(jì)算的公式為p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；S代表計(jì)算物業(yè)的總面積；F代表單項(xiàng)費(fèi)用，I代表各小項(xiàng)目，∑代表所有單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和)。以上公式為：管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等于計(jì)算物業(yè)的總建筑面積除以各單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計(jì)為：序號、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式，加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果(計(jì)算到小數(shù)點(diǎn)后四位)。每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例和備注等欄目。在計(jì)算結(jié)束后要寫出核算說明，將有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)或者報(bào)政府主管部門審批時(shí)，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

　　三、物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的特性分析和特定原則

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，對于管理處一級的物業(yè)管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算(以下簡稱管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算)，人們總覺得有些方面與一般的財(cái)務(wù)管理原理不同，比如，一般財(cái)務(wù)管理中把收入減去費(fèi)用的差額稱為利潤，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的，而管理費(fèi)收入減去費(fèi)用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會(huì)計(jì)原理的指導(dǎo)下做好管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算，是解決在物業(yè)管理實(shí)踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對一般會(huì)計(jì)學(xué)中會(huì)計(jì)的基本要素結(jié)合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來確定管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算中的特定原則，以指導(dǎo)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算工作。

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)"所有者權(quán)益"是業(yè)主

　　在會(huì)計(jì)基本要素中所有者權(quán)益是指投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實(shí)際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負(fù)債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業(yè)管理費(fèi)是以支訂收，客觀上管理處一般既無資本投入，又要求管理費(fèi)除管理者傭金和固定稅費(fèi)外都要用回在對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務(wù)上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時(shí)，管理費(fèi)本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中產(chǎn)生了盈余，也應(yīng)把它看做是業(yè)主的錢沒有花完而剩下的，應(yīng)該把它保存好結(jié)轉(zhuǎn)至下年度用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偂Ｈ绻B年結(jié)余或數(shù)額過大，則應(yīng)降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以，做為會(huì)計(jì)主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對以管理費(fèi)為主體的經(jīng)營收入并沒有所有者權(quán)益，而只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的最終成果，也就是收入與費(fèi)用配比相抵后的差額，包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收入凈額，如果收入小于費(fèi)用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算活動(dòng)的表面看，它的結(jié)余和利潤是很相似的，但由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)的權(quán)益不同，其經(jīng)營活動(dòng)的正凈額不能被經(jīng)營者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤歸經(jīng)營者支配，其經(jīng)營者的利潤在管理費(fèi)成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級的會(huì)計(jì)核算活動(dòng)中是沒有利潤的。但在特殊情況下結(jié)余是可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要分?jǐn)倿閷?yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的。總之結(jié)余只有在進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤。而不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的為結(jié)余，是與利潤的性質(zhì)有根本區(qū)別的。.

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則

　　從管理費(fèi)的性質(zhì)及其會(huì)計(jì)核算的特性來延伸，管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和管理必須遵循以下原則：

　　1、業(yè)主支付原則

　　強(qiáng)調(diào)業(yè)主支付原則是因?yàn)椋菏紫龋患{管理費(fèi)既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務(wù)這個(gè)市場關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們在日常管理費(fèi)收取工作中會(huì)經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費(fèi)；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費(fèi)的情況；三是有些開發(fā)商對空置房以無業(yè)主房為由不交管理費(fèi)。

　　實(shí)際上，物業(yè)管理運(yùn)作是一個(gè)系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運(yùn)作，尤其是在接管后的運(yùn)作過程中，絕不會(huì)因?yàn)樯鲜鋈N情況的任何一種的存在而停止部分運(yùn)作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作。換一種說法，管理中不管出現(xiàn)任何問題都有相應(yīng)的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權(quán)力，而不交管理費(fèi)所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過明確業(yè)主(用戶)支付管理費(fèi)的責(zé)任和義務(wù)，樹立原則意識，才能更進(jìn)一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費(fèi)的收取和管理問題。

　　2、獨(dú)立核算原則

　　會(huì)計(jì)主體成立的前提條件必須是擁有獨(dú)立資金，進(jìn)行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)和實(shí)行獨(dú)立的會(huì)計(jì)報(bào)告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實(shí)行獨(dú)立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質(zhì)決定的，管理處做為內(nèi)部管理部門既是經(jīng)營、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨(dú)立性，還有受托代管的性質(zhì)。所以必然形成了會(huì)計(jì)主體的獨(dú)立性和會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立性。其次，是由管理費(fèi)的全成本性決定的。管理費(fèi)中對于會(huì)計(jì)主體向上級繳交的企業(yè)管理費(fèi)和利潤已做為成本在當(dāng)期交付，其它除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對物業(yè)的維護(hù)管理和服務(wù)上，也必然要求管理處成為以會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立為主要內(nèi)容的獨(dú)立運(yùn)作。再次，是由管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬性決定的。由于管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實(shí)行獨(dú)立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　3、多退少補(bǔ)原則

　　從管理費(fèi)的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費(fèi)的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費(fèi)的構(gòu)成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運(yùn)用的費(fèi)用。由于管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被確定(批準(zhǔn))后在一定的時(shí)間內(nèi)是一個(gè)相對穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容，服務(wù)對象和市場變化則是一個(gè)絕對變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項(xiàng)費(fèi)用開支不足時(shí)需要業(yè)主(用戶)分?jǐn)偤驮诹硗饽撤N情況下管理費(fèi)出現(xiàn)了結(jié)余的情況，如果從客觀實(shí)際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對于管理費(fèi)的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個(gè)財(cái)務(wù)年度為限)多退少補(bǔ)的辦法來確定會(huì)計(jì)原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)虧損：由于市場變化，物價(jià)上漲，自然災(zāi)害或管理失誤以及計(jì)劃外修補(bǔ)，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)余填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低而提請?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。|

　　(2)結(jié)余：在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長使用壽命以及市場物價(jià)下降等原因，導(dǎo)致管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個(gè)財(cái)務(wù)周期結(jié)束時(shí)用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時(shí)可根據(jù)情況適當(dāng)進(jìn)行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當(dāng)年用戶)；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費(fèi)中用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偅煌瑫r(shí)為鼓勵(lì)管理者為節(jié)余所做的有效勞動(dòng)，再可提取一部分做為管理處特殊獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當(dāng)年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮下調(diào)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、監(jiān)督報(bào)告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開原則，它包括了二個(gè)方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的回報(bào)，知情內(nèi)容就是所交納的管理費(fèi)是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費(fèi)用相配比，知情手段就是對物業(yè)管理服務(wù)和管理費(fèi)收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對于自己所提供的管理服務(wù)是否達(dá)到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過定期公布管理費(fèi)收支報(bào)表和向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作來實(shí)現(xiàn)。

　　5、利益保全原則

　　管理處作為會(huì)計(jì)主體除對管理費(fèi)進(jìn)行核算和開展正常管理服務(wù)活動(dòng)外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營活動(dòng)，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動(dòng)和與上級公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動(dòng)，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設(shè)施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或?qū)匍_發(fā)商的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營活動(dòng)，這類經(jīng)營活動(dòng)如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分權(quán)屬關(guān)系，在補(bǔ)償管理處的經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，使其收益分別納入管理費(fèi)和上交權(quán)利人。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費(fèi)的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場地、場所及設(shè)施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬開發(fā)商權(quán)益范圍的或另有約定的除外。