Z小區上調物業費答客問

　　根據小區目前的經營態勢，20**年已經出現入不敷出的狀況，20**年預算虧損45.98萬多元。物業公司事先就調整物業費用方案與部分業主進行了溝通，現對所涉及的問題歸納如下。

　　1、為什么要調整物業費？

　　近幾年，隨著社會各種費用的不斷上漲，導致物業服務成本大幅增加。目前籌集的物業費總額已無法維持既有的服務水平，為避免嚴重影響小區的服務品質、導致業主的居住感受下降、對房產的保值增值產生不利影響，特此提出調整物業費。

　　物業服務屬勞動密集型行業，從近幾年的經營數據分析及行業對比發現，人工成本占到整個物業支出的50%以上。20**年入伙時，小鎮6保安員的工資為1140元/月，當時政府未強制要求為員工上社會保險，因此每月1140元的工資是企業對一個保安員全部人工費支出。到了20**年，保安員的月工資上漲到2800元，而且目前政府已明文強制要求為員工上社會保險且五險綁定，公司按此要求為員工每人每月支付保險費723.24元，因此目前公司為每個保安員每月支出3523.24元。為了節約成本，我們已經將人員由三班制改為兩班制，上班時間由每崗8小時改為每崗12小時，可以說人員編制和工作強度都已達到極限。入不敷出成為了一種必然。根據**20**年度物業服務費收支預算顯示，本年度小鎮6將出現45.98萬元的經營虧損。

　　2、是否今年才遇到物業服務資金不足的問題，為何今年提出調整物業費？

　　我小區的人力成本在物業服務支出中達到60%以上，公共區域及共用設備設施的能耗費用占20%左右，以上兩項費用支出占物業費用的絕大部分。北京市最低工資標準的多次調整對勞動密集型的物業服務來說影響很大，最低工資增長社?；鶖狄搽S之調整，社保支出也逐年增加；再者，從去年年初，政府強制企業為員工上五險，人力費用進一步加大。對于公區及共用設備設施的水電消耗來講，費用單價也多次上漲，能耗費用的支出也逐年增加。公區維修所使用的物料市場價格、特種設備外包維保費用的上升也是助推物業服務資金不足的因素。

　　我公司早在幾年前就遇到了成本上升的問題，也采取了一些應對措施，比如：逐步在合理范圍內精簡人員、增大每位員工的工作量，盡量減緩人力成本壓力；我公司也通過節能改造等方式降低能耗，節省能源支出，合理調配資源及費用的方式一直在進行。

　　但面對成本全面上漲的巨大壓力，內部合理調配總會有限度，目前人員編制已經壓縮到極致，如再壓縮勢必嚴重影響服務品質，其他節能措施的實施前期投入也較大，短期難見成效。本年已有45.98萬余元的虧空，為避免小區的物業服務品質在未來持續受到負面影響，特申請上調物業服務費。

　　3、如保持目前的物業費標準會產生什么不良后果？

　　據我公司了解，目前全社會的物業行業均遇到了成本上漲導致的收不抵支問題，面對虧損，因業主反對調整物業費，一些物業公司采取無底線降低服務標準、過度壓縮人工投入等方式勉強維持，導致了社區混亂，陷入了惡性循環。

　　目前**物業服務成本已經壓縮到極致，如再不調整物業費、增加物業費總額，虧空到一定程度，物業服務品質勢必也會跌破紅線，將會出現人員編制過度壓縮導致的夜間無保安巡視、無錢支付綠化養護費用導致的草坪枯死黃土裸露、維修費用不足導致的園區設施破損無法維修等后果。如出現以上惡性情況，屆時挽救為時已晚，面對此重大風險，物業公司向全體業主發出預警。

　　**作為區域內具有代表性的項目，廣大業主對生活品質有較高追求，大多數業主不希望以降低服務標準、犧牲小區品質為代價維持后期的物業管理。

　　4、物業費調整幅度是如何確定的？

　　物業公司根據歷年收支、當前費用及未來幾年的成本上漲預期，提出了每平米每月上調0.3元。該方案在保持目前服務品質的前提下，實現一些基礎服務的再深入及細化，比如可以通過適度上調待遇留住老員工，不再是經?？吹侥吧拿婵?，可以對園區的綠化進行優化，可以增加保安員的巡邏頻次。依此標準，預期未來3-4年的物業服務水準不會受到影響。

　　5、物業費調整后服務品質是否提升？

　　調整物業費的初衷是為了解決目前遇到的成本壓力問題，防止服務品質嚴重下滑，同時物業費調整后，物業公司會在服務的精細化方面有所提升。

　　高品質服務需要高素質員工，物業公司首先保障一線保安、保潔、工程及客服人員的工資水平有一個適當的調整，使符合要求的一線員工的收入在行業內保持有競爭力，留住、吸引高素質的服務人員。

　　另外，物業公司也會加大對公共區域及共用設備設施的維護力度，園區的園林綠化維護工作會更加精細。因物業服務資金的充裕，為物業服務的進一步精細化奠定了基礎。

　　如方案表決通過，將自20**年1月1日開始實行。

篇2：《小區上調物業費意見征詢表》截止投票日期溫馨提示

　　關于《小區上調物業費意見征詢表》截止投票日期的溫馨提示

　　尊敬的各位業主：

　　管理處自《**上調物業費實施細則》程序啟動以來，得到大部分業主的關注及支持，在此非常感謝，但還有少部分業主由于各種原因沒能投票，管理處在此溫馨提示：物業服務費上調《意見征詢表》投票截止時間20**年8月19日20：30時止，望各位行使自己的權力，積極投票。投票方式：

　　一、管理處將安排工作人員將空白的《意見征詢表》投放于暫未投票業主的信報箱中，填寫表決后可直接到管理處投入投票箱中或交管理處工作人員代投。

　　二、可以將表決后《意見征詢表》以掛號信、傳真、短信回復、快遞方式及電子郵件加電子簽名的方式返回。

　　感謝您的參與。

　　**管理處

　　二〇一三年八月九日

　?。◤堎N截止日期二〇一三年八月一十九日）

篇3：ZZ小區上調物業費公告

　　關于ZZ小區上調物業費的公告

　　尊敬的各位業主：

　　自20**年至今，**物業已經為**提供了近五年的物業服務。在物業公司和全體業主的共同努力下，**已經成為馬駒橋地區的宜居典范。另外，通過精專的物業服務，**的房屋租金及二手房交易價格提升幅度均大于周邊同類小區。**物業的服務不僅得到了業主及社會的認可，也實現了促進房產保值增值的目的。

　　然而，近年來CPI的逐年上升，致使物料、人工、能耗等成本的逐年上漲，行業內許多物業企業或因入不敷出而紛紛棄盤，或一味控制成本、犧牲業主生活環境換取生存空間。在這樣的大背景下，一些有責任的物業企業開始尋求出路，通過與業主協商、征求廣大業主意見，適度提高物業服務費的理性方式來實現物業服務的有序運行。目前，北京市已有多個小區通過上調物業費解決經營困境的成功案例。

　　**至今仍執行的是20**年入伙之初的物業費標準，五年來，**物業在確保服務品質的前提下，在廣大業主的支持與監督下，對流程、制度、管控等方方面面進行了多次的優化與改進，在成本控制方面作了很多努力和嘗試。物業服務是最典型的勞動密集型行業，人力成本約占到總成本的60%以上，國家用工政策的調整，對于企業來說都是牽一發而動全身。國家最低工資標準的上調、社保政策的不斷完善、用工稽核頻次的加劇等等，每一項細小的變動，都對物業服務成本產生了較大影響。具體到**來說，人工成本的上升是物業費入不敷出的一個最主要因素。以保安員的工資為例：20**年入伙時，**保安員的工資為1140元/月，當時政府未強制要求為員工上社會保險，因此每月1140元的工資是企業對一個保安員全部人工費支出。到了20**年，保安員的月工資上漲到2800元，而且目前政府已明文強制要求為員工上社會保險且五險綁定，公司按此要求為員工每人每月支付保險費723.24元，因此目前公司為每個保安員每月的支出為3523.24元，人力成本上漲了2倍之多。為了節約成本，物業公司已經將保安人員由三班制改為兩班制，在有限的費用范圍內，艱難維繼。

　　20**年3月份，**物業公司公布了上一年度物業服務收支情況及20**年度物業服務收支預算，20**年度預算顯示，預計年度虧損45.98萬元。為此，**物業公司依據《北京市物業服務管理辦法》相關條款，提議上調物業費標準。

　　根據小區既往財務收支情況、成本上漲未來預期，同時也考慮到廣大業主的承受能力，物業公司提出物業費單價提高0.3元/平米.月的方案。本次調整后，能夠保障3-4年的物業收支達到基本平衡。

　　物業公司擬于20**年7月份以書面調查問卷的形式召開**業主大會，就物業服務費上調事宜進行表決，屆時由物業公司員工上門發放意見表，也歡迎熱心業主參與、監督。

　　感謝廣大業主的理解、支持與配合。

　　特此公告！

　　**格林物業管理有限公司**分公司

　　二○一三年六月二十日

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