物業(yè)管理與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)--學(xué)習(xí)趙永莊演講感悟心得

　　一．物業(yè)管理

　　概念：物業(yè)管理=時(shí)間+空間+服務(wù)

　　1. 時(shí)間、空間

　　物業(yè)保值增值，能做到50年完好如初靠的是物業(yè)管理

　　2. 服務(wù)

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代：“為人民服務(wù)”，服務(wù)是無(wú)私的奉獻(xiàn)

　　進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代：“服務(wù)”是具有價(jià)值與使用價(jià)值的商品

　　總結(jié)：時(shí)間和空間是服務(wù)的目標(biāo)，是享受的內(nèi)容，服務(wù)是手段

　　二．資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

　　1. 房產(chǎn)賣(mài)不出去，變成存量資產(chǎn)

　　運(yùn)營(yíng)包含個(gè)體行為和企業(yè)行為

　　企業(yè)行為具體又包括出租、出售和自用

　　歸納：物業(yè)管理是手段，是基礎(chǔ)，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是目標(biāo)。物業(yè)管理與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，業(yè)主才能享受到最大收益。

　　2. 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)八大要素

　　⑴.準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

　　以北京賽特大廈92年“三不進(jìn)”戰(zhàn)略為例

　　“三不進(jìn)”戰(zhàn)略：①非國(guó)外大企業(yè)不進(jìn)

　　②非美元不進(jìn)

　　③每平米每月45美金以下不進(jìn)

　　“硬件不足軟件補(bǔ)”，強(qiáng)調(diào)結(jié)合實(shí)情，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。

　　⑵科學(xué)的價(jià)格策略

　　①價(jià)格要科學(xué)，制定價(jià)格要結(jié)合市場(chǎng)，進(jìn)行調(diào)研

　　②價(jià)格要合理：即使價(jià)格再便宜，服務(wù)不好，不滿意，定價(jià)就不合理；相反，如果價(jià)格再貴，但是服務(wù)很到位，客戶很滿意，那么定價(jià)是能接受的，也就是合理的。

　　③利潤(rùn)點(diǎn)：以浦東上海證券大廈97年為例，每平米2000美金賣(mài)不出去，但是3000美金可能就賣(mài)出去了，因此要找準(zhǔn)利潤(rùn)點(diǎn)。

　　⑶.最大化的時(shí)空價(jià)值:最大化的給客戶提供服務(wù)，賺取利潤(rùn)。

　　⑷做好服務(wù)（八大要素）

　　①文化，企業(yè)文化

　　②道德

　　道德的價(jià)值：商業(yè)道德，誠(chéng)信道德，職業(yè)道德

　　經(jīng)理人要具有的職業(yè)道德：對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)、對(duì)客戶負(fù)責(zé)、對(duì)員工公正、職業(yè)專(zhuān)精以及工作嚴(yán)謹(jǐn)

　　③智慧。

　　知識(shí)就是力量，智慧比知識(shí)還重要

　　智慧包括對(duì)企業(yè)的把握，對(duì)客戶的把握，對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)以及對(duì)一些突如其來(lái)問(wèn)題的處理能力

　　④標(biāo)準(zhǔn)

　　主要有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：A建設(shè)部頒布的市優(yōu)大廈、國(guó)優(yōu)大廈和先進(jìn)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)

　　B.ISO·2000標(biāo)準(zhǔn)

　　C.環(huán)境與安全的ISO·14000標(biāo)準(zhǔn)

　　⑤培訓(xùn)

　　崗前培訓(xùn)：?jiǎn)T工進(jìn)入企業(yè)要熟悉崗位的規(guī)章制度以及公司的一切要求

　　崗中培訓(xùn)：?jiǎn)T工的技術(shù)、崗位能力以及應(yīng)變能力的考核

　　專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)：去專(zhuān)業(yè)的學(xué)校進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)

　　⑥考核

　　必須要與員工工資掛鉤，負(fù)責(zé)考核將沒(méi)有意義

　　⑦美學(xué)

　　員工，“三美”：語(yǔ)言美、行為美，舉止美

　　工人，“三輕”：說(shuō)話輕、走路輕、操作輕

　　⑧愛(ài)心：對(duì)企業(yè)，對(duì)客戶要有巨大的愛(ài)心

　　⑸最佳資源組合：

　　包括：金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、管理資本、人力資本

　　⑹.一體化全程參與

　　包括：事前參與、事中監(jiān)督、事后管理

　　⑺準(zhǔn)軍事化管理體制

　　①一切行動(dòng)聽(tīng)指揮

　　②目標(biāo)明確，上級(jí)在下達(dá)任務(wù)時(shí)一定要有明確目標(biāo)

　　③職責(zé)分明

　　④垂直領(lǐng)導(dǎo)：不要越級(jí)

　　⑤獎(jiǎng)懲嚴(yán)厲

　　⑻人才是根本，要抓住人才

　　三．從事物業(yè)管理與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)十大觀念

　　1. 安全觀念：

　　從“五防”開(kāi)始，主要有：防火、防盜、防塌、防毒以及防社會(huì)公共安全、公共衛(wèi)生

　　2. 服務(wù)觀念，產(chǎn)品就是服務(wù)

　　3. 服從觀念

　　①經(jīng)營(yíng)服從市場(chǎng)，要做好市場(chǎng)調(diào)研，而不要只服從領(lǐng)導(dǎo)的腦袋

　　②管理服從經(jīng)營(yíng)，要做到物業(yè)管理規(guī)范

　　必須：?jiǎn)T工服從客戶、下級(jí)服從上級(jí)

　　4. 營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)，管理要和營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合起來(lái)

　　5. 成本意識(shí)，讓每一位員工都把好關(guān)

　　6. 參與觀念：主要包括以下兩方面內(nèi)容

　　①前期一定要參與

　　②讓你的員工和客戶來(lái)參與管理

　　7. 科技觀念

　　現(xiàn)在國(guó)內(nèi)與國(guó)際物業(yè)管理的最大區(qū)別是高科技

　　8. 法制觀念，加強(qiáng)法制建設(shè)

　　9. 細(xì)微觀念:細(xì)節(jié)是成功之母

　　10.人才觀念

篇2：國(guó)內(nèi)物業(yè)管理向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展必要性和途徑

　　國(guó)內(nèi)物業(yè)管理向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展的必要性和途徑

　　物業(yè)資產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)是世界財(cái)富的一個(gè)重要組成部分，不動(dòng)產(chǎn)占到全部財(cái)富的40%～50%，全球500強(qiáng)賬面價(jià)值中總資產(chǎn)的1/3是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)被稱(chēng)作是世界上最大的生意，不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)和租賃以及對(duì)自有住房者所帶來(lái)的收益占了富裕國(guó)家國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是企業(yè)包括非營(yíng)利組織經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，但是我國(guó)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平很低，尚未形成不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的理念。

　　不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量和價(jià)值在發(fā)展中的中國(guó)將高速增長(zhǎng)，誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)管理這些巨額資產(chǎn)?誰(shuí)來(lái)賺取巨額的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)?在日本，絕大部分不動(dòng)產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不是由土地所有者管理，而是由專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理公司管理;目前，在國(guó)內(nèi)投資的外商企業(yè)，大多聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作為管理顧問(wèn)，通過(guò)物業(yè)策劃滿足物業(yè)保值增值需求。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)業(yè)主的觀念在迅速向國(guó)際接軌，很多先知先覺(jué)的商業(yè)管理公司、后勤管理單位、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在積極嘗試進(jìn)行物業(yè)資產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，以分享這個(gè)巨大的蛋糕。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的根本原因在于現(xiàn)代建筑物管理的綜合性和復(fù)雜性，產(chǎn)權(quán)的多元化、相鄰關(guān)系的復(fù)雜性、人們需求的差異性、對(duì)財(cái)富追求的愿望、對(duì)生活品質(zhì)的追求，都對(duì)專(zhuān)業(yè)化分工提出了強(qiáng)烈的要求，物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)組織-物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。

　　如果物業(yè)管理公司只提供物業(yè)服務(wù)，能滿足一般性質(zhì)的生活、工作需求，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到物業(yè)資產(chǎn)的投資目的。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，如果只收取物業(yè)管理費(fèi)，營(yíng)業(yè)收入有限，而人力成本越來(lái)越高，利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越薄;商用物業(yè)的租金收入規(guī)模往往是物業(yè)管理費(fèi)的十倍甚至是幾十倍，無(wú)論是與業(yè)主分成、還是給業(yè)主固定回報(bào)，只要進(jìn)行高效的經(jīng)營(yíng)管理，就能十倍甚至百倍的擴(kuò)展利潤(rùn)空間。

　　一般物業(yè)管理公司僅僅將自己放在“保姆”、“管家”的位置，未能很好地引導(dǎo)業(yè)主建立資產(chǎn)統(tǒng)籌管理的概念，精力、財(cái)力放在對(duì)業(yè)主和租戶感受的服務(wù)上，而放在為業(yè)主資產(chǎn)管理策劃的精力、財(cái)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　大部分業(yè)主尚未建立資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念，也未體會(huì)到資產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)的實(shí)惠，當(dāng)然更談不上為資產(chǎn)保值增值投資買(mǎi)單。 物業(yè)服務(wù)合同的短期性、不確定性也使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為極容易發(fā)生短期行為，大部分物業(yè)管理公司成長(zhǎng)期較短，經(jīng)營(yíng)能力存在很大差距。

　　在收益性物業(yè)的運(yùn)作中，由于部分業(yè)主尚未認(rèn)清投資物業(yè)的責(zé)任和義務(wù)，較看重現(xiàn)實(shí)利益的獲取，不以積極行動(dòng)來(lái)經(jīng)營(yíng)個(gè)人產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則對(duì)資產(chǎn)所有人的資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理袖手旁觀。一旦資產(chǎn)價(jià)值貶值，人們便對(duì)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓的運(yùn)作模式提出質(zhì)疑。

　　無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理公司都應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)管理公司共同考慮業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)管理公司應(yīng)更多地注重與業(yè)主之間的互動(dòng)，從專(zhuān)業(yè)角度指導(dǎo)業(yè)主，使自己真正成為資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理者。

　　優(yōu)秀的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不僅可以彌補(bǔ)資產(chǎn)的無(wú)形損耗、更新需要，還可以保持并提高投資收益。優(yōu)秀的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理只能由優(yōu)秀的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司提供。

　　物業(yè)管理公司有與業(yè)主、租戶最短距離的先天優(yōu)勢(shì)，如果加上資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，可以成為業(yè)主經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的最佳合作伙伴。在美國(guó)，物業(yè)經(jīng)理人被分為三類(lèi)：一類(lèi)是樓宇經(jīng)理，負(fù)責(zé)樓宇的日常管理工作(可理解為日常的物業(yè)服務(wù)者);二類(lèi)是物業(yè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)聯(lián)系代理商、物業(yè)招租工作(可理解為經(jīng)營(yíng)業(yè)主現(xiàn)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者);三類(lèi)是資產(chǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行完整的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策劃運(yùn)營(yíng)。

　　物業(yè)管理公司要積極向經(jīng)營(yíng)化發(fā)展，教育業(yè)主，并提升自身的經(jīng)營(yíng)能力，才能在未來(lái)巨大的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)中占據(jù)有利的位置。

　　信息化是幫助傳統(tǒng)物業(yè)管理公司規(guī)范化、精細(xì)化、規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)化發(fā)展的最有效手段，信息化的核心是軟件，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用的軟件已經(jīng)發(fā)展到了第五代。

　　第一代軟件主要功能是收費(fèi)，完全是記錄型，替代手工記賬，和業(yè)務(wù)流程無(wú)關(guān);

　　第二代軟件增加了工程、客戶服務(wù)、保安消防和清潔綠化等業(yè)務(wù)功能和流程，使得物業(yè)公司的基本業(yè)務(wù)流程都可以在軟件中運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化;

　　第三代軟件增加了企業(yè)集團(tuán)化管理的功能，可以監(jiān)控各分公司和管理處的業(yè)務(wù)，有效幫助物業(yè)管理公司規(guī)模化發(fā)展;

　　第四代軟件增加了大量計(jì)劃、預(yù)算、測(cè)量、統(tǒng)計(jì)分析、績(jī)效考核和決策支持的功能，幫助物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、決策數(shù)字化的管理;

　　最新的發(fā)展方向是經(jīng)營(yíng)化，倡導(dǎo)者是上海微音軟件，他們?cè)谏虾Ｃ懒_城、上海證券大廈、北京銀泰中心、工人體育場(chǎng)等大量商用物業(yè)信息化實(shí)踐中，逐漸把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理信息化工作分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理、招商租賃管理、客戶服務(wù)管理、物業(yè)管理和

財(cái)務(wù)管理五大部分。

　　其中經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理是容易被忽略，卻是至關(guān)重要的。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)包括辦公室、商鋪、公寓、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)位、廣告位、廠房、設(shè)備、車(chē)輛等可以出租獲取收益的資產(chǎn)，這是商業(yè)地產(chǎn)盈利的最主要的資本。好的軟件可以幫助管理者隨時(shí)隨地掌控各種經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的詳細(xì)信息、占有和使用狀況、收費(fèi)狀況，并做全面的資產(chǎn)分布、使用效率、租金水平、及時(shí)收繳率的統(tǒng)計(jì)分析，包括與上年、上月實(shí)際數(shù)字的對(duì)比和與預(yù)算的對(duì)比。通過(guò)對(duì)信息的完整記錄并統(tǒng)計(jì)分析和嚴(yán)格的流程，可以有效的提高經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的使用效率，美羅大廈使用軟件后，資產(chǎn)使用率、租金水平和及時(shí)收繳率連年提高，已經(jīng)是上海最繁華的商業(yè)區(qū)徐家匯的經(jīng)營(yíng)效益最好的商業(yè)地產(chǎn)之一。

　　招商租賃管理也是商業(yè)地產(chǎn)管理的核心，軟件可以把策劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招租、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等不同階段的租戶信息、合同信息和客戶服務(wù)信息完整紀(jì)錄，并根據(jù)權(quán)限在各部門(mén)*享。新樓盤(pán)招商時(shí)，可以迅速向積累的租戶宣傳，加快招商速度。軟件還能夠根據(jù)繳費(fèi)及時(shí)率、違章經(jīng)營(yíng)等信息，全面分析租戶的價(jià)值，在持續(xù)積累的租戶中選擇優(yōu)質(zhì)租戶、淘汰劣質(zhì)租戶，以提高入住率、提高租金水平。在新項(xiàng)目的招商中，憑借齊全的高質(zhì)量租戶信息，能夠迅速完成招商工作。

　　軟件其他的功能如營(yíng)業(yè)分成管理、會(huì)員卡管理、業(yè)主回報(bào)管理等等，涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)的方方面面，有效的把商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范化，最大程度的獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　隨著行業(yè)越來(lái)越成熟，不能做到規(guī)范化、精細(xì)化、規(guī)模化的物業(yè)管理公司將被淘汰，不能做到經(jīng)營(yíng)化的物業(yè)管理公司將無(wú)法持續(xù)盈利。