太陽城物業管理的各項保障

　　*物業管理籌備工作簡介

　　俗話說："三軍未動，糧草先行"。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細、精準的計劃。根據我們多年的管理經驗，亦將在太陽城實質管理前配合順馳水藍按工程進度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃：

　　編制物業管理月收支預算

　　制定物業管理人員架構

　　制訂各項物業管理制度

　　準備各種物資裝備

　　進行員工入職培訓

　　制定各種物業管理方案等

　　*準備各種物資裝備

　　根據我們以往之管理經驗，亦會在物業進駐前準備物業管理需要的各種物資裝備，以保障物業各項工作的順利開展。要點如下但不限于：

　　提供符合物業具體情況的物業管理軟件

　　提供與公司郵件服務信箱軟件

　　購置各種辦公家具和設備

　　定制首期制服和雨具

　　購置警械和安保用品

　　購置各種設備、工具和維修用品等

　　*制定各種規章制度

　　我們還將綜合國內同類物業之管理經驗，根據太陽城之特點，制定符合物業情況的各種管理規章和制度，如下但不限于：

　　住戶手冊

　　辦公室管理制度及物業設備管理制度

　　清潔和滅蟲標準及停車場管理制度

　　物業驗收規程及治字和消防管理制度

　　二次裝修管理制度及表格表式

　　人事、行政、和財務管理制度

　　會所管理和有償服務制度

　　緊急事件的處理程序

　　投述的處理程序等

　　*完成員工入職培訓

　　為保證太陽城的服務水準，我們亦會對所有員工，更針對性的根據他們的不同工種進行不同的入職前培訓，并加以考核。如下但不限于：

　　物業驗收程序

　　二次裝修管理

　　工程設施管理

　　物業財務動作

　　物品管理制度

　　物業管理基本概念

　　員工守則和崗位職責

　　順馳物業、順馳水藍房產開發公司的背景和企業文化介紹

　　員工行為、禮儀規范及隊列操練

　　投訴處理技巧及緊急事件處理程序等

　　*制定各種物業的管理方案

　　因小區內有各種管理類型的管理服務區域，所以我司亦會按物業情況制定各種物業管理方案，使之服務更細致、更人性化、規范化。如下但不限于：

　　物業驗收方案

　　物業保安方案

　　物業清潔、滅蟲和綠化養護方案

　　工程設施維修保養方案

　　財務運行方案

　　人事管理方案

　　物業服務方案

　　交通和停車管理方案

　　小區活動方案等

　　*物業管理的其他籌備工作

　　建立與政府有關職能部門的聯系

　　申報其他有關收費標準

　　定制員工制服

　　落實和布置管理處辦公用房

　　跟進物業內的系統和設備調試開通

　　物業設施設備驗收移交

　　招標確定物業保險公司等

篇2：探討保障性住房物業管理模式

　　探討保障性住房物業管理模式

　　我國尚未形成一套成熟有效的保障性物業的管理和運營模式，因此，有必要加快保障性住房物業管理模式的研究，以便解決保障性住房住戶入住后能夠安居，鞏固保障性住房建設的成果。

　　一、保障性住房物業管理的現狀和特點

　　保障性住房是我國住房供應體系中較具特殊性的住宅類型，具有社會保障性質，一般包括廉租房、公共租賃房、經濟適用住房等幾種類型。其物業管理的現狀和特點如下：

　　1、廉租住房。

　　廉租住房的特殊性，主要表現在其福利性、公益性、補貼性、組成復雜性上。廉租住房具有單套建筑面積小（戶型小）的特點。伴隨這個特點，集中建設的廉租房小區還具有容積率大、人口密度大的特點。廉租房的物業管理必須考慮多重因素，應該更多地體現社會效益。然而，體現社會效益并不是意味著就是回到計劃經濟體制下的房屋管理體制，由國家、單位大包大攬的福利制度管理，而是如何根據其社會保障性質，在公平和效率的基礎上充分考慮，加強廉租房社區物業管理，使其物業管理更加社會化、市場化、人文化。

　　2、公共租賃住房。

　　公共租賃住房，面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員供應，成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積嚴格控制在60平方米以下，以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要。以北京為例，公共租賃住房戶型設計建筑面積分為從30至60平方米不等的四種戶型。與廉租住房類似，公共租賃住房也具有單套建筑面積小（戶型小）的特點。集中建設的公共租賃住房小區具有容積率大、人口密度大的特點。

　　3、經濟適用房。

　　經濟適用住房的購房人擁有有限產權，具有商品性和保障性的雙重屬性。其經濟型主要體現在銷售價格以政府指導價為準，出售對象為具有一定支付能力的低收入家庭,適用性體現在經濟適用房的住房面積為能滿足基本居住需求的中小套型，同時房屋的建筑標準不能降低。相比普通商品房，經濟適用房住宅區的物業管理收費較低，目前北京經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價基準價標準為0.55元/建筑平方米/月，不得上浮，下浮不限。

　　二、保障性住房物業管理存在的問題

　　目前，國內保障性住房物業管理普遍存在以下問題：

　　（1）物業服務提供方式方面的問題。

　　目前保障房物業服務提供方式方面存在管理模式單一的問題。要么是專門的政府部門，要么是產權單位（大多為政府相關部門或國有企業）自行或者由其委托物業服務企業提供服務。從責任主體來看，基本上是政府責任為主。這種責任界定就如同住房制度改革前計劃經濟機制下政府對住房實行建設、分配、管理一體化的大包大攬做法，不利于保障性住房物業管理的可持續性發展，畢竟政府的財力、物力有限，社會對保障性住房的需求還有很大缺口。從服務方式上來看，沒有脫離專業化的物業服務模式。專業化的物業服務模式更適合商品房等房屋類型，而并不適合廉租住房和公共租賃住房。上文已提到，廉租住房的住戶中會有大量的富余勞動力，他們完全可以充實到秩序維護、清潔衛生、綠化養護等服務事項上。這種方式一方面降低了物業服務成本，另一方面還能夠解決部分廉租住戶的就業問題。《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔20**〕45號）中提出，“保障性住房小區可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業機構提供物業服務。”但目前，尚未發現廉租住房和公共租賃住房由住戶自我管理、自我服務的實踐。

　　（2）物業服務標準不確定、不統一，與普通商品房物業服務標準并無二致。物業服務與物業服務收費之間不平衡，質價不相符。

　　各地普遍制定了廉租住房、公共租賃住房的《建設技術導則》等建設標準，卻完全沒制定保障性住房的物業服務標準。從保障性住房建設的初衷，以及從建筑面積、戶型設計、使用功能等方面的安排來看，從國家到地方對于保障性住房都有明確的定位，簡言之，就是為了解決城市中低收入家庭的住房困難，是為了滿足困難家庭的基本住房需求。對此問題，不論是政策制定者，還是保障房住戶，或者社會各界都應當有清醒的認識。既然如此，我們對于保障性住房物業服務標準就應當有準確的定位，而非目前的與普通商品房物業服務標準無差異。目前的保障房住戶和有些社會媒體，缺乏對于物業管理行業的基本了解，只知挑剔物業服務的標準和個別問題，而忽視了住戶是以超低限度的租金和物業服務費而享受了并不算低標準的物業服務這一現實。如果完全以從住戶手中收取的租金和物業服務費而提供物業服務的話，再懂經營的企業也會虧損。

　　（3）物業服務收費標準低、費用收繳率低，相關費用遠遠不足以支付物業服務投入成本。

　　廉租住房或公共租賃住房物業管理方面的經費主要來源于從住戶收取的租金、物業服務費，以及政府相關補貼。但目前的費用標準非常低，如天津地區物業服務費現行標準為平均每月每建筑平方米0.35元。而北京市僅向住戶收取租金，而不收取物業服務費。但由于保障房多采用專業機構提供物業服務的模式，且物業服務內容和服務標準與普通的商品房物業服務并無很大差別，甚至保障房的人口密度大導致公用設施設備損耗快從而需要更大的維修養護成本投入。大家都知道建房子需要成本需要錢，卻忽略或根本無視物業服務也需要成本也需要錢。我們現在看一下物業服務成本狀況，按照北京物業管理行業協會公布的普通商品住宅20**年第一季度物業服務成本結果：按北京市的政策，員工最低工資標準自20**年1月起為每月1160元，各類人員工資比上季度平均漲幅超過15%。僅此一項人工成本的大幅上漲就足以給物業服務企業帶來巨大的經濟壓力。因此，在目前保障性住房物業服務內容并不少、服務標準并不低的情況下，僅從住戶收取的租金或物業服務費用并不足以抵消物業服務成本投入，根本無法支撐正常的物業管理和服務。

　　三、保障性住房物業管理模式選擇和對策建議

　　總體來說，政府要主導保障性物業的管理方向，加強住房社會保障效果。盡管各地保障性住房物業管理模式和運行機制各異，但體現政府實施社會救濟和保障，確保保障性住房的保障效果和可持續發展，是必須堅持的方向。

　　（1）要確立“以管謀建”的思路。

　　保障性住房的保障特征客觀要求，在每一個項目規劃時就應該為今后的管理留有發展空間，把管理的可持續納入規劃建設同步謀劃。首先，在開發設計保障性住房時，要為后期的物業管理部門設計建造出盡量多的經營用房，以保證保障性住房管理部門利用經營用房的收入來補貼物業費的不足，以此來保證保障性住房維修的資金來源。其次，政府應成立專門的經濟適用房物業管理公司，對政府開發的保障性住房進行后期管理。這樣，管理部門用自己的施工隊伍對經濟適用房進行維修、養護，就會相應地減少后期管理成本及減少后期因質量問題在維修中產生的推諉、扯皮現象，利用有限的物業管理費來維持經濟適用房的其它常規養護。再次，政府應對物業管理部門的稅收給予一定的優惠政策，比如低稅率或者減免某些項目的稅收。

　　（2）在居住成本上保持福利的連貫性。

　　保障性住房的選址雖然是屬于保障性住房的建設問題，但是其也與后期的物業管理有著緊密的聯系。許多地方的保障性住房，大都建在城市的邊緣地帶，離市區很遠，而且城市基礎配套設施差，交通極不便利，大大增加了低收入群體的居住成本。這實際上無法體現公益性與福利性。搞好保障性住房的物業管理，保持福利的連貫性，先要考慮減少保障性住房的居住成本。盡量把保障性住房建在交通方便的市區，使低收入群體方便就近工作、上學和看病等，節約交通費用的開支，使其真正的安居樂業。國外的實踐經驗已經證明，實施經濟適用房、廉租房、公共租賃房的配建舉措，能夠在一定程度上緩解因選址不同、業主不同而造成的保障性住房物業管理難題，從一定程度上保證保障性住房物業管理的質量。

　　（3）創新物業服務供應方式。

　　改變過去單一由專業化物業服務企業提供物業服務的做法，因小區制宜采取多樣化的服務供應方式。充分吸納保障房住戶參與物業管理，實行小區自我管理與專業分包相結合的辦法，有條件的廉租或公租房小區，尤其是集中建設的項目，鼓勵住戶自我管理、自我服務。山東濟南的世紀中華城小區廉租房住戶王女士就曾對記者說：“對于我們廉租房住戶來說，經濟上是承擔不起物業費支出的，好多鄰居都在商量，我們可否不需要物業服務，自己管理自己。”為什么不讓他們自己管呢？住戶不愿完全自我管理或者配建項目確實不適合承租戶自我管理的，也可以由物業服務企業聘用一定比例的住戶充任秩序維護、清潔衛生、綠化養護等工作。其他如設施設備的維修養護工作可分包出去由社會專業機構或物業服務企業承擔。這種方式不僅解決了承租戶的就業問題，減輕了他們的經濟負擔，也減輕了政府和社會的負擔。而且，承租戶參與到小區的物業管理，能夠幫助他們更深刻的認識物業管理，自覺及帶動其他住戶履行有關義務。

　　（4）成立承租戶參與的保障房小區管理機構。

　　改變單純由政府主導的管理模式。不但要吸納承租戶參與到具體的物業服務工作中去，還要吸納承租戶參與到保障房小區管理機構。不論這個機構的名稱叫“委員會”、“管委會”，還是叫“管理組”，總之，要讓承租戶代表參與到這個機構中。這樣做的目的，就是充分發揮承租戶在物業管理中的積極作用，讓他們“在其位，謀其政”。

　　保障房小區管理機構可以由以下單位或人員組成：住房保障部門、街道鄉鎮、社區居委會、產權單位、承租戶代表。在集中建設的保障房小區，其管理機構為小區物業管理事務的權力機構（決策機構），決定物業管理事項。屬于配建在其他類型房屋的保障房小區，其管理機構為保障房住戶的代表機構，在形成團體意見和建議后，通過產權單位（業主）行使物業管理相關權利。配建制下小區，在成立業主大會時，應當為保障房住戶代表預留名額。

　　（5）制定適合保障房小區的物業服務標準。

　　前文已有論述，保障房小區物業服務標準應有準確定位，而不應與普通商品房小區等量齊觀。不論從國家財力角度，還是從社會公平正義角度，筆者認為，保障房小區物業服務標準應當實行相對低標準。就北京市而言，建議實行北京市物業服務標準中的一級或二級標準。在經濟適用房、普通商品房項目中配建的廉租房或公租房，其物業服務標準無法從原項目中割裂而單獨采取一種標準，因此，對于這種情況暫時納入統一管理和服務。

　　（6）多渠道募集保障房小區物業管理投入資本。

　　吸納承租住戶參與物業管理和服務，是降低成本的一個途徑。除此之外，建議采取以下措施：

　　1.政府購買服務聘請物業服務第三方評估監理機構對保障房小區物業服務收費標準進行測算，將測算結果在物業管理區域內公示，向社會公布。這種方式比政府定價、合同約定的方式更具有公平性、專業性、說服力。目前，北京可以做到。測算結果出來之后，再解決費用如何分攤的問題。

　　2.公開招標，采取激勵措施鼓勵企業承擔社會責任，參與保障房項目的物業服務。對于保障房小區的物業服務，如果業主、住戶選擇由專業化企業提供服務的方式，則采取向全社會公開招標的方式招聘企業。對于承接保障房小區物業服務的企業，制定激勵機制，將其作為優良業績記入信用檔案，在資質晉升、項目評優等活動中給予優先考慮。

　　3.給予承接保障房項目的物業服務企業稅收優惠。凡是承接保障房項目的物業服務企業一律減免相關稅費，降低企業成本，提高企業參與保障房項目管理的積極性。

　　4.善加經營，創造經營收益補貼物業服務費不足。通過保障房項目的電梯、公告欄、外墻做廣告，經營性用房的經營等途徑，增加小區的公共收益并用于彌補物業服務費的不足。

　　5.社會參與。動員全社會愛心組織、人士關注和支持保障性住房物業管理的健康、可持續發展，鼓勵青年志愿者協會、相關慈善組織等非營利機構和單位參與到保障房物業管理，鼓勵黨員干部到保障房小區義務勞動。

　　6.財政補貼。如果還有資金缺口，應采取適當的政府補貼輔助保障房小區順利開展物業服務活動。

　　（7）加強對承租住戶的信用管理，使其規范履行物業管理相關義務。

　　有些保障房小區物業管理活動混亂與住戶的違法違規行為不無關系。比如，無端拖欠租金、物業服務費、水費、電費，高空拋物、隨地吐痰、亂扔垃圾等等。可見，保障房小區物業管理也離不開住戶的支持與配合。《拿破侖法典》第627條規定，“使用權人及居住權人應以善良管理人的注意享受其權利”。保障性住房的建設是黨中央、國務院為解決廣大中低收入家庭住房困難而做出的重要決策。也可以說，是舉全社會之力解決少部分人的困難。保障房家庭在承租廉租住房、公共租賃住房時有義務有責任自覺遵守相關法律規定、合同約定，應當盡到“善良管理人的注意”義務。對于那些違反法律規定、《物業服務合同》、《租約規定》的住戶，可以將其違規行為按類別及輕重的不同，在住戶信用檔案中予以記錄，記分達到一定程度后，限制其續訂租約或直接要求其退出承租房，以嚴肅保障房物業管理秩序。

　　（8）健全業主組織，有效發揮業主大會作用。

　　針對經濟適用房住宅區規模較大、往往劃分為幾個物業管理區域的特點，將來也不排除，幾個業主大會組建一個業主組織協會，共同商討幾個物業區域共同使用的設施設備的維護等事宜。同時，應鼓勵以樓宇和樓層建立業主組織，樓宇、樓層業主組織的運作模式，應靈活多樣，無須刻意強求，如業主組織可以只設一個聯絡人，聯絡人可以采取輪班制，業主輪流坐莊，還可以選擇一個或幾個熱心公益且有閑暇的人做志愿服務，出面負責樓里的共同事務，總之可以采取多種模式，只要大家覺得公平、認可就可以。這也符合組織結構普遍發展的規律，從權利延伸來說，應該是先有個體自然人，再有聯合體，再有部落，再有社會，再有國家,自下而上來做。

　　（9）細分物業共用部分的權利責任主體。

　　以樓層、樓棟為單位，把相應的物業共用部分維護權責劃分給使用者，采用“使用者付費”的原則，由每個單元門或樓層的業主自己修理和更換，將其所產生的費用從小區業主大會的物業費或者維修資金中剝離出去。同理，安全通道、房頂維護等物業共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關業主掏錢修理和維護。這樣，不僅有利于降低物業管理成本，還能使物業共用部分能夠及時維護。已經有業主大會的，權責劃分工作由業主大會負責，沒有組建業主大會的經濟適用房住宅區，應盡快組建成立業主大會。

　　（10）推動物業管理模式的多樣化，鼓勵非盈利物業服務機構的發展。

　　物業管理模式可分為專業化物業管理和非贏利模式的物業管理的組織形式，其中非贏利物業管理模式又可以選擇多種模式：政府組建物業服務機構的行政化模式、社會組織從事物業服務的非贏利模式、社區內業主自我管理的非贏利模式。對于物業公司不愿進駐且業主大會未成立的經濟適用房住宅區，以街道、鄉鎮為單位，委托非營利社會機構，提供物業服務，并統一經營住宅區廣告、停車等業務，收益用于補足物業服務，業主大會組建完成后，自行決定物業管理方式，選擇通過他人進行物業管理的，向物業服務企業、專業性服務企業或非盈利物業服務機構購買物業服務。比較行政化模式，社會組織從事物業服務的非贏利模式、社區內業主自我管理的非贏利模式更有助于培育發展社區自治能力，減少對于政府的依賴，同時政府仍然應當發揮引導、監督和指導的職責。

　　作者系北京市住房和城鄉建設委員會副主任

篇3：談物業管理規范化服務及企業權益保障

　　談物業管理規范化服務及企業權益保障

　　物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域各方矛盾和糾紛 時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理企業體制模糊、法規不健全及物業管理企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

　　規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。如何規范物業管理，加強物業管理企業 權益保護，必須強化如下幾方面工作：

　　一、要樹立風險意識和規范發展意識。

　　物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲得最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

　　1、物業管理委托合同。

　　在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規服務，哪些是收費項目；權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確描述，物業管理中的安全服務工作只是協助和配合本地公安機關維護指定社區內的公共秩序，以注意和防范為已任，而非同國家公安機關，它沒有義務、更沒有執法權利，所以它不能承擔人身安全、財產保護責任。同時在簽訂物業管理服務合同時應在政府相關示范合同范本的基礎上，結合物業接管項目的特點，重點體現服務質量標準、考評的方法、時間的跨度，糾紛產生時處理的程序等明確的約定。

　　2、規范內部管理，練好內功。

　　企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，樹立良好的團隊氣氛，鼓勵和激發員工的工作積極性，讓員工認為物業管理是一門專業，更是一種事業，以優良的企業機制給員工創造事業發展的空間，無論是安全管理還是工程管理都需要專業的人才去完成。明確指出物業管理無小事、業主生活無小事、物業服務的每一種業務、每一個執行環節都不能忽視。系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發性，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，順便對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免發生麻煩和糾紛；在停車場、車場進出的登記一定要完整、齊備。如果把措施做細做好，管理工作做得周到、扎實，那么，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任，也無需賠償。

　　3、購買商業保險，保障多方利益。

　　物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能的風險化解，避免經濟上的損失。物業公司在與業主簽訂的物業管理合同中就明確了物業公司承擔的責任范圍。而每年業主所交的物業費中，物業公司專門辟出30萬元用于購買公共責任險。當小區 公共設施受損、或者是突發事件上需要物業公司承擔公共責任時，受損業主可以得到保險公司的賠償。

　　二、強化管理團隊的法律法規意識，行業規范教育的培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益 。

　　目前，由于行業法規還屬于成長期、面對新的服務行業，消費者也處于成長期，淡漠法律法規的情況較多，企業也往往因為這些現象 的存在而輕視或忽視了自身的法制建設。因此，增強員工的法制觀念 是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作；另一方言面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識的組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

　　三、完善物業管理法規體系，加大執法力度。

　　全國性的物業管理條例已經出臺，有了全國性物業管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關政策法規的協調，避免法規 的社會性沖突，用法規范市場環境，規范物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點：

　　1、努力完善與物業管理服務相關的建設局、街道辦、轄區派出所、租賃辦等公共政策性服務單位在物業管理服務過程中職能定位；還要不斷規范有線電視臺以及水、電、氣等與物業管理服務對象息息相關的社會資源性企業的相關服務，明確物業管理企業與政府物業管理職能部門、水電等社會公共資源企業在物業管理活動中權力義務 約定，避免在物業管理企業在管理服務過程中出現一些關系到政府職能部門、社區公共資源企業責任范圍內的問題出現糾紛而物業企業 權力義務不對等的問題。

　　2、盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，以避免個別業主或者業主委員會成員將個人利益凌駕于廣大業主的權益和物業管理企業的規范管理之上，圖謀以出賣全體業主的物業自治權，從而獲取私利。

　　3、對于業主及業主委員會的職權，應進一步規范和細化相關條款，如明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50%以上成員通過 后，對于其他拒不服從的業主，物業管理企業可以采取哪些措施，同時也要防止有些業主由于法律意識淡薄，對物業管理知識欠缺導致 維權行為過當，從而影響了社會治安和政治穩定等等。

　　四、加強物業管理企業的內部建設

　　物業管理企業必須在服務團隊的建設和培養方面狠下功夫，只要有一支高素質、專業化的服務群體并能運用一套以人為本的服務技術，科學管理、重視服務與管理的細節、善待每一位業主、處理好每一件事務，一定能在競爭激烈的市場上站穩腳跟。

　　五、預防物業管理糾紛、簽好《物業管理公約》。

　　物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩惱事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？

　　在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。物業管理各方如果想更好地保護 自己的權益 ，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。現在很多業主認為只要交了物業管理費，物業管理企業應該什么事都得處理，否則就是管理質量，服務不到位。但小區業主沒有明白物業管理企業不是政府單位，只是在市場條件下依據合同與業主形成的一種服務與被服務的經濟關系。合同中約定的服務要素才是物業管理企業 必需的工作。因此只有管好物業管理合同才能有效地保護物業管理企業的權益。

　　總之物業管理企業自身在遵守法律法規的前提下，搞好企業內部 建設，提高服務水平，尊重顧客權益，使物業管理行業走上科學化、法制化、市場化的軌道。必須深刻明確，顧客就是市場、顧客認同你、市場就認同你、市場認同你社會就認同你。在平等的基礎上使顧客和自己的權益達到平衡，讓客戶在享受科學、規范、合理、人性化物業服務與管理的同時，從而接納并支持物業管理行業，只有這樣企業的權益才能得到確實的保障。

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