七、訂立規章制度

　　在對物業實施管理之前，顧問商將根據物業設計度身定制管理模式，制訂相應的規章及草擬有關文件、籌備成主業主委員會事誼、印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作，以便管理公司能有序地對物業進行管理。訂立規章制度包括但不限于：

　　公開性文件，如：

　　≈前期物業管理協議

　　≈管理服務公約

　　≈業主公約

　　≈業主委員會章程

　　≈居住指南

　　≈裝修指南

　　≈住戶手冊

　　≈住宅公共設施設備維修基金管理辦法

　　≈精神文明公約

　　≈治安管理規定

　　≈車輛進出和停放管理規定

　　≈消防管理規定

　　≈環境衛生管理規定

　　≈招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規定

　　≈營業場所管理規定

　　≈文娛場所管理規定

　　≈裝飾裝修管理規定

　　內部管理制度，如：

　　≈人事管理制度

　　≈投訴管理制度

　　≈福利管理制度

　　≈通訊設備管理制度

　　≈管理體系及重大事項決策管理制度

　　≈考勤管理制度

　　≈員工基本規范

　　≈文件管理制度

　　≈財務管理制度

　　≈預算管理制度

　　≈培訓管理制度

　　≈獎懲管理制度

　　質量手冊及程序文件，如：

　　≈質量手冊

　　≈文件控制程序文件

　　≈質量記錄程序文件

　　≈管理評審程序文件

　　≈人力資源程序文件

　　≈合同評審程序文件

　　≈物業接管程序文件

　　≈服務項目的設計開發程序文件

　　≈采購程序文件

　　≈入住管理程序文件

　　≈內部審核程序文件

　　≈不合格程序文件

　　≈數據分析程序文件

　　≈糾正措施程序文件

　　≈預防措施程序文件

　　工作手冊，如：

　　≈紀檢糾察工作手冊

　　≈各級崗位職責工作手冊

　　≈社區文化工作手冊

　　≈公共場地工作手冊

　　≈營業文娛場所工作手冊

　　≈房屋整改工作手冊

　　≈空房管理工作手冊

　　≈住戶入住工作手冊

　　≈裝修管理工作手冊

　　≈投訴的接待和處理工作手冊

　　≈住戶意見的征求、評議以及服務的定期回訪工作手冊

　　≈住戶檔案管理工作手冊

　　≈物業軟件的錄入工作手冊

　　≈便民服務實施工作手冊

　　≈費用的統計、收取和追收欠款工作手冊

　　≈環衛工作手冊

　　≈綠化工作手冊

　　≈報修工作手冊

　　≈供配電設施設備工作手冊

　　≈給排水設施設備工作手冊

　　≈電梯設施設備工作手冊

　　≈指揮中心設施設備工作手冊

　　≈智能IC卡操作工作手冊

　　≈庫房工作手冊

　　≈突發事件或異常情況處理工作手冊

　　≈勤務工作手冊

　　≈安全工作手冊

　　≈門衛工作手冊

　　≈巡邏工作手冊

　　≈指揮中心工作手冊

　　≈ISO9001認證規劃

　　≈爭創物業優秀規劃

　　質量記錄，如：

　　≈因數量達幾百份，此處省略

　　八、員工培訓

　　1、在"SSDD"物業入伙前，先行聘用基本管理員工，安排訓練課程、以便于最短時間內，參與制訂物業之管理制度。

　　2、為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業管理概念及知識。培訓課

程包括但不限于以下內容：

　　≈項目開發情況、發展商、顧問商、管理商基本情況

　　≈企業文化、主要領導、對員工的期望

　　≈管理制度、職業道德及質量意識

　　≈相關法律法規

　　≈物業管理工作基本知識和物業理念

　　≈各相關崗位應知應會技能培訓

　　≈禮儀培訓

　　≈必要的軍事培訓

　　3、于完成短期培訓課程后，安排各級員工進入物業內作實地訓練，配合物業入伙，令物業管理工作能夠全面開展，為業戶及時提供高水準服務。亦可根椐貴司需要，安排高級管理層人員赴國外或香港、沿海參觀及考察同等類型的物業，接受及吸納先進的管理方式及理念。

　　4、顧問商還將于物業入伙后每6個月，安排重溫培訓班，使員工服務素質保持公司規定標準。

篇2：房地產前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。

　　4.2 接管驗收

　　4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2 物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在"物業管理接管驗收記錄表"中進行記錄。

　　4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在"物業管理接管驗收記錄表"中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

　　a)工程項目的整套技術資料;

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3 由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:

　　4.3.1 根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。

　　4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。

　　4.4 聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5 辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1 及時向住戶發送有關的入住函件,包括:"入伙通知書"、"入伙手續書"和"收費通知書"。

　　4.5.2 做好住戶入住的服務工作:

　　a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;

　　b)住戶簽定"管理公約";

　　c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂"裝修管理規定",做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6 由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:

　　4.6.1 保潔綠化工作,執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2 治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3 工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4 物業管理機構根據"管理公約"規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5.質量記錄

　　5.1 QR23-01 物業管理接管驗收登記表

　　5.2 QR23-02 入伙通知書

　　5.3 QR23-03 入伙手續書

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2 Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3 Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》

篇3：房地產公司質量手冊:前期物業管理控制工作程序

　　房地產公司質量手冊：前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質量狀況，根據物業的規模、設施、環境等具體情況，組織物業管理機構。

　　4.2接管驗收

　　4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排，組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發現的問題，由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

　　4.2.3接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項目的整套技術資料；

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍，制定有關的管理制度：

　　4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。

　　4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度，并作好培訓工作。

　　4.4聯絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。

　　4.5.2做好住戶入住的服務工作：

　　a)向住戶介紹物業區域的情況，接收住戶的咨詢；

　　b)住戶簽定“管理公約”；

　　c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求，制訂“裝修管理規定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作：

　　4.6.1保潔綠化工作，執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法，收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5．質量記錄

　　5.1QR23-01物業管理接管驗收登記表

　　5.2QR23-02入伙通知書

　　5.3QR23-03入伙手續書

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH

-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》