物業(yè)公司項(xiàng)目拓展基礎(chǔ)資料積累作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.0目的

　　厚積薄發(fā)，有力支持

　　2.0范圍

　　適用于公司項(xiàng)目拓展全過(guò)程中理論資料的實(shí)時(shí)收集及公司日常管理經(jīng)驗(yàn)的整理工作。

　　3.0職責(zé)

　　3.1拓展部負(fù)責(zé)對(duì)拓展行為過(guò)程中產(chǎn)生的相關(guān)理論知識(shí)進(jìn)行收集，分類總結(jié)成基礎(chǔ)資料。

　　3.2拓展部負(fù)責(zé)督促公司各相關(guān)管理部門反饋各類日常管理理論及經(jīng)驗(yàn)。

　　4.0公司基礎(chǔ)運(yùn)行部門管理實(shí)踐理論收集完善規(guī)程

　　主要包含公司各類型物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和各職能部門管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，作為公司整體管理基礎(chǔ)理論知識(shí)，反饋到市場(chǎng)拓展部整體消化理解后，轉(zhuǎn)化為公司的管理經(jīng)驗(yàn)和理念在新的市場(chǎng)拓展項(xiàng)目中靈活運(yùn)用。

　　4.1各類型物業(yè)實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及理論形成的反饋與收集

　　各管理處/顧問(wèn)人員應(yīng)積極配合市場(chǎng)拓展部對(duì)基礎(chǔ)知識(shí)的搜集工作，按照本部門實(shí)際運(yùn)行情況，將最新管理方法和理論反饋到市場(chǎng)拓展部。

　　4.1.1公司全委管理別墅區(qū)（田園居管理處）管理實(shí)踐理論反饋

　　主要包含全委高檔別墅區(qū)管理所遵循的管理方案的適用性分析，管理理念應(yīng)用，有效管理方式、方法等內(nèi)容。每產(chǎn)生一次成文性改動(dòng)，均應(yīng)書面反饋拓展部。

　　4.1.2公司全委管理高檔寫字樓(聯(lián)合廣場(chǎng))管理實(shí)踐理論反饋

　　主要包含寫字樓管理處在管理實(shí)踐過(guò)程中形成的最新管理方法、管理理念運(yùn)用等在實(shí)踐工作中有良好應(yīng)用效應(yīng)的理論知識(shí)。每產(chǎn)生一次成文性改動(dòng)，均應(yīng)書面反饋拓展部。

　　4.1.3公司顧問(wèn)管理住宅區(qū)(天明居)管理實(shí)踐理論反饋

　　主要包含公司提供顧問(wèn)管理的實(shí)踐工作中所依據(jù)的顧問(wèn)管理方式方法、管理理念的運(yùn)用及實(shí)際工作中產(chǎn)生的管理新思路等理論知識(shí)。作為對(duì)今后顧問(wèn)樓盤管理理論的參考和借鑒。其文件資料、理論知識(shí)應(yīng)書面反饋拓展部。

　　4.2公司各職能部門運(yùn)行中產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)知識(shí)的反饋與收集

　　各職能部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理工作，將規(guī)范化的管理規(guī)程及管理方式方法以書面方式反饋市場(chǎng)拓展部。

　　4.2.1機(jī)電管理部現(xiàn)有工作規(guī)程、模式理論知識(shí)的反饋與收集

　　主要包括機(jī)電管理部門最新的機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的科學(xué)管理方式方法。例如節(jié)能、高效等。

　　4.2.2品質(zhì)保證部現(xiàn)有工作規(guī)程、模式理論知識(shí)的反饋與收集

　　品質(zhì)保證部應(yīng)該是一個(gè)跟蹤公司各個(gè)部門工作的全程監(jiān)控部門，因而其所掌握的資料和信息都應(yīng)該也必須是最新和最權(quán)威的依據(jù)。同時(shí)其運(yùn)行方式本身也應(yīng)是最完善的。因而需要品保部及時(shí)反饋?zhàn)钚碌囊?guī)范化要求和品質(zhì)保證運(yùn)作方式方法給市場(chǎng)拓展部，以利于市場(chǎng)拓展部消化利用。

　　4.2.3行政辦公室現(xiàn)有工作規(guī)程、模式理論知識(shí)的反饋與收集

　　主要包括行政辦公過(guò)程中遵循的科學(xué)的規(guī)章制度，有效管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理念等內(nèi)容。

　　4.2.4財(cái)務(wù)部現(xiàn)有工作規(guī)程、模式理論知識(shí)的反饋與收集

　　主要包括財(cái)務(wù)活動(dòng)中的有效管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和最新財(cái)政措施、有效成本控制方式等理論經(jīng)驗(yàn)反饋。

篇2：物業(yè)項(xiàng)目拓展控制程序

　　物業(yè)項(xiàng)目拓展控制程序

　　1.0目的

　　保證公司物業(yè)項(xiàng)目拓展工作的有序及正常進(jìn)行，提高物業(yè)項(xiàng)目拓展工作效率。

　　2.0范圍

　　適用于公司內(nèi)與物業(yè)項(xiàng)目拓展有關(guān)的組織及其組織行為。

　　3.0 職責(zé)

　　3.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司物業(yè)項(xiàng)目拓展工作方針及公司年度物業(yè)項(xiàng)目拓展工作目標(biāo)。

　　3.2商務(wù)部負(fù)責(zé)公司的物業(yè)項(xiàng)目拓展工作，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)外承接物業(yè)管理項(xiàng)目。

　　3.3商務(wù)部的片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本片區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的拓展工作。

　　4.0 程序

　　4.1 物業(yè)項(xiàng)目拓展運(yùn)作流程圖

　　物業(yè)項(xiàng)目信息獲取

　　有效聯(lián)絡(luò) 與發(fā)展商初步交涉 有效跟蹤及聯(lián)絡(luò)洽談

　　全權(quán)委托

　　物管方式的確定 顧問(wèn)管理 擬定合同

　　咨詢服務(wù)

　　合同評(píng)審

　　簽 約

　　項(xiàng)目資料移交，協(xié)助其它單位做好項(xiàng)目跟進(jìn)

　　辦理結(jié)案工作

　　4.2 物業(yè)項(xiàng)目信息獲取

　　4.2.1各部門及個(gè)人應(yīng)協(xié)助商務(wù)部進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目信息的搜集，對(duì)信息的識(shí)別由商務(wù)部負(fù)責(zé)。

　　1)物業(yè)項(xiàng)目信息的搜集有以下途徑：

　　A、實(shí)地收集新建、在建或已建物業(yè)的項(xiàng)目信息;

　　B、參觀各類房地產(chǎn)交易會(huì);

　　C、收集項(xiàng)目在報(bào)刊雜志、網(wǎng)絡(luò)信息及電視、廣播等各類媒體上的廣告宣傳;

　　D、物業(yè)管理主管部門及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的推介;

　　E、中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類企業(yè)單位的推介;

　　F、公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約發(fā)展商的推介;

　　G、主動(dòng)上門聯(lián)絡(luò)的發(fā)展商;

　　H、參加項(xiàng)目的公開招投標(biāo)或邀請(qǐng)招投標(biāo);

　　I、 其他途徑。

　　2)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)地考察要素

　　A、物業(yè)類型、規(guī)模及定位(通過(guò)實(shí)地或模型、效果圖、銷售價(jià)格等了解項(xiàng)目檔次定位等);

　　B、所在區(qū)域及其地理位置;

　　C、開、竣工時(shí)間及其開盤、入伙時(shí)間;

　　D、發(fā)展商聯(lián)絡(luò)方式、背景資料及其物業(yè)管理合作意向;

　　E、對(duì)于新市場(chǎng)，須充分調(diào)查當(dāng)?shù)匚锕芮闆r，包括配套法規(guī)、收費(fèi)狀況、物管消費(fèi)心理、發(fā)展前景等;

　　F、其它可于第一時(shí)間收集到的信息。

　　4.2.2商務(wù)部將搜集到的項(xiàng)目信息的各類要素進(jìn)行整理分析，與發(fā)展商作進(jìn)一步接洽，盡可能多接高檔次、大規(guī)模樓盤或較好的商業(yè)、寫字樓等能為公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益的項(xiàng)目。

　　4.3 有效聯(lián)絡(luò)及跟蹤洽談

　　4.3.1商務(wù)部項(xiàng)目跟蹤人員通過(guò)面談、電話、傳真、電子郵件、郵政速遞等方式與發(fā)展商銷售主管、發(fā)展商物管事宜主管、發(fā)展商決策高層人仕聯(lián)絡(luò)。

　　4.3.2聯(lián)絡(luò)洽談內(nèi)容及有效記錄

　　1)了解項(xiàng)目具體情況，索取項(xiàng)目總平面圖及其相關(guān)圖紙、資料。

　　2)了解項(xiàng)目發(fā)展商的實(shí)力背景、以往業(yè)績(jī)，發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理的合作意向等。

　　3)向發(fā)展商推介我司發(fā)展規(guī)模、實(shí)力背景、管理業(yè)績(jī)。

　　4)在項(xiàng)目跟蹤過(guò)程中如發(fā)生部門內(nèi)部工作調(diào)整或公司人事變動(dòng)等情況，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及接手的員工必須認(rèn)真做好項(xiàng)目移交工作，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須提供物業(yè)項(xiàng)目文字資料、完備的有效聯(lián)絡(luò)記錄等全套資料及發(fā)展商有效聯(lián)絡(luò)人員的聯(lián)絡(luò)方式，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須安排接手人與該項(xiàng)目發(fā)展商有效聯(lián)絡(luò)人員面談一次。

　　4.4 物業(yè)管理方式的確定:

　　4.4.1根據(jù)公司提供的三種物業(yè)管理方式，分別為全權(quán)委托管理服務(wù)型、顧問(wèn)管理服務(wù)型、咨詢策劃管理服務(wù)型，商務(wù)部應(yīng)從為我司爭(zhēng)取最大利益的角度出發(fā)，并結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況、發(fā)展商的合作意向等確定建議發(fā)展商采納的物業(yè)管理方式。

　　4.5 合同評(píng)審

　　4.5.1合同評(píng)審日常工作程序

　　1)部門員工根據(jù)與發(fā)展商的洽談意見，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)合同范本擬制合同稿，編制版本號(hào)，經(jīng)自審后與項(xiàng)目資料一并提交部門負(fù)責(zé)人。

　　2)部門負(fù)責(zé)人就與標(biāo)準(zhǔn)合同中有改動(dòng)或可商談的條款進(jìn)行審查(包括文字和內(nèi)容)，簽字確認(rèn)后提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審查。

　　3)公司主管領(lǐng)導(dǎo)就合同中有關(guān)重要條款進(jìn)行審查(著重于內(nèi)容)，簽字確認(rèn)后返回。

　　4)準(zhǔn)合同經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審查后提交公司總經(jīng)理、其他主管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門對(duì)合同主要條款進(jìn)行評(píng)審，填寫《合同評(píng)審記錄》并經(jīng)評(píng)審人員簽字確認(rèn)。

　　5)合同經(jīng)評(píng)審后由部門員工根據(jù)批復(fù)意見修訂合同稿并負(fù)責(zé)及時(shí)報(bào)發(fā)展商。

　　4.6 簽約

　　4.6.1 簽約合同必須按照合同中約定的份數(shù)用公司統(tǒng)一的標(biāo)書紙打印，并確保在每份合同的每頁(yè)右下角處蓋上公司小圓章，將此份合同隨對(duì)外經(jīng)濟(jì)合同會(huì)簽單交公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。

　　4.6.2 商務(wù)部準(zhǔn)備簽約的前期準(zhǔn)備工作，并負(fù)責(zé)通知相關(guān)出席人員。

　　4.6.3 簽約時(shí)甲、乙雙方須隨合同交換的文件：加蓋公司公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人代表證明書(如非本司法人簽署該合同，則需再準(zhǔn)備法人代表授權(quán)委托書)。

　　4.6.4 甲、乙雙方按合同上約定份數(shù)保留合同原件。

　　4.7 項(xiàng)目資料移交

　　4.7.1與發(fā)展商的資料移交

　　1)商務(wù)部發(fā)函通知發(fā)展商關(guān)于我司工作移交事宜。需要的話，在發(fā)文中提醒發(fā)展商及時(shí)支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財(cái)務(wù)部相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)方法。

　　4.7.2與辦公室的資料移交

　　1)發(fā)函通知辦公室簽約事實(shí)。

　　2)把兩份簽約合同原件交辦公室，并由辦公室負(fù)責(zé)為財(cái)務(wù)部復(fù)印一份。

　　3)辦公室應(yīng)將發(fā)展商的主要聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)絡(luò)方式傳遞給財(cái)務(wù)部等有關(guān)部門。

　　4.7.3 與財(cái)務(wù)部的資料移交

　　1)發(fā)函通知財(cái)務(wù)部簽約事實(shí)。

　　2)要求財(cái)務(wù)部做好收款跟蹤事宜，并配合其工作。

　　4.8 辦理結(jié)案工作

　　4.8.1 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人填寫《項(xiàng)目檔案交接清單》并向部門檔案管理責(zé)任人交接全套資料。

　　4.8.2 商務(wù)部應(yīng)與相關(guān)部門及項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)人開會(huì)、交待工作。

　　5.0 相關(guān)文件與記錄

　　WI/T 《市場(chǎng)拓展工作手冊(cè)》