業(yè)主委員會管理規(guī)約（示范文本）

　　管理規(guī)約（示范文本）使用說明

　　1.本規(guī)約為示范文本，適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)管理活動。凡佛山市物業(yè)管理區(qū)域制定管理規(guī)約均應依照本示范文本制定。

　　2.本示范文本中相關條款后都有空白行，供業(yè)主自行約定或補充約定。首屆業(yè)主大會籌備組可以根據(jù)實際情況對文本條款的內(nèi)容進行選擇、修改、增補或刪減。但應將修改、增補或刪減的條文在物業(yè)管理區(qū)域公告，提請業(yè)主注意。

　　3.制定管理規(guī)約，不得侵害業(yè)主、使用人的合法權益。

　　第一章總則

　　第一條 為保障（物業(yè)名稱）的依法與合理使用、維護、管理，維護全體業(yè)主、物業(yè)使用人的共同利益和合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)約。

　　第二條 本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。

　　第三條 業(yè)主大會通過依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，委托物業(yè)服務企業(yè)按照《物業(yè)服務合同》的約定對本物業(yè)管理區(qū)域進行物業(yè)管理服務。

　　第四條 本規(guī)約由業(yè)主大會制定、修改，經(jīng)業(yè)主大會通過之日起生效。

　　第二章物業(yè)的使用

　　第五條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。

　　第六條 業(yè)主應按設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應在征得相鄰業(yè)主書面同意后，按規(guī)定報有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　第七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。

　　業(yè)主應按裝飾裝修管理服務協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

　　第八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停放規(guī)則。

　　第九條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途；

　　2.占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業(yè)共用設施設備；

　　3.違章搭建、私設攤點；

　　4.在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物，高空拋物；

　　5.違反有關規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標噪聲；

　　6.擅自在物業(yè)共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；

　　7.利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　　8.法律、法規(guī)或物業(yè)小區(qū)禁止的其他行為。

　　第十條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關規(guī)定，并應遵守以下約定：

　　1.；

　　2.。

　　第三章物業(yè)的維修養(yǎng)護

　　第十一條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。

　　第十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。

　　第十三條 因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得物業(yè)服務企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第十四條 物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)共用部位、共用設備設施維修養(yǎng)護的，在物業(yè)企業(yè)履行事先在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示義務的前提下，業(yè)主要予以配合；業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，由其承擔修復或者賠償責任。

　　第十五條 業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)對自用部位的有關設施設備進行維修、養(yǎng)護的，自行協(xié)商支付相應費用。

　　第十六條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項維修資金。

　　第十七條 其他條款。

　　第四章業(yè)主的權利和義務

　　第十八條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法享有以下權利：

　　1.所擁有物業(yè)的專有部分的各項法定權利；

　　2.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　3.提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，行使投票權，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。

　　4.提出修改本規(guī)約的建議。

　　5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；監(jiān)督業(yè)主委員會的

工作。

　　6.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

　　7.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　　8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第十九條　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法履行以下義務：

　　1.自覺遵守本規(guī)約及相關法律法規(guī)。

　　2.自覺遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　4.按時交納物業(yè)服務費用，按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　5.配合物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理活動，配合對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行的維修養(yǎng)護；

　　6.經(jīng)業(yè)主大會會議決定的其他義務；

　　7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第二十條 為維護業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利：

　　1.根據(jù)本規(guī)約配合物業(yè)服務企業(yè)制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　2.以規(guī)勸、公示、等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為；

　　3.經(jīng)業(yè)主大會會議決定的其他權利。

　　第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按規(guī)定辦理有關手續(xù)，業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五章違約責任

　　第二十二條 因違反本規(guī)約關于物業(yè)的使用、維修養(yǎng)護的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，由當事人承擔賠償責任；拒絕承擔責任的，其他業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

　　第二十三條 因違反本規(guī)約的約定，導致全體業(yè)主的共同利益受損的，物業(yè)服務企業(yè)可按照本規(guī)約第二十條的約定對當事人的行為作出制止；制止不成的，其他業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

　　第二十四條 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可向人民法院起訴。

　　第六章附則

　　第二十五條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分，是指由單個業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。

　　本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個業(yè)主專有部分以外的，屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。

　　第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應提前書面通知物業(yè)服務企業(yè)，并將本規(guī)約向物業(yè)受讓人或承租人明示。

　　第二十七條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)承租人或使用人在應履行本規(guī)約規(guī)定的業(yè)主各項義務。該物業(yè)的業(yè)主對此承擔連帶責任。

　　第二十八條 本規(guī)約由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主各執(zhí)一份。

　　業(yè)主大會

　　簽章：

　　年月日

篇2：北京市關于業(yè)主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區(qū)房屋管理局關于業(yè)主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規(guī)范辦理專項維修資金的劃轉(zhuǎn)，根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉(zhuǎn)適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規(guī)定，朝陽區(qū)房屋管理局(以下簡稱“區(qū)房管局”)負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導、監(jiān)督工作。

　　第五條 業(yè)主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續(xù)時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區(qū)住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業(yè)主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區(qū))辦事處關于業(yè)主大會表決事項的確認意見;

　　4.業(yè)主委員會管轄范圍內(nèi)的小區(qū)產(chǎn)權清冊及相關情況說明;

　　5.業(yè)主委員會備案表;

　　6.業(yè)主委員會主任、副主任及經(jīng)辦人身份證明(原件及復印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業(yè)主委員會授權經(jīng)辦人的委托書;

　　9.業(yè)主委員會及業(yè)主委員會主任、副主任和經(jīng)辦人的預留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經(jīng)區(qū)房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局與業(yè)主大會新選定的開戶銀行及業(yè)主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監(jiān)管協(xié)議。

　　第七條 專項維修資金監(jiān)管協(xié)議書簽訂后，業(yè)主委員會可辦理銀行開戶手續(xù)。銀行開戶手續(xù)辦好后，由區(qū)房管局制作可以劃轉(zhuǎn)專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業(yè)主委員會經(jīng)辦人持區(qū)房管局出具的專項維修資金劃轉(zhuǎn)通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

　　第九條 業(yè)主委員會將專項維修資金劃轉(zhuǎn)到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規(guī)定的程序辦理支付手續(xù)。

　　第十條 業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應及時報區(qū)房管局，由區(qū)房管局書面告知開戶銀行業(yè)主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉(zhuǎn)后應保持相對的穩(wěn)定性，若業(yè)主委員會成員發(fā)生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業(yè)主委員會均須按本意見履行變更手續(xù)。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區(qū)房屋管理局負責解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執(zhí)行。

　　朝陽區(qū)房屋管理局

　　20**年7月30日

篇3：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(2010年)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動,維護業(yè)主的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)則。

　　第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

　　第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助,負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導和監(jiān)督。

　　第二章 業(yè)主大會

　　第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求(來自:m.dewk.cn),及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會條件的,區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi),負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

　　(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業(yè)主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業(yè)主。

　　業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

　　第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格,根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業(yè)主大會決定以下事項:

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定:

　　(一)物業(yè)的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

　　(四)業(yè)主共同利益的維護;

　　(五)業(yè)主共同管理權的行使;

　　(六)業(yè)主應盡的義務;

　　(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

　　第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定:

　　(一)業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)業(yè)主委員會的職責;

　　(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業(yè)主投票權數(shù)的確定方法;

　　(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

　　(七)業(yè)主大會會議的表決程序;

　　(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;

　　(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

　　(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

　　第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的,應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需

　　投票表決的,表決意見應由業(yè)主本人簽名。

　　第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　(二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):

　　(一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

　　(二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人行使投票權。

　　第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　未參與表決的業(yè)主,其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

　　第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式,約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權,具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 三分之二以上的業(yè)主同意;決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　第三章 業(yè)主委員會

　　第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:

　　(一) 具有完全民事行為能力;

　　(二) 遵守國家有關法律、法規(guī);

　　(三) 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務;

　　(四) 熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔;

　　(五) 具有一定的組織能力;

　　(六) 具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

　　業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

　　第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責:

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;

　　(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維 護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料:

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(三)物業(yè)服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

　　(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

　　業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。

　　業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第四十條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內(nèi)容:

　　(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄;

　　(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同;

　　(四)業(yè)主委員會選舉及備案資料;

　　(五)專項維修資金籌集及使用賬目;

　　(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊;

　　(七)業(yè)主的意見和建議。

　　第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定,并指定專人保管印章。

　　使用業(yè)主大會印章,應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章,應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤,也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況,應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督。

　　工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的,業(yè)主委員會委員資格自行終止:

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業(yè)主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時,應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時,應當召開業(yè)主大會臨時會議,重新選舉業(yè)主委員會。

　　第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業(yè)主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第四十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第四章 指導和監(jiān)督

　　第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動,及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議 職責的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會 在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府的指導和監(jiān)督下組織召開。

　　第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,應當召開業(yè)主 委員會會議的,業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè) 主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

　　第五十三條 召開業(yè)主大會會議,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協(xié)助。

　　第五十四條 召開業(yè)主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。

　　第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定,擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

　　業(yè)主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

　　第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責。

　　第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

　　第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集,由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加,共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

　　第五章 附 則

　　第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè),成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會的,可參照執(zhí)行本規(guī)則。

　　第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十四條 本規(guī)則自20**年1月1日起施行。《業(yè)主大會規(guī)程》(建住房[20**]131號)同時廢止。