建山莊屢遭曲折，自奮蹄正道滄桑

　　——zz山莊首屆業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告

　　各位業(yè)主：

　　大家好！首屆業(yè)委會(huì)任期即將結(jié)束?，F(xiàn)就三年多的工作報(bào)告如下：

　　一、業(yè)委會(huì)成立及工作回顧

　　20**年5月，面對(duì)山莊公共配套設(shè)施缺失、產(chǎn)權(quán)證不能辦理、安全嚴(yán)峻、物業(yè)管理不到位等十二個(gè)方面的問題，業(yè)主自發(fā)開始聚會(huì)維權(quán)，7月成立維權(quán)委員會(huì)，向政府反映訴求，與開發(fā)商對(duì)話，均無實(shí)際成效。

　　20**年5月，開始籌備召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立業(yè)主委員會(huì)，12月12日，業(yè)委會(huì)成功備案。業(yè)委會(huì)成立后，以先易后難的原則逐一解決山莊問題，決定從解決物業(yè)問題開始。

　　20**年12月至20**年4月30日，經(jīng)業(yè)主大會(huì)第二次會(huì)議表決，授權(quán)業(yè)委會(huì)通過招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開、公平、公正的招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)過艱苦工作，最后選聘了長城物業(yè)進(jìn)駐山莊。長城物業(yè)進(jìn)入后，5-8月間，山莊發(fā)生盜竊案件30起，掛上治安黃牌，連續(xù)停水60天，三個(gè)大門無人看管，業(yè)委會(huì)多次監(jiān)督并溝通協(xié)商，物業(yè)經(jīng)理不接受，并回答“大不了不干”，致使不履行合同約定達(dá)38處。

　　20**年9月，召開業(yè)主大會(huì)第三次會(huì)議，探討新路子，怎樣保證業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)中的主人地位，即業(yè)主說話算數(shù)、監(jiān)管有效。認(rèn)為天上也不會(huì)掉餡餅，救山莊只能靠自己。于是提出自管，到12月12日表決通過。這期間還組織業(yè)主以訴訟方式解決房產(chǎn)證和公共配套設(shè)施問題。

　　20**年1月1日起物業(yè)自管至今。在自管中，由于準(zhǔn)備不足，缺乏經(jīng)驗(yàn)等原因，雖扭轉(zhuǎn)了一些問題，但也產(chǎn)生了新的矛盾和困難，目前正在設(shè)法解決中。

　　二、關(guān)于物業(yè)問題

　　解決物業(yè)管理是業(yè)委會(huì)的首要事項(xiàng)，花功夫最多。業(yè)主大會(huì)第二、第三次會(huì)議主要是為解決物業(yè)問題而召開的。目的是通過改善物業(yè)管理與服務(wù)，來改變山莊“大雜院”的狀況。當(dāng)時(shí)提出了三條思路：一是改造開發(fā)商物業(yè)；二是業(yè)主自管；三是招聘新物業(yè)。現(xiàn)就物業(yè)問題報(bào)告以下四點(diǎn)：

　　1．為何換了開發(fā)商物業(yè)？20**年維權(quán)，從11月與開發(fā)商對(duì)話，每兩個(gè)月一次，發(fā)了5份對(duì)話通報(bào)。每次提出三五個(gè)能解決的問題，開發(fā)商答應(yīng)得很痛快，且商定了解決的時(shí)間表，卻沒有落實(shí)。在所提的十幾個(gè)問題中，只做了一件事，即做了門牌，但絕大部分沒釘。20**年6月21日網(wǎng)名**的業(yè)主在焦點(diǎn)網(wǎng)，對(duì)解決問題的有效程度進(jìn)行了分析，結(jié)論是：“有效解決的核心問題為零,開發(fā)商看似承諾得很好，但行動(dòng)中實(shí)際上否決一切?！痹倩仡櫼粋€(gè)情景，奧運(yùn)會(huì)開幕前夕，UT區(qū)東邊湖里垃圾成山、蒼蠅四處飛、東邊山上的樹枝掛滿垃圾袋。面對(duì)開發(fā)商物業(yè)，業(yè)委會(huì)成立前后的一年多里，不斷敦促改進(jìn)工作，但沒有結(jié)果。20**年11月12日業(yè)委會(huì)開會(huì)專題討論物業(yè)問題，與會(huì)的10名委員一致同意招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，邀請(qǐng)開發(fā)商物業(yè)投標(biāo)。在招投標(biāo)時(shí)，開發(fā)商物業(yè)選擇放棄，自然就淘汰了。

　　2．長城物業(yè)進(jìn)來了，為何又解聘？20**年12月，業(yè)委會(huì)安排兩位副主任負(fù)責(zé)物業(yè)招聘工作，其他委員協(xié)助。與十余家具有一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行了接觸洽談和考察，起草物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定招標(biāo)文件，經(jīng)過評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，長城物業(yè)勝出，簽署合同后，于20**年5月1日接管山莊物業(yè)。業(yè)委會(huì)、業(yè)主對(duì)長城物業(yè)寄予很高期望，業(yè)委會(huì)安排一位副主任配合他們的工作，同時(shí)進(jìn)行監(jiān)管。他們進(jìn)來后，做了一些有益的工作，但在關(guān)鍵問題上不履行合同約定，與業(yè)委會(huì)的要求漸行漸遠(yuǎn)，致使多數(shù)業(yè)主不滿意，在參加投票的業(yè)主中不滿意的竟達(dá)90.1%，按照合同約定，解除了合同。

　　3．自管一波三折。自管，實(shí)際上是自救，由一位副主任擔(dān)任自管總指揮。自管后，首先恢復(fù)了整個(gè)山莊的統(tǒng)一管理，三個(gè)大門重新恢復(fù)并站崗，公共區(qū)域沉積多年的植物垃圾、建筑垃圾被清運(yùn)，山莊的安全狀況變好，摘掉了“黃牌”，取得了一定成效。但由于準(zhǔn)備不足，客服和工程人員服務(wù)不到位，造成業(yè)主不滿，物業(yè)費(fèi)收繳困難。到5月中旬，赤字達(dá)120萬元。于是壓縮支出，把保安由80名降到60名、工資由月2000降到1800元。原保安公司不接受調(diào)整條件，辭職不干了。業(yè)委會(huì)主任、副主任這時(shí)也辭職了。推選的新任負(fù)責(zé)人與時(shí)任保潔綠化經(jīng)理的FF商談，F(xiàn)F愿接受這標(biāo)準(zhǔn)，5月20日接管保安。就在這一天出現(xiàn)了圍攻混亂，業(yè)委會(huì)新任負(fù)責(zé)人離職了。FF接過來后，非常困難，保安人員正常生活費(fèi)得不到保障，還有人為制造的混亂和麻煩。在這種狀況下，我們是堅(jiān)持，堅(jiān)持，再堅(jiān)持。10月份農(nóng)民工的工資難以發(fā)放，加上FF身體不適，經(jīng)業(yè)主介紹，**墊付200—300萬元資金，來接替FF擔(dān)任總經(jīng)理。20**年

12月26日，在農(nóng)民工、保安等急著要工資的緊急情況下，按照《zz山莊業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)》第七條的規(guī)定和監(jiān)委會(huì)籌備組的意見，高秘書長代表業(yè)委會(huì)與DD、**草簽了《物業(yè)服務(wù)責(zé)任書》，由D、*承包山莊社區(qū)服務(wù)公司，待三個(gè)月后業(yè)主大會(huì)來決定是否聘任。通過1、2月份的工作，贏得了一些業(yè)主和業(yè)委會(huì)的認(rèn)同，但3月份要與開發(fā)商合作收取業(yè)主的加建費(fèi)，開發(fā)商反映給業(yè)委會(huì)后被制止，月底不履行60名保安到位的約定，以家庭矛盾鬧物業(yè)樓一個(gè)多月，不按規(guī)定提供服務(wù)。為解決資金和物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，5月24日DD、**與業(yè)委會(huì)商定，誰（包括其他人）先支付200萬元的服務(wù)保障資金，由誰主持山莊物業(yè)工作，組織工作班底。此后不久，對(duì)代表業(yè)委會(huì)監(jiān)管的顧問進(jìn)行毆打謾罵，不讓業(yè)主回家，11月將業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長毆打致傷，按規(guī)定只能解聘了。

　　4．物業(yè)管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在三年多的曲折中，有四點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)要吸?。海ㄒ唬┎还懿扇⊥泄?、自管還是什么別的方式來管理，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)必須掌控物業(yè)費(fèi)的財(cái)權(quán)、安保的控制權(quán)，有了這兩條，才能說話有人聽，才能確保業(yè)主的主人地位，才能有效制約物業(yè)管理服務(wù)者。（二）不管誰來做山莊的物業(yè)管理與服務(wù)，必須有足夠的保障資金（至少200萬元），以保障管理服務(wù)工作的開展和有效處罰，這一條件絕對(duì)要堅(jiān)持。在以前三次物業(yè)服務(wù)者進(jìn)入時(shí)，由于沒有堅(jiān)持這一條，致使合同不履行、服務(wù)不到位。（三）要有一套行之有效的管理、考核和獎(jiǎng)懲辦法，在長城物業(yè)時(shí)有，但沒法執(zhí)行。自管制定了《服務(wù)內(nèi)容和考核標(biāo)準(zhǔn)》，但沒有制約手段，所以無法執(zhí)行。（四）要有一個(gè)強(qiáng)有力的執(zhí)行力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行體系。

　　三、業(yè)委會(huì)的情況

　　業(yè)委會(huì)成功備案后，13位委員按照《議事規(guī)則》宣誓就職，并向全體業(yè)主做出莊嚴(yán)承諾，承諾始終把代表和維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益、為業(yè)主服好務(wù)作為業(yè)主委員會(huì)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。認(rèn)真收集和聽取每位業(yè)主意見，堅(jiān)持“服從多數(shù)、尊重少數(shù)”的原則，按照“少數(shù)服從多數(shù)”進(jìn)行民主決策。制定了九項(xiàng)制度，辦事有章可循。爭取任期內(nèi)告別“大雜院”。為此，業(yè)委會(huì)付出了艱辛努力，一些委員把業(yè)委會(huì)的工作作為第一要?jiǎng)?wù)，放下單位的工作、放下教管孩子的任務(wù)、放棄休息時(shí)間，堅(jiān)持原則，無私奉獻(xiàn)，這是許多業(yè)主有目共睹的。

　　由于業(yè)委會(huì)缺乏紀(jì)律約束力，缺乏履責(zé)的保障力，盡管業(yè)委會(huì)做了大量而艱苦的工作，但效果不佳，要改變“大雜院”的愿望沒有實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商的欠賬和遺留問題沒有解決，物業(yè)管理與服務(wù)問題沒有得到有效解決，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)事務(wù)沒有理順。最為嚴(yán)重的是業(yè)委會(huì)委員出現(xiàn)了大流動(dòng)，在選舉和增補(bǔ)的22名委員中，12名辭職，2名終止，1名免職。20**年6月后，多次請(qǐng)業(yè)主自薦和推選業(yè)委會(huì)主任，至今缺位?，F(xiàn)任委員7名，首次選舉出的只剩下3人。他們?cè)诒徽`解、毀謗和遭圍攻中艱難堅(jiān)持工作，堅(jiān)持到今天。

　　總結(jié)三年多的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們認(rèn)識(shí)到：（一）業(yè)委會(huì)必須是一個(gè)高素質(zhì)、高度責(zé)任感、敢擔(dān)當(dāng)?shù)膱F(tuán)隊(duì)，山莊業(yè)委會(huì)的工作并不是僅有熱情就能做好的，需要智慧、需要毅力、需要責(zé)任、需要奉獻(xiàn)、需要包容。（二）民主決策，嚴(yán)肅紀(jì)律，形成一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)有力的整體。（三）要明確委員的工作職責(zé)和權(quán)利，要有合理合法的報(bào)酬機(jī)制、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和行之有效的處罰機(jī)制。（四）不能操之過急，要充分論證、謹(jǐn)慎行事。分析幾件業(yè)主意見較大的事，當(dāng)時(shí)的確過急了（如對(duì)開發(fā)商物業(yè)去留、長城物業(yè)的進(jìn)入、自管等），論證不夠，準(zhǔn)備不足。自管本來有幾種方案，當(dāng)時(shí)對(duì)提出的方案沒有討論和論證就匆匆上陣了。長城物業(yè)自己計(jì)劃7月進(jìn)入，卻要求5月進(jìn)入，欲速則不達(dá)。（五）要樹立業(yè)委會(huì)的權(quán)威，要保障業(yè)委會(huì)決定的權(quán)威性和效力。

　　總之，委員們?cè)诼男懈髯缘穆氊?zé)中，有成績也有失誤，歡迎剖析和質(zhì)詢。但業(yè)委會(huì)的目標(biāo)始終不變，那就是通過舉業(yè)主之力，盡業(yè)主之能，集業(yè)主之智，把自己的家園建設(shè)好，找回購房時(shí)的那個(gè)夢(mèng)。我們選擇了山莊，絕不放棄山莊；我們愛山莊，一定要建好山莊。

　　最后，代表業(yè)委會(huì)感謝業(yè)主的支持、奉獻(xiàn)、幫助、指點(diǎn)和批評(píng)！感謝延慶縣委、縣政府、縣小區(qū)辦、zz鎮(zhèn)政府的支持、指導(dǎo)和監(jiān)督！感謝康莊派出所的支持和辛勤付出！通過這次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，選出新的業(yè)委會(huì)，開創(chuàng)山莊建設(shè)新局面，實(shí)現(xiàn)業(yè)主共贏，業(yè)主和開發(fā)商共贏、與物業(yè)管理服務(wù)人員共贏，山莊與周邊鄰村共贏、與zz鎮(zhèn)和延慶共贏，與長城共輝煌！

　　謝謝大家！

　　zz山莊業(yè)主委員會(huì)

　　20**年2月25日

篇2：新城業(yè)主委員會(huì)年終工作報(bào)告

　　新城業(yè)主委員會(huì)年終工作報(bào)告

　　尊敬的廣大業(yè)主:

　　大家好!

　　大地回春喜見紅花消積雪，普天同樂欣逢盛世賀新年。在這人們辭舊迎新，慶賀新春佳節(jié)的美好時(shí)刻，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)全體成員在此向廣大的業(yè)主，物業(yè)管理公司的員工致以節(jié)日的問候，真摯的祝福!

　　20**年是個(gè)令人鼓舞的一年。是個(gè)令人留戀感懷的一年，我們?cè)谑孢m，整潔美好的環(huán)境中擁有了一年的"幸福時(shí)光"。這一年里，業(yè)委會(huì)一如既往地堅(jiān)持以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為已任，堅(jiān)持每月的例會(huì)匯報(bào)制度，堅(jiān)持貫徹執(zhí)行《廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》精神，對(duì)物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督，做了大量有益和富有成效的工作，解決了不少業(yè)主關(guān)心的投訴的熱點(diǎn)問題，極大地推進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理工作的進(jìn)一步完善，奠定并維護(hù)了**新城"安全文明小區(qū)"的光榮稱號(hào)。20**年小區(qū)住戶對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)工作的滿意度仍保持在95%以上，工作業(yè)績得到了廣大業(yè)主們的充分肯定和贊揚(yáng)。

　　20**年又是一個(gè)令人難忘的一年，一年來，業(yè)委會(huì)共接受了業(yè)主的各類投訴，建議共50多起，牽涉小區(qū)的治安狀況，衛(wèi)生環(huán)境，服務(wù)臺(tái)態(tài)度，停車管理等問題，其中普遍對(duì)治安狀況，停車問題關(guān)注度最高。個(gè)別較為突出的問題至今仍沒有得到妥善的解決，業(yè)委會(huì)對(duì)此深感任重道遠(yuǎn)......

　　過去的一年，成果是豐碩的令人欣慰的，業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司的合作是互信的，真誠的，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理工作，成績是斐然的，問題也是存在的，面對(duì)著日趨復(fù)雜的社會(huì)治安環(huán)境，面對(duì)眾多問題的投訴、反映，面對(duì)著物業(yè)管理工作中不盡人意的地方，如何才能有效管理，長治久安，是擺在每一位參與小區(qū)管理者面前的艱巨而光榮的任務(wù)，對(duì)于業(yè)委會(huì)--一個(gè)群眾性的組織來說，唯有情系小區(qū)，心系業(yè)主，一切為了業(yè)主的利益著想，一切為了小區(qū)環(huán)境著想，堅(jiān)持原則，努力不懈，才能得到廣大業(yè)主的支持和理解，唯有高、遠(yuǎn)才能極目顛峰，唯表摯、善才能博愛天下，才能有未來的工作中更上一層樓。

　　新年伊始，安居樂業(yè)仍是我們追求的目標(biāo)，和諧社會(huì)、和諧小區(qū)仍是我們的主題?；仡欁蛱欤覀儧]有理由不欣慰，沒有理由不自豪，展望明天，我們沒有理由不自信，沒有什么理由不進(jìn)步，在一個(gè)充滿關(guān)愛情懷的小區(qū)里，只要我們積極關(guān)注小區(qū)建設(shè)，關(guān)注業(yè)委們會(huì)工作，支持業(yè)委會(huì)工作，為物業(yè)管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，我們的小區(qū)就會(huì)越來越文明，越來越美好，越來越和諧，明天就會(huì)更美好。

　　祝大家春節(jié)愉快，合家歡樂。

　　****新城業(yè)主委員會(huì)

篇3：小區(qū)業(yè)主委員會(huì)年終工作報(bào)告

　　尊敬的廣大業(yè)主:大家好!

　　大地回春喜見紅花消積雪,普天同樂欣逢盛世賀新年。在這人們辭舊迎新,慶賀新春佳節(jié)的美好時(shí)刻,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)全體成員在此向廣大的業(yè)主,物業(yè)管理公司的員工致以節(jié)日的問候,真摯的祝福!

　　20**年是個(gè)令人鼓舞的一年。是個(gè)令人留戀感懷的一年,我們?cè)谑孢m,整潔美好的環(huán)境中擁有了一年的"幸福時(shí)光"。這一年里,業(yè)委會(huì)一如既往地堅(jiān)持以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為已任,堅(jiān)持每月的例會(huì)匯報(bào)制度,堅(jiān)持貫徹執(zhí)行《廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》精神,::對(duì)物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督,做了大量有益和富有成效的工作,解決了不少業(yè)主關(guān)心的投訴的熱點(diǎn)問題,極大地推進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理工作的進(jìn)一步完善,奠定并維護(hù)了**新城"安全文明小區(qū)"的光榮稱號(hào)。20**年小區(qū)住戶對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)工作的滿意度仍保持在95%以上,工作業(yè)績得到了廣大業(yè)主們的充分肯定和贊揚(yáng)。

　　20**年又是一個(gè)令人難忘的一年,一年來,業(yè)委會(huì)共接受了業(yè)主的各類投訴,建議共50多起,牽涉小區(qū)的治安狀況,衛(wèi)生環(huán)境,服務(wù)臺(tái)態(tài)度,停車管理等問題,其中普遍對(duì)治安狀況,停車問題關(guān)注度最高。個(gè)別較為突出的問題至今仍沒有得到妥善的解決,業(yè)委會(huì)對(duì)此深感任重道遠(yuǎn)......

　　過去的一年,成果是豐碩的令人欣慰的,業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司的合作是互信的,真誠的,對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理工作,成績是斐然的,問題也是存在的,面對(duì)著日趨復(fù)雜的社會(huì)治安環(huán)境,面對(duì)眾多問題的投訴、反映,面對(duì)著物業(yè)管理工作中不盡人意的地方,如何才能有效管理,長治久安,是擺在每一位參與小區(qū)管理者面前的艱巨而光榮的任務(wù),對(duì)于業(yè)委會(huì)--一個(gè)群眾性的組織來說,唯有情系小區(qū),心系業(yè)主,一切為了業(yè)主的利益著想,一切為了小區(qū)環(huán)境著想,堅(jiān)持原則,努力不懈,才能得到廣大業(yè)主的支持和理解,唯有高、遠(yuǎn)才能極目顛峰,唯表摯、善才能博愛天下,才能有未來的工作中更上一層樓。

　　新年伊始,安居樂業(yè)仍是我們追求的目標(biāo),和諧社會(huì)、和諧小區(qū)仍是我們的主題?；仡欁蛱?我們沒有理由不欣慰,沒有理由不自豪,展望明天,我們沒有理由不自信,沒有什么理由不進(jìn)步,在一個(gè)充滿關(guān)愛情懷的小區(qū)里,只要我們積極關(guān)注小區(qū)建設(shè),關(guān)注業(yè)委們會(huì)工作,支持業(yè)委會(huì)工作,為物業(yè)管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,我們的小區(qū)就會(huì)越來越文明,越來越美好,越來越和諧,明天就會(huì)更美好。

　　祝大家春節(jié)愉快,合家歡樂。

　　****新城業(yè)主委員會(huì)