寫字樓、大廈物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算

　　財(cái)務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動(dòng)消耗、物資消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。財(cái)務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證，運(yùn)用會計(jì)科目，填制記帳憑證，登記會計(jì)帳簿，以貨幣為計(jì)算尺度，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算各核算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。

　　1）主要作用如下：

　　A）為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營管理成果提供西、完整的資料。

　　B）通過財(cái)務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動(dòng)消耗、物資消耗和資金占用實(shí)施有效的監(jiān)督。

　　2）會計(jì)核算

　　A）核算時(shí)間月度從上月26日至本月25日為當(dāng)月核算期，年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。

　　B）會計(jì)帳務(wù)以人民幣為記帳單位，有外幣計(jì)算的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)折合人民幣記帳，同時(shí)登記外國貨幣金額和折合率，規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當(dāng)季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。

　　C）公司采用借貸復(fù)式記帳法。

　　D）會計(jì)科目使用和核算以財(cái)政廳制定的《企業(yè)會計(jì)制度》為主，結(jié)合公司的實(shí)際，設(shè)置總帳、銀行現(xiàn)金日記帳，各類債權(quán)債務(wù)往來和費(fèi)用的二級科目明細(xì)帳等，進(jìn)行會計(jì)核算。

　　E）原始憑證是記帳的依據(jù)，要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、清楚、日期和印章齊全，大、小寫相符等的法定憑證，不得用白條子報(bào)帳。

　　3）會計(jì)憑證和會計(jì)帳冊

　　A）公司的會計(jì)憑證、帳冊、報(bào)表等會計(jì)記錄資料，必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實(shí)，準(zhǔn)確完整、及時(shí)完善，并符合會計(jì)制度的規(guī)定。

　　B）財(cái)務(wù)會計(jì)人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改情況，虛報(bào)冒領(lǐng)款等行為，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，對內(nèi)容不全、手續(xù)不齊、數(shù)字有差錯(cuò)的憑證，應(yīng)予退回、補(bǔ)填或更正，一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，方能填寫記帳憑證以記帳。

　　C）收款憑證、付款憑證，必須按照發(fā)生事項(xiàng)內(nèi)容填制清楚，并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)帳憑證要經(jīng)管會計(jì)填制，并健全會計(jì)核算，一切記帳憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后，方可記帳。

　　D）公司及其下屬的主管會計(jì)，應(yīng)對一切原始憑證記帳帳冊負(fù)責(zé)，指定專人列冊登記，妥善保管，絕不丟失。有關(guān)會計(jì)報(bào)表帳冊和會計(jì)憑證的保存年限，均按上級規(guī)定辦理。

　　E）一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專人保管，啟用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù)，每年終了后的第一個(gè)月內(nèi)由主管會計(jì)清查、核實(shí)，上報(bào)有關(guān)部門。

　　F）工程部、綜合部所承接的工程項(xiàng)目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款，進(jìn)度款和結(jié)算。

篇2：探討物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部二級核算

　　探討物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部二級核算

　　物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律規(guī)定，依照合同和契約，對已竣工投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地，以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住、消費(fèi)需求，以使物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了達(dá)到其經(jīng)營目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金、運(yùn)用資金和收益分配活動(dòng)。

　　隨著時(shí)代跨入21世紀(jì)，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內(nèi)容將不斷更新、延伸與擴(kuò)大。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，應(yīng)更加精細(xì)化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷擴(kuò)大，使許多獨(dú)立核算物業(yè)公司都管理著許多相對獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)。在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財(cái)務(wù)的相對獨(dú)立管理，即一級管理下的二級管理。同時(shí)為維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，每個(gè)小區(qū)的各自承成立了產(chǎn)權(quán)人委員會，要求對小區(qū)的財(cái)務(wù)狀況和維修基金利息的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。因此，為充分發(fā)揮會計(jì)核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動(dòng)狀況和經(jīng)營成果，更好地為公司的經(jīng)營發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，進(jìn)行會計(jì)核算體制改革，實(shí)行內(nèi)部二級核算財(cái)務(wù)管理成為必要。

　　內(nèi)部二級核算如何進(jìn)行，一年來我們結(jié)合實(shí)際，進(jìn)行了一些探討性的實(shí)踐，現(xiàn)加以總結(jié)和同行們商榷。

　　首先，需建立內(nèi)部二級核算的財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)。

　　其次，要確定內(nèi)部二級會計(jì)核算的內(nèi)容、賬簿設(shè)置、會計(jì)核算形式并根據(jù)實(shí)際進(jìn)行科目設(shè)置

　　會計(jì)核算的內(nèi)容包括物業(yè)管理中心的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、支出、盈虧的核算及編制會計(jì)報(bào)表;產(chǎn)權(quán)人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設(shè)置應(yīng)有總賬、明細(xì)分類賬、現(xiàn)金日記賬。 會計(jì)核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細(xì)分類賬及現(xiàn)金日記賬根據(jù)記賬憑證登記，總賬根據(jù)“科目匯總表”登記，總賬與明細(xì)分類賬是核對關(guān)系，數(shù)字一致。

　　根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)執(zhí)行的會計(jì)制度財(cái)政部財(cái)會字(1993)第02號頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》及財(cái)政部財(cái)會字(1999)第44號頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定(試行)》的原則精神，結(jié)合實(shí)行內(nèi)部二級核算的實(shí)際情況，對部分會計(jì)科目和明細(xì)科目及核算內(nèi)容應(yīng)做如下補(bǔ)充規(guī)定，見下表：

　　二級核算單位會計(jì)科目的補(bǔ)充規(guī)定及核算內(nèi)容

　　編號科目名稱核算內(nèi)容

　　117內(nèi)部往來核算小區(qū)同財(cái)務(wù)部之間由于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)關(guān)系所發(fā)生的各種應(yīng)收、應(yīng)付、暫收、暫付往來款項(xiàng)。

　　204預(yù)收賬款按合同或規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)(包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提前交納的收費(fèi)項(xiàng)目)。

　　205代收款項(xiàng)核算因代收、代交有關(guān)費(fèi)用應(yīng)付給有關(guān)部門的款項(xiàng)。如房屋維護(hù)管理費(fèi)(房租)、電費(fèi)、水費(fèi)、采暖費(fèi)、監(jiān)控門等。

　　209其他應(yīng)付款核算除“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”和“代收款項(xiàng)”以為的應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，入裝修保證金等。

　　281代管基金核算接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人管理委員會委托管理的房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修基金和利息。

　　501經(jīng)營收入核算在物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)所取得的各項(xiàng)收入，也是主營業(yè)務(wù)收入。包括：

　　1.物業(yè)管理收入。明細(xì)科目設(shè)：公共性服務(wù)收入、代辦性服務(wù)收入、特約服務(wù)收入、乘梯費(fèi)收入。

　　2.物業(yè)修理收入。明細(xì)科目設(shè)：自用部位維修收入、公用部位維修收入。

　　3.物業(yè)經(jīng)營收入。明細(xì)科目按經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置。

　　502經(jīng)營成本核算物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)修理等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。包括：

　　1.物業(yè)管理成本。按用途分項(xiàng)核算為清潔衛(wèi)生費(fèi)、安全保衛(wèi)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、二次供水維護(hù)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、其他。

　　2.物業(yè)修理成本。包括維修人員的工資、附加費(fèi)、材料費(fèi)及由“物業(yè)工程”科目轉(zhuǎn)入的工程成本。

　　3.物業(yè)經(jīng)營成本。包括經(jīng)營人員的工資、附加費(fèi)、物料消耗及所用建筑物設(shè)施的修理費(fèi)

　　4.間接費(fèi)用。本科目可按費(fèi)用性質(zhì)設(shè)置明細(xì)科目，如工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、郵電通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、車輛運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、修理費(fèi)、遞延資產(chǎn)攤銷、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)、咨詢審計(jì)費(fèi)、印刷費(fèi)、其他等。

　　511其他業(yè)務(wù)收入核算除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。按其他業(yè)務(wù)經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)明細(xì)科目。

　　512其他業(yè)務(wù)支出核算除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)支出。與“其他業(yè)務(wù)收入”的明細(xì)科目相對應(yīng)。

　　再次，要明確內(nèi)部二級會計(jì)核算的制約關(guān)系及財(cái)務(wù)監(jiān)督

　　第一，財(cái)務(wù)部同各小區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，都要通過“內(nèi)部往來”科目核算，以此將公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組成統(tǒng)一的整體。

　　第二，“內(nèi)部往來”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復(fù)寫式(或復(fù)印件)。第二聯(lián)為正聯(lián)，是制證單位的記賬憑證; 第一聯(lián)是副聯(lián)，加蓋 內(nèi)部記賬通知 章后為對方填制記賬憑證的附件。

　　第三，“內(nèi)部往來”科目的記賬憑證，應(yīng)及時(shí)填制并通知對方，以保證記賬及時(shí)、數(shù)字一致。

　　第四，月末財(cái)務(wù)部匯總“資產(chǎn)負(fù)債表”時(shí)，如發(fā)現(xiàn)“內(nèi)部往來”余額不一致時(shí)，應(yīng)通知有關(guān)的小區(qū)及時(shí)查對。

　　第五，會計(jì)報(bào)表的匯總。月末財(cái)務(wù)部應(yīng)將公司的會計(jì)報(bào)表同小區(qū)的會計(jì)報(bào)表數(shù)字相加，編出公司的全額報(bào)表。對“資產(chǎn)負(fù)債表”中的“內(nèi)部往來”科目的借方余額同貸方余額應(yīng)互相抵消。相抵后無余額。如有未達(dá)賬項(xiàng)，其差額匯入“其他應(yīng)收款”余額中。

　　第六，公司為二級核算單位辦理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會計(jì)原始憑證(發(fā)票、收據(jù)等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如一張?jiān)紤{證涉及多個(gè)二級核算單位(如公司統(tǒng)一辦理交付勞動(dòng)保險(xiǎn)基金、電話費(fèi)等)時(shí)，則由財(cái)務(wù)部保存。但需給二級核算單位復(fù)印件。

　　第七，二級核算單位的一切收入，均應(yīng)上交財(cái)務(wù)部，不得坐支。

　　第八，二級核算單位的庫存現(xiàn)金定額由財(cái)務(wù)部核定，請領(lǐng)現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)填制“現(xiàn)金調(diào)撥申請單”，辦理撥款手續(xù)。

　　第九，月終二級核算單位應(yīng)將應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款及本月利潤(虧損)轉(zhuǎn)公司財(cái)務(wù)。

　　關(guān)于財(cái)務(wù)監(jiān)督方面，二級核算小區(qū)每月向公司報(bào)送除《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定的會計(jì)報(bào)表外，還要報(bào)送內(nèi)部報(bào)表。包括“經(jīng)營收支情況表”和“間接費(fèi)用表”(見附表一、附表二)。

　　公司財(cái)務(wù)審計(jì)部應(yīng)于次月對其開支、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算等進(jìn)行審計(jì)、檢查，對審計(jì)結(jié)果向總經(jīng)理報(bào)告。

　　內(nèi)部二級核算會計(jì)分錄實(shí)例：

　　1、二級核算小區(qū)領(lǐng)取現(xiàn)金

　　①財(cái)務(wù)部填制付款憑證：

　　借：內(nèi)部往來-××小區(qū)

　　貸：現(xiàn)金

　　②小區(qū)填制收款憑證：

　　借：現(xiàn)金

　　貸：內(nèi)部往來-物業(yè)公司

　　2、小區(qū)支付現(xiàn)金

　　借：經(jīng)營成本-安全保衛(wèi)費(fèi)

　　其他應(yīng)付款-裝修保證金

　　貸：現(xiàn)金

　　3、取得收入：

　　①財(cái)務(wù)部填制收款憑證 借：銀行存款

　　貸：內(nèi)部往來-××小區(qū)

　　②小區(qū)填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：內(nèi)部往來-物業(yè)公司

　　貸：經(jīng)營收入-物業(yè)管理收入-代辦性服務(wù)收入

　　預(yù)收賬款-公共性服務(wù)收入

　　其他應(yīng)付款-裝修保證金

　　代收款項(xiàng)-房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　4、物業(yè)公司各部門直接為小區(qū)購置或支付的款項(xiàng)

　　①財(cái)務(wù)部憑發(fā)票復(fù)印件填制付款憑證

　　借：內(nèi)部往來-××小區(qū)

　　貸：銀行存款

　　現(xiàn)金

　　②小區(qū)根據(jù)付款憑證付聯(lián)及發(fā)票填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：經(jīng)營成本

　　貸：內(nèi)部往來-公司

　　5、支付工資

　　①財(cái)務(wù)部填制付款憑證

　　借：內(nèi)部往來-××小區(qū)

　　貸：現(xiàn)金

　　②小區(qū)填制收款憑證

　　借：現(xiàn)金

　　貸：內(nèi)部往來-公司

　　③小區(qū)根據(jù)工資匯總表填制付款憑證

　　借：應(yīng)付工資

　　貸：現(xiàn)金

　　6、計(jì)稅

　　①小區(qū)根據(jù)當(dāng)月收入計(jì)提稅金，填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：經(jīng)營稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅金

　　其他應(yīng)交款

　　②月終稅金轉(zhuǎn)總公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：應(yīng)交稅金

　　其他應(yīng)交款

　　貸：內(nèi)部往來-公司

　　③財(cái)務(wù)部根據(jù)小區(qū)的“轉(zhuǎn)賬憑證”付聯(lián)，填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：內(nèi)部往來-××小區(qū)

　　貸：應(yīng)交稅金

　　其他應(yīng)交款

　　7、利潤結(jié)算

　　①月終小區(qū)將“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“營業(yè)外收入”、“經(jīng)營成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“營業(yè)外支出”、“經(jīng)營稅金及附加”等科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目后，將本月利潤轉(zhuǎn)物業(yè)公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證。

　　借：本年利潤

　　貸：內(nèi)部往來-公司

　　如為虧損

　　借：內(nèi)部往來-公司

　　貸：本年利潤

　　②財(cái)務(wù)部根據(jù)轉(zhuǎn)賬憑證付聯(lián)填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：內(nèi)部往來--××小區(qū)

　　貸：本年利潤

　　如為虧損

　　借：本年利潤

　　貸：內(nèi)部往來--××小區(qū)

篇3：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算

　　物業(yè)管理財(cái)務(wù)部門的基本職責(zé)一般有以下幾個(gè)方面：

　　1、按照國家的有關(guān)法規(guī)，建立和健全內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。

　　2、制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)搞好經(jīng)營管理決策。

　　3、監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)的收繳和運(yùn)用，抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，核算長期拖欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人限期清理。

　　4、編制記賬憑證，及時(shí)記賬，及時(shí)編報(bào)各種會計(jì)報(bào)表，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。

　　5、按照合同的要求，做好工程費(fèi)用的撥付、結(jié)算等工作。

　　6、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用。

　　7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。

　　8、稅收的核算與申報(bào)。

　　9、銀行賬務(wù)往來的核對。

　　10、妥善管理會計(jì)賬冊檔案，接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、主管部門和領(lǐng)導(dǎo)的檢查與監(jiān)督。

　　物業(yè)管理的財(cái)務(wù)核算一般分成兩部分，一部分為賬務(wù)核算，另一部分為收費(fèi)核算。

　　一、物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算

　　物業(yè)公司的財(cái)務(wù)包括所管樓盤的物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算及物業(yè)公司其他的經(jīng)營的財(cái)務(wù)核算。為能清晰地反映所管樓盤及公司其他經(jīng)營的情況，應(yīng)該設(shè)置不同的賬套進(jìn)行核算。這里主要介紹屬于物業(yè)管理的財(cái)務(wù)核算。

　　財(cái)政部1998年公布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，明確了物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理包括代管理基金、成本和費(fèi)用、營業(yè)收入及利潤。

　　代管理基金主要是維修基金，作為企業(yè)長期負(fù)債管理。

　　成本和費(fèi)用的核算是物業(yè)管理企業(yè)主要的核算內(nèi)容。企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

　　廣州市人民政府20**年第2號令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理服務(wù)成本核算包括的項(xiàng)目明確如下：

　　1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費(fèi)。

　　2、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及場地日常小修維護(hù)費(fèi)。

　　3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)。

　　4、園林綠地日常維護(hù)費(fèi)，包括淋用水費(fèi)。

　　5、環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務(wù)費(fèi)。

　　6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

　　7、公用設(shè)施設(shè)備、部位及場地水電費(fèi)。

　　8、建筑物公共設(shè)施保險(xiǎn)費(fèi)。

　　9、建筑物外觀經(jīng)常性清洗刷新費(fèi)。

　　10、物業(yè)管理合同規(guī)定的費(fèi)用。

　　公用設(shè)施設(shè)備、部位的水電費(fèi)可另外按實(shí)結(jié)算。

　　物業(yè)管理公司的酬金，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)成本核算的百分之十以內(nèi)協(xié)商確定。“

　　主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

　　企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。

　　物業(yè)管理收入將在收費(fèi)核算中詳細(xì)介紹。這里先介紹物業(yè)管理的支出。

　　物業(yè)管理的支出中屬成本部分大體分為工程項(xiàng)目、物業(yè)管理項(xiàng)目、保安項(xiàng)目等；屬管理費(fèi)用部分主要為除上述部分之外的其他支出。

　　對物業(yè)管理中各種支出，審計(jì)、財(cái)務(wù)部門都必須加以審核，主要審核：

　　一、支出的項(xiàng)目有否預(yù)算；

　　二、如無預(yù)算有否專項(xiàng)審批；

　　三、屬合同的項(xiàng)目付款日期和金額是否與合同規(guī)定的時(shí)間、金額相符；

　　四、發(fā)票、收據(jù)是否合法；

　　五、發(fā)票、收據(jù)的抬頭有否錯(cuò)誤；

　　六、發(fā)票上所蓋的發(fā)票專用章是否與應(yīng)付單位名稱相符。

　　七、屬購買物品的驗(yàn)收手續(xù)是否完全。

　　企業(yè)的財(cái)務(wù)部門不僅管錢，還要管物。所以對物資從申購、領(lǐng)用、保管、盤點(diǎn)到報(bào)廢都必須加以管理。

　　物業(yè)公司尚有發(fā)展商移交的設(shè)備設(shè)施需要加以維護(hù)保養(yǎng)，個(gè)別設(shè)備需要更換時(shí)，其款項(xiàng)由物業(yè)公司在所收取的管理費(fèi)內(nèi)支付，但其資產(chǎn)卻不進(jìn)入物業(yè)公司或其代管的物業(yè)的賬內(nèi)。

　　二、物業(yè)管理收費(fèi)核算

　　物業(yè)管理的收費(fèi)主要為管理費(fèi)及各種代收費(fèi)用。各種代收費(fèi)用包括公用水電費(fèi)、自用電費(fèi)、自用水費(fèi)、自用煤氣費(fèi)等。

　　新租售或新解約退場的業(yè)主或租戶的管理費(fèi)及公用水電費(fèi)的計(jì)算，其租售或退場時(shí)間往往不是整月的，就必須按天計(jì)算。由于月份有大有小，不同的月份每天的管理費(fèi)、公用水電費(fèi)就會有所不同，如按月份的天數(shù)計(jì)算，二月份一天的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)會比每月有31天的月份多出11%。為使按天計(jì)算的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)在不同的月份都能一致，應(yīng)按下列公式計(jì)算：

　　月份管理費(fèi)或公用水電費(fèi)×12個(gè)月÷365天 = 日管理費(fèi)或公用水電費(fèi)

　　得出日管理費(fèi)或公用水電費(fèi)后再計(jì)算應(yīng)收天數(shù)的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)。

　　收費(fèi)的程序一般是月前出單通知業(yè)主或租戶，月末根據(jù)收取各項(xiàng)費(fèi)用的金額計(jì)算各種費(fèi)用(包括代收費(fèi)用)的欠收金額。所管物業(yè)的范圍較大時(shí)，每戶業(yè)主或租戶的收、欠金額不可能在賬面反映，就必須通過報(bào)表來反映，也即以表代賬。在此情況下，必須賬面的應(yīng)收、實(shí)收、欠收的總數(shù)與報(bào)表的總數(shù)相一致。這就需要每月進(jìn)行核對平衡。

　　對未按期交納管理費(fèi)的業(yè)主或租戶可按廣州市人民政府20**年第2號令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》第五十六條的規(guī)定：“業(yè)主、使用人不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，合同另有約定的從其約定......”

　　上述的財(cái)務(wù)核算及收費(fèi)核算，如所管的物業(yè)屬單一樓宇的(單一為辦公樓或住宅小區(qū))，收支都均不需要分?jǐn)偂Ｈ缢芾淼奈飿I(yè)并非單一辦公樓或住宅小區(qū)，而屬于綜合性的物業(yè)，在收支方面都必須按樓宇進(jìn)行分?jǐn)偤秃怂恪８鞣N收入進(jìn)入各個(gè)樓宇；各種支出中屬專門為某一樓宇支付的款項(xiàng)進(jìn)入該樓宇賬內(nèi)，如屬綜合性的支出，應(yīng)按規(guī)定的分?jǐn)偙壤M(jìn)行分?jǐn)偂Ｒ话惆锤鳂怯畹拿娣e及所收取的管理費(fèi)單價(jià)計(jì)算各樓宇的應(yīng)分?jǐn)偙壤?/p>

　　為考核各部門的工作，在各項(xiàng)支出中尚需按部門進(jìn)行核算，可以采用部門實(shí)際支出的費(fèi)用與預(yù)算對比的辦法進(jìn)行考核。若當(dāng)月實(shí)際與預(yù)算相差10%以上的，需由各部門檢查原因，加以說明。

　　三、物業(yè)管理相關(guān)報(bào)表

　　會計(jì)報(bào)表是反映會計(jì)主體在一定時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和理財(cái)過程的書面文件。

　　1、會計(jì)報(bào)表的目的

　　(1)為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況-物業(yè)管理企業(yè)資本的保值、增值信息。

　　(2)債權(quán)人提供物業(yè)管理企業(yè)償債能力的財(cái)務(wù)信息。

　　(3)為業(yè)主提供物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合同狀況的信息。

　　2、會計(jì)報(bào)表的種類

　　國家規(guī)定的會計(jì)報(bào)表有：

　　資產(chǎn)負(fù)債表：反映企業(yè)在某一特定時(shí)日(我國一般為12月31日)財(cái)務(wù)狀況的會計(jì)報(bào)表；

　　損益表：反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營成果的報(bào)表；

　　現(xiàn)金流量表：以現(xiàn)金為基礎(chǔ)編制的反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的報(bào)表。

　　資產(chǎn)負(fù)債表

　　(一)資產(chǎn)負(fù)責(zé)表的作用

　　1、向報(bào)表使用者提供企業(yè)某一日期資產(chǎn)的總額，表明企業(yè)所擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源，以及這些經(jīng)濟(jì)資源的分布和結(jié)構(gòu)。

　　2、反映物業(yè)管理企業(yè)某一日期的債務(wù)總額以及結(jié)構(gòu)，表明企業(yè)未來需要用多少資產(chǎn)或勞務(wù)清償債務(wù)。

　　3、反映企業(yè)某一日期所有者權(quán)益情況，表明管理者在企業(yè)資產(chǎn)中所占的份額，了解所有者權(quán)益的構(gòu)成情況。

　　4、了解企業(yè)的支付能力、償債能力以及財(cái)務(wù)實(shí)力，并可預(yù)測企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)展趨勢。

　　(二)資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)

　　1、構(gòu)成項(xiàng)目

　　(1) 資產(chǎn)

　　A、流動(dòng)資產(chǎn)： 貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨

　　B、非流動(dòng)資產(chǎn)：長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)

　　(2) 負(fù)債

　　A、流動(dòng)負(fù)債：短期借款、應(yīng)付工資、應(yīng)付賬款、未交稅金

　　B、長期負(fù)債：長期借款、應(yīng)付公司債券、其他長期負(fù)債

　　(3) 所有者權(quán)益：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤

　　2、資產(chǎn)負(fù)債表的格式：采用帳戶式，會計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”

　　損益表

　　損益表又稱利潤表或收益表，是一張動(dòng)態(tài)會計(jì)報(bào)表。是反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期(月、季、年)內(nèi)經(jīng)營成果的報(bào)表。

　　(一) 損益表的作用

　　1、可反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)利潤(或虧損)的實(shí)現(xiàn)情況，以便了解企業(yè)的獲利能力。

　　2、可分析企業(yè)利潤增減變化的原因，評價(jià)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，有助于管理層作出正確的決策。

　　3、可考核企業(yè)利潤計(jì)劃的執(zhí)行結(jié)果，挖掘潛力，改善經(jīng)營，以利不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　(二) 損益表的結(jié)構(gòu)

　　1、損益表的構(gòu)成

　　(1) 收入

　　(2) 成本費(fèi)用

　　(3) 利潤

　　2、損益表的主要內(nèi)容

　　(4) 經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-營業(yè)費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加

　　(5) 營業(yè)利潤=經(jīng)營利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-存貨跌價(jià)損失-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　(6) 利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+補(bǔ)貼收入+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出

　　(7) 凈利潤=利潤總額-所得稅

　　現(xiàn)金流量表

　　(一)現(xiàn)金流量表的作用

　　1、反映企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)的全貌

　　2、為預(yù)測企業(yè)未來財(cái)務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ)

　　3、彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足

　　(二)現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

　　1、現(xiàn)金的界定

　　現(xiàn)金是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物。

　　2、現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項(xiàng)目

　　(1) 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　(2) 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　(3) 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　企業(yè)內(nèi)部根據(jù)不同的需要可以設(shè)置各種不同的報(bào)表，如收費(fèi)方面在月前出單時(shí)，編制收費(fèi)報(bào)表；月份終了編制管理費(fèi)及各種其他收費(fèi)的應(yīng)收實(shí)收欠收報(bào)表；為滿足催交需要編制賬齡分析表等；賬務(wù)方面有各種收支預(yù)算與實(shí)際對比表等。

　　通過內(nèi)部的各種報(bào)表所提供的財(cái)務(wù)信息。能對一定期間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其結(jié)果進(jìn)行比較，依據(jù)一定的原則，對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評價(jià)，找出存在的問題及原因，以便采取措施，挖掘內(nèi)部潛力，提高經(jīng)營管理的水平和效益。

　　會計(jì)報(bào)表的編制要求

　　(1) 一致性

　　(2) 相關(guān)性

　　(3) 可靠性

　　(4) 全面性

　　(5) 及時(shí)性