關(guān)于2017年度住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管考核辦法

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各社區(qū)：

　　為了做好新形勢下縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，切實(shí)提高物業(yè)企業(yè)管理水平和市場競爭力，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，特制定本考核辦法如下：

　　一、考核對象

　　全縣轄區(qū)內(nèi)具有物業(yè)企業(yè)資質(zhì)并從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及實(shí)施市場化物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理人(具體名單附后)。

　　二、考核主體

　　縣房管局成立住宅小區(qū)物業(yè)管理檢查考評小組，負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理檢查考核工作。

　　三、考核原則

　　堅(jiān)持 “公開、公平、公正”實(shí)事求是的原則，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定的原則;根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的原則。

　　四、考核內(nèi)容

　　(一)、圍繞普通住宅物業(yè)服務(wù)一般標(biāo)準(zhǔn)。包括：①基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);②清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);③秩序維護(hù)標(biāo)準(zhǔn);④房屋公共部分管理標(biāo)準(zhǔn);⑤公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)維修及公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面規(guī)定;具體包括：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備管理、保安、消防、車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理等八個項(xiàng)目(具體考核標(biāo)準(zhǔn)詳見附件)。

　　(二)、前期物業(yè)階段和常規(guī)物業(yè)階段運(yùn)行情況。包括：①前期物業(yè)和常規(guī)物業(yè)備案完成情況;②承接查驗(yàn)完成情況;③物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員崗前培訓(xùn)情況;④依法依規(guī)申報使用住宅專項(xiàng)維修資金情況;⑤小區(qū)特種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行安全管理情況。

　　(三)、誠信經(jīng)營方面。包括：①企業(yè)是否亂收費(fèi)、亂攤派;②受理信訪投訴做到迅速及時，把問題控制在萌芽狀態(tài);③每半年公布一次經(jīng)營情況及賬目，接受業(yè)主監(jiān)督(提供公示照片備案核查);④企業(yè)是否降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，侵害業(yè)主公共利益;⑤企業(yè)是否拖欠員工工資，違反國家勞動用工制度。

　　五、考核措施

　　(一)考核方式

　　物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)考核采取明查與暗訪相結(jié)合，半年考核與年終考核相結(jié)合的方式進(jìn)行，具體規(guī)定如下：

　　1、考核項(xiàng)目?？h城部分已竣工交付使用的前期物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)、常規(guī)物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)確定為考核項(xiàng)目，半年和年終開展二次集中現(xiàn)場檢查活動。

　　2、評分辦法?？己私M人員應(yīng)嚴(yán)格對照考核評分細(xì)則，對每個項(xiàng)目分別考核，用所有考核項(xiàng)目分?jǐn)?shù)相加除以所管項(xiàng)目個數(shù)為當(dāng)次考核得分。

　　3、現(xiàn)場督查。考核組每次檢查考核時，一是對物業(yè)服務(wù)資料臺帳等進(jìn)行現(xiàn)場查閱，察看現(xiàn)場管理;二是對業(yè)主投訴及應(yīng)急維修進(jìn)行現(xiàn)場勘查;三是召集業(yè)主代表進(jìn)行物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查。

　　4、點(diǎn)評通報?？己诵〗M檢查考核時，當(dāng)場公布考核結(jié)果和現(xiàn)場點(diǎn)評;并將考核情況及考核名次以書面形式通報，必要時向媒體公布。

　　(二)實(shí)行分值加減獎懲制度。

　　主管部門建立物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)信用檔案，根據(jù)信用檔案的記錄給企業(yè)直接加(減)分，具體規(guī)定如下：

　　1、加分條件及相加分值。在本年度內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)工作有以下情況之一者，在年度綜合平均分基礎(chǔ)上對企業(yè)加1至5分。

　　①在物業(yè)管理行業(yè)開展的評比活動中獲得國優(yōu)的，一次加5分，省優(yōu)的一次加3分;獲市優(yōu)的，一次加2分(以上僅使用一次);

　?、谠谖飿I(yè)專業(yè)刊上投稿并發(fā)表的，國家級刊物錄用加5分，省級刊物錄用加4分，市級刊物錄用加3分。

　?、燮髽I(yè)在推行市場化進(jìn)程中，采取電子收費(fèi)等創(chuàng)新改革舉措的且物業(yè)管理成效明顯的，加1至3分。

　　④年度內(nèi)有新成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的，加1分。

　?、菝考径扔泄嘉飿I(yè)服務(wù)費(fèi)收繳和使用情況的(以照片為證)加2分。

　?、迾I(yè)主滿意率測評前三名的分別加1.5分、1分和0.5分。

　　2、減分原因及相減分值。在考核年度內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有以下行為之一的，視情節(jié)輕重，在當(dāng)次考核時每次扣除1至5分。

　?、倨髽I(yè)因違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，受主管部門行政處罰的扣5分，受主管部門通報批評的扣4分;

　　②因企業(yè)被新聞媒體曝光披露的扣3分;

　　③因企業(yè)責(zé)任給業(yè)主工作生活造成嚴(yán)重后果的扣3分;

　　④主管部門督辦事項(xiàng)不能及時完成的扣2分;

　?、菸唇?jīng)主管部門批準(zhǔn)，擅自承接物業(yè)管理項(xiàng)目的扣2分(每個項(xiàng)目扣1分，扣完為止);

　　⑥因企業(yè)失責(zé)，業(yè)主投訴經(jīng)調(diào)查情況屬實(shí)的發(fā)現(xiàn)一起扣1分。

　　六、獎懲激勵

　　1、獎項(xiàng)設(shè)置。經(jīng)綜合考評，評選1—4個縣級年度物業(yè)管理先進(jìn)單位和物業(yè)管理項(xiàng)目優(yōu)秀經(jīng)理人。

　　2、獎勵辦法。書面表彰，授予牌匾，給予一定的獎金。

　　3、其他規(guī)定。評比結(jié)果作為物業(yè)管理主管部門審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年檢的主要依據(jù)。主管部門對年度檢查考核綜合得分低于75分，半年度及年終業(yè)主調(diào)查滿意率低于75%的，將限制相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年檢初審和蓋章，責(zé)令退出本縣市場。

　　4、對本年度考核優(yōu)秀以上的物業(yè)服務(wù)小區(qū)將評為縣級示范小區(qū)。

　　七、有關(guān)要求

　　1、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須高度重視物業(yè)管理考核工作，要對照考核內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);完善管理措施，規(guī)范服務(wù)行為，全面提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。

　　2、本辦法下發(fā)后，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，并結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，結(jié)合有關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī)，認(rèn)真貫徹落實(shí)，在落實(shí)中抓規(guī)范，在規(guī)范中促發(fā)展。

　　3、本辦法由宜豐縣房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理所負(fù)責(zé)解釋;本辦法于2017年1月1日起實(shí)施。

篇2：物業(yè)管理公司對業(yè)主裝修進(jìn)行監(jiān)管案例

　　物業(yè)管理公司如何對業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)管案例

　　案例回放：

　　20**年，某小區(qū)業(yè)主來訪反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)管理部雖出具了書面整改通知書，但無權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識，同時要求小區(qū)管理部對在該事件中給業(yè)主造成的損失進(jìn)行賠償。

　　注：1、經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；

　　2、小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》，但業(yè)主表示拒不整改。

　　案例分析：

　　一、小區(qū)管理部有沒有對業(yè)主在裝修過程中的行為進(jìn)行必要限制的責(zé)任？

　　作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)約定的一項(xiàng)義務(wù)，物業(yè)管理公司有責(zé)任對業(yè)主在裝修過程中的行為進(jìn)行監(jiān)管和必要的限制。

　　首先，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)通過《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》。值得注意的是：在簽訂協(xié)議時，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主在裝修時的禁止行為。例如：不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應(yīng)考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業(yè)主的正常使用等等。其次，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議，加強(qiáng)對日常裝修現(xiàn)場的巡視和檢查，監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)及時制止，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。最后，裝修完畢，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收，凡有違反裝修協(xié)議的行為，應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復(fù)或賠償。

　　二、小區(qū)管理部是否應(yīng)對業(yè)主的違約（違章）行為承擔(dān)管理不善的責(zé)任？

　　物業(yè)管理公司作為受托實(shí)施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見，應(yīng)當(dāng)說就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時告知有關(guān)部門或業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務(wù)，此時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　綜上可知，本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對其進(jìn)行監(jiān)管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務(wù)中，設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。

篇3：技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理監(jiān)管考評辦法

　　技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理監(jiān)管考評辦法

　　一、機(jī)構(gòu)

　　由學(xué)院后勤管理處綜合科具體組織學(xué)院物業(yè)管理考評委員會負(fù)責(zé)對全院物業(yè)管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管考評。

　　二、依據(jù)

　　對物業(yè)管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管考評的依據(jù)是學(xué)院與各物業(yè)管理公司簽訂的《委托管理合同書》及其附件《物業(yè)管理要求》和《物業(yè)管理實(shí)施方案》。

　　三、工作職責(zé)

　　對物業(yè)管理質(zhì)量的考評工作是指對各物業(yè)管理公司的工作質(zhì)量進(jìn)行檢查、信息反饋、督促整改、獎罰等。

　　1.信息來源

　　（1）各部門的物業(yè)管理考評委員會成員每月一次負(fù)責(zé)對所管轄區(qū)域的物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查并填寫《物業(yè)管理檢查打分表》，于每月25日前交后管處綜合管理科。

　?。?）后管處綜合管理科考評員每二周一次負(fù)責(zé)對全院物業(yè)管理的工作質(zhì)量進(jìn)行全面檢查并記錄。

　?。?）后管處綜合管理科每學(xué)期二次負(fù)責(zé)對物業(yè)管理的工作質(zhì)量進(jìn)行抽查。

　　（4）后管處經(jīng)常性地聽取全院師生的意見。

　　2.信息反饋

　?。?）發(fā)現(xiàn)的重大問題由后管處綜合管理科現(xiàn)場核實(shí)后即刻以書面形式通知有關(guān)物業(yè)管理公司進(jìn)行整改。

　　（2）后管處綜合管理科將每月所有檢查的情況進(jìn)行匯總，并向各物業(yè)管理公司通報，由物業(yè)管理公司針對自己在物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行整改。

　　3.督促整改

　　各物業(yè)管理公司進(jìn)行整改的問題由綜合管理科負(fù)責(zé)跟蹤、督促，再反饋。

　　4.獎罰

　　后管處將按《委托合同書》的有關(guān)條款對各物業(yè)管理站的工作進(jìn)行處罰和評獎。