物業(yè)設備設施保養(yǎng)計劃
01 總則
本計劃旨在通過對物業(yè)設備設施進行定期檢查、維護和保養(yǎng)，確保設備設施的安全運行，提高設備的使用壽命，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、舒適、和諧的生活環(huán)境。
02 保養(yǎng)范圍
本計劃適用于物業(yè)內(nèi)的高低壓配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等設備設施的保養(yǎng)。
03 保養(yǎng)原則
1. 預防為主，定期檢查。通過定期檢查，及時發(fā)現(xiàn)設備設施存在的問題，防患于未然。
2. 正確使用，精心維護。按照設備設施的使用說明書進行操作，精心維護，延長設備設施的使用壽命。
3. 專業(yè)維修，及時處理。在遇到設備設施故障時，應及時通知專業(yè)維修人員進行處理，確保設備設施的安全運行。
04 實施細則
1. 高低壓配電系統(tǒng)保養(yǎng)
(1)每月進行一次配電柜的清潔和檢查，確保柜內(nèi)無雜物，電氣接線牢固。
(2)每月檢查配電柜內(nèi)各開關(guān)、斷路器的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(3)每季度進行一次漏電保護器的測試，確保其動作靈敏、可靠。
(4)每年進行一次接地電阻的測試，確保接地電阻符合國家標準。
2. 電梯系統(tǒng)保養(yǎng)
(1)每月進行一次電梯轎廂和井道的清潔，確保干凈整潔。
(2)每月檢查電梯的安全裝置，如安全鉗、限速器等，確保其動作可靠。
(3)每季度進行一次曳引機的潤滑，確保曳引機運行平穩(wěn)、噪聲低。
(4)每年進行一次電梯的定期檢驗，確保電梯安全運行。
3. 消防系統(tǒng)保養(yǎng)
(1)每月進行一次消防水泵、消防栓、噴淋系統(tǒng)的檢查，確保其處于正常工作狀態(tài)。
(2)每月檢查消防水池、消防水箱的水位，確保水位處于正常范圍。
(3)每季度進行一次消防報警系統(tǒng)的測試，確保系統(tǒng)動作靈敏、可靠。
(4)每年進行一次消防系統(tǒng)的全面檢測，確保消防系統(tǒng)的正常運行。
4. 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)
(1)每月進行一次給排水管道、閥門的檢查，確保無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(2)每月檢查生活水箱、水池的水位，確保水位處于正常范圍。
(3)每月檢查水泵、污水提升裝置的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(4)每年進行一次給排水系統(tǒng)的維護，確保系統(tǒng)正常運行。
5. 空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)
(1)每月進行一次空調(diào)機組的清潔，確保機組干凈整潔。
(2)每月檢查空調(diào)機組的壓縮機、風機、水泵的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(3)每年進行一次空調(diào)系統(tǒng)的全面檢測，確保空調(diào)系統(tǒng)的正常運行。
6. 通風系統(tǒng)保養(yǎng)
(1)每月進行一次通風設備的清潔，確保設備干凈整潔。
(2)每月檢查通風設備的風機、風閥的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(3)每年進行一次通風系統(tǒng)的全面檢測，確保通風系統(tǒng)的正常運行。
7. 安防系統(tǒng)保養(yǎng)
(1)每月進行一次安防設備的檢查，確保設備處于正常工作狀態(tài)。
(2)每月檢查安防系統(tǒng)的監(jiān)控錄像，確保錄像儲存完整。
(3)每年進行一次安防系統(tǒng)的全面檢測，確保安防系統(tǒng)的正常運行。
8. 停車場系統(tǒng)保養(yǎng)
(1)每月進行一次停車場道閘、出入閘機的檢查，確保設備處于正常工作狀態(tài)。
(2) 每月檢查停車場的消防設施，確保設施處于正常工作狀態(tài)。
(3)每年進行一次停車場系統(tǒng)的全面檢測，確保停車場系統(tǒng)的正常運行。
05 保養(yǎng)記錄
對每次進行的設備設施保養(yǎng)進行檢查并記錄，記錄內(nèi)容包括檢查時間、檢查人員、檢查情況及處理結(jié)果等。
06 附則
1.本計劃由物業(yè)工程管理部門負責制定，并負責解釋。
2.本計劃自頒布之日起執(zhí)行，原相關(guān)制度同時廢止。
3.本計劃如有與國家法律法規(guī)、行業(yè)標準或其他上級制度相抵觸的，以國家法律法規(guī)、行業(yè)標準或其他上級制度為準。
篇2：給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。
二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。
三、職責
1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。
3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養(yǎng)。
4、事務部負責向有關(guān)用戶通知停水的情況。
四、程序要點
1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。
(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：
①給排水設備設施使用的頻度；
②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；
(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容：
①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；
②備品、備件計劃；
③具體實施維修保養(yǎng)的時間；
④預計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)電動機維修保養(yǎng)：
①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；
③檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；
④清潔電動機外殼；
⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；
②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。
(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。
(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：
①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
③清潔鐵芯上的油污及臟物；
④檢查復位調(diào)簧情況；
⑤擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；
②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：
①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；
②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
(7)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
③自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；
②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。
(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：
①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；
②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng)：
①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
③對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng)：
①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；
③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng)：
①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
(4)液位控制器維修保養(yǎng)：
①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；
③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
④緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關(guān)支持文件
篇3：消防設施維護保養(yǎng)常識
消防設施維護保養(yǎng)常識
一、消防設施的種類：建筑消防設施歸納起來共有13類
(一)建筑防火及安全疏散設施
(二)消防給水
(三)防煙、排煙設施
(四)電氣與通訊
(五)自動噴水滅火系統(tǒng)
(六)火災自動報警系統(tǒng)
(七)氣體滅火系統(tǒng)
(八)水噴霧滅火系統(tǒng)
(九)低倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)
(十)高、中倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)
(十一)蒸汽滅火系統(tǒng)
(十二)移動式滅火器材
(十三)其他滅火系統(tǒng)
二、消防設施的保養(yǎng)與維護
1、室外消火栓由于處在室外，經(jīng)常受到自然和人為的損害，所以要經(jīng)常維護。
2、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，至少每半年要進行一次全面的檢查。
3、自動噴水滅火系統(tǒng)，每兩個月應對水流指示器進行一次功能試驗，每個季度應對報警閥進行一次功能試驗。
4、消防水泵是水消防系統(tǒng)的心臟，因此應每月啟動運轉(zhuǎn)一次，檢查水泵運行是否正常，出水壓力是否達到設計規(guī)定值。每年應對水消防系統(tǒng)進行一次模擬火警聯(lián)動試驗，以檢驗火災發(fā)生時水消防系統(tǒng)是否迅速開通投入滅火作業(yè)。
5、高、低倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)，每半年應檢查泡沫液及其貯存器、過濾器、產(chǎn)生泡沫的有關(guān)裝置，對地下管道應至少5年檢查一次。
6、氣體滅火系統(tǒng)，每年至少檢修一次，自動檢測、報警系統(tǒng)每年至少檢查兩次。
7、火災報警系統(tǒng)投入運行2年后，其中點型感溫、感煙探測器應每隔3年由專門清洗單位全部清洗一遍，清洗后應作響應閥值及其他必要功能試驗，不合格的嚴禁重新安裝使用。
8、滅火器應每半年檢查一次，到期的應及時更換。