物管收費應切合居民的生活水平

　　“物業管理在社區內發揮的重要作用，以及物業管理給物業帶來的增值效應，將成今后房地產行業發展中的重要一環。”日前在武漢舉行的“香港房地產服務暨CEPA商機推介研討會”上，香港物業管理協會前任會長袁靖罡向與會者介紹了香港現代物業管理如何為物業增值的先進經驗。

　　從單一向多元化服務發展

　　袁靖罡介紹，香港在20世紀70年代之前，“物業管理”這個名稱被簡單地描述為“看更”服務。從事這個行業絕大多數是退休的老年人或學歷較低的年輕人，他們的薪酬相對其他服務性行業普遍偏低。物管人員負責的也只是保安、清潔及小維修等基本工作，根本談不上專業管理，更不可能達到為物業增值的目標。

　　隨著經濟發展和科學技術的日新月異，物業設施向多元化發展，接受物業服務的業主對物業管理的要求也相應提高，開發商及業主對物業管理的理念及要求也發生了極大的改變。

　　從發展商角度來看，物業管理已經不單是一種售后服務，還是促銷樓宇的必需配套。除基本的保安、清潔、綠化、維修、保養服務外，還應具備管理、家居服務、市場推廣、社區關系協調、文娛康樂活動的開展、樓盤設計的前期策劃等能力。物業管理的從業人員的素質也不只限于退休和低學歷人士，需要更多具有專業知識的人士參與進來滿足不同的服務要求。而對于購房者，也要求物業管理能為其所屬物業起到保值甚至增值的功能。

　　他說，香港物業管理經過30多年的發展，已經形成了一套專業而成熟的模式，它必將為內地的物業管理注入新的活力，并提供專業的知識借鑒。

　　物管收費要切合當地生活水平

　　在談到物業管理的收費問題時，他認為物業管理公司收取費用的基礎是其提供管理公用設施的成本，應該有其合理的利潤作為生存的支持。提供一個包羅萬象的優質管理服務，收取的物管費用也會比較昂貴。但物業費用的標準，也要與當地的生活水平相切合。

　　他同時對內地的物業管理提出了一些建議，即政府部門應出臺相關的法律細則并加大對物業管理的宣傳，以此推動物業管理的發展。他說，“目前內地物價管理部門制定物業管理費上限缺乏足夠的彈性，忽略了市場經濟規律。所謂‘巧婦難為無米之炊’，如果沒有合理的收入，物業管理公司如何能發揮應有的作用?同時，拖欠管理費的現象在內地比比皆是，甚至由法律程序判決的案件仍未能切實執行，所以政府應加強宣傳及教育，讓市民認識良好的物業管理是安定社會的一項重要支柱。再者，商品房出現后，物業管理公司多以‘包干制’收取費用，住戶難以理解開支的具體內容，也造成了業主與物管公司之間的矛盾。”

　　袁靖罡在分析中認為，香港生活水平較高，并且采取的是實報實銷的收費制度。但內地某些地方由于生活水平的差異，未必能接受全方面及多元化的專業服務，因此應以當地生活水平及個別項目的要求，來擬定服務范圍及合理的管理費。但是，絕對不能因此而硬生生將服務水平降低來“將貨就價”，因而嚴重影響到業主的生活環境及物業價值。

　　影響物業價值的基本元素

　　物業管理如何能做到提高物業本身的價值?對此，袁靖罡認為物業管理公司應早在房屋設計、建筑及銷售階段就開始參與工作，客觀地從使用者及管理者的角度去了解有關樓盤設計、布局、設施及建筑材料等方面的情況，并提出專業性意見及建議，避免因設計或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。所謂“預防勝于治療”，如果發展商抱著長期經營的理念，重視企業形象，就一定要注重售后服務，并要求物管公司提供前期管理，確保樓宇素質和功能在落成后符合市場需要。

　　在維修保養上，他建議內地企業應做好預防性的維修和保養。如果只在樓房及其設備出現故障時才維修，容易導致日久失修。這樣不僅會給業主的日常生活帶來不便，更會給物業管理公司帶來經濟上的損失。所以，物業管理公司應該在進入管理之初就草擬計劃，并按部就班地進行定期保養，減低出現故障的可能性，從而延長樓房的使用壽命。從長遠來說，花小錢省大錢，更能達到節省開支的目的。

　　袁靖罡在最后的概述中指出，物業管理對物業的增值除了以專業物管服務為基礎外，經濟環境、發展商的營銷策略、消費者的心態、公民意識、政府法規等，都將影響其最終的效果。而這又需要全社會的共同努力，才能推動物業管理向增值方向發展。

　　香港物業管理協會 袁靖罡

篇2：物管案例：收維修基金并非亂收費

　　物管案例：收維修基金并非亂收費

　　某高層住宅小區建于1986年，商品房預售許可證是在1998年10月1日前核發的。按國家建設部、財政部的《住宅共用部位設備設施維修基金管理辦法》的規定，該小區物業管理處要求用戶依照規定，按購房款的2%交納物業管理維修基金，引起小區業主們的投訴。業主認為維修費應從管理費中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應由開發商出，管理處是在替開發商轉嫁負擔。基于收維修基金在業主中造成的反響過于強烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區內的電梯、消防設備已趨于老化，電梯困人現象時有發生，消防設備幾近癱瘓，居民投訴不斷。

　　[案例分析]

　　案例所述現象目前已不僅僅存在于這一個小區，而是幾乎每個物業管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業維修金是維持物業狀況的重要保證，不僅國家建設部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，很多省市也都據此制定了物業維修基金的收取辦法。但現在很多早期入住的業主不肯補交這筆費用；而新建物業的開發商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：

　　一是業主把維修基金與物業管理費混為一談，認為自己既然已交了不少物業管理費，維修費自然應從物業管理費中出，為什么還要另外收費。其實，物業管理公司的物業管理費支出只包括簡單維修的小修項目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業主據實分攤。

　　二是物業維修基金管理有待規范。物業維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當地房地產行政主管部門代管；第二種，是由業主委員會代管；第三種，是由物業管理公司代管。實際上這三種管理方式都有一定的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因對具體物業情況了解不全面，易產生審批慢誤事及難以達到經濟、合理的使用目的；業主委員會或物業管理公司自行代管，兩者會因各自出發點不同和目的不同，引發一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。

　　三是個別物業管理公司亂用維修基金。未把維修基金專款專用，有擴大使用范圍現象。如有的物業管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進行其他項目維修等；一些公司借機使用維修基金修繕本應從管理費中支出的維修項目。

　　正如案例所述小區那樣，維修基金催收難，已嚴重影響了物業管理的正常開展。一方面由于維修基金不能及時到位，影響了有些共用設施設備的維修和更新，給用戶帶來不便，引發了投訴；另一方面對那些按時足額繳納了維修基金的開發商和業主也是不公平的，侵占了他們的權益。

　　[解決方法]

　　該物業管理處認為，維修基金還是應該按規定收取的，但一下子讓用戶繳齊數額勢所難能。在與業主委員會協商后，決定分步籌集。先把收到的維修基金轉入指定的代管銀行建立專戶，并按物業維修基金建立程序操作。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業主每年繳交續籌額的10%，直至達到規定數額為止。為減輕業主負擔，物業管理公司決定從每月物業管理費盈余中提取部分資金作維修基金。

　　因該管理處已按規定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規，使用戶了解維修基金在物業管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴肅性、規范性，催促用戶繼續交費。同時，管理處利用所收到的維修基金有計劃地對小區內的電梯及消防設備進行維修及更換，排除后患。

　　[相關法規制度]

　　1．《物業管理條例》（節選）

　　......第五章 物業的使用與維護

　　第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。

　　物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　2．《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

　　第一條 為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號），保障住房售后的維修管理，維護往房產權人和使用人的共同利益，制定本辦法。

　　第二條 在直轄市、市、建制鎮和未設鎮建制的工礦區范圍內，新建商品住房（包括經濟適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。

　　本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

　　第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

　　維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　　維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

　　第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分：

　　1．售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有。

　　2．購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　　公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。

　　第七條 維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

　　維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。

　　第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

　　第九條 在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金稱交給當地房地產行政主管部門代管。

　　第十條 業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　第十一條 業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施。

　　維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

　　第十二條 物業管理企業發生變換時，代管的維修基金帳目經業主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。

　　第十三條 業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第十四條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業主個人繳交比例退還給業主。

　　第十五條 各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用。

　　市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對帳制度等。

　　第十六條 業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

　　第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

　　第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

　　第十九條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規定的，當地房地產行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規定制定建立或補充維修基金的具體辦法。

　　第二十條 公有住房出售后維修基金的財務管理按照財政部的有關規定執行。

　　第二十一條 省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執行。

　　第二十三條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。