用“城市物業(yè)服務(wù)”的思路來管理城市

　　一、本文目的

　　對(duì)城市的綜合管理，政府都設(shè)有專門部門在行使著相應(yīng)的職權(quán)，但在“小政府，大社會(huì)”的今天，更希望政府有一個(gè)部門能站在全景俯攬“整座城市”的高度上，完全系統(tǒng)化、專業(yè)化、職業(yè)化、高效地對(duì)這一城市沙盤進(jìn)行管理，從而在原有城市管理理念上有突破或創(chuàng)新。為此，本人有些思考與建議，愿為我們所住的城市在城市治理和爭(zhēng)創(chuàng)及保持魅力城市方面獻(xiàn)一策。

　　二、老百姓眼中的魅力城市

　　筆者到過許多城市，對(duì)于一個(gè)城市是否有魅力，作為一名普通百姓，不外乎從以下幾個(gè)方面來體會(huì)和評(píng)價(jià)：

　　1、清潔與綠化程度，水源、空氣、噪音、燈光的污染程度。

　　2、安全感程度，室內(nèi)及街道上的打殺盜搶情況。

　　3、城市建筑配套設(shè)施完善程度和水源、電力供應(yīng)充足程度。

　　4、工程維修、房屋修繕，恢復(fù)其原色原貌的程度。

　　5、購物消費(fèi)被宰、強(qiáng)買強(qiáng)賣、以次充好的程度。

　　6、投資環(huán)境優(yōu)良程度。

　　7、政府部門工作效率，被人抱怨“到某地或某機(jī)構(gòu)辦事難”的程度。

　　如果在以上幾個(gè)問題上，都得到了人們的認(rèn)可和獎(jiǎng)賞，無疑，這個(gè)城市在多種高級(jí)別的評(píng)優(yōu)中，就會(huì)“中標(biāo)”。

　　三、一個(gè)概念、一種思路

　　筆者有著十余年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)歷，經(jīng)過多年的職業(yè)性觀察與分析總結(jié)，認(rèn)為，要使一個(gè)城市因充滿魅力而勝出，就是要有一個(gè)管理平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上，狠抓一項(xiàng)工作--城市物業(yè)服務(wù)!在此，筆者在物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)大膽提出一個(gè)新概念和一個(gè)新思路。概念就是“城市物業(yè)服務(wù)”，思路就是用“城市物業(yè)服務(wù)”的概念，通過“城市物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)”這一管理平臺(tái)來管理“整座城市”的市容市貌。這樣我們所在城市就會(huì)較快進(jìn)入并保持住全國(guó)魅力城市!

　　四、對(duì)一個(gè)概念的解釋

　　城市物業(yè)服務(wù)概念的核心內(nèi)容，就是要盡量減少或降低以下具體的、身邊的事情的發(fā)生或出現(xiàn)：

　　1、建筑物及墻面方面：街道、社區(qū)建筑物的墻體、墻面殘缺、開裂、不完整且失效、年久失修;亂搭亂建嚴(yán)重;施工工地不按規(guī)定隔離圍砌，嚴(yán)重影響市容。

　　2、城市河溝及兩岸：城市溝河成排污通道，被淤積成了臭水溝;兩岸結(jié)構(gòu)破爛不堪，堤壩護(hù)攔殘缺不全。

　　3、蟲害消殺方面：老鼠、蒼蠅、蟑螂，亂竄亂飛。

　　4、綠化方面：綠化死角、空地太多;綠化帶、花卉修剪無形、參差不齊，敗枝枯葉，殘株死株比比皆是，被垃圾填充或葉面、枝條被嚴(yán)重污染。

　　5、清潔方面：建筑物本體、立面幕墻、街道馬路、草坪空地、在建工地充滿垃圾、積塵、污漬、色斑、臟水橫流。

　　6、污染控制方面：池、塘、溝、河異味撲鼻，餐飲業(yè)因沒有安裝空氣凈化裝置而油煙亂冒，達(dá)不到排放標(biāo)準(zhǔn)。陽臺(tái)上拖把、花盆污水飛流直下，城市空氣污濁，到處塵土飛揚(yáng)，機(jī)動(dòng)車?yán)日穸８黝悘V告小報(bào)亂涂、亂掛、亂貼、亂扔。

　　7、公路交通設(shè)施方面：垃圾箱、果皮箱少而間隔遠(yuǎn);城市馬路排水落水井太少，造成雨水、污廢水滯留路面;馬路挖了填，填了再挖;人車混流搶道;馬路井蓋常缺，傷人傷車。

　　8、水電供應(yīng)及動(dòng)力設(shè)施的修繕方面：水電通訊管線像蜘蛛網(wǎng)，天上地面、墻面縱橫交錯(cuò)，看的見摸的著;各種顏色棄管廢線無人整理拆除;經(jīng)常斷水?dāng)嚯姡S修周期太長(zhǎng)。

　　9、豐富物資、活躍市場(chǎng)方面：各類先進(jìn)生產(chǎn)資料、前沿頂尖、高科技產(chǎn)品進(jìn)不來買不到;由于地方保護(hù)主義的阻礙，市場(chǎng)沒完全放開，外地品牌產(chǎn)品很難打入;一些“老大”行業(yè)壟斷嚴(yán)重，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，致使投資者、消費(fèi)者多花錢。

　　10、公共事業(yè)方面：公交車破爛帶病，公共電話廳(機(jī))殘缺或失效，被滿身涂鴉;公園內(nèi)設(shè)施景觀貧乏而無視點(diǎn)、無逛點(diǎn);沿街景坐凳靠椅缺腿少背。

　　11、 城市規(guī)劃方面：城市無主題中心，不知什么是市標(biāo)建筑物，什么是代表城市文化的徽標(biāo)性雕塑物;城市地域的行政管理功能布局劃塊不清，商業(yè)地域街道功能劃分不出來，不知哪是“某某”相對(duì)集中地域，哪是“某某”相對(duì)集中的街道。

　　12、 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)機(jī)構(gòu)的服務(wù)方面：對(duì)納稅人的服務(wù)不及時(shí)、不到位，態(tài)度蠻橫粗暴，沒有“一站式”服務(wù)意識(shí)，或把服務(wù)方向搞錯(cuò)。

　　13、 社會(huì)治安方面：車窗宅門常被撬，人身財(cái)產(chǎn)損失犯案率高 。

　　14、 投資及消費(fèi)環(huán)境方面：不能理解和做到“你發(fā)財(cái)我發(fā)展”，雁過拔毛;投資環(huán)境差，致使投資者屢戰(zhàn)屢敗或者傷痕累累;消費(fèi)環(huán)境差，致使消費(fèi)者挨宰被騙，疑慮太多，口袋里的錢不能爽快掏出。

　　五、對(duì)一種思路的解釋

　　就是把城市物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)作為政府的一級(jí)組織(聯(lián)動(dòng)部門)，并與關(guān)聯(lián)性政府部門捆綁在一個(gè)平臺(tái)上，對(duì)口接駁，采用下表所示模式：

　　城市物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu) 關(guān)聯(lián)性的政府職能部門

　　城市清潔部 環(huán)衛(wèi)局、愛衛(wèi)會(huì)、

　　城市綠化部園林局

　　城市安全保衛(wèi)部 公安局、消防局、交警隊(duì)

　　城市工程修繕部 城建局、水利局、供電局

　　物業(yè)服務(wù)部 信訪辦、工商局、城管市容大隊(duì)

　　城市污染防控部 環(huán)保局

　　城市投資市場(chǎng)部 計(jì)委、經(jīng)貿(mào)局

　　城市形象推廣部 市委、政府辦、宣傳部、文化局

　　報(bào)社、電臺(tái)、電視臺(tái)

　　城市公共事業(yè)部 公共事業(yè)管理局

　　城市發(fā)展戰(zhàn)略部 市計(jì)委、政策研究室

　　城市政府服務(wù)部 市政府、政府行政審批中心

　　六、說明

　　1、許多城市都有城市管理機(jī)構(gòu)(城管委、城管辦等)，但它畢竟不是職業(yè)化、專業(yè)化，更不是社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，而這里說的是必須由市委或市政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛職的、具有全項(xiàng)物業(yè)服務(wù)專業(yè)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，這樣，有職、有責(zé)、有權(quán)，就能充分聯(lián)動(dòng)上述關(guān)聯(lián)性的政府職能部門，一起做好城市的物業(yè)服務(wù)工作，這樣，何愁我們的城市不能成為全國(guó)的魅力城市

　　2、本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，望能得到同行點(diǎn)撥與支持、引發(fā)討論，是筆者的初衷。

　　王琦

篇2：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難問題解決的根本思路

　　物業(yè)服務(wù)“收費(fèi)難”問題解決的根本思路

　　“物業(yè)管理收繳率”問題是所有的物業(yè)管理企業(yè)都要面臨的一個(gè)重大問題，不僅因?yàn)樗P(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，還因?yàn)橛靡粋€(gè)數(shù)字就可以十分直觀地反映出企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的狀況。所以“收繳率”是衡量企業(yè)好壞的標(biāo)桿，更是業(yè)主滿意度的標(biāo)桿。很顯然，運(yùn)作正常、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良、業(yè)主滿意度不斷提高的企業(yè)，必定是那些收繳率高的企業(yè)。本文試圖通過對(duì)“收費(fèi)難”的現(xiàn)狀分析，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）并結(jié)合自身的實(shí)踐，找到“收費(fèi)難”的癥結(jié)所在，進(jìn)而提出解決的根本思路。

　　一、收費(fèi)難的現(xiàn)狀、原因

　　1、開發(fā)商遺留問題

　　我國(guó)的物業(yè)管理有多種形式，但不管哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。從業(yè)主的層面看，開發(fā)商的遺留問題主要是房產(chǎn)質(zhì)量。有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題是建設(shè)質(zhì)量的問題還是管理質(zhì)量的問題。如果是建設(shè)質(zhì)量問題，業(yè)主希望通過物業(yè)管理公司出面，代表業(yè)主向開發(fā)商交涉。如果發(fā)生的是房產(chǎn)質(zhì)量問題，業(yè)主也只能通過向物業(yè)管理公司報(bào)修來解決。

　　從物業(yè)管理公司本身來看，業(yè)主和開發(fā)商都期望盡快解決問題，如果物業(yè)管理公司利用自己的力量將問題解決了，不僅能緩解業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，而且也能使物業(yè)管理公司的服務(wù)得到業(yè)主和開發(fā)商更多的支持。實(shí)踐也證明幫助業(yè)主和開發(fā)商解決問題，其實(shí)就是幫助了物業(yè)管理公司自己。

　　2、服務(wù)質(zhì)量問題

　　“服務(wù)不到位”、“維修不及時(shí)”、“收費(fèi)不規(guī)范”是服務(wù)質(zhì)量中最主要的三大問題，也是業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾的焦點(diǎn)。“服務(wù)不到位”是指沒有達(dá)到業(yè)主的要求或沒有達(dá)到預(yù)先制定的服務(wù)目標(biāo)，如清掃的次數(shù)不夠或清掃不干凈。“維修不及時(shí)”指的是維修人員沒有按照要求及時(shí)地趕到現(xiàn)場(chǎng)或趕到現(xiàn)場(chǎng)卻不能解決問題，造成了業(yè)主的損失。“收費(fèi)不規(guī)范”即物業(yè)管理公司為了增加收入巧立名目多收費(fèi)。

　　在物業(yè)服務(wù)中，不可能不發(fā)生質(zhì)量事故，問題是發(fā)生以后如何處理。物業(yè)管理公司首先應(yīng)該從自己身上尋找原因，這樣做一方面能夠得到業(yè)主的諒解，另一方面通過查原因找到自身的不足，有利于改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。

　　3、業(yè)主觀念問題

　　目前，業(yè)主在住房消費(fèi)觀念上還存在著不少誤區(qū)。其一，業(yè)主沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為，在繳納服務(wù)費(fèi)時(shí)總要“左盼右顧”，生怕自己“吃虧”。最好能夠找到一些服務(wù)質(zhì)量問題，以此作為“拒繳”的理由。其二，不少業(yè)主對(duì)“業(yè)主公約”的概念不清楚，他們往往把業(yè)主因違規(guī)操作造成的物業(yè)管理矛盾，都?xì)w結(jié)到物業(yè)管理公司的不作為，這也是造成收費(fèi)難的一個(gè)重要因素。

　　解決業(yè)主的住房觀念問題，物業(yè)管理公司除了尋找自身不足以外，還應(yīng)采取各種形式，幫助業(yè)主樹立“住房消費(fèi)”觀念，讓業(yè)主“事先預(yù)知”，“內(nèi)容詳知”，“人人皆知”。同時(shí)還要想方設(shè)法幫助業(yè)主克服困難，解決問題。

　　4、企業(yè)內(nèi)部管理問題

　　由于物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行模式與市場(chǎng)格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制而來的多、自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場(chǎng)化的要求。其結(jié)果造成業(yè)務(wù)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場(chǎng)需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升。這樣的企業(yè)“收繳率”就不會(huì)高。

　　一、解決收費(fèi)難的基本思路

　　解決“收費(fèi)難”的所有問題將會(huì)牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)乃至整個(gè)社會(huì)，所以解決“收費(fèi)難”是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在此，本人將結(jié)合自身的實(shí)踐談一點(diǎn)基本思路。

　　1、物業(yè)管理企業(yè)能不能培育出正確的服務(wù)理念，并在實(shí)踐中加以運(yùn)用。這不僅是解決收費(fèi)難的關(guān)鍵，更是作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)成敗的關(guān)鍵。如果仍以管理者自居，把業(yè)主當(dāng)成管理的對(duì)象，那么收費(fèi)難的問題就不可能得到解決。對(duì)此每一個(gè)企業(yè)、每一個(gè)物業(yè)服務(wù)人員都應(yīng)該有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把服務(wù)理念的培育當(dāng)成第一要?jiǎng)?wù)，只有這樣才能擺正位置，做好服務(wù)。

　　2、物業(yè)小區(qū)能不能在政府的指導(dǎo)下，開展對(duì)業(yè)主的“全員教育”，幫助業(yè)主了解法律法規(guī)及相關(guān)政策，不斷提升業(yè)主的住房消費(fèi)意識(shí)，使業(yè)主在小區(qū)中更像一名真正的主人。物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐以及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，業(yè)主“拒交”的最主要原因是業(yè)主的觀念滯后，或者說解決問題的關(guān)鍵就在于轉(zhuǎn)變業(yè)主的思想觀念。

　　3、物業(yè)行業(yè)能不能制定出“質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“收費(fèi)難”的瓶頸，由于沒有明確的界定，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)要么強(qiáng)行執(zhí)行，要么束之高閣，難以協(xié)調(diào)。按照《條例》所規(guī)定，以后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由物業(yè)管理公司與與業(yè)主協(xié)商制定，而實(shí)施這一舉措的關(guān)鍵是“質(zhì)價(jià)相符”。與“質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)配套的是物業(yè)管理公司提供的“菜單式”服務(wù)，即把每一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容都用單價(jià)確定下來，使業(yè)主在接受服務(wù)之前，就能清楚地看到服務(wù)的質(zhì)量和價(jià)格。

　　4、能不能有條件地開展電子付費(fèi)，并動(dòng)員廣大業(yè)主接受這一科學(xué)、便捷、與城市現(xiàn)代化接軌的物業(yè)服務(wù)電子付費(fèi)方式。目前物業(yè)管理公司的收費(fèi)方式與城市信息現(xiàn)代化要求相去甚遠(yuǎn)，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進(jìn)程。由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難度很大，不少物業(yè)管理企業(yè)把收費(fèi)工作當(dāng)成第一要?jiǎng)?wù)，這樣一來或多或少地影響了企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響了服務(wù)質(zhì)量的提高，長(zhǎng)期以往將不利于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平也難以提高。采用電子付費(fèi)方法是簡(jiǎn)便程序，保證收繳率的一種科學(xué)的方法。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)全部采用了這種方式，在國(guó)內(nèi)也已經(jīng)有企業(yè)采用。在國(guó)內(nèi)推廣這種繳費(fèi)方式，我認(rèn)為應(yīng)該做到“三管齊下”：其一，有條件地開展電子付費(fèi)的方式。即政府和行業(yè)協(xié)會(huì)通過對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的綜合評(píng)定，對(duì)那些服務(wù)質(zhì)量好、業(yè)主滿意率高、收繳率高的企業(yè)，首先實(shí)行電子付費(fèi)方式。其條件是：一級(jí)資質(zhì)企業(yè)、收繳率在80%以上的企業(yè)、業(yè)主滿意度明顯高于本地區(qū)平均水平的企業(yè)等。條件成熟一個(gè)發(fā)展一個(gè)，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)要為企業(yè)達(dá)標(biāo)創(chuàng)造必要的條件，如培訓(xùn)、認(rèn)定、監(jiān)督、考核等。其二，社會(huì)要采取各種行之有效的方式，動(dòng)員廣大業(yè)主接受符合時(shí)代發(fā)展的電子付費(fèi)方式。

　　5、能不能推出“物業(yè)行業(yè)整合機(jī)制”，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)綜合水平的提高，推進(jìn)行業(yè)的整體發(fā)展。《條例》的出臺(tái)，對(duì)推進(jìn)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程具有里程碑意義，如《條例》推出的具有市場(chǎng)“進(jìn)入機(jī)制”含義的“招投標(biāo)”制度。又如《條例》的第四章“物業(yè)管理服務(wù)”，通過對(duì)物業(yè)管理企業(yè)整體資質(zhì)和從業(yè)人員資質(zhì)的確認(rèn)及物業(yè)服務(wù)的要求、標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)管理公司是否具備物業(yè)服務(wù)的能力。它的潛臺(tái)詞就是，如果不符合《條例》所規(guī)定的條件，那么就不具備從事物業(yè)服務(wù)的資格。換一句話說，這樣的企業(yè)應(yīng)該退出物業(yè)行業(yè)。從某種意義上說，這是“退出機(jī)制”的雛形。相信隨著人們對(duì)《條例》的認(rèn)識(shí)加深以及《條例》本身的不斷完善，“進(jìn)入機(jī)制”和“退出機(jī)制”將成為物業(yè)行業(yè)的一項(xiàng)“基本策略”。

　　但目前許多企業(yè)是介于“進(jìn)入”和“退出”之間，“進(jìn)不了”、“退不出”。如占很大比重的自管自建的企業(yè)和房管所改制而來的一些中小企業(yè)。這些物業(yè)管理企業(yè)中的大多數(shù)還未進(jìn)入市場(chǎng)。有的想進(jìn)入市場(chǎng)，但由于自身困難，很難再有能力提高服務(wù)質(zhì)量。他們希望借助他人的服務(wù)品牌，提高能力、謀求發(fā)展。有的自建自管的企業(yè)不愿意、也不需要進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于這樣的企業(yè)最好的方式是推行“行業(yè)整合機(jī)制”。即在政府和行業(yè)的推動(dòng)下，以行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)為龍頭，對(duì)那些難以提高服務(wù)水平，不能進(jìn)入市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)能力差且自身難以改進(jìn)的企業(yè)，通過市場(chǎng)的方法，以兼并、收購、加盟等方式進(jìn)行整合，其目的在于讓業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，幫助品牌企業(yè)做大做強(qiáng)，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的總體進(jìn)程。目前在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出一批品牌企業(yè)，我們應(yīng)該使這些資源能夠迅速地得到全行業(yè)的充分共享。所以推出物業(yè)管理行業(yè)的整合機(jī)制勢(shì)在必行。在實(shí)施過程中，一方面可以參照其他行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，另一方面可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)和企業(yè)的自身實(shí)際，逐步加以實(shí)施。

　　解決收費(fèi)難的基本思路，還可以涉及到其他一些方面，如給予物業(yè)管理企業(yè)扶持政策，鼓勵(lì)優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)；又如在社區(qū)組織解決物業(yè)服務(wù)糾紛的聯(lián)合體，幫助小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)等等。但就物業(yè)管理行業(yè)本身來說，應(yīng)該把培育正確的服務(wù)理念當(dāng)成第一要?jiǎng)?wù)，以此來提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。這是因?yàn)椤艾F(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是理念的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)理念的交流與傳播將成為衡量企業(yè)成功的決定性尺度”，同樣服務(wù)理念也是解決物業(yè)服務(wù)“收費(fèi)難”的一把鑰匙。

　　翁國(guó)強(qiáng) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

篇3：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新思路

　　住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新思路

　　住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新必須基于物業(yè)服務(wù)主體、物業(yè)服務(wù)的客體，與外部環(huán)境之間建立積極的、規(guī)范的、完備的關(guān)系的條件下，在企業(yè)與外部之間形成對(duì)社會(huì)承諾和公眾評(píng)估機(jī)制。

　　1、建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)的信譽(yù)評(píng)價(jià)機(jī)制。

　　通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承諾，對(duì)最基本的服務(wù)項(xiàng)目建立服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)，形成具有地方特色的行業(yè)工作規(guī)范；通過行業(yè)考核，核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)等級(jí)；通過行業(yè)評(píng)價(jià)，使消費(fèi)者有對(duì)物業(yè)服務(wù)公司橫向比較和選擇的條件。逐步建設(shè)有利于物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則，改變不作為的物業(yè)企業(yè)不能被“清場(chǎng)”的情況。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)承諾到戶。

　　對(duì)不兌現(xiàn)承諾、工作效率低下者，形成及時(shí)調(diào)換機(jī)制，把物業(yè)服務(wù)作為一種壟斷的現(xiàn)象通過制度予以杜絕，實(shí)行承諾到戶的基礎(chǔ)是服務(wù)價(jià)格的公開化，公開的價(jià)格有利于公開的競(jìng)爭(zhēng)，也有利于公開的接受公眾評(píng)價(jià)。

　　3、建立適合物業(yè)市場(chǎng)需要的虛擬組織。

　　做到：功能特點(diǎn)專業(yè)化，存在形式離散化，運(yùn)作方式合作化。突破企業(yè)有形界限，通過對(duì)外部資源整合實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)社會(huì)化，增加收入，提高工作效率，擴(kuò)大企業(yè)影響，占領(lǐng)更大市場(chǎng)，形成企業(yè)優(yōu)勢(shì)。

　　4、建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格分離制度。

　　對(duì)住宅小區(qū)的多數(shù)基本項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)低價(jià)統(tǒng)一收費(fèi)，對(duì)個(gè)別服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)行區(qū)域內(nèi)業(yè)主自主買服務(wù)的新機(jī)制，而且要求基本項(xiàng)目不贏利，服務(wù)項(xiàng)目才盈利的價(jià)格形式，做到低費(fèi)高效，專項(xiàng)服務(wù)專項(xiàng)收費(fèi)。

　　5、通過網(wǎng)絡(luò)建設(shè)智能化管理。

　　通過智能化的配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的零打擾服務(wù)、三表遠(yuǎn)程抄送、消防自動(dòng)控制、自動(dòng)巡邏系統(tǒng)，停車場(chǎng)IC管理系統(tǒng)，使社區(qū)越來越多的體會(huì)智能的技術(shù)。建立“健康生存”的生活理念，健康生存應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)人建立的為行業(yè)整體利益著想的理念。為居民建造良好的環(huán)境。

　　總之，建設(shè)有利于行業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、公開機(jī)制和評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不特定的企業(yè)規(guī)模、組織方式、服務(wù)類別以及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控，通過一系列的物業(yè)服務(wù)的變革和創(chuàng)新，就可以發(fā)揮物業(yè)服務(wù)的社會(huì)功能，創(chuàng)造物業(yè)服務(wù)的最佳業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，提高人們生活居住水平。