物業(yè)服務(wù)誤區(qū)解析

　　隨著越來越多的市民接受物業(yè)服務(wù)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)正走進千家萬戶，并且受到人們越來越多的關(guān)注。然而，近年來，業(yè)主針對物業(yè)服務(wù)的投訴也越來越多，去年更名列國內(nèi)投訴重點之一。

　　對此，專家分析指出，造成如此多的投訴，一方面是由于不少物業(yè)服務(wù)公司沒有樹立起現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)觀念，管理還停留在傳統(tǒng)的單位房屋自管的時代，服務(wù)工作不到位造成的；同時，還有很大一部分投訴是由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認識存在誤區(qū)所造成的。如果物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主都走出物業(yè)服務(wù)的認識誤區(qū)，矛盾和糾紛就自然減少了。

　　物業(yè)服務(wù)不是售后服務(wù)

　　由于現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)公司是開發(fā)商派生出來的，管理上聽命于開發(fā)商，經(jīng)濟上靠開發(fā)商“輸血”，加之售房廣告的宣傳誤導(dǎo)，致使很多市民認為物業(yè)服務(wù)是開發(fā)商提供的售后服務(wù)。另外，開發(fā)商“重視建房銷售，輕視物業(yè)服務(wù)”的現(xiàn)象比較嚴重，質(zhì)量不高的服務(wù)引起了業(yè)主的不滿。

　　事實上，物業(yè)服務(wù)并不是開發(fā)商提供的售后服務(wù)。

　　大家知道，園區(qū)物業(yè)中存在著一部分不能由個別業(yè)主單獨管理、使用的共有物業(yè)。而這部分物業(yè)也需要進行經(jīng)常的管理、維護，從而確保其正常使用。對這部分物業(yè)，由全體業(yè)主共同進行管理和使用，而物業(yè)服務(wù)就是適應(yīng)這個需求而產(chǎn)生的。

　　從樓盤交付到業(yè)主委員會成立之前，考慮到業(yè)主還未全部入住并組成有效自治組織，國家有關(guān)法規(guī)要求由開發(fā)商按規(guī)定程序選聘物業(yè)服務(wù)公司對園區(qū)實施前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會成立后，則由全體業(yè)主通過業(yè)主(代表)大會的形式選聘物業(yè)服務(wù)公司對園區(qū)實施物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)公司在向業(yè)主提供的各項物業(yè)服務(wù)服務(wù)，與開發(fā)商提供的諸如房屋質(zhì)量保修等的售后服務(wù)，有著本質(zhì)的區(qū)別。

　　沒有“免費的午餐”

　　近年來，因業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費引起的矛盾糾紛逐年增多。有些業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)服務(wù)就拒交服務(wù)費，認為這是維護自身合法權(quán)益的正當(dāng)手段，致使物管公司收費率低，出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至虧損。物管公司為了改善生產(chǎn)經(jīng)營狀況，只好減少工作人員，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而踏入惡性循環(huán)的怪圈。

　　盡管物業(yè)服務(wù)已被大家所認識，但是很多人仍然習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)服務(wù)中“誰受益，誰付款”的原則不予接受，拒交管理服務(wù)費，這是錯誤的。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)的同時，必須行使支付服務(wù)費的義務(wù)。

　　物管公司無權(quán)“包打天下”

　　據(jù)了解，有些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的管理服務(wù)范圍認識不清，小區(qū)紅線外的臭水溝要物業(yè)服務(wù)公司解決，鄰居家的風(fēng)水鏡要物業(yè)服務(wù)公司強行拆除，房屋質(zhì)量問題要求物業(yè)公司解決，否則就認為物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不周。

　　實際上，物業(yè)服務(wù)公司終究是企業(yè)，它只能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約，對小區(qū)內(nèi)的共有物業(yè)和業(yè)主損害公共利益的行為實施管理，為業(yè)主提供約定的有償服務(wù)，不可能擁有管理小區(qū)以外的物業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系以及提供房屋質(zhì)量保修的廣泛權(quán)力。在很多事情上，物管公司是按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行的，而合同以外的一切，業(yè)主享有自治權(quán)，物管公司無權(quán)過問。

　　業(yè)主與物管公司非“主仆”

　　有些業(yè)主把物管公司與管家、保姆、鐘點工等作簡單的類比，認為業(yè)主居于主導(dǎo)地位，言行上極易與物管公司發(fā)生矛盾沖突。實際上，業(yè)主與物管公司的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，兩者沒有主次、高低之分，物業(yè)服務(wù)公司根據(jù)業(yè)主委員會的委托合同為業(yè)主提供服務(wù)，合同期滿后，如果業(yè)主對物管公司的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會請其他公司；如果物管公司的服務(wù)難以展開或無利可圖，也可以另謀高就。

篇2：物業(yè)服務(wù)費測算及其誤區(qū)淺議

　　物業(yè)服務(wù)費測算及其誤區(qū)淺議

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。它可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)，也可以是單體建筑，如獨棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等；同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。

　　社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化是物業(yè)管理的4個基本特征。1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司正式成立，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從南北，從沿海到內(nèi)地，眾多物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)。1996年2月，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。20**年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、物業(yè)服務(wù)費的來源

　　國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》指出，物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。

　　物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)管理得以進行和實現(xiàn)的資金保證,是提高物業(yè)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關(guān)系到物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)管理的“價格”,是人們享受物業(yè)管理所帶來的好處的付出。但因不同的物業(yè)、業(yè)主和管理單位,這一價格是不同的。尤其是作為新興行業(yè),其價格的制定不能完全依靠市場,必須由政府有效地控制與規(guī)范,以保證行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)費的來源主要包括以下兩個方面：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主收取一定數(shù)量的物業(yè)服務(wù)費。

　　二是一業(yè)為主，多種經(jīng)營。在征得業(yè)主大會同意后，利用小區(qū)的資源開展多種經(jīng)營，彌補物業(yè)費用的不足。

　　三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成與測算

　　物業(yè)服務(wù)費可采取包干制和酬金制兩種方式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)方式。政府定價或政府指導(dǎo)價是典型的包干制的收費辦法。實行物業(yè)服務(wù)費包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)計費方式。實行物業(yè)服務(wù)費酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　(一)物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成一般包括:

　　1、管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。

　　3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用。

　　4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用。

　　5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用。

　　6、辦公費用。

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

　　8、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　(二)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則

　　物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)的項目，勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和業(yè)主的經(jīng)濟承受能力，以及物業(yè)的具體情況制定。

　　(三)物業(yè)服務(wù)收費的測算方法物業(yè)服務(wù)收費的測算可用公式來表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　*：物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米；

　　*i：各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米；

　　i：分項項數(shù)；

　　∑：表示對各分項費用算術(shù)求和。

　　1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。

　　該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資，按規(guī)定應(yīng)該交納的社會保險，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費。

　　各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。社會保險包括住房公積金、養(yǎng)老金、失業(yè)金、醫(yī)療險、生育險。按規(guī)定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關(guān)規(guī)定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，再加上相應(yīng)的社會保險，計算出基本工資總額，再按基本工資總額計算上述各項的金額，匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。其測算公式為：

　　工資、社會保險、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2）共用場地、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護費用。

　　該項費用包括物業(yè)內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費；各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養(yǎng)費。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護、更換與更新費用；公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費用。

　　電梯的運行、保養(yǎng)與維修費用和高壓水泵的運行、維修費用單獨計算。

　　該項費用可按成本法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本支出，然后求和。

　　3）綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、公共秩序維護費、辦公費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、利潤及法定稅率等應(yīng)進行具體測算。

　　4）漏交率及不可預(yù)見問題。

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費的收繳不可能達到100%，這就產(chǎn)生了漏交的問題。在進行物業(yè)管理經(jīng)費財務(wù)預(yù)算時應(yīng)考慮一些不可預(yù)見因素，如材料費用的上漲、突發(fā)事件的發(fā)生等等，因此在測算當(dāng)中還要考慮不可預(yù)見費用。

　　四、目前在物業(yè)服務(wù)費測算中存在的幾個誤區(qū)

　　誤區(qū)之一：將住宅樓內(nèi)公共部位、公共設(shè)備設(shè)施以及園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的能源費用納入費用測算之中。

　　不應(yīng)將該費用計入費用測算的原因有兩點，一是住宅樓內(nèi)公共部位、公共設(shè)備設(shè)施以及園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施所消耗的能源費用，其使用者是業(yè)主及使用人，他們才是最終用戶；二是有重復(fù)交稅的弊端。如果從能源費用的角度來看，例如電費，應(yīng)該是由供電部門向最終用戶收費，如果委托物業(yè)公司收費，則屬于代收費用，如果將此項費用納入物業(yè)服務(wù)費用成本，應(yīng)該由物業(yè)公司交納營業(yè)稅，則變相增加了業(yè)主的費用。

　　誤區(qū)之二：物業(yè)服務(wù)費用越低越好。

　　這種想法存在于相當(dāng)多業(yè)主的思想里，許多業(yè)主在交費的過程當(dāng)中是以自己的心理承受能力或者說是主觀意識來判斷物業(yè)費用的高低。大多數(shù)業(yè)主的目標(biāo)是少繳費多獲得服務(wù)，于是同物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費的現(xiàn)象。殊不知較低的物業(yè)服務(wù)費用往往造成以下幾種后果：一是物業(yè)公司降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，只做表面文章；二是物業(yè)保值增值的目標(biāo)無法實現(xiàn)；三是對于物業(yè)公司來講，難以吸引優(yōu)秀的、高素質(zhì)的人才從事這一行業(yè)，為業(yè)主提供服務(wù)。以上三種結(jié)果最終會導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)的下降和物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

　　誤區(qū)之三：物業(yè)公司之間拼搶市場。

　　在投標(biāo)的過程當(dāng)中，少數(shù)物業(yè)公司為了占領(lǐng)市場，擴大規(guī)模，采取低價格等惡性競爭的策略，干擾了物業(yè)行業(yè)市場化發(fā)展的進程。單純的價格戰(zhàn)只能短期獲得市場份額，伴隨著服務(wù)問題的不斷增加，難免進入惡性價格競爭的泥潭，這也為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展蒙上了陰影。