淺議物管企業營銷透支

　　CPI的上漲還看不到回落的跡象；在流動性過剩背景下，人力成本、公共能耗及物料成本的上漲導致物管企業經營成本持續高增，而物業服務費卻基本沒有上調空間。對物管企業而言，在剛性成本增加的同時主營收入卻在下降。

　　與此同時，《物權法》的施行讓物管行業的規范經營和信息透明走上了快車道。窮、累、亂，這三種聲音在業內日漸高漲，物管企業舉步維艱。除了外部環境因素外，這些現象的背后是否有被忽略的關鍵環節，物管企業為何應對乏力?所幸，不少業內人士開始思考這方面的深層次問題，在物管企業經營“江郎才盡”的窘境下，我們是否走入了某個誤區，是否透支了什么?筆者將通過本文與大家共同解析當前物管企業的營銷透支現狀，并探討其內在成因，求證補血之方，以期促進行業有序競爭和良性發展。

　　一、物管企業營銷透支眾生相

　　1、承諾競賽

　　20**年11月，廣州某豪宅推出“終身免物業服務費”的承諾，置業者趨之若鶩，樓盤熱賣。這是以承諾促銷的形式之一；也有物管企業承諾小區內發生被盜事件，物業公司包賠，或者炒直接責任人魷魚。諸如此類的承諾叫得一個比一個響。

　　須知承諾是銀，踐諾是金。事實上，到了案發時真正考驗物業公司成色的時候，有幾家公司能不折不扣地踐諾?業主看到的是更多的太極高手；也有物業公司承諾工程改造卻不了了之的；有承諾提供特色增值服務，卻徒有其表的......承諾有剛性的，也有柔性的，或者說有些是必需品，有些是附屬品。很多物管企業該承諾的服務品質沒有做到，不需要剛性承諾的卻拋出一大堆。到頭來卻透支營銷，失信于業主。不知道提出“終身免物業服務費”這一承諾的企業是否做過嚴謹的可行性分析，首先在財務制度上是否可行，成本如何計算和分攤；其次，不管以后企業的經營狀況如何，一旦作出承諾，就成為合同的一部分，如果企業不履行承諾，其責任該如何界定?如果做不到，就等于給自己挖了一個坑，等著被埋進去。

　　不少物管企業為了取悅業主或爭奪市場，不斷提出新的承諾，樂此不疲。殊不知，這種承諾競賽實際是嚴重的營銷透支，飲鴆止渴，是企業幼稚的典型表現。

　　2、模式泡沫

　　物管企業的營銷脫離不了企業的文化和運營。在物管企業的營銷傳播中，企業管理模式往往是重磅炸彈，同時也是以產品差異化來細分市場和區分競爭對手的重要標尺。

　　去年筆者初步歸結了行業的十大管理模式：規模導向型、市場導向型、差異導向型、專業導向型、利益導向型、股權導向型、資本導向型、標準導向型、陽光導向型、和諧導向型。管理模式故然重要，但關鍵是模式內在的運營機理和輸出效果。而國內的大多數物管企業走入了一個誤區，似乎不創造出一種新模式就得不到認可，就沒有市場效應。事實上，企業的口碑是業主給的，讓業主為物管企業做營銷才是正道，而非沉湎于所謂的新模式創造。即使是同一模式，也應該務實地持續改進，不斷豐富其內涵，通過服務輸出最終在業主滿意度上得以體現。

　　3、概念炒作

　　我們先來看看以下的概念：

　　1)零干擾服務

　　2)氛圍管理

　　3)個性化服務

　　4)“管理報告”制

　　5)產學聯手

　　6)1拖N管理

　　7)打分制

　　8)一卡制

　　9)約束性管理

　　10)會所服務

　　11)首份產權明晰的物業管理合同

　　12)零收費

　　不可否認，有些概念推進了物業服務的延伸，但也有些概念在混淆視聽，追求純炒作效應。如果我們把有益于行業發展的概念稱之為功能型概念，則其它的可稱之為炒作型概念。這些炒作型概念有多現實?在這些無形的概念中，業主或者物業使用人獲益幾何?答案恐怕只有始作俑者才知道。

　　原本屬于發展商慣用的手段，如今也成為不少物管企業的營銷工具。這些炒作型概念的硬傷在于沒有一個可操作、可檢驗的標準，沒有一個把概念轉化為服務實現的時間表，在概念的背后沒有服務支持和企業資源支撐，看不見也摸不著。透支概念是危險的，一旦透支以后，物管企業勢必要不斷透支再透支，以自圓其說，由此給業主帶來的危害也就更大。

　　4、榮譽泛濫

　　每年各種機構都會在各行業進行榮譽評選。除了少數屬于本行業的權威評選之外，行業外的不少機構在利益驅動下也來派發榮譽。由于我國物業管理行業全國性的權威評獎較少，不少物管企業為了自身的營銷需要，就通過業外的其它機構獲取榮譽，然后進行整合推廣。這些業外榮譽有來自公眾媒介的，也有來自相關品牌評選機構的，還有來自讓人看不明白的“某某委員會”、“某某辦”的，總之是花樣百出、魚龍混雜。

　　而這些物管企業一旦有償取得這些榮譽之后，就視為金字招牌，放在企業展覽室里“彰顯”企業實力，迎接參觀考察，編制標書，并在相關媒介上傳播等等。我們姑且不論這些榮譽的評選標準是否合理，評選過程是否透明，獲獎企業起碼應該對榮譽的含金量進行自我評估。否則，將一些水分明顯過重的榮譽草率推廣出去，豈不貽笑大方。這類榮譽越多越顯得企業自身的底氣不足。

　　5、廣告黑洞

　　做營銷肯定是需要代價的，需要通過長期的積累才能打造一個成功的物管品牌。但有太多的物管企業經營者簡單地認為只有大規模高空轟炸才能成為強勢品牌，把大量的資金投入到廣告中，令人扼腕。不交這筆學費，很多物管企業是不甘心的，但到頭來卻以企業耗盡資源黯然退場而告終。因為他們沒有吃透服務行業的營銷該如何運作，物業服務的營銷又該如何運作，沒有認識到服務的體驗式營銷和傳統有形產品營銷的本質區別。

　　我們可以清楚地看到，在行業排名前列的物管企業，有幾家轟轟烈烈地投入了硬性廣告?在百度、GOOGLE、雅虎等搜索引擎上有幾家是通過做硬性廣告而排名前列的?在行業門戶網站上又有幾家知名物管企業出現在需要支付大量廣告費才能占據的顯著位置?在戶外廣告牌上，我們又能看到幾家知名物管企業在做廣告?

　　如果我們再了解到這樣一份數據：世界上約有近80%的人口對廣告開始失去信任甚至產生反感。只有大約不到30%的人口還對廣告存在著不同程度的信任，總而言之一句話，人們對廣告已經開始麻木和漠然。那么我們又該作何感想?

　　“上帝關閉了一扇門，同時又為我們敞開了另一扇門”。物管企業之所以產生營銷透支、浪費資源，是沒有集中關注業主認為最重要的關鍵接觸點。或者說，營銷費用沒有投入到真正對受眾起作用的關鍵點上。投入了大量資金，只是給受眾帶來了感官享受，卻沒有將物管企業的核心價值傳遞給受眾。物業服務營銷不只是要做品牌知名度更要做品牌美譽度，這樣才會產生對品牌最有價值的顧客忠誠度。

　　6、營銷人禍

　　物管企業營銷透支還有人為因素，包括職業操守和個人營銷能力等透支現象。

　　1)職業操守不正

　　有些物管企業負責營銷管理的專業人士，不潛心研究營銷策略，不專注學習營銷理論，不精心提煉企業文化，不持續創新服務產品，而是熱衷于個人蠅頭小利，造成企業營銷失血。古人說得好，做事之前要先做人。

　　2)業績透支過度

　　有的物管企業營銷人員總好夸夸其談，盲目擴大營銷功效，隨意承諾通過營銷能夠幫助企業多承接項目、提高市場占有率、快速提升品牌知名度等，害人終害己。

　　3)營銷團隊缺位

　　不少物管企業沒有設置專職營銷人員，將該項職能并入辦公室、人力資源部等，或者僅任用一個人來負責全公司的營銷工作，更談不上配置專業營銷團隊來負責營銷策劃、整合推廣、品牌危機處理等。營銷團隊的缺位是造成物管企業營銷透支的重要因素。

　　4)營銷方式陳舊

　　物業服務消費市場越來越成熟，業主越來越理性，營銷組合也應日新月異。但不少物管企業的營銷人員不是科班出身，即使是專業對口，但承包對營銷方式的創新卻視而不見，抱殘守缺，以為“一招鮮吃遍天”。

　　二、營銷透支背后那只看不見的手

　　拿句套話來說，造成物管企業營銷透支的原因是多方面的，但我們往往看到的是表象。這與營銷管理的運作流程有較大關聯。當營銷信息到達終端受眾的時候，我們才會意識到營銷的存在。而前期的營銷策劃與整合運作是在幕后的。正如營銷人員經常說的“沒有新聞造事件，沒有事件造概念”，我們看到了表象卻看不到背后的套路。我們只有透過現象看本質，才能認識到物管企業營銷透支的根本原因，才能抓住背后那支看不見的手并最終從源頭上解決問題。癥結在于物管企業營銷戰略的透支。展開來說就是，營銷策略在透支、促銷方式在“透支”、市場推廣在“透支”，甚至企業的戰略目標也在“透支”，將資源透支耗盡而不去開源。

　　當前，類似360度營銷、品牌管家、品牌護盾、行銷工具箱、6p、6c等等之類的營銷理論太多了，實在讓人眼花。但有一點是不變的，營銷一定是圍繞顧客需求來開展的。物管企業必須重新審視自身的營銷環境，在對企業做全面SWOT(優勢、劣勢、機會、威脅的英文簡稱)分析的基礎上，構建適合企業本身的營銷管理系統。配合企業發展戰略，重新梳理營銷策略，并通過營銷管理系統得以全面實現。

　　此外，物管企業也不能簡單模仿那些強勢品牌的操作手法，也不能迷信品牌靠“策劃+廣告”就能做得出來。因為物業服務品牌是建立在業主體驗基礎上的，如果內部運營滯后，付出再多營銷努力也無濟于事。物管企業更應該從管理的角度做營銷，強調4p的整合運用，建設自身獨有的服務品牌。

　　總而言之，物管企業不能為做營銷而做營銷，要及時中止對營銷的透支。否則，就會吞下把毒品賣給自己的后果。

篇2：物管中心副總經理/經理助理崗位職責

　　物管中心副總經理/經理助理崗位職責

　　a）在總經理/經理領導下，協助總經理/經理做好各項領導工作。

　　b）按總經理/經理的指示和授權，在分管范圍內主持、處理工作。

　　c）協助總經理/經理對各類文件進行審核。

　　d）監督物管中心管理體系運行情況、改進活動。

　　e）指導分管部門的業務工作，并檢查工作執行情況。

　　f）完成上級領導交辦的其他工作。

篇3：物管中心行政人事部經理崗位職責

　　物管中心行政人事部經理崗位職責

　　a)貫徹執行公司、物管中心各項規章制度、工作標準和《員工手冊》的要求。

　　b)領導本部門完成各項經營管理目標，組織各部門分解下達各崗位工作指標，對本部門的工作和服務質量負責。

　　c)負責擬訂本部門工作計劃，并監督檢查執行情況。

　　d)負責審訂本部門的各類公文。

　　e)負責組織法律法規文件的收集、匯總、上報、更新等項工作。

　　f)負責職業安全健康衛生管理方面的協調和管理工作。

　　g)負責與本部門有關的對外聯系協調工作。

　　h)負責安排、落實后勤保障工作。

　　i)負責物管中心部門經理助理級以下崗位員工的招聘、考核、調配、呈報工作。

　　j)組織各部門編制物管中心部門經理助理（含）以下人員的《崗位工作說明》。

　　k)負責對員工的獎勵、加班、津貼、工傷、請（休）假進行審核和報批。

　　l)根據工作需要和人事管理權限提出人員調配、工資、勞保福利計劃及調整意見，經批準后組織實施。

　　m)負責監督檢查物管中心培訓工作開展情況。

　　n)按權限進行本部門員工的績效考核。

　　o)負責審核本部門的各類公文。

　　p)負責領導實施物管中心的后勤保障工作。

　　q)完成上級領導交辦的其他工作。