物業(yè)管理的特點、難點及其對策的探討

　　物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上已十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，我國從第一家物業(yè)管理公司成立起，至今已有十年以上的時間。物業(yè)管理業(yè)已成為市場化、企業(yè)化經(jīng)營和社會化、專業(yè)化管理的一個新型的服務(wù)業(yè)。21世紀物業(yè)管理是如何模樣，將會從根本上改變我們的物業(yè)管理觀念、物業(yè)管理動作方式，以及物業(yè)管理這一產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。從當前的現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)發(fā)展的趨勢看，21世紀的物業(yè)將是高科技、高智能化的產(chǎn)物，它將從根本上突破20世紀建筑的局限，從而將會徹底改變?nèi)祟惖纳罘绞脚c管理模式。因此，物業(yè)管理在21世紀將向高科技與高智能化方向發(fā)展，物業(yè)管理人員必須要有充分的心理準備、素質(zhì)準備、知識準備，迎接即將來臨的挑戰(zhàn)。

　　90年代初期，我們討論智能建筑的主題是智能建筑究竟如何定義與要不要建智能建筑。今天，在積累了多年的教訓(xùn)和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)該講的是如何規(guī)范智能建筑建設(shè)的動作方式與如何管理智能建筑設(shè)備系統(tǒng)，使之發(fā)揮應(yīng)有的作用。因為，智能建筑的物業(yè)管理，它的基礎(chǔ)是物業(yè)的智能化，從這個意義上說，智能建筑的物業(yè)管理是物業(yè)智能化發(fā)展的必然要求與結(jié)果，具有管理智能化物業(yè)的公司要有智能化的物業(yè)作為它的物質(zhì)依托。

　　一、智能建筑物業(yè)管理的特點探討

　　智能建筑是指運用現(xiàn)代計算機技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)和現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過對機電設(shè)備的自動控制，對信息資源的管理，向用戶提供信息服務(wù)及安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)，投資回報合理，適合當今信息技術(shù)高速發(fā)展的需求特點的現(xiàn)代化建筑。智能建筑的物業(yè)管理不但包括傳統(tǒng)的物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容，還應(yīng)包括對智能化設(shè)備系統(tǒng)的操作、維護和功能提升，使其物業(yè)真正起到保值、增值的作用。智能建筑對物業(yè)管理提出的人員素質(zhì)要求與傳統(tǒng)物業(yè)管理的人員素質(zhì)要求有相當?shù)牟煌@是因為智能建筑集合了高新技術(shù)的設(shè)備配置，它所需要的人力資源是以知識型為主體，是一種保證實現(xiàn)知識型管理的具有特點鮮明的管理結(jié)構(gòu)。傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容是基礎(chǔ)，而智能建筑物業(yè)管理的內(nèi)容是在傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上的提升，更需要體現(xiàn)出管理科學(xué)規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點。我們是否可比喻傳統(tǒng)物業(yè)管理的特點要體現(xiàn)具有老黃牛那種默默無聞、勤勤懇懇的精神，讓主人的播種能期望得到秋收；而智能建筑的物業(yè)管理像是對聯(lián)合播種機的操作，以智慧的投入得到事半功倍的收獲，要求主人的決策行為是智慧的，要以結(jié)果的形式來充分表現(xiàn)出通過知識管理促進服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點。

　　智能建筑本身是一個不斷發(fā)展完善的高新技術(shù)的結(jié)果。近20年里，智能建筑的發(fā)展速度是迅速的，高新技術(shù)不斷推出、應(yīng)用，智能控制水平越來越高。據(jù)有關(guān)部門的初步調(diào)查統(tǒng)計，我國已建與在建的樓宇中，帶有“智能建筑”色彩的約有數(shù)千幢，上海地區(qū)約有400幢，這些工程在智能化設(shè)備上的費用一般占總投資的4%-8%。從智能建筑物用戶分布的行業(yè)來看，目前主要用于金融業(yè)、行政機構(gòu)、商業(yè)、公共建筑（醫(yī)院、圖書館、博物館、體育場館等）、高級住宅、交通樞紐等。

　　由此可見，智能建筑的建設(shè)規(guī)模是相當驚人的。所以說，智能建筑在不斷發(fā)展完善，對智能建筑的物業(yè)管理更需發(fā)展和完善，更需對智能建筑的物業(yè)管理隊伍進行全面的人員素質(zhì)、技能的提高、推進管理標準的建立和規(guī)范的速度，以贏得和縮短與智能建筑發(fā)展迅猛而形成的建設(shè)與管理的時間差。建設(shè)智能建筑的目的是運用現(xiàn)代高新技術(shù)把有限的資源和有限的建筑空間進行綜合開發(fā)利用，為人們提供舒適、安全、便捷的工作與生活環(huán)境，并且有效地節(jié)省建筑運行費用，保護環(huán)境和降低資源消耗。正因為智能建筑是現(xiàn)代多種先進技術(shù)的綜合應(yīng)用，其建設(shè)工作涉及多個專業(yè)領(lǐng)域，建設(shè)過程是一個大系統(tǒng)的綜合過程，所以，物業(yè)管理要做好前期的交接過程顯得尤為重要，包括人力資源。針對智能建筑含有的高新技術(shù)所需的特點進行合理配置而賦予的重要性，通常我們在傳統(tǒng)的物業(yè)管理實施中，對人力資源的特需性就不那么苛求。

　　二、智能建筑在建設(shè)及物業(yè)管理中遇到的難點 我國建設(shè)智能建筑，應(yīng)該說至今也不過十年左右的時間。

　　由于智能建筑建設(shè)標準與規(guī)范不齊全，管理制度尚未建立，因而在建設(shè)過程中出現(xiàn)不少問題，有相當數(shù)量的工程中的智能化設(shè)備因種種原因不能正常工作，上億元的項目無法竣工，導(dǎo)致工期延誤，投資浪費，有的建筑物雖然已投入使用，但智能化設(shè)備名存實亡。 通過對已建成與正建的智能建筑項目的調(diào)查與分析，目前智能建筑在建設(shè)以物業(yè)管理中主要存在5個問題。

　　1． 設(shè)計質(zhì)量低 許多建設(shè)單位對智能建筑的期望過高，都號稱要“跨世紀”、“世界一流”、“十五年不落后”，提出大大超過建筑物功能與規(guī)模實際的智能化要求。加之有些設(shè)計人員因不熟悉智能化設(shè)備的技術(shù)與智能建筑設(shè)計方法，而不能完備地完成智能建筑的設(shè)計，所謂竣工的智能化系統(tǒng)出現(xiàn)集成性差，監(jiān)控點配置不合理，控制精度低等一系列智能系統(tǒng)應(yīng)用效果差的突出問題，致使物業(yè)管理遇到無法適從的難點。

　　2．施工規(guī)范、驗收標準不全 智能建筑中的BA系統(tǒng)、PAM系統(tǒng)、SA系統(tǒng)、OA系統(tǒng)等都與計算機、通信等新技術(shù)有關(guān)，由于這些技術(shù)的發(fā)展很快，有關(guān)的設(shè)備與系統(tǒng)的規(guī)范和標準在國內(nèi)外都尚不齊全，不少工程的智能化設(shè)備是在無測試、無規(guī)范、無標準的情況下驗收的，一些工程“竣工”后智能化設(shè)備不能正常工作，便是十分自然的事情。然而，作為今后操作、維護、使用的物業(yè)管理公司便成了使用狀況不良、維護精力牽扯過大的受害者。

　　3．系統(tǒng)集成商的技術(shù)水平與職業(yè)道德良莠不齊 智能建筑中的智能化系統(tǒng)，目前主要還是采用進口設(shè)備，應(yīng)該說大部分進口設(shè)備的技術(shù)與質(zhì)量的水平是高的，在國外運行的業(yè)績也是好的，但是，同樣的設(shè)備安裝到國內(nèi)卻不能正常工作。例如，BA系統(tǒng)要是按設(shè)計或定貨時的監(jiān)控點數(shù)的80%以上在正常運行為合格的話，那么目前在上海屬合格的BA系統(tǒng)不足六成。又如綜合布線系統(tǒng)的五類（100Mbps）施工安裝后的數(shù)據(jù)傳輸速率只能達到三類（10Mbps）的標準。上海技術(shù)監(jiān)督局與浦東新區(qū)城建局在1996年對10幢自稱智能大樓布線系統(tǒng)測試結(jié)果表明，較好的僅占20%。系統(tǒng)集成商所遺留給物業(yè)管理公司的問題，有的可能是致命的，管理公司承承受過程中已完全受到硬件技術(shù)的更新費用和軟件技術(shù)的提供渠道的雙重限制。

　　4．重建設(shè)輕管理 大多數(shù)業(yè)主對智能建筑的物業(yè)管理意識落后，有的根本不清楚智能建筑與物業(yè)管理兩者間所存在的共性問題，即物業(yè)的高新技術(shù)含量高，所要求的同樣是高含量的知識型管理。有的業(yè)主自身對智能建筑的含義模糊，只認為對建筑物配置了一些單位獨立的自動化設(shè)備就算是智能建筑了，故對選擇物業(yè)管理公司時無法提供具體的管理目標，也無法在今后的管理中評定物業(yè)管理公司管理智能建筑的實際水平。有的業(yè)主還站在短期純商業(yè)行為的平臺上，建立智能化系統(tǒng)只是為了租售的需要，尤其是智能化設(shè)備通常每年需要占設(shè)備投資總額的1%-3%的維修保養(yǎng)不能落實，不能認真對待管理公司如何使用這些設(shè)備系統(tǒng)發(fā)揮其應(yīng)用的功能，確實為提高管理服務(wù)質(zhì)量，降低能源消耗，減少運行成本起到積極的作用。這種重建設(shè)輕管理的不良運作，很難使智能建筑的物業(yè)管理走上良性發(fā)展的軌道，其結(jié)果是智能建筑的物業(yè)管理在無標準、無規(guī)范的無競爭市場中畸形發(fā)展，使一些沒有管理過智能建筑，甚至不具備管理智能建筑所必需的技術(shù)力量的公司有機可乘，以傳統(tǒng)管理模式為主導(dǎo)就組成隊伍來管理，最終使智能化系統(tǒng)不能真正發(fā)揮作用，無法在管理中提升智能化系統(tǒng)的功能，隨著時間的流逝，發(fā)展商花大量資金投入的智能化系統(tǒng)成為展品，變得名存實亡。

　　5．專業(yè)技術(shù)人員配置

欠缺，管理隊伍的整體技能不高 物業(yè)管理人員的技術(shù)水平低，管理不善，造成設(shè)備故障率高，從目前管理智能建筑的現(xiàn)狀分析，確是突出的問題。因為智能建筑的物業(yè)管理，強調(diào)的是在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容基礎(chǔ)上的提升，是以知識管理為主導(dǎo)的先進管理體系。 由于物業(yè)管理是一個薄利甚至微利企業(yè)，多數(shù)業(yè)主還不易接受智能建筑的物業(yè)管理是知識管理的體現(xiàn)這一觀念，堅持智能建筑的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容無根本上的區(qū)別這一不正確的斷論，以致物業(yè)公司的運行成本合理支出受到影響，不得不在人力資源的配置上動手術(shù)，把減少專業(yè)工程技術(shù)人員的配置人數(shù)和降低管理人員的知識層次來彌補開支上的不足，便令整個管理體系不能適應(yīng)全面有效地管理具有高新技術(shù)含量的智能建筑。人力資源上的配置不合理造成了管理層次斷層，專業(yè)技術(shù)人員欠缺，最終使智能化系統(tǒng)不能有效地正常工作，從而也就無法談及智能建筑給投資者帶來的好處。

　　三、政府參與和指導(dǎo)是規(guī)范智能建筑物業(yè)管理的關(guān)鍵 智能建筑物業(yè)管理中所遇到的實際問題，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。當然，這些問題的出現(xiàn)有多方面的原因，既有來自建設(shè)中所存在的隱患，也有來自物業(yè)公司自身和物業(yè)管理真正走上市場化、經(jīng)營化、專業(yè)化的軌道，政府的參與和指導(dǎo)是至關(guān)重要的。政府要加大管理力度，從智能建筑的建設(shè)、驗收抓起，確實提供一個名副其實的智能化物業(yè)作為物業(yè)管理的物質(zhì)依托。

　　在智能建筑工程建設(shè)中，迫切需要的是完整的標準與規(guī)范，尤其是設(shè)備驗收的標準以及智能化系統(tǒng)施工的規(guī)范與智能化系統(tǒng)驗收的標準。從智能建筑工程中通常參照國內(nèi)外標準與示范來看，有些規(guī)范與標準的內(nèi)容起著補充的作用，有些反映了近年來的科學(xué)技術(shù)新成果，但有不少還是80年代制訂的，內(nèi)容陳舊落后，由于智能化系統(tǒng)涉及自動控制、通信、計算機網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、衛(wèi)星通信等高新技術(shù)領(lǐng)域，技術(shù)覆蓋面廣，涉及的行業(yè)多，在工程建設(shè)中，業(yè)主、設(shè)計師、承包商、供應(yīng)商在工程實施中自然感到缺乏統(tǒng)一的語言進行交流，無法從一大堆標準與規(guī)范中正確地選用有效指導(dǎo)建設(shè)行為的法規(guī)。因此，建議政府主管部門應(yīng)根據(jù)智能建筑的特點，系統(tǒng)地整理、修改及補充現(xiàn)行的標準與法規(guī)，使之有效地規(guī)范智能建筑的設(shè)計、智能化系統(tǒng)的功能定位和驗收等階段的運作。智能建筑的工程建設(shè)如能按照合理的程序與規(guī)范化的方式進行運作，可以有效地控制工程的建設(shè)質(zhì)量、進度與投資，并便利建成后的建筑智能化系統(tǒng)得到充分有效地應(yīng)用，反之則可能花費巨資而收效甚微。由此可見，要規(guī)范智能建筑建設(shè)的市場和建設(shè)質(zhì)量，政府的參與是必要的。

　　同樣，智能建筑的物業(yè)管理市場也存在不規(guī)范運作的問題。從物業(yè)管理公司自身來分析，突出的問題是停留在收支平衡測算表上做文章，有的公司由于管理智能建筑的經(jīng)驗不足，往往發(fā)生減員、一員多崗以及延長智能化系統(tǒng)的維護周期等措施來填補空洞。

　　智能建筑的物業(yè)管理是較居住小區(qū)物業(yè)的管理收入要高，但是，它的支出相對也高。尤其在目前整個租售市場全面滑坡的形勢下，管理智能建筑的物業(yè)公司將面臨更為嚴峻的考驗。如何使公司的經(jīng)濟利益不受影響或少受影響，物業(yè)公司只有自身挖潛力，對于物業(yè)公司來說，此時此刻最能體現(xiàn)出自身的管理水平和管理技能，充分顯示出知識管理的實質(zhì)內(nèi)涵。久事復(fù)興大廈是一幢60000平方米的綜合性涉外商辦樓宇，1998年5月由上海市建委科技委和盧灣區(qū)政府聯(lián)合對久事復(fù)興大廈進行智能建筑評估，最終獲得甲級智能大樓的稱號。久事復(fù)興大廈建成較早，就設(shè)備的先進性而言，在當今并不屬于頂尖水平，但久事復(fù)興大廈在管理中針對智能建筑的管理特點制訂了詳全的制度，人員配置的層次合理，確保了智能化系統(tǒng)的良好開通。物業(yè)管理費從1996年30元/平方米一路下調(diào)到現(xiàn)在的26元/平方米，輔樓25元/平方米，還免租戶自來水、電費的現(xiàn)實下，物業(yè)公司的對策是提出了向智能化系統(tǒng)要補貼的目標。接管一年后，對BA系統(tǒng)、通信系統(tǒng)進行了功能提升，積極發(fā)揮技術(shù)力量的優(yōu)勢，花少量的投資就獲得了每年幾十萬元的回報。既保持了優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)質(zhì)量，又為企業(yè)的經(jīng)營收入受到影響的部分得到了寬裕的補充。可以說，在智能建筑的物業(yè)管理市場尚未健全的形勢下，物業(yè)公司要想獲得對智能建筑的物業(yè)管理份額，塑造自身的良好形象是最好的對策，其內(nèi)涵包括良好的人力資源和管理機制，員工的全面文化素質(zhì)修養(yǎng)及提高技能水平的培訓(xùn)計劃。

　　如今，對于智能建筑的物業(yè)管理已經(jīng)迫切地需要我們作為一門課題來討論，如何規(guī)范和建立有關(guān)智能建筑物業(yè)管理的標準和法規(guī)，則是規(guī)范物業(yè)管理和提高物業(yè)管理水平的需要，也是適應(yīng)時代發(fā)展的需要。智能建筑是一個不斷發(fā)展完善的高新技術(shù)結(jié)晶，而智能建筑的物業(yè)管理也應(yīng)隨智能建筑的發(fā)展而建立起一套較為完整的管理體系，促進整個物業(yè)管理市場的良性運作，因此，十分迫切地需要在政府的參與和指導(dǎo)下，在總結(jié)提高具有中國物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，有機地結(jié)合當前智能建筑的管理特點，使我國的物業(yè)管理水準朝著國際化、特色化的方向發(fā)展。

篇2：物業(yè)管理存在的問題與對策

　　物業(yè)管理存在的問題與對策

　　一、目前物業(yè)管理存在的主要問題

　　1、業(yè)主委員會過分強調(diào)維權(quán)，忽視對業(yè)主責任與義務(wù)的教育。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權(quán)中卻采取了不正當?shù)男问剑鲆暳朔煞ㄒ?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導(dǎo)責任。

　　2、小區(qū)物業(yè)管理未真正納入社區(qū)建設(shè)，政府有關(guān)部門對社區(qū)管理未進行有效整合，有些工作也未到位。

　　居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的問題，北京市人民政府第五次城市管理工作會議上已作了明確闡述。物業(yè)管理屬綜合性問題，由于管理工作不到位，小區(qū)內(nèi)違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發(fā)生。在上述情況出現(xiàn)后，物業(yè)管理企業(yè)因無任何行政手段，只能對居民進行勸阻。由此，物業(yè)企業(yè)承擔了大量政府部門的職能，導(dǎo)致企業(yè)在實際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門在相互配合上缺乏整體性，對于整個社區(qū)的管理未形成有效整合。甚至把物業(yè)企業(yè)視為“社會單位”，而非市場經(jīng)濟中的企業(yè)主體，忽視了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間基本的雇傭關(guān)系。

　　3、開發(fā)商遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，個別物業(yè)管理企業(yè)也未按要求提供相應(yīng)服務(wù)。

　　多數(shù)小區(qū)由于開發(fā)端向業(yè)主將會房屋之前，缺乏政府整個開發(fā)項目共同驗收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后的不滿。同時，業(yè)主又認為開發(fā)商對于銷售承諾沒有兌現(xiàn)、房屋質(zhì)量存在問題、分攤不合理、面積縮水、規(guī)劃更改、延期交房等，紛紛找開發(fā)商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，所以把怨氣發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。業(yè)主表達不滿的通常方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費，造成物業(yè)費收繳困難。

　　個別物業(yè)管理服務(wù)意識也不強，沒有從過去的“管理者”角色轉(zhuǎn)換來，未能形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機制，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，往往成為業(yè)主投訴的熱點。部分物業(yè)管理企業(yè)在為小區(qū)內(nèi)車輛丟失；公共施維修養(yǎng)護不及時、服務(wù)不規(guī)范、擅自處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、共有財產(chǎn)等等，以上是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主各種矛盾的導(dǎo)火線。

　　二、對策

　　1、業(yè)主委員會應(yīng)當合法地進行維權(quán)，同時要教育引導(dǎo)為主轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀守法，依規(guī)辦事。

　　業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是整合廣大業(yè)主共同意愿，維護業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式，是小區(qū)公眾利益的代表。它有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責、權(quán)、利關(guān)系，有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制。業(yè)主委員會要從全體業(yè)主的利益和保護共有財產(chǎn)的角度出發(fā)，按照現(xiàn)行的法律規(guī)范和政策規(guī)定采用合理合法的方式進行理性、有序的維權(quán)，同時在維權(quán)過程中注意把握好度。業(yè)主委員會還要與物業(yè)管理企業(yè)共同制定小區(qū)業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章制度，同時要樹立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業(yè)主的正確引導(dǎo)和教育，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益，保障業(yè)主正常的生活秩序。

　　業(yè)主也是小區(qū)和諧氛圍形成的一個責任主體。有人形象的把物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各業(yè)主委員會的關(guān)系歸納為三句話“物業(yè)文化業(yè)是請來的管家，業(yè)主是主人的子女，業(yè)委會是家長”。由此可見，業(yè)主委員會對業(yè)主負有教育和引導(dǎo)的責任。業(yè)主委員會要教育業(yè)主增強責任意識、公德意識，做到自覺遵守國家的法律法規(guī)、《首都市場文明公約》和社區(qū)管理的基本規(guī)章制度；遵紀守法、依規(guī)辦事。此外，還要教育業(yè)主按時繳納物業(yè)服務(wù)費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質(zhì)。

　　2、社區(qū)居委會是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。

　　當前社區(qū)居委會必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標及現(xiàn)實需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

　　3、政府有關(guān)部門要做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位。

　　當好服務(wù)者，指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。政府主管部門應(yīng)當扮演好四種“角色”：服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者、管理者。作為服務(wù)者，主管部門要以人為本，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)。作為指導(dǎo)者，主管部門要盡快完善小區(qū)管理的法規(guī)政策，出臺物業(yè)管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監(jiān)督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。同時應(yīng)加強對業(yè)主行為的正確引導(dǎo)，提高業(yè)主的素質(zhì)，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造有利條件。

　　4、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)為小區(qū)的和諧氛圍的形成提供物質(zhì)保障。

　　開發(fā)商應(yīng)本著百年大計，將質(zhì)量合格、配套設(shè)施合格的房屋交給業(yè)主，這也是養(yǎng)活小區(qū)物業(yè)管理糾紛的前提。開發(fā)高前期遺留的問題如房屋質(zhì)量不合格、分攤不全理、承諾不兌現(xiàn)、配套設(shè)施不齊全等切實避免，才能為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作提供一個好平臺，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造良好的開端。

　　物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用，它提供物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念，本著“我為社區(qū)服好務(wù)，我為首都添光彩”的宗旨，嚴格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開服務(wù)標準、收費標準和收費依據(jù)，盡職盡責的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進一步提高自身素質(zhì)，加強對員工的培訓(xùn)，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結(jié)。

　　北京宣武區(qū)國土資源和房屋管理局張宏生張楠

篇3：物業(yè)管理收費難對策

　　物業(yè)管理收費難對策

　　目前，收費難可以說是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協(xié)力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業(yè)主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識

　　新聞媒體、有關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對《物業(yè)管理條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實提高業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的消費意識。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　消費水平不高→解決策略：增加合理補貼

　　物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟能力密切相關(guān)，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補貼。據(jù)北京市預(yù)測，在補貼給職工工資5%的物業(yè)管理費以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費支出。此外對于那些經(jīng)營困難無力交費的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　自主權(quán)難發(fā)揮→解決策略：公開競標選聘

　　要從源頭上消除欠費現(xiàn)象，就必須盡快擴大推行物業(yè)管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費用。

　　售房廣告承諾難兌現(xiàn)→解決策略：多管齊下

　　開發(fā)商要誠信務(wù)實，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。

　　消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業(yè)機構(gòu)咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應(yīng)以欠交管理費方式表示抗議。

　　物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標準的同時，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍

　　設(shè)計施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。

　　工程質(zhì)量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴把承接驗收關(guān)，分清責任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進行認真查驗，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責任，由開發(fā)單位負責解決(特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進行修復(fù))，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。

　　管理服務(wù)水平低→解決策略：苦練內(nèi)功

　　隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場的競爭也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創(chuàng)造良好的條件。

　　費用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)，同時也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應(yīng)當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。

　　收費手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費、采暖費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應(yīng)當積極進行試點，并在試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權(quán)意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預(yù)期效果，才能達到切實維護物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。

　　作者單位：福州現(xiàn)代家園物業(yè)管理有限公司