業主維權的現象

　　筆者本人作為業主的城市居民和所有作為業主的城市居民一樣，因為有了作為私有財產的房屋，也就享有住宅區內公共配套設施、設備和公共場所的共有權益。故而筆者從站在業主的角度就業主維權的當今現象談論個人觀點。

　　業主不僅擁有個人的私有財產，而且擁有共有物業形成的集體財產。這些共有物業包括電梯、配電機房和配電設備、發電機組、水泵、消防設施、管理用房、辦公設備、共有商業用房、架空層、地下室、會所、停車場、共有使用權土地、綠化草木和綠化設施、圍墻、安全監控設施、維修和管理用物料、專項維修資金、共有物業租金收入，等等。城市居民擁有集體財產，是gg開放和社會發展產生的現實。這種集體財產權，應該與農村村民的集體財產，以及城市中農轉非居民的集體財產一樣，受到憲法和相關法律的保護。業主(集體)維權在很大程度上是維護他們的集體財產權。因為這種集體財產權經常遭受到開發商、物業服務企業、個別大業主，甚至政府部門的嚴重侵害。這就是"業主維權現象"層出不窮的根本原因。

　　業主維權的主要內容

　　綜觀業主維權的眾多個案，業主維權的主要訴求，不外乎如下幾個方面。

　　(1)與開發商的合同糾紛。包括交房拖期，質量低劣，面積縮水，等等。

　　(2)開發商侵占或出售作為集體財產的業主共有物業。比如侵占業主共有使用權土地，侵占架空層出租牟利，將配套的商用房屋占為己有，不移交會所，不移交停車場，等等。中國的開發商總想在樓盤出售之后，仍然保有自己的利益而不肯離去。甚至連房屋的外墻和屋頂都不放過，通過合同霸王條款和其他辦法占為己有。業主維權意識覺醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物業權益，便成了業主維權的主要訴求。

　　(3)關于物業服務企業服務質量和服務態度方面的糾紛，以及物業服務企業侵占業主公共利益方面的問題。物業服務企業與業主之間應該是一種服務合同關系。但是有些物業服務企業是受開發商指派而進駐住宅區的，缺乏為業主服務的意識和責任，讓業主感受到他們只是開發商利益的維護人。服務不到位，從業人員態度惡劣，甚至毆打業主的事例時有聽聞。在業主方沒有充分組織起來，維權監督不力的情況下，同開發商一樣，物業服務企業為了利潤最大化，也會侵犯業主的共同利益，包括多收費、亂收費、帳目不清、侵占業主共有專項資金、侵占共有物業的收益、為了經營收入而破壞居住環境，等等。

　　(4)政府部門對業主權益的漠視和侵害也是業主維權的重要內容。業主在自己權益受到侵犯時，首先想到的是向政府相關部門投訴報告，希望政府部門采取行政執法來解決問題。比如住宅區內商鋪林立，破壞居住環境的問題，業主一般都會向環保部門、國土規劃部門、租賃管理部門等進行投訴尋求解決辦法。開發商、物業服務企業侵占業主公共物業等問題，業主也會首先向國土規劃部門、房屋住宅管理部門進行投訴，尋求制止和糾正侵權行為。這說明居民們還是信任和寄希望于政府的?？墒牵行┱块T不能依法處理，甚至利用公權來協助或參與對業主權益的侵犯。有些部門或某些公務員對法律法規的認識有誤，也會造成對業主合法權益的侵害。比如，違規確權登記的問題，業主維權個案中就占有相當的比例。所以，主管部門的執法管理的不法、不力和不公，也是業主維權的主要內容。

　　(5)業主委員會是否代表業主多數的意愿，是否執行業主大會的決議，是否侵犯業主的公共利益和民主權利，也是業主維權的內容。如同其它組織機構、政府機關、企業一樣，少數業主委員會的成員也可能為了謀取私利而損害業主的公共利益，政府和企業機構會出現貪官污吏，業主委員會也會出現小貪和犯罪分子，更多的可能會因觀點認識的不同而在業委會中產生意見分歧，或在業主中產生意見對立，影響業主的公共利益。一般說，只要沒有外部因素的惡意介入，通過在主管部門指導下建立和執行正常的業主大會或業主代表大會的民主決策機制，業主內部的維權問題應該比較容易解決。但是，如同農村村民委員會一樣，保障小區業主居民的知情權、決策權、參與權、監督權也應該是"業主維權"的重要內容。

　　業主維權的途徑

　　分析業主維權的個案和內容，從易到難，大致可以把業主維權的途徑分為以下幾種。

　　(1)民主維權。業主之間的分歧和矛盾，應該通過業主之間的討論，采用民主集中的辦法，用民主決策來解決。為此，業主應珍惜自己的民主權利，在住宅區里建立和健全有效的業主大會和業主代表大會的民主機制。這樣，既能形成強大的業主共同意志，又能支持和監督業主委員會的工作。媒體報道渲染某花園業主委員會的一場*，其實是實行民主決策的大演練，非常正常，對鍛煉業主的維權意識和技巧非常有益。事情是多數業委不同意和不滿意業委會主任的意見和主張，主任職務遭多數委員罷免和改選，這很正常。遭罷免的前主任不服，于是尋求業主的支持，在獲得10%業主聯名支持下，要求召開臨時業主大會改選業主委員會，這也很正常。最后的決定由花園的權力機構業主大會來決定，這就是通過民主來維護業主的權利。在這個過程中，爭辯的雙方難免會發生相互指責和申辯。廣大的業主正是通過這些指責和申辯來判斷誰是誰非，來決定自己的表決意向。

　　(2)協商維權。如果涉及的是業主的公共利益，業主可以通過業主委員會與侵犯業主權益當事人(開發商、物

　　業服務企業、個別大小業主、政府部門等)進行談判，協商解決業主權益受侵害的問題。協商維權的好處是直接，所化的時間精力成本較低，可以達到既解決問題又不傷和氣的局面。它的缺點是業主方面要做適當的妥協。協商維權要能成功的前提是當事人雙方對相關法律、法理比較明白，處事比較開明，有尊重業主權益的意識。有些住宅區通過與開發商的談判協商，收回了被侵占的架空層和電梯間。有些花園通過談判協商，解決了個別單位業主占據綠化地等公共場所私用或出租經營的問題。協商維權成功的前提，是具有較好的行政和司法依法辦事的環境。如果行政和司法機關都不依法保護業主(群體)的合法權益，侵權當事人一般是不會通過協商放棄既得利益的。 　　(3)行政投訴維權。業主在權益受到侵害時，首先想到的辦法是向政府有關部門投訴。這本來應該是業主維權的主要有效途徑。因為保護業主的合法權益就是保護城市居民的合法利益，就是保護公民的合法利益，這是政府"立黨為公，執政為民"的莊嚴承諾，是政府作為社會公權機構不可推卸的職責。而且，政府有足夠的資源、資料、權力、權威來解決這些問題。例如，居民反對在住宅樓下開餐廳、開汽車修理店等擾民商店的問題，環保部門應依法裁決處理。業主發現架空層被他人侵占出租牟利，規劃國土部門或住宅房屋管理部門應依法裁決處理。業主共有專項基金被侵吞挪用，住宅房屋管理部門應依法裁決處理。共有使用權宗地被侵占，規劃國土部門應依法裁決處理。開發商不移交會所、停車場，規劃國土部門應依法裁決處理，等等。如果政府部門能夠依法辦事，能夠認真研究和解決歷史遺留的諸多侵權問題，能夠運用社會公權保護廣大居民的合法利益，那么，社會糾紛的化解，社會穩定的維護，政府形象的建立，公民信任的恢復，都將得到很大的提升?？墒?，目前有些部門經常采取的態度是一拖，二應付，三推，四回避。這些部門對業主維權的冷漠和不作為，增加了業主維權的困難和"業主維權個案"的長期化。

篇2：降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業管理費且拒不執行生效判決的業主實施強制執行，這種挑選性執法行動，特別是動用司法強力的程度和執法效率的后果，是否利于構建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規則的工具。因為如果司法強力和行政權力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現永久的和諧。

　　房地產的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設備設施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產的權利，單個業主如何維護呢?

　　物業管理活動，則更純粹是單個業主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業商業公司用于對物業的維護、保養，以及對居民的服務，使物業在安全、穩定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環境，保障物業的價值。物業管理活動幾乎全部是在公共區域內進行，是物業管理區域內的公共活動，業主交納的物業管理費，100%的用于該項活動，而物業管理企業在這個領域內的侵權，則表現在不按物業管理服務合同規定的責任義務進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業主)按合同價格收取費用。

　　業主拒交銀行按揭款項或者拒交物業管理費，大多是因為其不認可發展商在公共設施建設中的承諾不兌現和公共區域的物業管理質量導致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發展商，拒交物業管理費的對抗主體不是物業管理企業而是業主大會，也正因為如此必將導致業主欠費案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經濟、可操作的權利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權益份額在內的侵權活動的維權渠道。否則，當維權成本遠遠高于侵權者獲得的利益時，權利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導、行政主導、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎上。而國民是公民，則應該是我國依法治國的基礎。當國家財產屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權利;當國家財產屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權利，也應該有質疑代議制民主制度下產生的法律的合法性的權利。即單個公民有權對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權利。而這個權利，我們現在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機會在物權層面討論社區“公民”(共有財產的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業主大會、業委會、物業管理企業制定的社區制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領域內實現公民的公益性權利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當前法律規定的業主大會，似乎是“完美”的民主制度架構，似乎是法定、唯一的業主維護公共權利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業主大會，作為權利人集體要求改變現狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩定性，決策者們也將為這種決策承擔后果。從而我們看到在這個領域內是有效的和有利的。

　　但是，當業主大會，作為權利人集體要求維持現狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現狀的成本奇高，對相對較小的從內部或外來侵權行為，用業主大會的方式來維權，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現狀的侵權過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區電梯中的地毯，已經跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業的管理保養不善，對物業的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業主大會再來維權，損失就是無法挽回的了!如果業主們不想改變現狀，僅僅是想維持現狀，有了低成本的救濟手段，業主大會存不存在也無妨。

　　比如，本來物業管理企業應該維持并保障物業管理合同中其應盡的物業管理、養護責任和義務?？墒俏飿I管理企業在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業主大會決議才能救濟?!

　　比如，物業管理企業、發展商對社區局部進行改造，在單個業主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監督的行政體制，導致了物業公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經權利人同意就大膽的侵權!

　　比如，當物業管理企業侵害共有物業管理權利時，業委會拒不履行訴訟物業管理公司的責任(對物業管理公司是權利，對業主大會是責任)，單個業主如何能保障最終通過訴訟業委會而起動維護共有財產的物業管理權利呢?!難道也非要召開業主大會，改選或罷免業委會才能解決?!如果業委會拒不召開業主大會呢?“召集業主大會”的權利在業委會是《條理》的規定。且那如果新的一屆業委會還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業委會未經法定程序的業主大會，就私下決定更換物業管理公司，這種情況下業委會對業主大會的侵權行為是相當惡劣和嚴重的，此時業主大會成員(業主)往往因業委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業委會發生直面訴訟?這種人際關系上的高成本，實事上導致業委會違法、侵權的肆無忌憚。一個侵權行為，無論如何它都是侵權行為才對?？偛荒芤虮磺謾嗳酥鲃又鲝埐趴赡軜嫵汕謾?，而侵權人或者第三人因侵權實事形成的“理由”向被侵權人主張權利時，被侵權人抗辯就無效，侵權就不是侵權。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權利人濫用權利的問題，需要我們從物權的層面嘗試解決它，從而解決國家權利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發生的靜源居小區業主委員會訴訟發展商公共物權的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結果，和法院無關，而和愚蠢的法律本身有關。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業管理條理》因其出臺時上位法《物權法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業主們“物業管理”的權利。而公共物權的權屬，就只能等待《物權法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現的完全沒有私有財產的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產且保護私有財產的現實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產權利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領域。我們暫且需要等待《物權法》賦予業主大會共有財產物權主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業主共同”行使(實際上是無法行使)權利了。

　　我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現有法律最大限度的維護自己的權益是我的價值觀。當然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現有法律下解決糾紛的能力的表現。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個業主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業主對物業管理企業的侵權活動的訴訟中，還有業主對業委會決議、行為的侵權訴訟中，舉證責任倒置。

　　而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現這些“少數人”的權利。即在物業管理服務合同中約定“單個業主可以依本合同對物業管理企業提起民事訴訟，且舉證責任倒置”;《業主大會議事規則中》中約定在一定條件下，一定數量的“業主可以在確定的監督程序下行召開罷免業委會某個或者全部委員和補選、改選業委會的業主大會，如果能夠依法的程序和形式產生會議決議，決議有效”，“單個業主可以依本《規則》對業委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責任倒置”。

　　從事發前的監督角度研究防止被侵權行為的發生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發之后的救濟角度研究防止被侵權行為的發生，更是侵權者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設計，使得侵權人在侵權時無法對特定人群行賄以實施其侵權行為;對侵權行為永遠有追索力(從知道被侵權之日起2年)。

　　有效的事前監督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設計，才是構建穩定制度架構和公平權利博弈的基礎，才是構建和諧的制度保障，才是對民事侵權活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權利，不設計低成本的權利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設計一套利于權利人主張權利，對侵權人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規定的高處罰條款。否則，法律規定的高處罰則條款不會對侵權人構成任何威脅──被侵權人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。

篇3：小區業主維權小組就移動基站施工最新聲明

　　小區業主維權小組就移動基站施工一事的最新聲明

　　各位鄰居：

　　就EEA區移動基站進駐施工一事，經過討論，我們做出如下聲明：

　　1、物業公司在業主們長達一年之久的多次要求下，至今也不公布移動基站的詳細技術方案，我們無法判斷其輻射值是否符合環保部門的豁免范圍。此外，物業公司對我們的其他疑問至今也不召開會議進行說明。因此，本小組全體成員仍明確反對其進駐小區施工。

　　2、鑒于目前我社區業主大會尚未成立，無法組織業主按照物權法及物業管理條例等相關法律的要求對移動基站施工這一社區管理重大事項進行投票表決。因此在目前的情況下， A區其他業主對移動基站施工的任何同意或反對意見我們都給予充分尊重。

　　3、自即日起，本維權小組成員將把我們的反對意見及具體不允許移動施工的部位、樓號告知物業公司，A區其他業主請自行向物業公司表達你們同意或反對的意見。

　　4、本維權小組認為，保證社區長治久安，維護全體業主利益的最根本方式是早日真正實現業主對物業公司的有效監督。因此，盡快成立起業主大會并選舉出業主委員會，是本社區近期的首要工作。本維權小組將一如既往的支持本社區業主大會籌備組的工作，我們也在此呼吁各位鄰居積極踴躍的參與到社區業主大會的籌建工作中來。

　　EE小區業主維權小組

　　20**年10月14日