一、物業管理消費意識上的問題
購買住房作為投資和消費已被人們普遍認可,但購買住房后的物業管理作為消費則尚未被人們認識。一般都認為。花錢買房無非有兩種意義,一是投資,二是消費。總之,我的錢已花完了,房子已經歸了我。這種認識把房屋交易行為的終結作為投資增值的開始和消費行為的結束。就連當前在政策理論中把住房建設作為經濟增長點和把住宅商品化作為消費增長點的兩點論中也只是把住房消費歸結到住房交易環節上。在這種認識的基礎上,很多人表現為對物業管理的不理解,十之五六會說“房子都是我的了,還給你交什么管理費”。甚至在物業管理發育非常成熟的深圳,除了購買商品房的業主不管愿意不愿意,理解不理解都要交納管理費外,所有政府開發的福利、微利商品房的管理費都沒有能夠達到最低的管理運作成木標準。
其實,房屋被購買后,其消費過程并沒有結束,它不象一般消費商品在購買后很快被消費掉了,也不象一般耐用消費品購買后經過一定的消費過程逐漸消亡。而住房作為耐用不動產其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由于它在長期的使用過程申具有自身需要維護保養的特點,又有它的主人(物業所有權和物業使用權人)不斷接受服務(特殊商品)的需求。同時它還具有美化環境和裝點城市的功能。這都需要進行一種長期的、不間斷的再投入即長期的消費過程。這個過程就構成了一種特殊的不動產消費形式——物業管理消費。
然而,這種看似簡單的觀點和道理,在從計劃經濟制下走過來的我國消費者的心理上和認識上都是較難于下轉變的。所以,筆者認為有必要對此進行剖析,并力樹立物業管理消費理論,提高全民物業管理消費成本意識。
二.物業管理消費意識障礙的原因
造成這一問題認識不清的原因主要有以下三點:第一我國長期以來實行的是福利性低房租的住房福利保障體。大部分住房的產權是國家或單位的,稱為公產房。形威住房者無權屬意識和房子有了問題公家管的傳統定勢。就使現在有些人自然存在“原來住公家的房我都不管,在住自己的房更沒有理由給你交錢”的錯誤認識。第二、長期的計劃體制下,我國實行的是低收入、多就業的低資政策,同時又由于在住房方面實行的是福利性實物分制度,工資結構中沒有住房消費結構。雖然實行房改以來,工資結構中有了住房補貼。但它主要是用于房改中的購J提租和建立住房公積金等,而仍然沒有用于物業管理灌的結構。所以,人們也還沒有習慣在現今尚不寬裕的工收入中計算或計劃用于物業管理的消費費用,以至于無從口袋拿錢難的情況。第三,深圳(以物業管理發育比好的城市為例)雖然市場經濟的基礎要好上一些,但它必竟是從計劃經濟體制的大環境中脫胎出來的。所以,政府對所開發的福利商品房和微利商品房一直是在進行喲行為的補貼(指提供商品經營用房、社區活動設施、半經營性停車場及納稅補貼措施等)的基礎上實行強制性帶福利色彩的低管理費政策。由于上述補貼屬于暗補形式,使得這部分住房消費者既感受不到政府的補貼,還認為這種低標準管理費是應該的。于此,可以看出,即使在深圳這個物業管理發育比較成熟、市場經濟比較發達、人們的商品意識比較強烈的地區,人們對物業管理的觀念還是比較模糊,物業管理消費的意識也還不太明確。
三.對物業管理消費問題的分析
有觀點認為:如果說農民最根本的保障是生產資料一一土地的話,城市居民最根本的保障就是生活資料和投資品——住房。住房作為生活資料和投資品存在兩方面的含義。其一是說住房作為不動產既可以自用,又可以增值;其二是說自己不用,通過出租和自然保值實現增值的作用。它們的核心是體現價值和使用價值。那么,住房作為消費品,除了具有上述價值和使用價值外,作為耐用不動產在使用周期內還有個再投入的問題。這是因為在購買住房時所投入的資本是購買了該房屋使用前的包括賣方利潤在內的總成本,而購買房屋后再投入的用途,除了對房屋進行二次裝修外,基木上全部是物業管理方面的開支,主要包括:房屋保養、設備維護、環境美化、清潔衛生、維持秩序及對業主住戶)的其它服務等。
在評價物業價值的各種因素中,除了地域、房屋質量、設計和結構等固有因素外,物業管理的好壞已成為現代物業決定其價格波動的最主要因素之一。不僅如此,產權理論還告訴我們,物業管理的長期投入性消費還應該是業主的一種責任和義務。根據權屬和責任相一致、權利和義務相統一的法律責任關系,結合我國從傳統的福利性實物分房到貨幣性購買住房的政策的關鍵就是產權關系的改變上看,不論是投資還是消費,凡購買房屋都是以權屬關系的確立為唯一標志的,即凡購(租
篇2：酒店成本控制中的全員參與意識
酒店成本控制中的全員參與意識
酒店的任何活動都涉及到成本，都應在成本控制的范圍之內。任何成本都是人的某種行為的結果，只能由參與或者有權干預這些活動的人來控制。任何成本控制方法，其實質都是設法影響執行行為或有權干預行為的人，使他們能夠做到自我控制。所以，每個員工作為執行行為人都應負有成本責任。成本控制是全體員工的共同任務，只有通過全體員工協調一致的努力才能完成。
成本控制對員工的要求是：
第一，具有控制成本的愿望和成本意識, 養成節約成本的習慣。如: 客房服務員整理客房時,本著節約的原則, 在不降低清潔效果的前提下, 合理、經濟使用清潔用品; 積極參與酒店資產維護保養工作, 盡量延長酒店家具、用品使用壽命, 降低酒店維修費用，減少重置資產開支。又如：客吧內擺放的酒水、食品本身有一定的保質期，服務人員要隨時進行檢查，必要時進行房吧物品的調劑，使酒水、食品在保質期內得以充分耗用，將客吧報損率降到最低, 努力節約客吧成本。餐飲的成本控制工作是酒店日常經營中的焦點問題,廚師的成本意識又是此焦點中的一個重要影響因素。廚師不僅要使原材料得以合理使用，原材料的邊角也要充分利用，并設法做出令人嘖嘖稱贊的美食來。將成本降到最低點應是我們不懈的追求和應盡的職責。
第二，培植團隊精神，理解成本控制是一項集體的努力過程，必須在共同目標下同心協力完成。成本控制工作是一項酒店集體參與的工作，涉及到工作環節中的每位員工，需要每個人的積極配合，需要團隊精神。如：酒店的某個水龍頭壞了，水在流失，急需維修。有的人的態度是事不關已，高高掛起，視而不見;而有些人則會馬上通知工程部進行維修，在維修人員到來之前，寧愿犧牲自己的時間，采取各種措施使水流失量降到最低，為酒店節約能源費用。此事雖小，但客觀反映了一個人的成本意識和責任心。控制成本工作需要酒店每位員工的積極不懈的努力和相互之間的配合，把成本控制做到每項工作的各個環節之中。
第三，正確理解和使用成本控制信息，關心成本控制結果，據以改進工作，達到成本自控。酒店成本涉及酒店的各個方面，環節繁雜，工作難度大，與每位員工息息相關，因此我們有義務讓每個部門了解酒店的經營狀況、部門成本費用支出情況，使各部門了解本部相關成本開支，準確掌握部門成本信息，努力做好成本自控工作。關心本部門成本開支是做好部門成本控制工作的第一步，必須密切關注，做到心中有數。
總之，有效控制成本的關鍵在于全體員工的積極參與。嚴格的成本控制并不是一件令人愉快的事情，但控制則是必須的。做好成本控制工作，應注意以下兩個問題：
第一，要有準確的和適用的控制標準。控制標準的制訂應盡量做到實事求是，減少個人偏見和主觀性。要在保證大廈正常運轉的情況下，體現消耗的合理性和節約精神。
第二，成本控制工作是一項計劃性很強的工作，控制標準一經制訂，就要嚴格執行。如：客房部PA組根據每日清潔維護任務及每月的衛生工作計劃，制訂出的合理的消耗清潔用品數量就是控制標準，一定要按計劃消耗與使用。為了將成本控制工作做細，要對每月的消耗量用報表形式進行分析比較，以便總結經驗，將成本管理工作進一步做好。
做好成本控制工作有賴于酒店全體員工的共同努力。望全體員工從現在做起，從自己的崗位做起，從每項工作的細節做起，積極行動并參與到成本控制工作中來，只要我們認真做了，大廈的成本管理工作必將有一個新的起色，大廈的經營管理和效益也必將有一個新的飛躍。