物業服務費的四點法律思考

　　第一點，那就是物業服務費，現在我們都用這個概念，到底是物業服務費，還是物業維護基金或者是資金。我們都知道在物業服務費構成上，當然我們物業服務有特點，那就是包括了一些對小區居民的服務費用，但是就整體它的實質內涵來講，應當對于共有部分，公共設施，公共部委進行管理這樣的一部分資金，而且相當多的一部分，按照現在的酬金制的普遍做法，90%作為直接的費用開支。所以在這樣的情況下，如果結合我們物業服務的公共維修基金來說，那么這筆費用到底是普通意義上的服務者和接受服務者之間的服務費呢?還應該是積累了一部分資金呢?從這個意義上講，我個人因為應當是一種消費基金。

　　另外從這筆資金的安全角度來講，我認為應當明確為是一筆基金。現在我們建設部的物業服務服務收費管理辦法上，提到酬金制，在這里我著重從酬金制的角度談，這筆費用是一筆預收費用，不是直接的規定為業主所有。本人認為應當明確業主的物業服務費是物業維護基金.這樣可以保證該資金的安全.保證該資金不被法院強制執行，不被列入破產財產.

　　另外，如果明確了基金性質，從行業的角度來講，在稅收處理上，可能還會帶來一些便利。現在，稅收就是把物業費整個收上來，還有物業費概念，就交費了。實際上物業公司的收入就是我們的酬金，我們只應當就酬金這部分去交稅，業主們先放在我們帳上作為專戶管理的這個不應該交稅了，實際上加大了業主的負擔，也加大了物業企業各方面的負擔。當然，可能物業服務企業為增加資金，但是管理上，包括稅收這方面支出是增加的，受到了影響。所以我的第一個觀點，那就是應當明確，特別是酬金制，現在所謂的酬金制物業收費，它的基金性質。以保證基金的安全，同時理順稅收各個方面的關系，這是我的第一個觀點。

　　第二個觀點，在現在的大的所謂的物業費的范疇之內，我的想法，對于車位等等這些公共物業的這種所謂的收費，到底是收費還是收益?是不是應當區分?如果認為車位是業主共有的，特別有些小區肯定將來是共有的，比如說經濟適用房這些小區車位等等，作為共有的業主的這些財產，這一部分的收入應該是業主的公共財產的經營收益單獨核算，而不能作為收費項目去核算。這樣才能理清業主的權益，以及業主大會，就共同的業主和物業公司的財產關系。

　　物業公司該拿到的經營報酬要拿到，業主的收益要清晰，這樣也可以避免糾紛。現在很大的一個因素，我們看到調查因素，對于業主不交物業費的一個很大理由，那就是公共設施場地經營使用收益不透明，23%的人對此有意見。那么在這種情況下，怎么讓業主沒有意見?我們這筆費用肯定已經收了，關鍵讓業主沒有意見，把這個問題解決了，在這個收費和作為收益這個問題上，一定要澄清。同時，結合剛才我說的這種信托制，我們有信托法的，實際上你物業公司是受托來經營業主的這部分財產，所以在這樣的情況下，問題就理清了。

　　第三點意見，那就是說業主的交費是對誰的義務?在什么樣的法律關系下產生的義務。在這個問題上，舒先生我們之前做過探討，在去年我在網上曾經發過帖子，在網上受到很多人的責難，我說如果業主不交費損害誰的利益?損害業主的利益。其實這種交費義務產生于，你是產權人，應該對自己的財產進行維護，但是我們現在維護，特別物業服務應當明確的是公共財產的維護，所以在這種情況下，我們作為共同共有人，就有分擔費用的義務。不管從普通的共有財產關系，還是從我們現在的區分所有這樣的法律關系來說，這種義務是法定的。但是你交多少費，這個問題應當是公約中約定的。所以，業主的交費是公約義務，同時在這個問題上，從我們物業服務條例，實際上有體現的。對于欠費問題，物業服務條例首先規定了業委會去發出通知，然后業委會去催繳，如果業委會的這種催繳不成的情況下授權物業公司通過訴訟的方式來解決。所以在這里，就產生了一個概念。籌集物業服務費，我們還用收費的概念來說，是誰的義務?不是物業公司的義務，是業主大會的義務。

　　物業公司只是受業主大會的委托去代收、代管。你不是收費的主體。也不是籌集的主體，籌集的主體是業主大會，產生業主的付費業務，也是因為公約以及法律這樣兩個前提，你去收取這樣的費用。這一點，我們物業公司一定要清楚，另外業主也要清楚。這樣，我們把這個關系才能理順。所以，這種義務的產生應當是基于法律，基于公約。至于我們訴訟過程中，為什么物業公司可以去訴訟，就直接產生于物業服務條例的一個授權，當然，我也同意舒先生的建議，那就是說，進一步可能在業主公約里要進一步授權，這種權利應該來源于業主大會，以及業主的共同決策是這樣的。這是我說的第三點。

　　第四點，業主交費到底交多少?這個標準怎么產生?現在咱們管理機關用了一年多的時間，在制定物業收費標準，應該說是很有意義的。但是，能不能解決這種糾紛，我認為現在如果說憑著管理機關制定標準是解決不了的，更重要是建立一個價格，就是物業服務費的籌集這樣一個機制，而不是說固定的一個費用，不同的小區業主不同的要求，會產生不同的收費標準。同時不同的服務，也會產生不同的收費。我們在管理辦法和物業服務條例里明確規定，要價格和服務標準相適應，不是靠制定一個標準，而是和服務標準相協調，五星級酒店收費和四星級不一樣，其實不是硬件不一樣，而是服務不一樣。

　　我們現在很多小區糾紛，是業主對服務不滿意，為什么不滿意?因為沒有標準，所以誰都不滿意。怎么辦?剛才說了如果籌集物業服務費是業主大會的義務和責任的話，這個時候這個標準就應該變為你聘請這家物業公司或者聘請之前，物業公司就你的管理出管理方案和管理預算，業主大會就你的管理預算進行表決，通過你的這個預算籌集這筆費用。這樣使你的標準和收費是適應的。業主在表決的時候都是清楚的，我們物業服務企業將來對業主大會公布的時候，我們一天做了三次清理，你給我的這些費用，所以我的服務到位。你選擇只清掃一次，或者選擇三天清掃一次，你做到了，我們的服務標準和收費這個時候是適應的。就解決了這種糾紛。

　　如果說，現在我們僅以為我們的物業服務收費是因為合同這樣一個約定死的價格，而在合同中，不把相應的機制以及服務標準定的很清晰的話，那么這種糾紛永遠會存在，而且會越來越嚴重。結合前面李律師，還有舒先生講的，我們現在實際上存在對居民的服務由我們業主承擔，很多主張權利的人，實際不是業主，而是居民主張的。比如這個里面說，服務態度不好，素質差，15%的人不滿意不交費，這些服務態度問題，跟你對于公共物的維護沒有什么關系。實際這是一個居民在服務中的問題。這樣的情況下，如果我們不把這些細節問題在理論上澄清，在是實務中解決，那么這種糾紛會越來越多。

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日