拖欠物業服務費”憂思錄”

　　文/木工

　　在居住小區，物業服務費收繳率低已不是秘密，一般在80%左右，有的售后房小區竟然只有10%。有人說，物業服務費的拖欠問題是腫瘤，并且是一顆“惡性腫瘤”如果不早日割掉，將嚴重威脅到物業服務的健康發展。此話絕非危言聳聽，物業服務市場收費難的現象頗引人深思。

　　現象之一：不繳費，業主理不直卻“氣壯”

　　“我是小區的業主，幼兒園為什么收我的贊助費？”這是某小區業主對上門收繳物業服務費的責問。他的女兒到了入托年齡，位于小區內的幼兒園向他收取了2000元贊助費。其實，小區的物業公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業服務費的理由，像這樣東拉西扯找理由不繳物業服務費的情況并非僅此一家。某小區有8戶業主以門牌號是甲路某某號，而小區大門卻開在乙路上為由，拒繳物業服務費。業主拒繳物業服務費的“理由”五花八門，部分業主是因為房子建筑質量有問題，綠化、設計不合理等；部分業主對動遷不滿，或對享受同樣的服務卻繳費不一有意見(根據有關規定，售后公房與商品房物業營理費收取標準不同，即使同一小區也不例外)；部分業主是因為鄰里有矛盾，比如裝修造成滲漏水，噪音擾鄰等；物業公司對小區的管理得罪了部分既得利益者，“我花錢買房，用你來管頭管腳?搭個花架也要拆除，還想要物業服務費？”部分物業公司服務不到位或者亂收費；攀比從眾心理作祟，“他們都繳了嗎？有人不繳，我為什么要繳？”凡此種種，不一而足。

　　現象之二：做“三陪”，管理人員尷尬的工作

　　有一個物業公司的老總苦笑著說，我們公司在“主業”之外，還有一項“副業”：“三陪”，即陪業主喝茶、聊天、打牌，以此搞好與業主的關系。像這樣的情況雖然屬于極端，但物業公司為了收繳物業服務費，可謂絞盡了腦汁，據說有20%的時間和精力用在了收繳管理費上。有的物業公司在業主繳費后，送點小禮物套套近乎，以期業主下次繳費時痛快點；有的物業服務公司自己追討未果，就請他人出馬，業委會、街道、派出所、欠費人工作單位的領導等，都在所請之列。鼓樓區的一個小區，欠費的業主較多，物業服務公司竟然請欠費人子女學校的老師出面。據說這一招百試不爽，老師一開口，小朋友自覺沒有面子，回家對家長軟纏硬泡，施加壓力，家長遠才掏錢。

　　現象之三：欠費官司，物業服務公司穩贏卻不打

　　上海有一家物業服務公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據了解，在有關物業服務的訴訟案件中，絕大多數是有關拖欠物業服務費的，而這樣的官司，物業服務公司是每打必贏。因為只要物業服務公司實施了物業服務，又不屬亂收費，法院就判業主繳錢，而業主的“理由”另行解決。

　　但是，對于這樣穩贏的官司，物業服務公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業服務公司的一位總經理對記者談到：“打欠費官司，把業主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經理的話代表了大多數物業服務公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。福州中級法院的法官說：“對于拖欠物業服務費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業服務公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執行難的問題依然存在，也是物業服務公司不想打官司的深層原因。

　　現象之四：業委會，走向服務與收費的前臺

　　低些，低些，再低些，不少業委在選聘物業服務公司時，更注重物業服務費的收取標準。有一家小區的業委會換屆后，新上任的業主委員會主任對物業服務公司的老總說：“我剛上任，想給大家做點看得見的實事，就請你們把管理費降一降吧。”降價成了業委會的頭等大事，對于服務標準卻重視不夠。

　　但是，目前有的業委會也發出了另一種聲音：適當提高物業服務費，使物業服務公司的經營逐步步入良性循環。那么，上海物業服務的先進經驗我們是否可以借鑒昵？

　　在萬科城市廣場，萬科業委會的委員從物業服務公司寄來的財務報表中發現，管理公司一直處于虧損狀態。業委會5位委員為此召開專題會議，企業虧損，能管好小區嗎?業委會主任建議，管理費每年上浮10%，提議得到了其他委員的贊同，業主大會也一致通過。一年后，管理公司收支基本持平，并略有盈余，萬科物業服務公司于是主動提出來：物業服務費不必上浮了。8年來，萬科城市廣場周圍的14家物業，多多少少都發生過入室盜竊等案件，但萬科城市廣場雖然有46家公司入住，5個出入口，每天進出人員多且雜，但是較高的物業服務費支持了保安人員的充足，支持了先進的監控設施的正常運轉，故而一直平安無事。龍柏公寓的業主不但將物業服務費提高0.07元/平方米/月，而且還提出從停車費中拿出20%獎勵物業服務公司。在欣成物業服務公司管理的天香公寓，當業委會得知小區有13家業主沒有繳費時，立即召開業委會專題會議，并一致同意業委會幫助物業服務公司追討。經過反復宣傳、解釋和業委會上門做工作，目前已有9戶業主繳了費，業委會還建議物業服務公司將剩下的4戶訴諸法院。

　　思考

　　思考之一：欠費原因--矛盾匯集服務欠佳

　　拒繳物業服務費成為一些業主的”殺手锏”，主要是因為物業服務還剛剛起步，在福州也就六七年的時間，物業服務服務還不規范、不到位。在現實生活中，有一個共同的現象：物業服務服務水平高的小區，物業服務費較高，物業服務費的收繳率較高；物業服務服務水平低的小區，不論收費多低，物業服務的收繳率也低。這一點充分說明，物業服務服務水平與物業服務費的收繳率成正比。另一方面，習慣了住公房的居民，一下子買房成了業主，要繳物業服務費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務，并不是業主自己的選擇，有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。同時，由于現行政策的規定，同一小區房子的類型不同，所繳的物業服務費不一樣，同等的享受不同的收費，為業主欠費留下話柄。

　　對于物業服務公司收費難的現象，福州房地產業協會秘書長張海舟認為，客觀上，物業服務公司要執行不由企業制定的管理制度，對封陽臺、空調的安裝、亂停車、亂捂建等公共秩序的管理，得罪了一部分人，開發商造成的遺留問題，質量問題、設計問題、開發商的承諾不兌現等，部分業主會找物業服務公司“算賬”，物業服務公司成了業主的“出氣孔”，物業服務公司要消化不由企業造成的社會問題，如對動遷、下崗等不滿，也成為部分業主拒繳物業服務費的借口。

　　思考之二：欠費的后果--眾人受損惡性循環

　　物業服務費拖欠，表面上看來物業服務公司是受害者，但是，實質上最大的受害者是廣大業主。部分業主欠費的直接后果，是物業服務公司為催討物業服務費，浪費了管理人員的時間和精力，而這些時間和精力本來應該用在物業服務服務上。同時，業主繳的物業服務費沒用在正道上。物業服務費都有它的規定用途，物業服務公司請人催討，要付一定的費用，如果訴諸法院，還要聘請律師，耗費就更大。

　　部分業主欠費的最終后果，是物業難以實現保值增值。一人欠繳，殃及眾人，這是物業服務服務的不可分割性決定的。沒有繳費的業主與繳費的業主享受同等的物業服務服務，攀比從眾心理使更多的人欠費，結果是物業服務費收繳率更低。物業服務公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務質量和標準。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。服務質量降低了，業主不滿意，使更多的業主不繳費，而物業服務公司再減人降成本，這就進入了惡性循環。

　　思考之三：解決的辦法--分等定價多管齊下

　　解決物業服務費的欠費問題不可能是一獻而就的，也不是下一道行政命令就能見效的，必須多管齊下。

　　業主的觀念要轉變。業主必須明白一個道理，房子買下來后變成自己的物業，怎樣管理是自己的事，管好管壞也是自己的事。要保證房子保值增值，到位的、專業的物業服務必不可少。找物業服務公司為自己管房，是要掏腰包的，天下沒有免費的午餐，享受服務就要繳費。

　　物業服務公司服務要到位。物業服務公司的員工要樹立這樣的觀念，客戶上門是給大家送工資的。要微笑服務，要善待業主。大家捫心自問，業主在3米之外，你有沒有向他們微笑?服務的觀念不樹立，服務永遠不可能到位。

　　建立分等定價的“菜單式”物業服務模式。解決收費難的焦點是要解決收費的合理性與繳費的約束性問題。業主自己選擇繳哪種等級的費用，享受相應等級的物業服務服務；同時，對于欠費者要有更加有效的約束力。同樣的，享受完了服務不繳對等的費用也行不遇。希望此辦法有助于“腫瘤”的切除。

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日