如何看待廣州物業服務費漲價問題

　　日前，因物價持續上漲、成本急劇提高，據報道廣州市70％管理住宅小區的物業服務企業經營虧損，不少樓盤都在醞釀物管費漲價。但根據《南方都市報》的調查，70％以上的受訪業主表示反對提價，反對浪潮也很大。另一方面廣州市物價局決定20**年的住宅物業服務收費政府指導價標準維持20**年的標準不變。究竟物業服務費該不該漲價，成為廣州市民的一大關注熱點。在物價快速上漲的年代，物管費不變將迫使服務質量面臨調整或者物業公司被迫退出小區，這將給已經很脆弱的住宅小區物業服務市場帶來更多的糾紛矛盾和不穩定性，對物業服務行業的發展及和諧社會和諧小區的構建帶來嚴重的損害。筆者對廣州市的情況進行了調查，從政府、企業、業主的角度進行有關分析，希望各方能夠協商溝通，維護住宅小區物業服務市場的健康穩定發展。

　　一、物業服務服務收費的現狀

　　1、收費標準執行現狀。

　　據了解，根據廣州市物價局公布的《20**年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》，有電梯的物業每月一級服務收費1、7元／平方米，二級 1、25元／平方米，三級0、91元／平方米，上下浮動幅度15％。這一標準已經維持近5年不變了，但由于物業服務質量高低的不同，目前不少小區管理費都高于上述標準，超過50％的在售小區的收費標準也大大超過這個標準。

　　2、收費標準管理現狀。

　　從20**年起，廣州市規定物業服務企業在向業主提供服務時，必須明碼標價。不按規定明碼標價的物業服務企業將受到處罰，最高罰款20萬。但由于企業管理的不規范和少部分企業的刻意隱瞞，在房管局的一次市場隨機調查中，有近30％的住宅小區目前的收費標準沒有實行明碼標價，導致業主不清楚收費的支出情況。雖然有許多小區經營虧損，但不能明明白白消費，業主對物業公司要求提價的反對聲音也很大。另外，今年廣州市國土房管局與廣州市物價局緊急協調，表示“凡物業公司申請漲價的暫不要審批”，今年最先出臺物業服務費上調方案的祈福新村和匯景新城被緊急叫停。這種一刀切的管理做法，可能給物業服務市場帶來更大的矛盾和不穩定性。

　　3、業主支出情況。

　　廣州市城調隊抽樣調查顯示，近年全市每百戶城市居民家庭中，居住在物業小區的占20％左右，這些家庭每年戶均物業服務費支出為1499、45元，月均125元，占家庭開支的7％，年均增長4％，低于物價增長速度。但居民整體開支增長速度較大，消費壓力增大，對物業服務費的漲價非常敏感。

　　4、公司提價現狀。

　　雖然多數物業公司對其經營的住宅小區的服務費有提價要求，但目前對調價進入實質性操作的物管公司還很少。由于目前服務費價格變動對程序的要求高，一旦要求升價，無業委會的樓盤必須召開業主代表大會，方案要有2／3的業主通過；設有業委會的樓盤，除須經業委會同意外，還需要業委會與廣大業主協商，進行表決，2／3以上的業主同意才能執行。一方面企業經營虧損，另一方面收費提價困難，企業陷入進退兩難的境地。

　　5、收費標準不統一。

　　現在廣州市的住宅樓盤的收費標準比較雜亂，存在以下狀況：單一樓盤多類收費，如全國最大的住宅小區之一的祈福新村的早期無電梯多層洋房組團采用“按戶收費”，在售的湖岸組團采用“按面積收費”；所有物業同一價格，如廣州雅居樂定出了2、3元／平方米·月的“一刀切”價格；不同物業收費有別，如華南碧桂園的物管費標準細致到了具體樓層；兩筆費用分拆收取，如五羊新城東興小區將物管費用拆分成了物業服務費、門崗執勤費兩大部分。收費標準不統一導致業主不清楚物業公司的收支狀況，對提價行為不能理解和接受。

　　6、收費協商溝通困難。

　　現在廣州共有3000多個樓盤社區，但是僅有500個成立了業主委員會，當中還有一半左右的業委會處于不作為狀態。在此情況下，很難組織有效的雙方進行價格的協商溝通，達成一致的收費協議。

　　二、物業公司高呼提價的原由

　　1、物價上漲，成本壓力很大。

　　廣州市物業服務協會相關負責人指出，3年來，市場物價普遍都在上漲，人均收入也在上漲，而廣州市的物業服務費政府指導基準價一直沒有調整，仍沿用 20**年制定的標準，已經給很多樓盤小區的物業服務公司帶來壓力。目前廣州登記注冊的物業服務公司超過800家，其中大部分住宅物業的收費偏低，60％的小區項目經營虧損。而與此同時，人員支出大幅增長。由于物價上漲，人員工資急劇提高，而新《勞動法》更要求公司為員工買醫保、社保等，進一步增加其成本。人員

　　工資是物管費用的主要支出項目，一般純住宅小區約占企業收入的60％～70％。排在第二、三位的是公共日常維修保養費和環衛清潔費，前者包括房屋、公共照明系統、給排水設備系統、電梯、中央空調等支出，后者用于購置清潔用具，支付垃圾費、清潔費。這兩項支出約占物管費用的20％和 10％，年度增長支出在1％～3％。行政辦公費、公共水電費、保安費、其他不確定費用支出等幾項的比例相對較低，但每年的增長速度也在2％～5％之間。成本逐年增長，但物業服務費幾年不變，有些小區由于開始服務質量高定價也較高，甚至十幾年不變，導致企業經營不堪重負。

　　2、發展商物業服務補貼逐步撤銷。

　　廣州目前發生在大型和高檔樓盤的收費標準糾紛最為頻繁，提價呼聲也最大。這些樓盤綠化、保安等水平較高，管理成本也高。由于為了吸引購房者，開發商往往采用“物美價廉”的物業服務服務，但前期一般會在物業服務方面給予補貼。隨著樓盤開發完成、開發商撤出，原有的收費標準不足以維持正常運作，物業公司不得不提價。而實際上，如此低的收費，要維持大面積的小區綠化等設施維護、一流的物業服務服務是完全辦不到的。另外，長久以來發展商補貼物業公司經營的做法，也給業主造成了普遍的錯覺：似乎只需交很便宜的物業服務費，就能享受一流的物業服務服務，導致業主對漲價有很大的情緒抵觸。

　　3、物業公司行政繳費過高。

　　據不完全統計，廣州市對物業服務企業的行政事業性收費有10類13種50多項，眾多的行政收費也是造成物業公司提高收費的主要原因。公安方面的收費，就有治安聯防費、保安員上崗證和培訓費、保安組織和保安員管理費、停車許可證和管理費、消防自動報警系統上網費、消防設施檢測費、火警探測器清潔費、消防值班上崗證及培訓費、《南粵119》雜志費、治安大行動支持費贊助等。工商方面的收費，有營業執照費和年審費、上網費、管理費、法人培訓費，統計人員上崗證及培訓費。質量與技術監督和設備管理方面收費有組織機構代碼費和年審費，電工、焊工、電梯工、維修工、運行值班工等上崗證及年審培訓費等，另外還有眾多的質量檢測收費。物業公司作為一個經營實體，也要向有關部門繳納相應的費用。據廣州一家物業公司的老總介紹，行政繳費及其它隱性成本占其管理項目收入的10％以上。隱性成本偏大、行政繳費過高，業主也不太清楚。

　　4、盈利水平低，企業難以維持經營。

　　廣州市天河區物業服務協會秘書長何細平指出，就目前市場情況看，廣州市大多數物業公司都是在微利經營，隨著近期物價的普遍上漲，物業公司經營成本直線上升，經營壓力吃緊，估計有約七成以上的物業公司基本是虧損經營的。一些發展商下屬住宅物業的物業公司或管理住宅的物業公司，絕大部分是虧本的。在國外物業服務發達國家，經營收入占80％以上，管理費所占比重不到20％，而由于我國物業服務發展水平還很低，收入情況剛好相反。長期的微利經營或虧損經營，從業人員收入偏低流動性大，也不能吸引足夠優秀的人才進入此行業來拓展經營收入，導致企業進入盈利水平低人才流失，人才流失盈利水平更低的惡性循環。所以適當提高物業企業的盈利水平，對住宅小區物業服務的發展有至關重要的作用。

　　三、業主反對漲價的主要原因

　　1、收費制度有沖突。

　　據了解，廣州在新的物業服務收費制度出臺前，一直沿用物價局檢查、批復小區物業服務收費的辦法。以前收費標準是物業公司向物價部門提交申請，由物價部門最后確定每個小區的收費標準。而根據以前的物業服務收費標準，多層物業和高層物業的一級物業服務都是優質優價的，因此有部分物業小區可以收取較高的物業服務費。但是，根據新的物業服務收費標準，只要是普通住宅物業，帶電梯小區的物業服務費基準價1、7元／平方米·月，可上下浮動15％，即最高標準也不超過1、96元／平方米·月。該標準與原來不少樓盤小區核準實施的物業服務費標準產生了較大的差距，從而容易發生糾紛，物業公司由于成本增加要提價業主就更反對了。

　　2、收費價格與服務質量不對等。

　　南方都市報的調查結果表明，有近50％的業主認為合理提價無可厚非，可見業主不滿管理費漲價，并不只是因為“高”或超標，最關鍵是服務質量和收費不對等。在《新快報》記者的調查中，幾乎所有的被訪者都認為，買房子是為了安居樂業，誰也不想為了幾個錢和物業公司較勁，拒交、鬧事、打官司，最終的目的是希望出了錢能獲得相應的服務。所以物業公司如實公布項目的收支情況，說明企業的經營困難，耐心與業主溝通，合理的提價也是切實可行的。

　　3、消費意識不到位，團隊意識淡薄。

　　許多業主并不實際了解物業服務成本的高低，一味反對漲價；許多業主前期享受了發展商提供的“物美價廉”的物業服務服務，接受了符合市場經濟規律的“優質優價”的物業服務，但消費意識有待提高；實際很多小區的業主生活水平較高，愿意接受更高價格的物業服務，但部分業主團隊意識淡薄，有的為了一己之利，刻意阻礙合理的物業費漲價。

　　4、過分依賴政府指導價。

　　許多業主只要看到物業服務費超過或者要漲價超過政府指導價，就不分青紅皂白地反對物業收費漲價，不考慮服務質量和收費的高低是成正比的。政府指導價沒有在相關的政策和法律條文中進行注明，因此其價格的高低不能夠作為法律判決取信的依據。此外，政府部門在相關文件當中也有過規定，若物業服務企業提供的物業服務收費需超過政府指導價標準的，有關物業服務企業可以按照《轉發省物價局關于加強物業收費管理有關問題的通知》的要求，書面報告相關政府部門；經核定后便可執行。所以如果業主需要更優質的物業服務，就應該接受滿足成本要求的物業服務收費標準，而不是一味強調指導價的限制政策。

　　四、解決雙方矛盾的幾點建議

　　1、調整消費意識。

　　業主有不同的物業服務消費要求，服務也有不同的收費要求，優質優價應成為消費習慣；另外同樣的服務質量，隨著物價的不斷上漲成本也會相應提高，收費也應該相應提高。優質高價是市場發展的必然規律，希望享受優質物管服務的業主，在物管收費問題上應該改變自己的消費觀念，調整自己的消費意識和消費心態。

　　2、改善市場環境。

　　廣州市物業服務協會相關負責人指出，目前廣州部分小區物業公司與業主在物業服務收費問題上的矛盾，主要是當前市場環境的不太完善造成的。許多小區的物業服務費基本是幾年一貫制，但員工工資、材料費等各種成本卻年年在上漲。正規的物業公司按照市場規律經營，面對成本的持續上漲，在勉強支撐不下后，往往采取與業主協商取消原優惠價或調整價格的做法，以維持原有的物業服務水準。如果收費標準難以得到業主認同，這些物業公司也不可能長久虧本運營下去，只能或者降低服務水準，或者退出小區管理。不管是物管質素下降還是物業公司更換頻繁，業主都不但不能享受到早已習慣了的良好服務，還會直接影響樓盤形象，影響樓盤升值、保值能力，這對小區業主來說都不是好事。所以政府部門不應該只考慮部分業主的反對漲價的呼聲，采用全部限制提價的“一刀切”政策，其實過分損害物業企業的微利要求，其本質就是損害了廣大業主的生活質量保證，應該考慮業主、物業企業、市場的客觀實際，制定科學合理的管理機制，改善物業市場的整體環境。

　　3、改善服務收費制度。

　　對于目前小區業主爭議頗多的物業服務收費問題，有業界專家指出，目前關于物管收費的矛盾，其根源在業主與物業公司間的相互不信任與不理解。成本的增加是不爭的事實，但業主還是認為物業公司有很大盈利，反對收費漲價。其根本原因就是業主與物業企業的信息不對稱，收費制度不科學造成的。應該改變目前“包干制”(業主按單位面積繳費，盈虧不管)的收費制度，推廣使用“酬金制”(業主按管理成本和企業協定利潤繳費，多退少補)，公開物管成本，讓管理收費與物業定位匹配，透明收費。

　　4、加強公司與業主的雙向溝通。

　　能夠被業主接受的合理漲價的前提是：物管要有充分的理由，讓業主清楚知道費用的流向。所以物業公司應加強自律和管理，如實公布小區的管理收支狀況，加強企業與業主的溝通交流機制，合理考慮業主的消費承受能力和企業的經營成本及盈利要求，達成一致的收費價格協議。畢竟盲目混亂的漲價會導致業主的習慣性反對；而一味的反對漲價，面對成本的不斷上漲，收費仍保持不變，就意味著服務質量的下降。

　　5、改進政府收費管理制度。

　　目前廣州市的政府指導價只是根據物管企業的資質級別和住宅有無電梯進行分類，這種方式太過簡單，無法適用廣泛復雜的小區物業服務市場。事實上廣州市不僅不同區域樓盤的物管成本有所不同，即便是同一個區域內的不同住宅的物業服務成本也有很大的差異。因此物業服務費的收取也應該靈活機動，根據市場進行合理調整變化。政府要加強與業主、企業的調研溝通，制定合理科學的物業收費管理制度體系，以適應住宅小區物業服務市場不斷發展的要求。

　　(廣州城市職業學院物業服務教研室 李春云)

　　《住宅與房地產·物業服務》20**年第4期

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日