針對我國一些社區(qū)在前期物業(yè)管理中存在的問題,一位物業(yè)管理專家把它歸納為以下八個方面:

前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范,建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權(quán)、利不明確。
比如某市出臺的《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”實際上,有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時,沒有按規(guī)范的合同辦理,使合同的核心內(nèi)容(即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任),沒有明確寫進合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業(yè)管理,殃及到業(yè)主的利益。

物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整。
在前期物業(yè)管理中,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定,進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作,在物業(yè)承接驗收時敷衍了事,造成了物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整。

共用設(shè)施設(shè)備不明確。
物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后,建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進行完整的劃分,并辦理驗收手續(xù)。然而,有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中,忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè),造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整,會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難,也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。
目前,由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識,導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系,“老子”開發(fā)的,物業(yè)直接請外來“管家”,多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定;有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標,使招標成為一種過場和形式;有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則,片面強調(diào)最低價格,造成投標企業(yè)的競相壓價;有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭,相互殺價,靠不切實際的承諾贏得中標;物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟;政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

業(yè)主臨時公約未建立或未約定。
有的開發(fā)商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立;有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約,但條款簡單,文本不規(guī)范,雙方的責權(quán)利未在書面上進行認真的約定,這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護,也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價不符”。
國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”這個原則就是人們常說的“質(zhì)價相符”的原則。但是,由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)管理活動中,一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán),采取了不正當?shù)母偁?相互殺價;以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,片面追求最低價格,使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費“質(zhì)價不符”,違背了物業(yè)服務(wù)收費的基本原則。

物業(yè)管理用房未配置。
物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件,也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房,是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時,就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置,忽視了物業(yè)管理用房的作用,造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物

篇2：涉外項目前期物管工作心得

　　涉外項目前期物管工作心得

　　在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，物業(yè)管理競爭已進入品牌逐力時代。物管品牌成為業(yè)主購房時考量的重要因素。品牌企業(yè)在競爭中的優(yōu)勢得到了充分的體現(xiàn)，很多新開發(fā)的樓盤被品牌企業(yè)跨市或省接管(下稱涉外)。涉外物管，尤其是涉外前期物業(yè)管理面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。下面，筆者結(jié)合自己在中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“綠茵庭”高尚住宅前期物業(yè)管理的實踐中所獲得的體會與同行們分享。

　　一、相關(guān)手續(xù)的辦理

　　1. 必須依據(jù)《物業(yè)管理合同》在當?shù)氐墓ど绦姓?/a>部門注冊辦理營業(yè)執(zhí)照，隨后辦理稅務(wù)登記、開設(shè)銀行帳戶以及到當?shù)匚锕苄姓芾聿块T進行相關(guān)資質(zhì)咨詢并按要求辦理有關(guān)手續(xù)等。

　　2.認真了解并掌握當?shù)匚飿I(yè)管理方面的相關(guān)政策法規(guī)，融入當?shù)氐男袠I(yè)管理。

　　二、人員編制確定與招聘

　　首先，根據(jù)小區(qū)物業(yè)整體狀況和相應(yīng)的等級管理標準，為確保服務(wù)質(zhì)量設(shè)定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務(wù)保障有力，管理監(jiān)管到位，使服務(wù)成本從一開始就得到嚴格控制。其次在管理服務(wù)人員的招聘中，在嚴格標準的前提下，能在當?shù)卣衅傅谋M可能在當?shù)卣衅福员銥橐院蟮墓芾矸?wù)工作減少阻力創(chuàng)造條件，營造與當?shù)卣跋嚓P(guān)部門的和諧關(guān)系。

　　三、物管品牌的創(chuàng)立

　　物業(yè)管理企業(yè)的重要管理目標是建立物業(yè)管理品牌。要打好品牌，培訓是關(guān)鍵。

　　首先制定整套培訓計劃，將知識、能力、態(tài)度三位一體地進行綜合培訓。引導員工認知個人發(fā)展前途與品牌目標息息相關(guān)，充分發(fā)掘員工個人的潛能，使他們能開創(chuàng)性工作。

　　其次，必須制定嚴格規(guī)范的各項職責、服務(wù)考核標準、獎罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據(jù)、客觀實際、措施得力、品牌確立。

　　四、前期物業(yè)管理介入的作用

　　前期物業(yè)管理能為接管后規(guī)范管理奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　介入前期管理，物管企業(yè)可能在設(shè)計之后、建設(shè)之中充分地熟悉樓宇的結(jié)構(gòu)、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報警器等等內(nèi)容，為日后管理服務(wù)工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　五、物業(yè)的接管驗收

　　我們從物業(yè)人的角度出發(fā)，要站在產(chǎn)權(quán)人立場上嚴把質(zhì)量關(guān)，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項目部位，進行質(zhì)量和使用功能的驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)及時與開發(fā)商協(xié)調(diào)，予以及時處理，減少后顧之憂。

　　六、配套設(shè)施的完善

　　業(yè)主收樓后，會發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量一些地瑕疵和規(guī)劃設(shè)計上不盡人意的地方，物業(yè)公司應(yīng)盡力協(xié)調(diào)各方進行補救。如:增設(shè)自行車棚;更換問題開關(guān);增設(shè)分段水路控制閥門、安全防護設(shè)施;完善停車場配套設(shè)施等等。以上問題如能得到及時合理解決，既體現(xiàn)了開發(fā)商的高度責任心，也彰顯了物業(yè)公司專業(yè)、親和素質(zhì)，更能贏得業(yè)主們的充分信賴和合作。

　　七、加強與業(yè)主的溝通交流

　　新入住的業(yè)主們從四面八方聚集到一個新的生活環(huán)境下，肯定有少量有著期望值過高的消費心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會做出“不講理的事情”來，外地來的物業(yè)公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對這種局面，涉外物業(yè)公司必須自我調(diào)整心態(tài)，主動創(chuàng)造和諧溝通的氛圍，主動引導輿論導向，在業(yè)主沒有完全認可接受的困難情況下，應(yīng)積極主動地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開發(fā)商促銷多搞些與業(yè)主聯(lián)誼活動等，加強溝通，將物管服務(wù)理念漸進地深入業(yè)主;對極個別的業(yè)主在工作上的不配合要恩威并施，剛?cè)峄?在樹立物管品牌的同時，讓業(yè)主們真正享受到品牌物業(yè)的服務(wù)。

　　筆者認為，涉外物管，真誠守信、人性化管理是根本，品牌服務(wù)是核心，建立與業(yè)主互信的氛圍是保證，經(jīng)濟效益和社會效益相兼顧是目的。

篇3：物管顧問前期介入服務(wù)綱要

　　第二部分 前期咨詢服務(wù)

　　在接受委聘后,我司將組織各職能專業(yè)人士赴現(xiàn)場及周邊相關(guān)項目了解有價值的信息,就開發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙以及招商計劃情況,從物業(yè)管理之角度提供專業(yè)意見。

　　一、 評估項目規(guī)劃設(shè)計中不足之處對物業(yè)管理的影響。

　　二、 項目整體設(shè)施布局及建筑設(shè)施平面方案、功能設(shè)置參考建議。

　　1、 機電設(shè)備及布局,評估各類機房規(guī)劃位置,設(shè)備合理擺放和充分利用等建議。

　　2、 公用配套設(shè)施布局,設(shè)備位置擺放、功能要求等。

　　3、 輔助支持用房布局,公共衛(wèi)生間、衛(wèi)生箱、車輛招停點等位置、布點的配備及設(shè)置。

　　4、 服務(wù)中心、物業(yè)工具用房、物業(yè)服務(wù)人員宿舍等位置、面積、功能的設(shè)置。

　　5、 商家配套的燈箱廣告分布,項目夜景燈的設(shè)置,商業(yè)區(qū)域公共燈光的控制設(shè)置等。

　　6、 獨立店面空調(diào)室外機擺放,百貨公司、大賣場集中空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置以及餐飲抽油煙機的設(shè)置建議。

　　三、 平面及垂直交通物業(yè)建議

　　1、 各類出入口、安全出口疏散引導,緊急事件集合疏散之相關(guān)建議。

　　2、 電梯層站、功能分區(qū)引導建議。

　　3、 項目內(nèi)外部交通直轄市和疏導建議。

　　4、 內(nèi)置步行街休閑小品設(shè)置建議。

　　5、 商業(yè)區(qū)載各層平面功能分布圖設(shè)置建議。

　　四、 各類物業(yè)設(shè)備選型、位置布點、功能區(qū)分等參考建議。

　　1、 供配電設(shè)備設(shè)施容量、類型等設(shè)置建議。

　　2、 集中空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施容量、類型、運行控制等設(shè)置建議。

　　3、 二次供水、給排水、中心以及污水處理設(shè)備設(shè)施容量、類型及功能設(shè)置的建議。

　　4、 電梯、扶梯品牌、功能、安全我及機房要求的建議。

　　5、 銀行柜員機、商家外設(shè)寄存柜的設(shè)置位置建議。

　　五、 節(jié)能方案優(yōu)化設(shè)計建議。

　　1、 不同功能區(qū)域的能源分類、分區(qū)建議。

　　2、 同一區(qū)域不同功能能源分類、設(shè)置計量表的建議。

　　3、 計量器具的安裝、和能源消耗智能監(jiān)測點的公布建議。

　　4、 能源配置和能量預(yù)留控制設(shè)計的建議。

　　六、 弱電系統(tǒng)設(shè)置的建議。

　　1、 閉路監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)置、選型、布點的建議。

　　2、 樓宇可視對講系統(tǒng)的設(shè)置、選型、布點的建議。

　　3、 讀卡器選型、布點設(shè)置的建議。

　　4、 樓宇自動控制系統(tǒng)配置功能及取點的建議。

　　5、 電子巡更系統(tǒng)的設(shè)置、布點建議。

　　七、 提供設(shè)備采購條款有關(guān)物業(yè)管理的建議。

　　1、 設(shè)備材料的選用。

　　2、 設(shè)備維修保養(yǎng)的保修期的起止時間。

　　3、 備件手冊的供應(yīng)條款。

　　4、 設(shè)備操作培訓運行手冊的條款。

　　八、 綠化衛(wèi)生規(guī)劃參考建議。

　　1、 環(huán)境適應(yīng)與協(xié)調(diào)匹配。

　　2、 垃圾處理站點及各類垃圾收集容器的布點。

　　3、 綠化苗木品種的選用、布置建議。

　　4、 綠化、保潔用水用電建議。

　　九、消防安全設(shè)施設(shè)置建議。