本文提要：業(yè)主委員會作為物業(yè)管理的自治組織,是社會進步的產物,但是業(yè)主委員會委員要花費大量的時間和精力做好物業(yè)管理工作,又不能取得合理報酬,完全憑著公益心為全體業(yè)主服務,可能在短時間內可以做到,但是要堅持二、三年甚至更長的任期則并不可行。
物業(yè)服務的內容是非常專業(yè)而復雜的,不僅包括環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、樓宇道路養(yǎng)護維修,還涉及建筑工程、電梯、電氣設備、給排水、暖通、自動化、綠化等許多專業(yè)領域。國家行政管理部門和地方政府制定了《物業(yè)管理條例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《房屋修繕范圍和標準》、《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》等法律法規(guī),從不同方面對物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務提出了總體或單項具體要求。建設部還出臺了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》、北京市實行《物業(yè)管理單位經理、部門經理、管理人員實行崗位培訓執(zhí)證上崗制度管理辦法》等準入制度,對提供物業(yè)服務的單位及從業(yè)人員提出了明確的資質要求。也正是在這些法律法規(guī)的要求下,我國的物業(yè)管理企業(yè)逐步走向健康發(fā)展的道路。而政府管理部門對物業(yè)管理關系中另一法律主體,也就是在物業(yè)管理關系中處于主導地位的業(yè)主委員會(業(yè)主)的指導、監(jiān)督、管理的不足,m.dewk.cn導致業(yè)主委員會運行不規(guī)范,影響了物業(yè)管理的有序發(fā)展。其主要表現(xiàn)是:業(yè)主委員會法律定位的缺失使業(yè)主委員會難有作為;對業(yè)主的物業(yè)管理知識宣傳不足,造成業(yè)主對物業(yè)管理產生認識上的誤區(qū);對業(yè)主消費理念引導不足,業(yè)主消費理念的不成熟,導致業(yè)主僅用價格高低判斷物業(yè)管理水平;沒有建立起對業(yè)主委員會的監(jiān)督機制,使業(yè)主委員會成為少數(shù)人不法牟利的工具。如何才能解決這些問題呢 ?
一、業(yè)主委員會法律定位的不明確使得業(yè)主委員會難有作為
我國法律規(guī)定參與民事活動的主體有三類:自然人、法人和其他組織。社會組織要成為民事主體,要么具備法人資格,要么屬于其他組織,否則其行為無法得到法律的認可和保護。在法律界和物業(yè)管理行業(yè)中,業(yè)主委員會的代表性一直是一個有爭議的問題。業(yè)主委員會雖然是依法成立的,但現(xiàn)有法律法規(guī)未規(guī)定業(yè)主委員會可以經過登記后取得法人資格,所以業(yè)主委員會不是法人;目前在物業(yè)管理實務中,人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待,但從法律責任上分析,業(yè)主委員會委員或者業(yè)主都不可能對業(yè)主委員會的行為承擔最終責任。因此,業(yè)主委員會也不屬于其他組織。也就是說,按照現(xiàn)有的法律規(guī)定,業(yè)主委員會并不具備任何法律主體資格。
在一些物業(yè)管理發(fā)達的國家,法律一般要求業(yè)主大會成立后要依法登記注冊,并取得法人資格。業(yè)主大會選舉產生的管委會具體負責執(zhí)行業(yè)主大會的有關決議,并接受業(yè)主的監(jiān)督、檢查,定期向業(yè)主大會報告工作情況,以保證管委會妥當、善意地行使自己的職責,如果業(yè)主委員會委員有違反規(guī)定職責的情況就必須承擔罰款、訓誡等法律責任。為保證委員的利益,一般還規(guī)定業(yè)委會委員可以按照標準領取一定的津貼,作為其時間、精力付出的回報。因此,應進一步明確業(yè)主委員會的法律地位,使得業(yè)主委員會有所作為。
二、由于對業(yè)主的物業(yè)管理知識宣傳不夠,造成業(yè)主對物業(yè)管理不了解,使業(yè)主對物業(yè)管理產生認識上誤區(qū)
《物業(yè)管理條例》所稱物業(yè)管理是指依約定對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,而不是向業(yè)主提供包羅萬象、全方位立體的服務。然而,一些業(yè)主的認識卻恰恰相反:認為我只要交了管理費,我的事你就得全包。在這種錯誤認識的支配下,不論是家中的電燈不亮,還是對面的公交車站噪音擾民,都要求物業(yè)管理企業(yè)及時維修或處理,稍有怠慢,便招來諸如“你們都管什么”、“你們就會收錢”的非議。錯誤的認識導致業(yè)主委員會非理性的維權行為,不利于物業(yè)的長期穩(wěn)定的運行。如何把業(yè)主的認識從誤區(qū)引導至正確的軌道上來,加大物業(yè)管理知識的宣傳力度,加強溝通不失為一劑良方。
三、消費心理不成熟及物業(yè)管理知識的貧乏導致業(yè)主委員會非理性維權
盡管近年來消費者的消費心理已日趨成熟,但面對發(fā)展時間較短的物業(yè)管理仍顯稚嫩。業(yè)主沒有意識到物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主目標利益的一致性。一方面,大部分業(yè)主受傳統(tǒng)消費觀念影響,總希望用有限的錢買到更多的服務,這在物業(yè)管理消費中是很難實現(xiàn)的;另一方面,由于大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識還停留在福利性用房的階段,對
本文提要：業(yè)主委員會作為物業(yè)管理的自治組織,是社會進步的產物,但是業(yè)主委員會委員要花費大量的時間和精力做好物業(yè)管理工作,又不能取得合理報酬,完全憑著公益心為全體業(yè)主服務,可能在短時間內可以做到,但是要堅持二、三年甚至更長的任期則并不可行。
繳納物業(yè)管理費抵觸情緒較大,物業(yè)管理費繳費率低,導致本來不是很好的居住環(huán)境更加惡化。此外,從全國范圍來看,業(yè)主的物業(yè)管理知識貧乏而且片面,僅用價格高低進行判斷物業(yè)管理的好壞。業(yè)主只注重物業(yè)管理諸如“環(huán)境衛(wèi)生干不干凈,保安管理是否到位,車輛管理是否有序”等表面內容,而忽視物業(yè)管理最主要的“對公共設施設備的保養(yǎng)、養(yǎng)護是否到位”等內在管理。錯誤的以為只有與物業(yè)管理企業(yè)分庭抗禮才是維護自己利益的最好方式,造成了業(yè)主委員會非理性維權。四、缺乏監(jiān)督機制的業(yè)主委員會成為不法者謀取私利的工具
由于業(yè)主委員會體制設計得不完善,使得缺乏監(jiān)督機制的業(yè)主委員會成為不法者謀取私利的工具?！安唤o我工資就炒掉你”、“免我物業(yè)費,我就讓你繼續(xù)干” … ,近年來頻頻發(fā)生的一些業(yè)主委員會及其委員要挾物業(yè)管理企業(yè)的惡劣行為,表明這些打著代表廣大業(yè)主幌子,謀取私利的業(yè)主委員會及委員已成為物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的毒瘤。雖然《物業(yè)管理條例》規(guī)定一切重大決策需經業(yè)主大會投票通過,而業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,業(yè)主和業(yè)主大會都有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。但是對監(jiān)督權的行使、監(jiān)督機構、監(jiān)督方式等都沒有明確規(guī)定。許多業(yè)界人士認為,該條款在實踐中的操作性并不強,主要問題是召開全體業(yè)主大會不容易,如果是一個規(guī)模達到1000戶以上的住宅區(qū),召開業(yè)主大會更是困難重重,廣大業(yè)主的監(jiān)督權就容易流于形式,很容易造成“人人監(jiān)督、人人都沒法監(jiān)督”的局面。因此監(jiān)督業(yè)主委員會的日常工作,提高業(yè)主委員會委員的素質,已成為擺在政府管理部門面前的一大難題。
五、對業(yè)主委員會運行程序的規(guī)范不足,導致業(yè)主委員會的種種不規(guī)范的運作行為,損害了物業(yè)管理行業(yè)的正常發(fā)展
業(yè)主委員會作為物業(yè)管理的自治組織,是社會進步的產物,但是業(yè)主委員會委員要花費大量的時間和精力做好物業(yè)管理工作,又不能取得合理報酬,完全憑著公益心為全體業(yè)主服務,可能在短時間內可以做到,但是要堅持二、三年甚至更長的任期則并不可行。此外業(yè)主委員會委員們有著不同的生活習慣、不同的文化背景、不同的消費理念,自然就代表各個方面的不同需要,造成了他們在業(yè)委會內部相互配合工作以及正確處理矛盾沖突的難度,使業(yè)委會的運作存在不規(guī)范,隨意性強的特點。應該規(guī)范業(yè)主委員會的自身的行為,建立“依法辦事,民主自治,遵章監(jiān)督,協(xié)調關系,幫促結合”的工作原則,除嚴格執(zhí)行業(yè)主委員會章程外,還應建立業(yè)主委員會會議制度、文件會簽制度、公示制度等一系列管理制度,做到工作有計劃、會議有記錄、資料有存檔、決議有通告。只有這樣才能避免出現(xiàn)“五年更換八個物業(yè)公司”、“一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個業(yè)主委員會”的現(xiàn)象,使物業(yè)管理正常發(fā)展。
要避免以上這種種情況,我認為可以考慮實行業(yè)主委員會半職業(yè)化,對聘用的業(yè)委會委員進行資格認證,實行“準入”制度。定期對業(yè)委會委員進行物業(yè)知識培訓和考核,審查其業(yè)績和社會反應,實行“能者上、庸者下、平者讓”的上崗制度。在法律上確立業(yè)委會的權利、應履行的義務以及為自己的行為承擔相應的法律責任。同時要給與他們權、責相適應的報酬和獎勵,讓全社會都承認他們的勞動。
對業(yè)主委員會委員進行資格認證,實行“準入”制度,并加強政府管理部門對業(yè)主委員會的指導和幫助,這樣既符合業(yè)主自治這一原則,也有利于保護全體業(yè)主的合法權益,還業(yè)主一個實實在在的業(yè)主委員會。
參考文獻:
①劉迎鴿,《論業(yè)主委員會制度的缺憾及完善》,河南省舞陽縣人民法院
②陳特,《業(yè)主管理團體主體地位研究》,北京市高級人民法院
③程章毅、林振泰,《業(yè)委會在訴訟中的主體地位探討》,福建重宇合眾律師事務所
作者:許
篇2：武漢市加強全市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作的意見(2014)
武漢市加強全市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作的意見(20**)
武漢市人民政府辦公廳關于加強全市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作的意見
武政辦〔20**〕154號
各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：
當前，我市住宅小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會組建率低，直接影響了廣大業(yè)主共同管理權的行使，影響到全市物業(yè)服務水平整體提升和小區(qū)和諧穩(wěn)定。為維護業(yè)主的合法權益，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)服務市場中的主體作用，保障物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務院令第504號）和《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，經市人民政府同意，現(xiàn)就加強我市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作提出以下意見：
一、提高認識，增強做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作的責任感
業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，是房屋產權主體多元化形式下業(yè)主實行自我管理的實現(xiàn)方式。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是業(yè)主大會日常運作的組織、實施主體，代表和維護住宅小區(qū)內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，是行使住宅小區(qū)共同管理權的自治組織和合法主體。業(yè)主大會能否及時成立及定期召開，業(yè)主委員會能否依法有效運作并履行職責，不僅直接關系到業(yè)主共同管理權的行使和共同財產權的保護，成為影響和制約小區(qū)和諧穩(wěn)定的主要原因，而且關系到住宅小區(qū)能否建立以契約為基礎的規(guī)范式運作管理方式，成為當前社區(qū)治理工作的重要內容之一。為此，各區(qū)人民政府和各相關部門要提高認識，高度重視，精心組織，確保業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作穩(wěn)妥有序推進。
二、明確職責，加快推進業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作進程
各區(qū)人民政府要把推進住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作，納入轄區(qū)社會治理和基層民主管理的總體計劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進”的原則，有計劃、有步驟地開展業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作，實現(xiàn)實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的全覆蓋，其中20**年內住宅小區(qū)召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會率達到70%。
?。ㄒ唬┞鋵嵷熑危眄橌w制。依據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）是業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作的第一責任主體，要參照指導和支持社區(qū)居委會建設的工作要求，將其作為社會治理和社區(qū)建設的重要內容，落實部門和專人具體指導、協(xié)助本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?；區(qū)住房保障房管部門負責對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和日常運作進行業(yè)務指導和監(jiān)督管理；區(qū)民政部門負責指導街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常管理工作；社區(qū)居委會負責協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）做好召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會的具體組織工作。
?。ǘ┟宓讛?shù)，有序推進。各區(qū)人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），對轄區(qū)內住宅小區(qū)的數(shù)量、規(guī)模（面積、戶數(shù)等）、實施物業(yè)管理情況、業(yè)主入住情況、業(yè)主委員會組建狀態(tài)以及期滿未換屆等情況進行全面調查，摸清底數(shù)，并在此基礎上，認真分析每個住宅小區(qū)的具體情況，結合社會治理和社區(qū)建設工作，研究制訂轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作整體推進方案。方案要明確區(qū)住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）以及社區(qū)居委會的職責分工，落實措施。
?。ㄈ┩晟瞥绦?/a>，依法指導。各街道辦事處會同房管部門、社區(qū)居委會根據(jù)有關規(guī)定，結合實際，制訂轄區(qū)各住宅小區(qū)業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會組建的各項工作符合法定程序。在對有關工作進行指導監(jiān)督時，要充分尊重業(yè)主意愿，嚴格依照法定原則和法定程序進行，做到不越位、不缺位。在業(yè)主委員會候選人推薦上，注重引導、鼓勵具有業(yè)主身份的社區(qū)黨組織成員和社區(qū)居委會委員參選所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會委員和擔任負責人，鼓勵人大代表、政協(xié)委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經驗的黨政機關、企事業(yè)單位的領導干部參選業(yè)主委員會委員和擔任負責人。
（四）加強監(jiān)管，規(guī)范運作。業(yè)主委員會選舉產生后，各區(qū)住房保障房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要加強備案管理，及時指導和監(jiān)督業(yè)主委員會依法開展工作，建立健全各項規(guī)章制度，加強對業(yè)主委員會委員的培訓，提高業(yè)主委員會委員的責任意識、法律意識和服務水平，保證業(yè)主委員會規(guī)范運作，充分發(fā)揮應有的作用。
三、強化措施，保障業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作任務順利完成
?。ㄒ唬┘訌婎I導。各區(qū)人民政府要把業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作切實擺上重要議事日程，成立由分管領導為組長，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）相關負責人參加的領導小組，組織開展轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作。同時，指導、督促街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會成立相應的組織機構，加強溝通聯(lián)系，形成組織領導體系，為構建在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和住房保障房管部門指導監(jiān)督下，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)和諧互動的物業(yè)管理模式奠定基礎。
（二）強化考核。各區(qū)人民政府要充分整合行政資源，落實工作責任，層層簽訂責任狀，明確獎懲措施；要建立對街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會的監(jiān)督考核機制，充分調動其工作積極性。20**年年底，將對各區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作推進情況進行考核，考核情況在全市予以通報。
（三）加強宣傳。各區(qū)人民政府及其街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報紙、網絡等新聞媒體和社區(qū)廣告欄等載體，大力宣傳加強業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作的重要意義以及有關法律、法規(guī)和工作程序等，不斷提高廣大業(yè)主參與業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設的積極性和主動性，以及社會各界對業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設工作的支持力度，從而營造良好的氛圍。
武漢市人民政府辦公廳
20**年9月9日
篇3：武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(2012)
武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(20**)
武房規(guī)〔20**〕1號
市房管局關于印發(fā)武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的通知
各區(qū)房管局，房地產開發(fā)建設單位，業(yè)主委員會，物業(yè)服務企業(yè)：
為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》及住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等規(guī)定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
本文有效期五年，原《武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
二○一二年二月一日
武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則
總則
第一條 為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其日?；顒舆m用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 市房屋主管部門負責本市業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日?；顒拥恼?/a>指導及相關示范文本的擬定等工作。
區(qū)房屋主管部門負責本轄區(qū)內業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日常活動的業(yè)務指導和監(jiān)督，會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負責業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負責指導、組織、協(xié)助本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒樱浜险{解處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中的投訴、糾紛。
社區(qū)居民委員會負責協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府做好本條第三款的相關工作。
第七條 提倡社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員交叉任職。
第八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔。
第一節(jié) 業(yè)主大會基本職責
第九條 業(yè)主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)
委員會不適當?shù)臎Q定；
（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務合同；
?。ㄎ澹Q定改建、重建建筑物及其附屬設施；
?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監(jiān)督實施；
?。ㄆ撸└鶕?jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡；
?。ò耍Q定業(yè)主委員會工作經費的籌措方式，并監(jiān)督使用；
（九）制訂、修改本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；
?。ㄊQ定物業(yè)管理區(qū)域內涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。
第十條 管理規(guī)約應對下列主要事項作出約定：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用、維護、管理；
?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I(yè)共用部分的經營與收益分配；
?。ㄋ模I(yè)主共同利益的維護；
（五）業(yè)主共同管理權的行使；
?。I(yè)主應盡的義務；
?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應當承擔的責任。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
第十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：
?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱及相應物業(yè)管理區(qū)域；
?。ǘI(yè)主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄈI(yè)主代表的產生方式，業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；
?。ㄋ模I(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期；
（五）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
?。I(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
（七）業(yè)主大會印章的使用和管理。
第十二條 業(yè)主欠交物業(yè)服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十三條 業(yè)主委員會的工作規(guī)則，應對下列主要事項作出規(guī)定：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會的職責；
?。ǘI(yè)主委員會成員的分工及職責；
（三）業(yè)主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
（四）業(yè)主委員會工作經費的管理；
?。ㄎ澹I(yè)主委員會印章的使用管理；
?。I(yè)主委員會工作檔案的管理；
（七）業(yè)主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有財物的交接等。
第二節(jié) 首次業(yè)主大會籌備
第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。
第十五條 成立業(yè)主大會應當符合下列條件之一：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上；
（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業(yè)主總人數(shù)在20人以內且經全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域符合上條規(guī)定的，開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門。
開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門提出設立業(yè)主大會的書面要求。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組成員人數(shù)不超過11人，其中街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會、建設單位代表各1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府代表擔任。
籌備組工作接受區(qū)房屋主管部門業(yè)務指導。
第十八條 籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：
?。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（三）具有完全民事行為能力；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)、責任心強、公正廉潔；
（五）履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)服務費。
第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發(fā)建設單位提供下列文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；
（二）房屋及其他建筑物面積清冊；
?。ㄈI(yè)主名冊（業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式）；
?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；
?。ㄎ澹└綄僭O施設備交付使用備案證明；
（六）綠化竣工證明；
（七）物業(yè)服務用房配置證明；
?。ò耍ｍ椌S修資金交存證明；
（九）成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。
第二十條 籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）確定業(yè)主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；
?。┲贫I(yè)主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款所列內容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示，業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。
第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業(yè)主委員會移交開發(fā)建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。
召開首次業(yè)主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發(fā)建設單位承擔。
第二十二條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第三節(jié) 會議制度
第二十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數(shù)20%以上的業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總人數(shù)過1/2的業(yè)主參加方可舉行。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。
第二十五條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統(tǒng)計總和計算。
?。ǘI(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數(shù)按照前述的統(tǒng)計總和計算。
依法登記取得或者根據(jù)特權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。
第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。
業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。
第二十七條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議行使投票權。
未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否記入多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定；多數(shù)票原則上應超過物業(yè)管理區(qū)域內專有部分建筑物總面積過1/3的業(yè)主且占總人數(shù)過1/3的業(yè)主。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當于業(yè)主大會會議召開前3日，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第二十九條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第三十條 業(yè)主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。
制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總人數(shù)過1/2的業(yè)主同意。
第三十一條 業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。
業(yè)主委員會基本職責
第三十二條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產生。
業(yè)主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數(shù)按不超過委員人數(shù)的40%設置。候補委員在業(yè)主委員會委員職務終止出現(xiàn)空缺時，替補當選為業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會候補委員在候補階段，不參與業(yè)主委員會會議，不具有表決權。
第三十三條 業(yè)主委員會履行以下職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務履行物業(yè)服務合同；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責。
第三十四條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I(yè)主公開的情況和資料。
第三十五條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；
?。ǘI(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則和物業(yè)服務合同；
?。ㄋ模I(yè)主委員會委員選舉及備案資料；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目；
?。I(yè)主及業(yè)主代表的名冊；
（七）業(yè)主意見及建議。
第三十六條 業(yè)主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及區(qū)房屋主管部門的指導與監(jiān)督，市、區(qū)房屋主管部門應當加強對業(yè)主委員會委員的培訓。
業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公告說明。
第三十七條 業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經營活動。
業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，委托物業(yè)服務企業(yè)或其他機構利用業(yè)主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應當定期書面公告，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
第三十八條 業(yè)主大會會議選舉產生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
第三十九條 業(yè)主委員會議事活動用房在物業(yè)服務用房中統(tǒng)籌安排，應不少于15平方米。
第四節(jié) 產生和備案
第四十條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
第四十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規(guī)；
（二）具有完全民事行為能力;
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務，按時繳納物業(yè)服務費和專項維修資金；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協(xié)調溝通能力；
（六）身體健康，具備必要的工作時間。
社區(qū)居民委員會成員作為業(yè)主委員會委員的，必須是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主。
第四十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可聯(lián)名推薦候選人1名?；I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。
業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業(yè)主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。
第四十三條 業(yè)主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業(yè)主委員會第一次會議，推選產生業(yè)主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。
第四十四條 業(yè)主委員會任期內，委員職務終止出現(xiàn)空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產生新的業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時，業(yè)主委員會職責自行終止，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第四十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)房屋主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）《業(yè)主大會業(yè)主委員會備案表》（樣表附后）；
?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
?。ㄋ模I(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ㄎ澹h表決及其他相關資料。
備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。
第四十六條 業(yè)主委員會備案后，持區(qū)房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章。印章刻制后5日內，業(yè)主委員會應當持印章到區(qū)房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)。
業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。
業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章應當用于業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同或其他與物業(yè)服務有關的活動。
第五節(jié) 會議制度
第四十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內召開業(yè)主委員會會議。
第四十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第四十九條 業(yè)主委員會討論業(yè)主大會授權的物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
第五十條 業(yè)主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。
第五十一條 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。
業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。
第六節(jié) 委員資格的終止
第五十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；
（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
?。ㄋ模┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第五十三條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責；
（二）利用委員資格謀取私利；
?。ㄈI(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；
（四）拒不履行交納物業(yè)服務費、交存維修資金等業(yè)主義務的；
?。ㄎ澹┰诒疚飿I(yè)管理區(qū)域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；
?。┮詴娣绞较驑I(yè)主大會提出辭職請求的；
?。ㄆ撸┮蚱渌虿贿m合繼續(xù)擔任委員的。
第五十四條 業(yè)主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
業(yè)主委員會換屆選舉
第五十五條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：
?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I(yè)主委員會工作情況的報告；
?。ǘ┐_定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ㄈ┐_認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
?。ㄋ模I(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_業(yè)主大會會議的其他準備工作。
業(yè)主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府并接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導和監(jiān)督。
業(yè)主委員會主任負責主持選舉新一屆業(yè)主委員會，并做任期內的工作報告。
第五十六條 業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同區(qū)房屋主管部門組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。
指導和監(jiān)督
第五十七條 物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五十八條 業(yè)主大會業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和召開業(yè)主委員會會議，應當告知社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第六十條 業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會在30日內組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
第六十一條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者1/3以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府合同區(qū)房屋主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第六十二條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第六十三條 業(yè)主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章等交回業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，由區(qū)房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業(yè)主委員會委員或新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。
第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
第六十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主合法權益的，相關業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。
第六十六條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
附則
第六十七條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。
第六十八條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行?！段錆h市房產管理局關于印發(fā)武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
附：
業(yè)主大會業(yè)主委員會備案表(略)
業(yè)主委員會委員基本情況(略)