未經業主同意，物業人員入室處理裝修違約案例

　　某小區業主反映，小區管理部在未經業主同意的前提下，派員進入其尚在裝修的房屋，將業主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業主認為：小區管理部雖出具了局面整改通知書，但無權擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴重侵害了業主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識。同時業主要求小區管理部對該事件給其造成的損失進行賠償。

　　注：

　　1、經有關部門認定，業主安裝的窗為違章搭建的構筑物；

　　2、小區物業管理部之前已向業主發出《違約行為整改通知書》，但業主表示拒不整改。

　　案例分析：

　　一、小區管理部有沒有對業主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任？

　　作為《物業管理服務合同》內約定的一項義務，物業管理公司有責任對業主在裝修過程中的行為進行監管和必要的限制。

　　首先，小區管理部應當審查業主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業主和業主委托的裝修公司，并與業主簽訂《住宅裝修管理服務協議》，值得注意的是，不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業主的正常使用等等。

　　其次，小區管理部應當按照協議，加強對日常裝修現場的巡視和檢查，監督業主或裝修公司履行裝修協議條款內容。如果發現業主或者裝修公司有違反協議的行為，小區管理部應當及時制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

　　最后，裝修完畢，小區管理部應當進行現場驗收，凡有違反裝修協議的行為，應要求業主或裝修公司恢復或賠償。

　　二、小區管理部是否應對業主的違約（違章）行為承擔不善的責任？

　　物業管理公司作受托實施管理的公司，應當按照《物業管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區管理部向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業主的違約行為物業管理公司不承擔責任。但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業主委員會，物業管理公司就違背了《物業管理服務合同》中約定的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

篇2：物業公司能否起訴業主違約裝修

　　小區業主違約裝修、違章搭建是新建商品房小區管理的頑癥。物業公司能否作為原告向法院起訴這些業主,能否在訴訟中獲得法院支持,成為司法實踐中的一個難題。筆者認為,該問題不能一概而論,要視物業管理具體處于哪個階段而定。

　　在前期物業管理中,物業公司可以原告身份起訴違約裝修的業主。某物業公司管理的一個小區,業主違反進戶時簽訂的《住宅使用公約》中明文禁止的行為,擅自用無框玻璃窗封了自家陽臺。物業管理公司再三做工作無效,只得以原告身份起訴至法院。案子從簡易庭打到合議庭,經過三次庭審,物業公司終獲法院支持。市高級人民法院在關于處理物業管理訴訟的解答中,對前期物業管理期間,部分業主違反住宅使用公約,物業管理公司提起訴訟持肯定態度。

　　在小區業委會成立后,情況就不同了。某物業公司管理的一個小區,業主違反進戶時簽署的《住宅使用公約》中明文禁止的行為,擅自用無框玻璃窗封閉了陽臺,物業公司以原告身份起訴到法院卻被駁回。業主(被告)代理人的依據是,《上海市居住物業管理條例》第48條的“兩個終止”,即“住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止”。既然物業公司與業主在前期簽訂的住宅使用公約隨著業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效而終止,那么,物業公司再以原告身份起訴法院,被駁回當然就不可避免。

　　在業委會成立后,物業公司如要對違約裝修的業主提起訴訟,只能以特定業主違反業主大會通過的《業主公約》中明文禁止的行為,并以業主委員會的名義。市高級人民法院關于處理物業管理訴訟的解答中明確,在業主委員會成立后,對部分業主實施了違反業主公約的行為的,業主委員會可以以違反業主公約為由,對特定的業主提起民事訴訟。

　　值得注意的是,在司法實踐中,如業主違約裝修、違章搭建等行為在《業主公約》中沒有明確的約定,提起訴訟還得征求小區全體業主的表決同意,否則難以獲得法院支持。

篇3：案例分析:裝修時封閉自家陽臺 法院認為業主違約

　　案例分析：裝修時封閉自家陽臺，法院認為業主違約

　　案例：

　　20**年，阿珍向福建某房地產公司購買了位于金山一高檔小區的商品房，并于次年接收了這套房子。隨后，她與小區物業公司簽訂了《房屋裝飾裝修管理協議》，約定禁止業主在陽臺或露臺安裝防盜網，或以其他形式封閉陽臺。如需安裝防盜網，只能選用隱形防盜網。物業公司還向全體業主發出裝修特別提示和業主戶內窗戶、陽臺推拉門防護安裝規定。

　　此后不久，阿珍向物業公司提交了《二次裝修申請表》，并簽下《承諾函》，同意按照《房屋裝飾裝修管理協議》及相關規定裝修。但在實際裝修中，阿珍在陽臺上裝上可封閉性玻璃。物業公司知道后多次勸阻，并發出限期恢復原狀的律師函，均沒有結果。

　　無奈之下，物業公司將阿珍告上法庭，要求她恢復陽臺原狀。

　　阿珍很不服氣，她提出，自己和物業公司簽訂的《房屋裝飾裝修管理協議》中關于隱型防盜網的部分沒有提供樣圖，沒有明確概念，約定不明，這樣的合同無法履行。陽臺不裝封閉式玻璃，將產生極大的安全隱患。物業公司不肯跟她簽訂安全保障服務協議，違反了《消費者權益保護法》的相關規定，相關內容應為無效。更何況，陽臺是業主專有部分，裝在陽臺內側的可折疊無框防盜玻璃不影響其他業主的利益，物業公司沒有權利干涉。

　　法院判決：

　　福州市中院終審審理認為，物業公司與阿珍簽訂的《房屋裝飾裝修管理協議》合法有效，雙方均應依約履行。阿珍裝修陽臺時采用了可封閉性玻璃，違反了該協議中關于裝修的禁止性規定，同時也違反了建設部的《住宅裝飾裝修管理辦法》中關于禁止改變住宅外立面的規定。

　　法院還指出，物業公司對阿珍的房屋裝修行為進行管理，行使的是物業公司管理職責，并未剝奪和限制她對房屋的所有權。

　　據此，法院判令阿珍限期拆除陽臺玻璃窗裝修物品，恢復原狀。