物業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)方案三

　　第一章 基礎(chǔ)管理

　　一、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用。1 分 符合1.0不符合0。

　　為體現(xiàn)“按規(guī)劃要求建設(shè)以”，可提供：

　　1、國家建設(shè)征用土地通知書

　　2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書

　　3、投資許可證

　　4、施工許可證

　　5、用地紅線圖

　　6、建筑規(guī)劃方案圖

　　7、標(biāo)準(zhǔn)層竣工圖

　　8、地下管工圖

　　9、命名批復(fù)

　　10、門牌批復(fù)等證明等。

　　11、建筑工程質(zhì)量檢查合格證、物業(yè)規(guī)劃合格證明等。

　　二、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。1分 符合1.0不符合0。

　　1、產(chǎn)權(quán)資料：

　　包括用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表、拆遷安置資料、業(yè)主資料等。

　　2、技術(shù)資料：

　　建筑規(guī)劃方案圖

　　標(biāo)準(zhǔn)層竣工圖

　　房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備竣工圖

　　地下管網(wǎng)竣工圖

　　竣工驗(yàn)收證明書

　　建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書

　　建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證

　　樓層移交清單、設(shè)備清單、設(shè)施詳細(xì)數(shù)據(jù)

　　隱蔽工程驗(yàn)收記錄、圖紙資料等。

　　技術(shù)資料還包括：市政設(shè)施及道路、房屋主體、柴油發(fā)電機(jī)組、供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等內(nèi)容。

　　3、法律規(guī)定或雙方認(rèn)為必要的其他資料：

　　如內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料、承諾的優(yōu)惠條件資料等。

　　因接管驗(yàn)收程序復(fù)雜，涉及的資料比較多，建議附入交接雙方簽名的、反映交接手續(xù)的資料，列明：

　　交接物品、資料、種類、數(shù)量、存放位置、品牌、生產(chǎn)或供貨單位及委托合同、驗(yàn)收合格證明、驗(yàn)收移交資料檔案目錄，其他資料只需能快速從公司檔案中查出即可，不必全部放入。

　　三、由物業(yè)統(tǒng)一提供專業(yè)服務(wù)。1分　符合1.0不符合0。

　　考證資料應(yīng)詳盡地反映物業(yè)管理公司的專業(yè)化資質(zhì)：

　　1、物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介。

　　2、物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證書等。

　　3、物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　4、辦公場(chǎng)地證明。

　　5、物業(yè)管理公司及專業(yè)人員分類簡(jiǎn)介架構(gòu)。

　　6、物業(yè)委托管理合同。

　　7、物業(yè)管理簡(jiǎn)介(管理期限、管理方式)

　　8、其他資料。如物業(yè)委托管理合同備案文件(物業(yè)主管部門頒發(fā));物業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè)自建保安許可證(或聘用保安合同);綠化、清潔、維修、設(shè)備保養(yǎng)合同;各項(xiàng)管理制度及其他可以反映專業(yè)化統(tǒng)一管理的重要證明。

　　四、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。1分　符合1.0　基本符合0.5　不符合0。

　　1、物業(yè)公司前期介入的情況簡(jiǎn)介。

　　2、與建設(shè)單位的《前期物業(yè)管理合同》。

　　五、在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。2分　符合2.0　基本符合1.0　不符合0。

　　1、業(yè)主接受并同意，遵守業(yè)主公約的聲明。

　　2、業(yè)主接受并同意，遵守用戶手冊(cè)，裝修指南，管理守則等聲明。

　　3、業(yè)主同意接受管理公司服務(wù)并支付管理費(fèi)的聲明書。

　　六、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌制度，符合有關(guān)規(guī)定。1分　符合1.0　已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合有關(guān)規(guī)定扣0.5　未建立0。

　　所附的考評(píng)資料可以包括以下內(nèi)容：

　　1、物業(yè)管理公司的維修基金管理制度及維修基金續(xù)籌辦法。

　　2、業(yè)主委員會(huì)同意繳交維修基金的通知。

　　3、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門同意建立維修基金的通知。

　　4、代管銀行同意開戶的證明。

　　5、物業(yè)維修基金專用戶賬戶委托書。

　　6、代管銀行出具的物業(yè)管理維修基金拔劃通知書。

　　7、維修基金續(xù)籌入賬憑證。

　　8、業(yè)主委員會(huì)是、物業(yè)管理主管部門同意使用維修基金的批文(如已使用維修基金)。

　　(1)召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)同意按期繳交維修基金的證明文件。

　　(2)業(yè)主委員會(huì)同意物業(yè)管理公司按期收取維修基金的文件。

　　(3)政府有關(guān)部門的指導(dǎo)資料。將有關(guān)成立維修基金情況向物業(yè)管理主管政府部門報(bào)告，并得到政府部門的明確批復(fù)。

　　維修基金全部收齊的單位，所附資料與收到的部分維修基金單位基本相同。

　　七、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善?！?分　完善2.0　基本完善1.0　不完善0。

　　1、房屋使用、管理、維修公約。

　　2、裝修管理規(guī)定。

　　3、業(yè)主公約。

　　4、精神文明建設(shè)公約。

　　5、社區(qū)管理公約。

　　6、住戶手冊(cè)。

　　7、商戶手冊(cè)。

　　八、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。2分　符合2.0　基本符合1.0　不符合0。

　　業(yè)主委員會(huì)籌備資料;

　　業(yè)主委員會(huì)選舉文件;

　　業(yè)主委員會(huì)備案文件。

　　九、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。2分　符合2.0　基本符合1.0　不符合0。

　　業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。

　　十、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。1分　符合1.0　不符合0。

　　1、創(chuàng)優(yōu)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅社區(qū)”的實(shí)施方案。

　　2、物業(yè)公司的批示。

　　3、業(yè)主委員會(huì)的批示。

　　十一、社區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。2分

　　制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0;主要檢查：

　　物業(yè)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;

　　未制定具體的落實(shí)措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5。

　　略：物業(yè)運(yùn)營(yíng)各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程。

　　十二、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。2分　管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.5，不符合0。

　　對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，考評(píng)資料中可收入以下內(nèi)容，以體現(xiàn)物業(yè)管理公司的規(guī)范性：

　　1、員工花名冊(cè)，即在職員名錄。

　　2、員工證件匯總表。

　　管理崗位員工，應(yīng)有物業(yè)管理上崗證;

　　財(cái)務(wù)人員應(yīng)有財(cái)務(wù)人員上崗證;

　　工程人員應(yīng)有高壓操作證、電梯操作證、電工證等政府主管部門規(guī)定的證件;

　　保安人員應(yīng)有保安上崗證。

　　附：物業(yè)管理證樣本復(fù)印件、財(cái)務(wù)上崗證樣本復(fù)印件、電工上崗證樣本復(fù)印件、保安員上崗證樣本復(fù)印件、消防培訓(xùn)證書樣本復(fù)印件。

　　十三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2分 符合2。0，基本符合1。0，不符合0。

　　考評(píng)資料中可以包括以下內(nèi)容：

　　(6)應(yīng)用現(xiàn)代化工具進(jìn)行管理的場(chǎng)景和操作記錄。

　　十四、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。2分 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0。未執(zhí)行0;公開1.0;未公開0。

　　按本項(xiàng)目要求，考評(píng)資料中應(yīng)包含參評(píng)單位的以下信息：

　　十五、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便。2分

　　包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.2。

　　房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案屬工程檔案，是物業(yè)管理檔案的重要組成部分，它一般包括：

　　十六、建立客戶檔案、房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便。2分 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　1、用戶檔案管理規(guī)程。

　　2、用戶檔案總目錄。

　　3、一套完整的用戶檔案。

　　十七、建立24小時(shí)值班制度。

　　設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求肋、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。2分 符合2.0，值班制度不符合扣0。5，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2，沒有回訪記錄每次扣0.1。

　　考評(píng)資料要能反映出物業(yè)管理服務(wù)信息處理情況。包括參評(píng)單位服務(wù)情況簡(jiǎn)介，24小時(shí)服務(wù)制度，工程部值班制度，24小時(shí)安全保衛(wèi)管理制度，用戶投訴管理規(guī)程，服務(wù)質(zhì)量回訪調(diào)查規(guī)程，服務(wù)承諾制及有關(guān)原始記錄(意見受理記錄、回訪記錄、值班記錄等)的復(fù)印件。

　　十八、定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95%以上。2分 符合2,0，基本符合1,0，不符合0。

　　考評(píng)資料中收入下列資料：略。

　　十九、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100%返修率不高于1%，并有回訪記錄。2分 建立落實(shí)1.0，建立但未落實(shí)扣0.5，未建立扣1.0，及時(shí)率符合0.5，每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3，不符合0，回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0。

　　考評(píng)資料中建議收入下列資料：維修服務(wù)承諾制;維修服務(wù)承諾檢查落實(shí)制度和檢查表樣本;用戶室內(nèi)設(shè)施報(bào)修工作規(guī)程;維修工程驗(yàn)收規(guī)程;維修工程完成情況統(tǒng)計(jì)表樣本;回訪月統(tǒng)計(jì)表樣本;工程維修單樣本。

　　第二章 房屋管理維修養(yǎng)護(hù) 

　　一、主出入口設(shè)有社區(qū)平面示意圖，主要路口有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元(門)、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。2分 符合2。0，無示意圖扣0.5，無路標(biāo)扣0.3，幢、單元、戶號(hào)每缺一個(gè)扣0.1。略

　　考評(píng)資料中建議采用資料：參評(píng)單位的指引標(biāo)志介紹、各類指引牌，附一例并配照片。

　　二、違反劃搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。2分 符合2,0。發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣1.0。略

　　考評(píng)資料中可以附入反映物業(yè)管理公司以上工作的資料：

　　1、社區(qū)規(guī)劃用途書

　　2、《業(yè)主公約》和《用戶手冊(cè)》中相關(guān)規(guī)定、裝修審批和巡查規(guī)程、二次裝修驗(yàn)收文件、裝修巡查記錄及違章整改通知、(社區(qū))社區(qū)照片及住宅、商場(chǎng)、餐飲等的簡(jiǎn)介。

　　三、房屋外觀完好、整潔：外墻面磚，涂料等裝飾材料脫落、無污跡。2分 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0。2。略

　　考評(píng)資料中建議附入：公共設(shè)施巡查記錄、外墻清潔記錄、外墻維修保養(yǎng)記錄、反映外觀的照片或宣傳欄照片等。

　　四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。2分 符合2.0示按規(guī)定投置0;按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有每處扣0.1，有安全隱患每處扣0.5。

　　考評(píng)資料中建議采用以下資料：

　　1、參評(píng)大廈(社區(qū))外部招牌、廣告牌、霓虹燈設(shè)置的生產(chǎn)力說明及位置圖。

　　2、招牌、廣告牌登記證或準(zhǔn)用證。

　　3、室外招牌、廣告、霓虹燈管理規(guī)程。

　　4、安裝審批施工監(jiān)管及驗(yàn)收記錄。

　　5、巡查記錄、清潔記錄 、維修記錄等。

　　6、招牌、廣告、霓虹燈等的照片。

　　五、封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面;除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)，晾曬架、遮陽蓬等。2分 符合2.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　考評(píng)資料中可采用：管理公約和用戶手冊(cè)內(nèi)的相關(guān)規(guī)定、裝修管理規(guī)定、公共設(shè)施巡查記錄原件樣本、參評(píng)物業(yè)的外觀照片。

　　六、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。2分 符合2.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

　　考評(píng)資料中建議采用資料：(略)

　　七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。2分 符合2.0每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

　　考評(píng)資料中要體現(xiàn)“未發(fā)生”不合裝修規(guī)定的現(xiàn)象，可以從以下幾個(gè)方面準(zhǔn)備：(略)

　　第三章 共用設(shè)施設(shè)備管理

　　一、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。1分 符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0。5。

　　考評(píng)資料中還應(yīng)附入：(略)

　　二、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患。專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。2分 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄0.5，無事故0.5;遵守操作0.6。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;遵守保養(yǎng)0.4規(guī)范，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1。

　　三、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。2分 符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1。

　　考評(píng)資料中建議附入：共用管線走向簡(jiǎn)介、管線走向平面圖。

　　四、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。1分 符合1.0 發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5。

　　五、道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。2分 通暢、平整1.0 發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水扣0.2;發(fā)現(xiàn)井蓋使用影響通行0.4 發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　與道路管理有關(guān)的措施有：(略)

　　考評(píng)資料中建議附入：(略)

　　六、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染;二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);制定停水及事故處理方案。2分 設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染0.6 發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 保障措施嚴(yán)格0.4 無措施或措施不嚴(yán)0 水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5 不符合0 有處理方案0.5 無處理方案0。

　　考評(píng)資料中包括：(略)

　　七、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整;供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等照明設(shè)備完好?！?分　符合2.0　發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

　　八、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故;轎廂、井道保持清潔;制定出現(xiàn)故障應(yīng)急處理方案。2分 符合2.0 發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。

　　(略)

　　九、三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃。1分 符合1.0 不符合0。

　　1、集中供暖測(cè)溫記錄;

　　2、供暖標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。

　　第四章 保安、消防、車輛管理

　　一、社區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。1分 符合1.0 不符合0。

　　考評(píng)資料中附入：(略)

　　二、有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉社區(qū)的環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。2分 符合2.0 無專業(yè)保安隊(duì)伍扣0.1 其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　考評(píng)資料可包括以下內(nèi)容：(略)

　　為較好地反映保安人員的工作面貌，參評(píng)單位還可收入：(略)

　　三、危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。1分 符合1.0 不符合0。(略)

　　四、消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案。2分 符合2.0 不符合0。(略)

　　考評(píng)資料中可附入：(略)

　　五、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記。2分 制度完善0.5 基本完善0.3 不完善0;因管理責(zé)任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承諾賠償?shù)牟豢?;每發(fā)現(xiàn)一臺(tái)車輛亂停亂放扣0.1，出入無記錄扣0.2。

　　六、非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。2分。符合2.0 制度不全或不落實(shí)的扣1.0 亂停放每部車扣0.2。略

　　考評(píng)資料中建議附入：略

　　第五章 環(huán)境衛(wèi)生管理

　　一、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。1分 符合1.0 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　二、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。2分 未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0 無專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍的扣0.5 未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5

　　在考評(píng)中建議采用以下資料：略

　　三、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。2分 每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2 未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5 未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5。

　　四、房屋共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。1分 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　五、社區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。2分 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　考評(píng)資料中建議包括以下內(nèi)容：略

　　六、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。2分 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　考評(píng)資料中包括：略

　　七、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。2分 符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　參評(píng)資料中建議包括：略

　　八、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。1分 符合1.0分 不符合0。

　　九、排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。1分 符合1.0 發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　考評(píng)資料應(yīng)分別從排煙、排污、噪聲、外墻清潔等幾方面著手準(zhǔn)備：略

　　第六章、第七章、第八章，略

篇2：物業(yè)創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)方案

　　物業(yè)創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)方案

　　第一章基礎(chǔ)管理

　　一、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用。1分符合1.0不符合0。

　　為體現(xiàn)“按規(guī)劃要求建設(shè)以”，可提供：

　　1、國家建設(shè)征用土地通知書

　　2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書

　　3、投資許可證

　　4、施工許可證

　　5、用地紅線圖

　　6、建筑規(guī)劃方案圖

　　7、標(biāo)準(zhǔn)層竣工圖

　　8、地下管工圖

　　9、命名批復(fù)

　　10、門牌批復(fù)等證明等。

　　11、建筑工程質(zhì)量檢查合格證、物業(yè)規(guī)劃合格證明等。

　　“配套設(shè)施投入使用”是指停車場(chǎng)、商場(chǎng)、幼兒園、餐飲、娛樂場(chǎng)所、郵電所等公共配套設(shè)施建成并投入使用。在資料中可以提供規(guī)劃局頒發(fā)的樓宇用途批復(fù)、房屋及各類配套的基礎(chǔ)設(shè)施竣工圖和準(zhǔn)許使用證明。為保證資料完整，資料中還應(yīng)附入永久供水、供電、供氣、供暖等合同，同時(shí)也可附入一些配套設(shè)施剛投入使用時(shí)留下的資料，圖片。

　　二、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。1分符合1.0不符合0。

　　1、產(chǎn)權(quán)資料：

　　包括用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表、拆遷安置資料、業(yè)主資料等。

　　2、技術(shù)資料：

　　建筑規(guī)劃方案圖

　　標(biāo)準(zhǔn)層竣工圖

　　房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備竣工圖

　　地下管網(wǎng)竣工圖

　　竣工驗(yàn)收證明書

　　建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書

　　建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證

　　樓層移交清單、設(shè)備清單、設(shè)施詳細(xì)數(shù)據(jù)

　　隱蔽工程驗(yàn)收記錄、圖紙資料等。

　　技術(shù)資料還包括：市政設(shè)施及道路、房屋主體、柴油發(fā)電機(jī)組、供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等內(nèi)容。

　　3、法律規(guī)定或雙方認(rèn)為必要的其他資料：

　　如內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料、承諾的優(yōu)惠條件資料等。

　　因接管驗(yàn)收程序復(fù)雜，涉及的資料比較多，建議附入交接雙方簽名的、反映交接手續(xù)的資料，列明：

　　交接物品、資料、種類、數(shù)量、存放位置、品牌、生產(chǎn)或供貨單位及委托合同、驗(yàn)收合格證明、驗(yàn)收移交資料檔案目錄，其他資料只需能快速從公司檔案中查出即可，不必全部放入。

　　三、由物業(yè)統(tǒng)一提供專業(yè)服務(wù)。1分符合1.0不符合0。

　　考證資料應(yīng)詳盡地反映物業(yè)管理公司的專業(yè)化資質(zhì)：

　　1、物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介。

　　2、物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證書等。

　　3、物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　4、辦公場(chǎng)地證明。

　　5、物業(yè)管理公司及專業(yè)人員分類簡(jiǎn)介架構(gòu)。

　　6、物業(yè)委托管理合同。

　　7、物業(yè)管理簡(jiǎn)介(管理期限、管理方式)

　　8、其他資料。如物業(yè)委托管理合同備案文件(物業(yè)主管部門頒發(fā));物業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè)自建保安許可證(或聘用保安合同);綠化、清潔、維修、設(shè)備保養(yǎng)合同;各項(xiàng)管理制度及其他可以反映專業(yè)化統(tǒng)一管理的重要證明。

　　四、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。1分符合1.0基本符合0.5不符合0。

　　1、物業(yè)公司前期介入的情況簡(jiǎn)介。

　　2、與建設(shè)單位的《前期物業(yè)管理合同》。

　　五、在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。

　　1、業(yè)主接受并同意，遵守業(yè)主公約的聲明。

　　2、業(yè)主接受并同意，遵守用戶手冊(cè)，裝修指南，管理守則等聲明。

　　3、業(yè)主同意接受管理公司服務(wù)并支付管理費(fèi)的聲明書。

　　六、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌制度，符合有關(guān)規(guī)定。1分符合1.0已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合有關(guān)規(guī)定扣0.5未建立0。

　　所附的考評(píng)資料可以包括以下內(nèi)容：

　　1、物業(yè)管理公司的維修基金管理制度及維修基金續(xù)籌辦法。

　　2、業(yè)主委員會(huì)同意繳交維修基金的通知。

　　3、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門同意建立維修基金的通知。

　　4、代管銀行同意開戶的證明。

　　5、物業(yè)維修基金專用戶賬戶委托書。

　　6、代管銀行出具的物業(yè)管理維修基金拔劃通知書。

　　7、維修基金續(xù)籌入賬憑證。

　　8、業(yè)主委員會(huì)是、物業(yè)管理主管部門同意使用維修基金的批文(如已使用維修基金)。

　　(1)召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)同意按期繳交維修基金的證明文件。

　　(2)業(yè)主委員會(huì)同意物業(yè)管理公司按期收取維修基金的文件。

　　(3)政府有關(guān)部門的指導(dǎo)資料。將有關(guān)成立維修基金情況向物業(yè)管理主管政府部門報(bào)告，并得到政府部門的明確批復(fù)。

　　維修基金全部收齊的單位，所附資料與收到的部分維修基金單位基本相同。

　　七、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善。2分完善2.0基本完善1.0不完善0。

　　1、房屋使用、管理、維修公約。

　　2、裝修管理規(guī)定。

　　3、業(yè)主公約。

　　4、精神文明建設(shè)公約。

　　5、社區(qū)管理公約。

　　6、住戶手冊(cè)。

　　7、商戶手冊(cè)。

　　八、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。

　　業(yè)主委員會(huì)籌備資料;

　　業(yè)主委員會(huì)選舉文件;

　　業(yè)主委員會(huì)備案文件。

　　九、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。

　　業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。

　　十、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。1分符合1.0不符合0。

　　1、創(chuàng)優(yōu)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅社區(qū)”的實(shí)施方案。

　　2、物業(yè)公司的批示。

　　3、業(yè)主委員會(huì)的批示。

　　十一、社區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。2分

　　制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0;主要檢查：

　　物業(yè)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;

　　未制定具體的落實(shí)措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5。

　　略：物業(yè)運(yùn)營(yíng)各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程。

　　十二、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。2分管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.5，不符合0。

　　對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，考評(píng)資料中可收入以下內(nèi)容，以體現(xiàn)物業(yè)管理公司的規(guī)范性：

　　1、員工花名冊(cè)，即在職員名錄。

　　2、員工證件匯總表。

　　管理崗位員工，應(yīng)有物業(yè)管理上崗證;

　　財(cái)務(wù)人員應(yīng)有財(cái)務(wù)人員上崗證;

　　工程人員應(yīng)有高壓操作證、電梯操作證、電工證等政府主管部門規(guī)定的證件;

　　保安人員應(yīng)有保安上崗證。

　　附：物業(yè)管理證樣本復(fù)印件、財(cái)務(wù)上崗證樣本復(fù)印件、電工上崗證樣本復(fù)印件、保安員上崗證樣本復(fù)印件、消防培訓(xùn)證書樣本復(fù)印件。

　　3、職業(yè)道德培訓(xùn)記錄。對(duì)員工加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德培訓(xùn)，保證嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)。

　　4、職業(yè)道德規(guī)范。

　　5、員工行為規(guī)范。

　　6、各崗位服務(wù)規(guī)范用語。

　　7、員工著裝規(guī)定。制定統(tǒng)一著裝標(biāo)準(zhǔn)并要求員工按標(biāo)準(zhǔn)著裝。

　　十三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2分符合2。0，基本符合1。0，不符合0。

　　考評(píng)資料中可以包括以下內(nèi)容：

　　(1)計(jì)算機(jī)應(yīng)用情況簡(jiǎn)介。對(duì)參評(píng)企業(yè)的計(jì)算機(jī)使用情況進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，例如各專業(yè)部門使用計(jì)算機(jī)的數(shù)量、功能、使用效果等。

　　(2)計(jì)算機(jī)使用管理規(guī)定。

　　(3)會(huì)計(jì)電算化管理制度。

　　(4)智能化設(shè)備功能及應(yīng)用情況介紹經(jīng)，包括本企業(yè)智能化設(shè)備種類、功效、使用情況等。

　　(5)智能設(shè)備管理規(guī)定，包括保障各類智能設(shè)備正常運(yùn)行的各項(xiàng)措施。

　　(6)應(yīng)用現(xiàn)代化工具進(jìn)行管理的場(chǎng)景圖片和操作記錄。

　　十四、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。2分執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0。未執(zhí)行0;公開1.0;未公開0。

　　按本項(xiàng)目要求，考評(píng)資料中應(yīng)包含參評(píng)單位的以下信息：財(cái)務(wù)管理制度;會(huì)計(jì)制度;財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)定;財(cái)務(wù)收支年度決算編制規(guī)定;保證金管理規(guī)定;管理費(fèi)收繳管理規(guī)定;管理費(fèi)支出管理規(guī)定;有償服務(wù)管理規(guī)定;維修基鎦金管理制度;財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度，企業(yè)合法納稅證明，企業(yè)收費(fèi)許可證、管理費(fèi)公開照片;等等。

　　十五、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便。2分

　　包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.2。

　　房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案屬工程檔案，是物業(yè)管理檔案的重要組成部分，它一般包括：

　　1、房屋總平面圖。

　　2、地下管網(wǎng)圖(社區(qū))

　　3、房屋使用情況統(tǒng)計(jì)冊(cè)。

　　4、房屋大中修記錄。

　　5、設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳。

　　6、設(shè)備設(shè)施的大中修記錄。

　　7、設(shè)備設(shè)施安裝資料及圖紙。

　　十六、建立客戶檔案、房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便。2分每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。

　　1、用戶檔案管理規(guī)程。

　　2、用戶檔案總目錄。

　　3、一套完整的用戶檔案。

　　十七、建立24小時(shí)值班制度。

　　設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求肋、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。2分符合2.0，值班制度不符合扣0。5，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2，沒有回訪記錄每次扣0.1。

　　考評(píng)資料要能反映出物業(yè)管理服務(wù)信息處理情況。包括參評(píng)單位服務(wù)情況簡(jiǎn)介，24小時(shí)服務(wù)制度，工程部值班制度，24小時(shí)安全保衛(wèi)管理制度，用戶投訴管理規(guī)程，服務(wù)質(zhì)量回訪調(diào)查規(guī)程，服務(wù)承諾制及有關(guān)原始記錄(意見受理記錄、回訪記錄、值班記錄等)的復(fù)印件。

　　十八、定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95%以上。2分符合2,0，基本符合1,0，不符合0。

　　考評(píng)資料中收入下列資料：調(diào)查制度、回訪調(diào)查表、回訪調(diào)查月統(tǒng)計(jì)、年核計(jì)表、調(diào)查問卷。注意回訪調(diào)查表、調(diào)查問卷應(yīng)收入經(jīng)用戶簽名的原始記錄。

　　十九、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100%返修率不高