3個物業概念，99%的業主都不清楚

　　關于物業

　　我們每一人都是業主

　　但事實上

　　99%以上的業主對

　　什么是物業

　　什么是物業管理

　　以及什么是物業公司等概念

　　都不是十分的清楚

　　往往把這些概念混為一談

　　在現實生活中，我們經常會聽到這樣的新聞或者業主的抱怨：

　　“物業撒手了，小區亂套了”

　　“停車收費起糾紛，業主物業鬧矛盾”

　　“物業收了費卻不干活”

　　“業主頻頻投訴，物業不到位”

　　“物業為催討物業費跟業主對簿公堂”

　　“物業強推停車收費，引業主不滿”

　　從這些表述來看，物業一詞，成了物業公司的代名詞。

　　其實，物業不是物業公司。物業是業主自己的物業。我們每個業主自己入住的房屋是物業，小區的設施設備也是物業。

　　而管理服務這些物業的工作，才叫物業服務。從事物業服務的個來叫物業服務企業，或者叫物業公司。

　　01　什么是物業

　　“物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。

　　物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。

　　以后：我們得記住了哦，我們買的房屋就是物業，我們的共公設施設備及場地才是物業。

　　02　什么是物業管理

　　我們的公共設施設備及場地也是物業。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。

　　物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。

　　以后：你可要弄清楚物業管理到底是管啥。

　　03　物業管理的八個原則

　　1.權責分明原則

　　在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。

　　2.業主主導原則

　　業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　3.服務第一原則

　　所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。

　　4.統一管理原則

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　5.專業高效原則

　　物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　6.收費合理原則

　　物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

　　7.公平競爭原則

　　物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委托方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。

　　8.依法行事原則

　　物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。

篇2：物業資產管理增值新概念

　　物業資產管理增值新概念

　　水穿石 歷久彌新

　　用工作績效來實現物業資產保值增值己逐漸成為物業管理行業追寵的一個概念。我們在研究物業規劃時總是將其重置其中，并希望通過物業管理工作績效實現其資產保值增值目標。本人從事物業管理工作多年，總是企圖通過一些局部系統工作來論證其工作重點程度分類是否符合總目標要求，通過研究設施管理系統理論來研究資產增值概念算是一種嘗試。

　　細究物業資產保值增值狀況，不外乎三大類：一是地段增值的結果，表現為物業租金穩定收益或增長，變現容易，評估價值高于購買價格；二是市場供求關系調整，表現為物業供應量小于需求量時，租售均容易，租售價值高于評估價值，當物業供應量大于需求量時則反之；三是物業保護很好，歷久彌新，物業價值穩定。表現為當地段、需求均無變化時都可以實現并保持較好的租售目標，評估價值高于購買價值。如果說第一、二類物業增值原因是社會發展和市場運作帶來的結果，第三類則一定是管理出的結果。用什么手段實現管理增值結果？是對人的服務？對物體的常規性管理？國外在八十年代末期就提出了一個新的增值管理概念：“設施管理”概念（FacilityManagement簡稱為FM），企圖將“設施管理”從傳統的物業管理范圍中脫離出來，作為物業資產管理的層次。

　　“設施管理”理論認為：設施管理不同于一般意義上的物業管理，也不同于常規的設施設備管理。它與物業管理的管理對象一致--物業資產，但管理方法卻不同。“設施管理”提出了物業壽命期全過程管理，包括產業、設施發展的長遠策略，樓房管理（包括設計、建造、裝修），空面利用，家具配置，設施保養，計劃、維持和改善機構內的樓房去創造一切有利于業務發展的環境；它具有常規設施設備管理的一般內涵，更重要的是通過對設施管理，進入到經營管理系統實施運營管理，并通過其運行實現增值服務。本文將重點探討“設施管理”概念中關于物業壽命期全過程管理、設施發展長遠策略與現實設施設備管理認識兼融過渡的問題。

　　一、“設施管理”概念中的設施設備管理觀點

　　物業壽命期全過程管理及設施長遠發展策略是設施管理理論中的重要概念，討論其觀點就必須清晰地認識到物業壽命是指物業綜合壽命，對象是物業（包括設施設備）。實行設施長遠發展策略的實質是物業壽命期全過程品質保障的系統工程，“設施管理”概念認為：由于近代樓宇建設對現代科技成果運用越來越廣泛，除傳統的設施設備外、各種自控網絡及通迅、視頻設備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家具）、健身等設施設備等均進入物業設施設備的管理范疇，系統集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業管理中日顯重要。

　　從資產管理角度來看，在資產保值增值的系統原由中，延長物業使用壽命，必定延長設施設備使用壽命，系統規劃設施設備管理。國際設施管理協會（IFMA）提出“設施管理”是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作，”它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理。”設施管理是資產管理層次，是綜合管理概念，不是簡單地把設施設備管理的外延與內涵擴大，傳統的設施設備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統；綜上所述，我們認為可以把設施設備管理理解為“設施管理”中的重要子系統，支持著設施管理概念的一般內涵。在生產實踐中如何運用設施管理概念，在條件不成熟時，不妨可先運用其基本思想：物業壽命期全過程管理，設施長遠發展策略來調整現存設施設備管理概念。通過整合設施設備日常維修保養思想，修正設施設備大中修概念認識，調整設施管理階段工作重點，也可謂實踐運作設施管理概念也是十分有效的途徑。

　　二、整合維保目標：歷久彌新，價值保持

　　日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標準來保持目標？用什么資源來保障目標實現？很多專業人士都會毫無猶疑的說：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質現場。

　　據不完全統計，日常維保達成目標的僅占總數的30％左右。我們曾經討論過一個簡單的話題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時掛了洞，不穿時被蟲蝕了的壽命長得多。但參加討論者對這一問題有多種不同觀點：

　　1、這樣做是對的，節約又實惠，可實施；

　　2、沒有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買吧；

　　3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現在的錢又不夠用。

　　在這三種觀點中，第三種觀點所占比例最大。我在參與協調某小區業主委員會和物業管理公司矛盾時就碰到這種問題，業主主要關注收費是否低，根本沒有看到銹跡斑斑的設施設備對自己資產的傷害，而物業管理公司在較低費用的資源條件下，只能保住企業的眼前利益，可以說該公司除了管保安、保潔、業主公共事務協調后基本上沒有資金能力進行設施設備維保。經專家們按其設施設備現狀情況定性評估，其物業壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！

　　當我們運用物業壽命期全過程管理思想，用長遠發展策略來系統布置工作，我認為：設施設備管理的日常維保目標是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據設施設備的生命周期期限來確定維保期限；日常維保的工作的標準包括不充許破壞性的銹斑、潤滑性能差產生。日常維保的保障：與設施生命周期規劃一致的資金配置。上海博物館在設施設備管理績效上就非常突出。在整體設施設備每天運行二十四小時己連續運行八年的情況下，整個設備層就象剛建造的一樣，就連空調管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢問一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態，他認真地說：如有氧化斑產生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產生。當然為保持如此高水平的維保工作績效，除開嚴肅的工作紀律外，還有足夠的資金保障。

　　三、滴水穿石的策略性設施規劃概念

　　策略性設施管理是一整體性針對現代機構管理而創造的新概念，它有計劃地去運用，增加和減少資源來推行機構的業務計劃，策略性管理包括設施的規劃及購置；設施的生命周期管理；危機管理；價值實效利用和管理等內容。我認為，將策略性設施規劃概念指導一般物業的設施設備大中修管理，有其借鑒性。假設我們運用設施運行的最優化，提高設施利用者的滿意率，提高知識生產的全產率。通過預先保養思想，保全設施的壽命周期。我曾經和一位管理高檔次設備管理的專業人士討論過關于設施設備大修理問題。

　　當我問他：這套設備用了八年進行過大修嗎？他反復強調：我管的設備不存在大修概念，因為我們在設備壽命期的臨界點上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒有必要再進行大修了。（當然他每年都準備了設備總值的20～30％資金用于設備維修維保，其管理效果絕對的一流）現在我們且不論此觀點是否科學合理，但其把握設備壽命期臨界點的設備管理思想和管理效果是值得仿效的。設施設備大中修理由就是把握設備壽命周期中必要拐點，對其把握的程度實質上是策略性設施規劃把握的程度。如果我們在物業建設前期介入時，運用策略性設施規劃概念指導設計和建設；在運行使用中運用策略性設施規劃概念掌控設備壽命期臨界點，確立大中修的合理時間；整個設施設備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實實了。

　　綜上所述，無論是作為增值服務新概念的“設施管理”，還是保值服務的設施設備管理，萬變不離其宗，將其融匯運用使其創造最佳績效是十分重要的。物業資產即想保值又想增值，在管理過程中無論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。

　　文/羅渝陵

篇3：物業知識教材:物業環境管理概念

　　物業知識教材:物業環境管理概念

　　一、環境的含義

　　環境，是指周圍的地方及其情況和條件。環境是針對主體而言的，以人類為主體的環境有廣義與狹義之分。

　　(一)廣義的環境含義

　　廣義的環境含義包括以下四個層次:

　　1.第一環境

　　第一環境即自然環境或原生環境。第一環境既含有對人類有用的自然資源，如土地、森林、礦產、水、大氣、生物、植物等，也含有對人類不利的自然災害，如地震、火山、洪水、泥石流、海嘯等。

　　第一環境實質上是指自然界生物和非生物兩類物質。這兩類物質雖然從存在形式上可分為生命體和無生命體，從存在特點上可分為可再生物質和不可再生物質，但是總的說來，它們都在以各自的形式運動變化著，并且它們的運動變化又是互相交錯、互相影響和互相制約的。正是自然界的物質在其固有的條件下規律性的運動變化，才保持著第一環境的平衡。如果這種平衡被破壞，就會使物質運動發生紊亂，出現難以預料的后果。

　　2.第二環境

　　第二環境即次生環境，是指被人類活動改變或污染的自然環境，如城市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水域和水體，城市郊區(農業用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城區內部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等。

　　第二次世界大戰以后，由于科學技術的不斷發展，人們征服自然的能力提高了，但同時破壞自然的可能性也增加了。人們在征服自然的過程中，不斷發現自然新的屬性，擴大了原材料的使用范圍，創立了一系列工業群。與此同時，也產生了新的污染物質。這些污染物質進入自然界，污染大氣、土壤、水流、損害森林、植被，擾亂生態環境的平衡，給生態系統造成難以承受的壓力，并危及人類的生存。

　　3.第三環境

　　第三環境是指由人工建造的房屋、道路和各項設施等組成的人工環境。

　　第三環境是人類生存和發展的基礎。房屋是供人們生產、工作、休息等各類活動的場所，也是人類發展所離不開的基本要素。而寬廣、通暢的道路和各項配套完善的設施是促進人類進步和社會發展所不可缺少的條件。因此，創造美好的人工環境是促進社會進步、人類發展的基本保證。

　　4.第四環境

　　第四環境是指由政治、經濟、文化等各種社會因素所構成的人與人之間的社會環境。

　　第四環境屬于“軟”環境。政治穩定、經濟健康快速發展、文化素質水平高，人與人之間團結、誠實，必然會導致生產、工作效率高，人們的幸福感會增強，人生價值就會得到充分體現，人類社會就會不斷向前發展。

　　(二)狹義的環境含義

　　狹義的環境就是僅指廣義環境含義中的第二環境，即被人類活動改變或污染的自然環境--次生環境。

　　二、物業環境的內涵

　　物業環境是城市環境的一部分。一般說來，物業環境包括廣義環境的第二環境、第三環境和第四環境。城市環境是指城市范圍內的情況和條件;物業環境則是指某宗物業，如居住小區、寫字樓、購物中心、賓館等其所在區域內的情況和條件。

　　物業環境按物業用途的不同，可分為生活居住環境、生產環境、商業環境和辦公環境等。

　　(一)生活居住環境

　　生活居住環境是指提供給人們居住的物業環境，包括內部居住環境和外部居住環境兩個方面。

　　1.內部居住環境

　　內部居住環境是指居住物業--住宅建筑的內部環境。影響住宅建筑內部環境的因素主要有以下幾個方面:

　　(1)住宅標準 住宅標準主要有面積標準和質量標準。面積標準一般是指平均每套或每戶建筑面積和平均每人居住面積的大小;而質量標準是指設備的完善程度，如衛生設備、供水、供電、供氣、供熱、電視、電話等設施的完善程度。

　　(2)住宅類型 住宅類型涉及到住宅的高度和層高。住宅有底層、多層和高層之分。一般來說，低層或多層住宅居住的方便性優點比較突出，而高層住宅因室內容量大、室外視覺效果好，居住起來舒適性特點較突出。

　　(3)隔聲 住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔聲效果，對電梯或樓梯、管道及外部噪聲要有良好的防護效果。

　　(4)隔熱與保溫 住宅建筑在夏天具有良好的隔熱效果，在冬天具有良好的保溫功能，這是改善居住環境的重要條件。

　　(5)光照 居住建筑室內必須具有適宜的光照時間和強度，包括自然采光和人工照明兩種情形。

　　(6)日照 居住建筑室內必須能夠獲得適時與適量的太陽光的直接照射。日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種情形。

　　(7)通風、風向、風力 通風一般是指自然通風。居室應具有良好的通風條件，特別是在炎熱地區而沒有空調的情況下，居室更應具有良好的通風條件。另外，風向與風力也是影響居室環境的重要因素。

　　(8)室內小氣候 住宅建筑室內要具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣對流速度，確保室內居住環境空氣清新，溫度、濕度適宜，不損害人身健康，保持居室內環境的舒適性。

　　(9)室內空氣量和二氧化碳含量 居住建筑室內要保持足夠的新鮮空氣量，盡量降低對人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的氣體含量，使人們居住在一個安全、舒適的室內環境之中。

　　2.外部居住環境

　　外部居住環境是指居住物業所在區域內，與居民生活居住密切相關的各類公共建筑、公共設施、綠化、院落和室外場地等設施與設備的情況和條件。外部居住環境與內部居住環境的有機組合，構成了居住物業的生活居住環境。影響住宅建筑外部環境的因素主要有以下幾個方面:

　　(1)居住密度 居住密度是指單位用地面積上居民和建筑的密集程度，通常用單位用地面積所容納的居民人數和單位用地面積所建造的住宅建筑面積兩個指標來衡量。從居住的舒適性角度考慮，居住密度以低為優。

　　(2)公共建筑 居住物業的公共建筑是指為居民生活服務的各類公共建筑，包括中小學、幼兒園、托兒所、醫院、電影院、商店、郵局、銀行等文教、衛生、商業服務、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物業的公共建筑能夠配套、完善，是保證居住物業具有良好外部環境的基本物質條件。

　　(3)市政公共設施 市政公共設施是指居住物業的居民生活服務的設施，如道路、各種工程管線、公共交通等。一般來說，完善、便利的市政公共設施能夠給居住物業提供一個良好的外部居住環境。

　　(4)綠化 綠化是指居住物業的室外公共綠化面積和綠化種植。綠化不僅有利于調節小氣候，而且還能美化居住環境，有利于人們的身心健康。

　　(5)室外庭院和各類活動場所 室外庭院主要是指住戶獨用的室外庭院和公用的生活用地。居住物業的活動場所主要包括兒童游樂和成年人、老年人休息活動的場所。這些都是居民生活居住所不可缺少的組成部分。

　　(6)室外環境小品 室外環境小品主要包括建筑小品、裝飾型公共標志、公共小設施、公共游憩小設施以及地面鋪砌等。

　　(7)大氣環境 居住物業區域內，空氣中有害氣體和有害物質的濃度與氣味，直接影響著居民的身心健康。因此要保持良好的室外大氣環境，應消除空氣中的有害、有毒氣體與氣味，或者最大限度的降低其濃度，確保居民人身安全和身心健康。

　　(8)聲環境和視環境 為了確保一個良好的居住環境，應盡可能降低噪聲強度和住戶相互間視線的干擾程度。

　　(9)小氣候環境 應做好居住區內的氣溫、日照、防曬、通風或防風等狀況的維護工作，確保居住區內優雅、舒適的小氣候環境。

　　(10)鄰里和社會環境 居住區內的社會風尚、治安狀況、鄰里關系、居民的文化水平和藝術修養等，都會直接影響居住環境。

　　(11)環境衛生狀況 居住區的衛生狀況好，能夠凈化環境，給居民提供一個清潔宜人的生活環境。

　　(二)生產環境

　　生產環境是指提供給企業及其生產者--工人從事產品生產的相關設施與條件，其主要包括如下幾個方面:

　　1.物業用途及類型

　　物業用途及類型是否與使用該物業生產的產品相一致，是影響生產環境的首要問題。例如，假設將一個層高較低的生產用房用于生產一種需要較高層高的廠房才能正常生產的產品生產用途上，則其生產環境一定比較差。

　　2.隔聲

　　隔聲要求生產用房之間、生產用房與外界不造成噪聲污染，確保生產者在生產工作時不受噪聲的干擾，同時保證不影響外界他人的活動。

　　3.隔熱和保溫

　　隔熱和保溫要求生產用房在夏天能防止室內溫度急劇上升，在冬天能防止室內溫度急劇下降，確保生產者在一個適宜的溫差環境中從事生產活動。

　　4.光照與通風

　　光照與通風要求生產者能在具有足夠的自然采光或人工照明和良好的通風條件的生產用房內從事生產。

　　5.綠化

　　生產區域內若有足夠的綠地面積和綠化種植，不僅有利于廠區小氣候的調節，而且能夠美化廠區環境，有利于生產者的身心健康，樹立企業良好的形象。

　　6.環境衛生狀況

　　良好的環境衛生狀況，能夠確保生產者在一個清潔、衛生的環境中從事生產，是高效率生產高質量產品的重要條件。

　　7.交通條件

　　生產型企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此必須有便捷的交通條件。例如:鄰近公路交通干線或者符合運輸條件的道路與公路干線相連、有鐵路專用線進入廠區、臨近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能同時滿足兩項及其以上者，則該物業的生產環境的交通條件達到較好程度。

　　8.基礎設施

　　企業生產對基礎設施的依賴性較強，生產用房的電力供應情況、生產用水是否能夠滿足需要、排污及污染治理的可能性、通訊條件等等，都是影響生產環境的因素。

　　9.行政服務條件

　　直接為生產型企業服務的公安、銀行、工商、稅務、環衛等行政服務機構的設置，對于確保企業生產有一個良好的生產環境，起著十分重要的作用。

　　(三)商業環境

　　商業物業環境是指用于商業目的的物業，包括商店(商場、購物中心、商鋪、市場等)、旅館(賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等)、餐館(飯莊、酒樓、酒家、茶樓等)、游藝場館(娛樂城、歌舞廳等)和商務寫字樓等，其所在區域的情況和條件，主要包括以下幾個方面:

　　1.物業類型與檔次

　　商業物業有低層、多層和高層之分，同時其物業檔次也不相同。一般來說，其檔次越高，相關的商業環境就越好，客戶對商業環境的要求相對來說也要高一些。

　　2.隔聲

　　商業物業應有較好的隔聲效果，以免影響他人或外界，造成噪聲污染。

　　3.光照與通風

　　商業物業在使用中，其室內應有足夠的自然采光和人工照明，同時應具有較好的通風效果。

　　4.室內小氣候

　　要求室內具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣流動速度。

　　5.室內空氣含氧量

　　室內空氣要具有足夠的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有異味的氣體或物質，確保使用人的人身安全和身心健康。

　　6.綠化

　　商業物業要有足夠的綠化面積和綠化種植或盆花種類。

　　7.環境衛生狀況

　　良好的環境衛生狀況，有利于商業活動的開展和吸引顧客。

　　8.環境小品

　　美觀、合適的環境小品，能給商業活動的開展構造一個良好的情景和氛圍。

　　9.商業設施

　　完善、配套和便捷的商業設施，為商業活動的開展奠定了基礎。

　　10.交通條件

　　對于商業物業來說，應考慮兩個方面的交通條件:一是顧客方面，主要是公共交通的通達度(附近公交線路的條數，公交車輛時間間隔，以及公交線路聯結的居民區人數;距飛機場、火車站、碼頭等的距離遠近);自行車、摩托車和汽車的停車場地問題。二是經營方面，要考慮進貨和卸貨的交通便利程度。

　　11.服務態度和服務水平

　　商業物業的服務態度越好、服務水平越高，其商業服務環境就越佳，相應的商業效益就越好。

　　(四)辦公環境

　　影響辦公環境的因素主要有以下幾個方面:

　　1.辦公室標準與類型

　　辦公室面積較大、室內凈空高度較高，則辦公的空間環境優越，無壓抑感。

　　2.隔聲

　　良好的隔聲效果，既起到了保密作用，又不干擾他人和外界。

　　3.隔熱和保溫

　　4.光照與日照

　　5.通風

　　6.室內小氣候

　　7.室內空氣今氧量和二氧化碳含量

　　8.室內景觀

　　辦公室的盆景、小飾物、壁畫、雕塑等小景觀的合理布置，構成了一個優美的辦公室內環境。

　　9.辦公設備

　　配套、完善的辦公設備是構造一個優美的辦公環境的基本條件。

　　10.室外綠化

　　11.室外環境小品

　　12.大氣環境

　　13.聲環境和視環境

　　沒有外界的噪聲干擾和良好的視覺環境，是辦公條件的要求。

　　14.環境衛生狀況

　　15.辦公區域的治安狀況

　　16.辦公人員的基本素質

　　辦公人員的基本素質主要包括思想文化素質、藝術修養以及人際關系等等。

　　另外，根據我國目前裝修行業的發展，建筑裝修材料對物業環境的影響較大，特別是對人身安全與身心健康有較大影響。1998年4月，武漢市衛生防疫站對某新建小區的5家住戶的室內空氣污染進行了調查，受訪的10位居民每天在家停留13小時，他們稱在家里常感到頭暈、睡眠不好、記憶力減退、皮膚過敏、眼咽鼻不適，且發生率高達50%~90%。經檢測，這種病態反應主要是因為室內的裝修材料和家具釋放的污染物所致。

　　目前，像此類因建筑裝修污染致病的事例屢見不鮮。山東青島市李滄區某居民一家三口在房子裝修后就馬上搬進新居，開始全家人都有一種不適感，但沒在意，后來出現了胸悶、嘔吐、呼吸短促等癥狀，夜間男主人因有過敏性哮喘病史導致喉頭水腫窒息而亡，妻兒均深度中毒。而北京市每年發生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起，中毒人數1萬余人，死亡人數約350人，慢性中毒約10萬人次。

　　研究表明，建筑材料導致的疾病主要有三類:一是癌癥。溶解型涂料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯類物在高濃度時會使血液受到毒害，易造成血癌;天花板、防火材料等石棉材料則可引起肺間質流。二是不良建筑物綜合癥(SBS)，俗稱“空調病”、“辦公室病”、“星期一疾病”。它主要是因為建筑物室內空氣交換率低、污染程度高，以致室內人群產生諸如流淚、咳嗽、乏力、疲倦、頭昏、嗜睡等癥狀，而一旦離開該建筑物，癥狀即可消失。這種現象常在一些裝修豪華的寫字樓、卡拉OK廳、錄像廳的包房里出現。三是過敏癥。它和SBS都是由木質人造板的粘合劑、含脲醛樹脂的泡沫絕緣材料、隔音材料等釋放的甲醛所致。甲醛已被確認為室內主要污染物之一。