物業(yè)轄區(qū)高空拋物保障措施
一、前言
隨著社會(huì)的發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,高層建筑越來(lái)越多,人們的生活和工作越來(lái)越離不開(kāi)高樓大廈。但是,高樓大廈所帶來(lái)的高空墜物問(wèn)題也開(kāi)始凸顯。高空墜物不僅給人身體造成傷害,還會(huì)對(duì)財(cái)物造成損害,特別是在人員密集的地方,如商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、學(xué)校等,一旦發(fā)生高空墜物事故,后果不堪設(shè)想。因此,針對(duì)高空墜物問(wèn)題,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)要建立完善的保障措施,從源頭把控高空墜物安全,為人們提供安全保障。
二、源頭控制措施
1.制定嚴(yán)格的高空拋物行為規(guī)定:在樓房?jī)?nèi)部、窗戶附近、天臺(tái)等禁止拋物,尤其是不允許丟棄煙蒂、紙巾等易燃、易爆物品及其他危險(xiǎn)物品。
2.加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育,提高他們的安全意識(shí):在物業(yè)公共區(qū)域張貼海報(bào)、宣傳單等來(lái)提醒和教育居民禁止拋物,并設(shè)置提示標(biāo)志和警示語(yǔ)句。
3.人防系統(tǒng)建設(shè):在樓房的外墻或窗戶處安裝防拋網(wǎng),從常規(guī)能夠達(dá)到人體損傷的高度開(kāi)始設(shè)置,以盡可能地杜絕高空拋物的發(fā)生。
4.在小區(qū)電梯口或大門口設(shè)置攝像頭,對(duì)物業(yè)管理不力、拋物嫌疑人有嫌疑的情況進(jìn)行監(jiān)控,并及時(shí)報(bào)警。
5.引入保潔服務(wù)外包,定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生保潔,減少雜物積存,降低高空拋物發(fā)生的概率。
6.加強(qiáng)人員管理,保證居民在進(jìn)出大門時(shí)進(jìn)行“二次確認(rèn)”,把握人員出入情況,對(duì)不重視安全防范的,采取加強(qiáng)監(jiān)管、限制等手段進(jìn)行干預(yù)。
7.如變更業(yè)主,物管公司應(yīng)當(dāng)全部履行交接責(zé)任,嚴(yán)格審核入住申請(qǐng)人是否有明顯不良行為污點(diǎn)。
8.定期開(kāi)展公共區(qū)域巡查:加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)樓頂、窗戶、落水管道等易發(fā)生高空拋物位置的巡查,對(duì)于拋物的行為即時(shí)制止并進(jìn)行規(guī)范警告。
9.建立高空拋物統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度,對(duì)小區(qū)內(nèi)高空拋物的情況進(jìn)行清晰記錄,及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),保持警覺(jué)。
10.當(dāng)發(fā)現(xiàn)某個(gè)居民存在高空拋物嫌疑或已經(jīng)發(fā)生高空拋物時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)該及時(shí)核實(shí)相關(guān)信息,并通過(guò)書(shū)面告知、口頭訓(xùn)誡或者賠償?shù)确绞竭M(jìn)行警示或處罰。
三、日常安全巡查措施
針對(duì)小區(qū)高空拋物問(wèn)題,定期開(kāi)展日常安全巡查,對(duì)小區(qū)內(nèi)可能存在高空拋物風(fēng)險(xiǎn)的地方進(jìn)行檢查和治理,采取及時(shí)、有效的措施加以解決,有效保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。
1. 巡查計(jì)劃制定:制定巡查計(jì)劃,例如每日清晨、下班前、晚上9點(diǎn)定時(shí)巡查,覆蓋小區(qū)內(nèi)所有房屋、樓道、垃圾集中場(chǎng)所、公共設(shè)施等區(qū)域,確保全覆蓋、全面檢查。
2. 防護(hù)措施檢查:對(duì)小區(qū)內(nèi)已經(jīng)存在的防護(hù)措施進(jìn)行檢查,并逐項(xiàng)分析其安全性和實(shí)用性,有問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改或更換。
3. 高空通道檢查:對(duì)小區(qū)內(nèi)樓梯、電梯、垃圾通道等高空通道進(jìn)行檢查,確保其暢通性和安全性。
4. 樓頂和窗戶檢查:檢查各單元樓頂和窗戶是否安裝防拋設(shè)施以及是否完好無(wú)損。
5. 入戶檢查:利用鑰匙進(jìn)入每個(gè)居民家,對(duì)各房間(包括客廳、廚房、臥室)進(jìn)行檢查,確保居民是否按照規(guī)定使用、存放物品,是否有高空拋物風(fēng)險(xiǎn)。
6. 公共區(qū)域檢查:檢查小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域是否存在高空拋物風(fēng)險(xiǎn),如花箱、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等區(qū)域是否存在可能被滋生垃圾等物品,及時(shí)進(jìn)行整改。
7. 監(jiān)控設(shè)施檢查:檢查小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施是否正常運(yùn)行,畫(huà)面是否清晰,是否存在盲點(diǎn)。
8. 專項(xiàng)檢查:對(duì)居民舉報(bào)的某些樓棟、單元或者家庭進(jìn)行專門的安全檢查,及時(shí)查找高空拋物隱患。
9. 教育宣傳:在巡查過(guò)程中向居民講解高空拋物的危害,以及正確處理垃圾和防范高空拋物的方法與技巧,并引入物業(yè)巡查記錄,讓居民對(duì)物業(yè)和自己的責(zé)任有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。
10. 巡查記錄和報(bào)告:巡查人員要認(rèn)真、詳細(xì)記錄每次巡查的情況,其中包括巡查時(shí)間、巡查人員、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、處理情況、整改建議等,并及時(shí)匯總制定巡查報(bào)告。
四、業(yè)主管理措施
引起高空拋物問(wèn)題的主要原因之一是部分業(yè)主缺乏安全意識(shí),或者無(wú)意中丟棄了物品,嚴(yán)重威脅了小區(qū)居民的生命安全和身體健康。
1.向業(yè)主進(jìn)行安全宣傳教育,提高他們的安全意識(shí)。在小區(qū)物業(yè)公共區(qū)域設(shè)置海報(bào)、宣傳單等宣傳“禁止高空拋物”的安全意識(shí)廣告,強(qiáng)調(diào)高空拋物的危害和房產(chǎn)糾紛,讓廣大業(yè)主始終保持對(duì)高空拋物的警覺(jué),自覺(jué)執(zhí)行安全行為規(guī)范。
2.完善房產(chǎn)安全制度,對(duì)危險(xiǎn)物品進(jìn)行限制。在業(yè)主辦理進(jìn)門申請(qǐng)時(shí)對(duì)業(yè)主和家屬進(jìn)行安全教育,并明確提取押金和簽訂高空拋物的意識(shí)協(xié)議。定期對(duì)業(yè)主家居內(nèi)使用常用危險(xiǎn)物品進(jìn)行審查和限制,如電動(dòng)工具、煙火爆竹等。
3.加強(qiáng)業(yè)主入住審批和管理,提高入住門檻。在業(yè)主進(jìn)入小區(qū)之前,要對(duì)居民進(jìn)行入住審批,掛起身份證明材料,嚴(yán)把入住關(guān)口,防止部分業(yè)主對(duì)小區(qū)的危害。
4.建立業(yè)主投訴制度,及時(shí)處理業(yè)主的問(wèn)題和顧慮。針對(duì)業(yè)主的問(wèn)詢和反饋信息,物業(yè)公司建立起專門的投訴處理機(jī)構(gòu),及時(shí)跟進(jìn)業(yè)主的投訴并在事情得到解決后進(jìn)行總結(jié)分享,提升業(yè)主對(duì)物業(yè)的信任和支持度。
5.管理業(yè)主違規(guī)行為,嚴(yán)厲制裁高空拋物行為。對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主高空拋物行為,物業(yè)公司及時(shí)進(jìn)行警告、處罰等處理,具體情況可以采取撤銷業(yè)主名下的公共設(shè)施使用、停用物業(yè)服務(wù)等措施加以制約。屢次違反投訴和處理中的業(yè)主,物業(yè)公司可以將其列入高風(fēng)險(xiǎn)審核名單,限制來(lái)自業(yè)主的一系列待遇,如商鋪?zhàn)赓U、社區(qū)活動(dòng)參與等。
6. 建立社區(qū)制度和良好氛圍。物業(yè)公司應(yīng)該組織居民開(kāi)展志愿服務(wù)活動(dòng),如社區(qū)義工、社區(qū)文化、健康金秋陽(yáng)光項(xiàng)目、以及各種運(yùn)動(dòng)會(huì)和家庭游戲等,增加社區(qū)居民之間的溝通和交流,積極營(yíng)造和諧社區(qū)氛圍,減少高空拋物的發(fā)生。
五、預(yù)案及應(yīng)急措施
1、規(guī)定突發(fā)高空墜物事故應(yīng)急救援措施,建立應(yīng)急預(yù)案。
2、建立高空墜物事故應(yīng)急機(jī)制,包括對(duì)報(bào)警者的應(yīng)急處置、引導(dǎo)人員疏散、病人救治、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)等措施。
3、對(duì)損害的財(cái)物、對(duì)傷員進(jìn)行資料記錄、分析和統(tǒng)計(jì),并及時(shí)向相關(guān)部門匯報(bào)。
六、建立長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制
1、建立物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化長(zhǎng)效機(jī)制,制定監(jiān)管方案,加強(qiáng)監(jiān)管和控制。
2、積極參與高層建筑安全評(píng)估,每年進(jìn)行安全檢測(cè)和評(píng)估,及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患,采取有效措施快速糾正。
3、及時(shí)掌握新技術(shù)、新材料、新設(shè)備,將其引入到高空墜物安全監(jiān)管中,提升監(jiān)管技術(shù)水平。
綜上所述,在物業(yè)高空墜物保障措施中,源頭防控、巡查管理、業(yè)主管理、應(yīng)急預(yù)案和長(zhǎng)效監(jiān)管五個(gè)方面是需要重點(diǎn)加強(qiáng)的部分。建立完善的保障措施可以從源頭遏制高空墜物問(wèn)題,合理巡查管理可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種安全隱患,強(qiáng)化業(yè)主管理可以提高其安全意識(shí)和責(zé)任感,應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急機(jī)制可以最大程度保護(hù)人員生命和財(cái)產(chǎn)安全,長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制可以持續(xù)加強(qiáng)和提升高空墜物管理水平,為人們提供一個(gè)更加安全的社會(huì)環(huán)境。
篇2:高空拋物和墜物區(qū)別學(xué)習(xí)心得
高空拋物和墜物區(qū)別學(xué)習(xí)心得
關(guān)于高空拋物、墜物責(zé)任判定的法律法規(guī)依據(jù)與依法責(zé)任分析
近年來(lái),全國(guó)各地均有住宅小區(qū)發(fā)生高空拋物、墜物造成人員傷亡的事件。除了哀痛被傷害者外,關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此類事件中的責(zé)任被媒體炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng),同時(shí)受到各級(jí)政府的高度關(guān)注。
雖然司法對(duì)此類案件早有判例,但以判例解析可能受到個(gè)性化問(wèn)題的困擾。竊以為,解決對(duì)此問(wèn)題的認(rèn)知,最恰當(dāng)?shù)姆椒ㄊ蔷桶l(fā)生高空拋物和墜物區(qū)別適用相關(guān)法律法規(guī)。現(xiàn)將學(xué)習(xí)心得與同行分享:
一、建筑物所有人的專有部分,以及其擱置在建筑物上的物品等墜落造成傷害事件的;人為高空拋物造成傷害事件的;物業(yè)企業(yè)員工操作失誤,不慎造成工具、材料等高空墜落造成傷害事件的。
1、適用法律法規(guī)(原文)
(1)《侵權(quán)責(zé)任法》第85條規(guī)定:“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”
(2)《侵權(quán)責(zé)任法》第87條規(guī)定:“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權(quán)人的,除能夠證明自己不是侵權(quán)人外,由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。”
(3) 《民法通則》第126條 【物件致人損害的民事責(zé)任】建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。
(4)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四條規(guī)定:建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟,由所有人或者管理人對(duì)其無(wú)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任。
以上法律法規(guī)適用 “過(guò)錯(cuò)推定原則”。
(5)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第14條規(guī)定,在保修期限內(nèi),因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位可向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。
(6) 《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第15條規(guī)定,如因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害,則由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、依法責(zé)任分析
(1)依據(jù)上述法律法規(guī),應(yīng)該誰(shuí)的責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)。但若無(wú)法找到直接責(zé)任人的,相關(guān)區(qū)域業(yè)主也無(wú)法舉證自己無(wú)過(guò)錯(cuò)的,須共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
(2)物業(yè)企業(yè)若不能證明自己已盡告知、提醒等管理人義務(wù)的,也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
(3)房屋在保修期內(nèi)的,若建筑物業(yè)主專有部分在正常使用下發(fā)生損壞而致高空墜物的,根據(jù)上述法律法規(guī),維修費(fèi)用或因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成的損害可向建設(shè)單位提出賠償。
二、建筑物因公共部位損壞而發(fā)生高空墜物的
(一)保修期內(nèi)
1、適用法律法規(guī)原文
(1)適用本文第一條第1款第(5)(6)項(xiàng)所列法規(guī)原文。
2、責(zé)任的依法分析
房屋在保修期內(nèi)的,根據(jù)上述法律法規(guī)規(guī)定,在正常使用下,維修費(fèi)用或因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成的損害可向建設(shè)單位提出賠償。
(二)保修期滿后
1、適用法律法規(guī)原文
(1)《物權(quán)法》第70條規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
(2)《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況,需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案,向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng):
(一)電梯故障;
(二)消防設(shè)施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷,但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);
(七)其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后,應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng),加強(qiáng)監(jiān)督管理,保障資金安全。
2、責(zé)任的依法分析
(1)屬于上述法規(guī)規(guī)定的緊急維修范圍的維修項(xiàng)目,應(yīng)經(jīng)應(yīng)急程序申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金。若維修資金使用的審核部門、監(jiān)管部門怠于履責(zé)或延誤時(shí)間的,一旦發(fā)生高空墜物意外事件的,相關(guān)部門應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
(2)不在上述法規(guī)規(guī)定的緊急維修范圍,但存在高空墜物風(fēng)險(xiǎn)的公共部位、公共設(shè)施維修,須經(jīng)相關(guān)區(qū)域2/3業(yè)主同意后,方可獲準(zhǔn)使用維修資金實(shí)施維修。經(jīng)表決,若未達(dá)到法定2/3業(yè)主同意而無(wú)法維修,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法排除的,一旦發(fā)生高空墜物的意外事件,不同意維修的業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。(因建筑物公共地方不僅有法規(guī)所明確的“樓頂、樓體外立面”可能發(fā)生高空墜物,其他附著在樓頂、外立面的設(shè)施也可能發(fā)生高空墜物,如大體積的裝飾物等)
(3)沒(méi)有繳納住房專項(xiàng)維修資金的住宅區(qū),維修費(fèi)用需要相關(guān)棟樓的業(yè)主共同承擔(dān)。如全體或部分業(yè)主不愿意出費(fèi)用承擔(dān)維修,不愿意承擔(dān)共同管理責(zé)任,使得維修延誤或不得實(shí)施的,一旦發(fā)生高空墜物事件,相關(guān)業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
(4)物業(yè)企業(yè)應(yīng)履約對(duì)所服務(wù)項(xiàng)目的公共部位、公共設(shè)施的安全承擔(dān)相應(yīng)的管理義務(wù)。
①若發(fā)現(xiàn)建筑物存在高空墜物風(fēng)險(xiǎn)的,應(yīng)及時(shí)采取安全提醒和防范措施,同時(shí)向本項(xiàng)目業(yè)主自治組織報(bào)告,沒(méi)有成立業(yè)主自治組織的,應(yīng)向行業(yè)主管部門報(bào)告,并提出申請(qǐng)使用維修資金,包括啟動(dòng)應(yīng)急申請(qǐng)程序。
②若建筑物突發(fā)高空墜物事件,應(yīng)立即對(duì)建筑物繼續(xù)發(fā)生高空墜物的分析進(jìn)行排查,并告知業(yè)主自治組織,同時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告、申請(qǐng)啟動(dòng)專項(xiàng)維修基金的程序。
物業(yè)企業(yè)不能證明自己已經(jīng)履約盡責(zé)無(wú)過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
綜上,提請(qǐng)各位同行主動(dòng)做好此類事件的防范工作,包括提醒和管理。防范勝于“善后”、責(zé)任重于泰山,于千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主的安寧與幸福、于我們企業(yè)自己的安好和行業(yè)的聲譽(yù),與大家共勉。
欠妥、不足之處請(qǐng)指教、分享。
篇3:案例:為泄私憤高空拋物,受到嚴(yán)厲刑事制裁
高空拋物墜物典型案例:
楊某興以危險(xiǎn)方法危害公共安全案
--為泄私憤高空拋物,受到嚴(yán)厲刑事制裁
基本案情
20**年12月22日下午6時(shí)許,楊某興因退還租房押金問(wèn)題,與其租住的中山市民眾鎮(zhèn)六百六路149號(hào)“天添住宿”房東王某秋產(chǎn)生糾紛。隨后,楊某興為泄私憤,站在上述出租屋四樓陽(yáng)臺(tái)處,不顧他人安危,將啤酒瓶、床板、菜刀等物品扔至樓下道路,導(dǎo)致群眾圍觀以及交通阻斷。民警到場(chǎng)勸解后,楊某興繼續(xù)往樓下扔床墊、餐具等物品,并以自殺、扔煤氣罐等方式與民警對(duì)峙。直至當(dāng)晚11時(shí)許,民警破門而入將楊某興抓獲。
裁判結(jié)果
中山市第一人民法院審理認(rèn)為,楊某興無(wú)視國(guó)家法律,故意以危險(xiǎn)方法危害公共安全,尚未造成嚴(yán)重后果,其行為已構(gòu)成以危險(xiǎn)方法危害公共安全罪,應(yīng)依法懲處。綜合楊某興的犯罪事實(shí)、性質(zhì)、情節(jié)和悔罪表現(xiàn),20**年3月21日,判處楊某興有期徒刑三年。該判決已生效。
典型意義
本案中,被告人作為一名理智正常的成年人,明知高空拋物行為會(huì)損害樓下不特定人員的人身、財(cái)產(chǎn)安全,為發(fā)泄情緒,仍不計(jì)后果將啤酒瓶、菜刀等危險(xiǎn)物品從高空拋棄扔下,雖未造成嚴(yán)重后果,但足以危害公共安全,依法應(yīng)以危險(xiǎn)方法危害公共安全罪定罪處罰。高空拋物、墜物行為嚴(yán)重?fù)p害人民群眾人身、財(cái)產(chǎn)安全,極易引發(fā)社會(huì)矛盾糾紛,本案判決體現(xiàn)了刑事司法領(lǐng)域?qū)τ诟呖諕佄镏卫淼姆e極回應(yīng),對(duì)于有效防范、遏制高空拋物行為的發(fā)生、引領(lǐng)正向社會(huì)價(jià)值、形成良好社會(huì)風(fēng)尚具有重要作用。