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物業(yè)經(jīng)理人

優(yōu)先選擇的幾種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

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  物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)應(yīng)優(yōu)先選擇的幾種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

  1.家居裝修裝飾行業(yè)。

  隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,居民生活水平不斷提高,家裝行業(yè)發(fā)展迅猛,蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī)。物業(yè)管理行業(yè)與裝修行業(yè)有著天然的緊密聯(lián)系,參與這項(xiàng)服務(wù)有其天然的資源優(yōu)勢(shì),具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

  2.立體化停車(chē)場(chǎng)建設(shè)。

  隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,汽車(chē)進(jìn)入家庭趨勢(shì)明顯,中國(guó)人多地少的客觀條件,使“立體化”停車(chē)場(chǎng)成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)天然的擁有龐大的客戶(hù)資源,易于介入,資源、收費(fèi)相對(duì)有保障。

  3.開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)。

  有專(zhuān)家提出,城市社區(qū)建設(shè)的加快,社區(qū)商業(yè)存在巨大的需求市場(chǎng),但目前的社區(qū)商業(yè)配套不足,今后將會(huì)有其蓬勃發(fā)展的契機(jī)。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)商,加大底商和街鋪的建設(shè),如社區(qū)購(gòu)物中心、社區(qū)廣場(chǎng)、鄰里中心等,是今后物業(yè)管理中新的經(jīng)營(yíng)收入點(diǎn)。

  4.發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)。

  環(huán)保產(chǎn)業(yè)近年來(lái)受到國(guó)家大力扶持,也是與物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)系比較緊密的行業(yè)。在生態(tài)環(huán)境日益受到重視的今天,環(huán)保社區(qū)得到消費(fèi)者的青睞。以收費(fèi)的形式,建立區(qū)域性污水處理站,將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用,無(wú)疑是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。同樣可以建立區(qū)域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類(lèi)處理中心等,也可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。

  5.組建區(qū)域性物流配送中心。

  物流配送是生活現(xiàn)代化的一個(gè)重要標(biāo)志,居民對(duì)這種服務(wù)需求也越來(lái)越大,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要在現(xiàn)有工作構(gòu)架中增加幾個(gè)環(huán)節(jié),即可實(shí)現(xiàn)。

  6.為社區(qū)提供信息服務(wù)。

  在信息轟炸的時(shí)代,更多的商家希望進(jìn)入社區(qū)進(jìn)行面對(duì)面的產(chǎn)品宣傳,尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類(lèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與為商家宣傳的活動(dòng),能夠更好地為住戶(hù)提供便利,或者直接向業(yè)主提供其他各類(lèi)生活服務(wù)信息,獲取應(yīng)得利益,何樂(lè)而不為?

  7.走國(guó)際化道路,開(kāi)展社區(qū)旅游服務(wù)。

  社區(qū)旅游吸引著人們和境外游客的目光,社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗(yàn)家庭生活(住宿)等方式中蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全可以和旅行社合作,組織游客到社區(qū)參觀或做客,使業(yè)主、游客和自身企業(yè)各自取得收益。同時(shí),也可以和旅行社合作,組織本社區(qū)居民到其他地方旅游,并從中賺取一定的利潤(rùn)。

篇2:項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)學(xué)習(xí)體會(huì)

  項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)學(xué)習(xí)體會(huì)

  公司在召開(kāi)"五會(huì)"期間,舉辦了公司第五期企業(yè)文化培訓(xùn)班,邀請(qǐng)了公司法律顧問(wèn)孫高峰律師,從法律的角度結(jié)合項(xiàng)目施工中常見(jiàn)的法律糾紛,以具體事例為載體,深入淺出地講解了如何防范風(fēng)險(xiǎn),減少法律糾紛。結(jié)合公司項(xiàng)目管理實(shí)際,在項(xiàng)目管理過(guò)程中主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范,減少法律糾紛。

  1、加強(qiáng)與業(yè)主合同的風(fēng)險(xiǎn)管理

  工程合同既是項(xiàng)目管理的法律文件,也是項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的主要依據(jù).項(xiàng)目的管理者必須具有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款,對(duì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解,否則,風(fēng)險(xiǎn)將給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的損失。ISO9001:2000 7.2與顧客有關(guān)的過(guò)程條款,闡述了施工企業(yè)應(yīng)對(duì)合同進(jìn)行評(píng)審并予以確認(rèn),這就要求我們對(duì)合同的評(píng)審不僅限于對(duì)業(yè)主規(guī)定的要求,還應(yīng)包括對(duì)工程施工、工程交付及交付后活動(dòng)的要求;業(yè)主雖沒(méi)有明示,但規(guī)定的用途或已知的預(yù)期用途所必須的要求;與施工生產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)與其它要求和企業(yè)確定的任何附加要求等。

  2、強(qiáng)化工程索賠風(fēng)險(xiǎn)控制

  工程索賠是一種權(quán)利要求,從投標(biāo)貫穿到合同訂立、工程施工、竣工交付和保修的全過(guò)程。重點(diǎn)是施工階段,涉及范圍相當(dāng)廣泛,比如工程量變化、設(shè)計(jì)變更、施工圖變更、趕工期、資金不到位、材料價(jià)差、人力和設(shè)備窩工、自然災(zāi)害等非施工企業(yè)原因引起的因素。同時(shí)《建設(shè)工程施工合同示范文本》有關(guān)工程索賠也有明確規(guī)定,上述提及到的方面都是索賠的原則和依據(jù)。對(duì)施工企業(yè)而言,不善于索賠必然導(dǎo)致工期延誤的風(fēng)險(xiǎn),不善于費(fèi)用索賠必然導(dǎo)致巨大的經(jīng)濟(jì)損失,甚至虧損。因此有效積累索賠證據(jù),維護(hù)索賠權(quán)益不僅是減少風(fēng)險(xiǎn)的手段,同時(shí)也是項(xiàng)目獲取利潤(rùn)最大化的有效途徑。

  3、有效防范工程分包或勞務(wù)分包風(fēng)險(xiǎn)。

  一是實(shí)施分包策劃。中標(biāo)后,對(duì)分包工程進(jìn)行分包策劃。它包括擬分包的項(xiàng)目,工程量,選擇什么隊(duì)伍,達(dá)到什么分包目標(biāo)、分包糾紛風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等內(nèi)容。項(xiàng)目部編制工程分包策劃書(shū),上報(bào)批準(zhǔn)。二是嚴(yán)格選擇分包隊(duì)伍。《招投標(biāo)法》對(duì)分包有明確的規(guī)定,只要嚴(yán)格按招標(biāo)程序選擇隊(duì)伍即可。公司必須建立分包方檔案庫(kù),使資質(zhì)合格,信譽(yù)好,隊(duì)伍實(shí)力強(qiáng)的分包方能作為首選隊(duì)伍。對(duì)那些打招呼隊(duì)伍,關(guān)系戶(hù)隊(duì)伍,應(yīng)慎重選擇或拒絕。三是結(jié)合工程實(shí)際,細(xì)心簽訂合同。合同簽訂必須明確是專(zhuān)業(yè)分包合同還是勞務(wù)分包合同。

  目前,項(xiàng)目大多采用公司制式分包合同進(jìn)行簽訂,但很多合同采用范本簽訂合同后,執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)合同漏洞多,可操作性差,又沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)充協(xié)議,造成簽訂時(shí)就留下后患。因此,合同簽訂一定要結(jié)合工程具體情況,認(rèn)真對(duì)合同范本內(nèi)容盡心研讀,進(jìn)行補(bǔ)充完善后再簽訂。四是建議推行分包方繳納履約保證金制度。從一定程度上通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)約束分包方。五是嚴(yán)格合同的管理。合同生效后,合同的管理是合同能否兌現(xiàn)的核心任務(wù)。也是合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的階段。合同的管理,要抓好以下方面。

  1)抓安全管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理。分包合同安全管理、進(jìn)度管理比較直觀,也好落實(shí)。質(zhì)量管理抓住隱蔽工程、原材料質(zhì)量、工程外觀質(zhì)量這三個(gè)重點(diǎn),施工中設(shè)專(zhuān)人(素質(zhì)高、懂技術(shù)和質(zhì)量管理)全過(guò)程旁站控制,讓分包方無(wú)偷工減料的機(jī)會(huì),杜絕存在質(zhì)量舉報(bào)的可能。

  2)抓工程款控制。工程款的控制與工程質(zhì)量控制同等重要,某種意義上說(shuō)更重要。工程款控制抓好以下幾點(diǎn):嚴(yán)格按合同計(jì)量條款計(jì)量;監(jiān)督按月支付員工工資,必要時(shí)代發(fā)其員工工資;掌握其對(duì)外采購(gòu)的資金使用情況,對(duì)其采購(gòu)金額大的合同,代其付款;及時(shí)對(duì)雙方往來(lái)的帳目清算并完善手續(xù);及時(shí)對(duì)雙方共用項(xiàng)目費(fèi)用分?jǐn)偂?/p>

篇3:北京市關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知

  發(fā)文日期: 20**-01-31

  發(fā)布單位: 北京市人民政府辦公廳

  發(fā)布文號(hào): 京政辦發(fā)〔20**〕4號(hào)

  是否有效: 有效

  正文內(nèi)容:

  北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門(mén)關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知

  京政辦發(fā)〔20**〕4號(hào)

  各區(qū)、縣人民政府,市政府各委、辦、局,各市屬機(jī)構(gòu):

  經(jīng)市政府同意,現(xiàn)將市國(guó)土房管局、市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市建委和市監(jiān)察局等部門(mén)制訂的《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》轉(zhuǎn)發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

  二〇〇四年一月三十一日

  關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定

  市國(guó)土房管局 市發(fā)展改革委 市規(guī)劃委 市建委 市監(jiān)察局

  (二〇〇四年一月十七日)

  為加強(qiáng)本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理,進(jìn)一步貫徹落實(shí)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第21號(hào)),現(xiàn)對(duì)《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門(mén)關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》(京政辦發(fā)〔20**〕33號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)在實(shí)施中的有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定如下:

  一、自20**年1月9日起,對(duì)《規(guī)定》第二條第五款規(guī)定的下列經(jīng)營(yíng)性用地,需要辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓的,均須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式在土地交易市場(chǎng)公開(kāi)進(jìn)行:

  (一)綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地;

  (二)小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地;

  (三)開(kāi)發(fā)帶危改項(xiàng)目用地;

  (四)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地。

  對(duì)在20**年1月9日以前政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)受理的上述四類(lèi)項(xiàng)目,由市發(fā)展改革委會(huì)同市規(guī)劃委、市建委、市國(guó)土房管局提出需要辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓的處理意見(jiàn),并報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

  二、下列情況在辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí),均須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式在土地交易市場(chǎng)公開(kāi)進(jìn)行:

  (一)除房改帶危改項(xiàng)目外,利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

  (二)改變用地使用性質(zhì),進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

  (三)基建項(xiàng)目轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

  (四)項(xiàng)目主體發(fā)生變化的。

  三、根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,本市國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行公示制度,具體辦法另行規(guī)定。

  四、市、區(qū)(縣)發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土房管、建設(shè)等行政主管部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān),對(duì)不符合協(xié)議出讓條件的經(jīng)營(yíng)性用地,不得受理建設(shè)單位提出的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工等申請(qǐng)。監(jiān)察部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工等審批行為的監(jiān)督檢查,對(duì)違反規(guī)定進(jìn)行審批的行政主管部門(mén)和有關(guān)責(zé)任人,按照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

  五、凡本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓,均按本規(guī)定執(zhí)行。

  六、本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。

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